Podstawą do zajęcia mieszkania przez komornika jest zadłużenie. Dla jednej ze stron oznacza to widmo utraty mieszkania i eksmisji, dla drugiej może być dobrą okazją, by zdobyć własne M z licytacji komorniczej. Szukasz odpowiedzi na pytanie „kupno mieszkania na licytacji komorniczej a lokatorzy”? Przeczytaj nasz tekst.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Co to jest licytacja komornicza?
Licytacja komornicza to ostatni etap postępowania egzekucyjnego, które dokonywane jest wobec dłużnika lub dłużniczki. Licytowane mogą być zarówno ruchomości (np. sprzęt AGD) i nieruchomości (np. mieszkanie). Licytacja komornicza pojawia się w momencie, w którym niemożliwe jest wyegzekwowanie spłacenia długu za pośrednictwem innych sposobów, np. zajęcia wynagrodzenia za pracę. Środki z licytacji przekazuje się wierzycielowi, czyli osobie, którą łączy z dłużnikiem pewne zobowiązanie i która to zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 353. § 1) „może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić”.
Zajęcie mieszkania przez komornika
Podstawowe pytanie brzmi, czy komornik może zająć mieszkanie własnościowe? Może, ale jest to zwykle proces długotrwały i dość skomplikowany. Komornicze zajęcie mieszkania to jeden z pięciu etapów tzw. egzekucji z nieruchomości:
- Zajęcie komornicze mieszkania własnościowego może zostać dokonane przez komornika sądowego na podstawie wniosku złożonego przez wierzyciela. Wniosek musi posiadać tytuł egzekucyjny wraz z klauzulą wykonalności, np. orzeczenie sądu. W pierwszej kolejności komornik wzywa dłużnika do zapłaty oraz występuje o wpis w księdze wieczystej.
- Kolejnym etapem jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości, którego dokonuje biegły. Komornik ma obowiązek publicznego obwieszczenia o terminie opisu i oszacowanie nieruchomości w budynku sądu i w lokalu wójta, prezydenta miasta czy burmistrza.
- Opis i oszacowanie uprawomocnia się po upływie dwóch tygodni. Wówczas komornik wyznacza i ogłasza termin licytacji mieszkania, domu lub innej nieruchomości, który nie może być wcześniej niż przed upływem kolejnych dwóch tygodni.
- Przedostatni etap egzekucji to licytacja publiczna. Cena wywołania nie może być niższa na ¾ sumy oszacowania, a każdy przystępujący do licytacji jest zobowiązany do wpłacenia rękojmi w wysokości 1/10 tej sumy. Licytacja ma formę ustną. Licytację wygrywa uczestnik, który poda najwyższą cenę. Jeśli po trzecim obwieszczeniu danej ceny nikt nie zgłasza postąpień sędzia lub komornik nadzorujący licytację wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz wskazanego licytanta. Kwotę uiszcza się na rachunek sądu lub urzędu skarbowego.
- Jak tylko środki pojawią się na rachunku depozytowym, komornik dokonuje planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji komorniczej.
Jak uchronić mieszkanie przed komornikiem?
Zlicytowanie mieszkania własnościowego oznacza dla dłużnika utratę nieruchomości. Każdy jednak ma prawo bronić się przed takim scenariuszem. Dłużnik ma prawo nie zgodzić się na zaproponowany termin opisu i oszacowania, a następnie tak samo postąpić w stosunku do sumy wskazanej przez biegłego. Kolejny krok to licytacja mieszkania, i co dalej? Dłużnik traci prawo do mieszkania, a więc powinien się z niego wyprowadzić. Istnieje jeszcze szansa odwołania licytacji komorniczej, ale wymaga to zgody komornika i wniosku wierzycieli.
Własne M, a w nim lokator!
Co jednak, jeśli zdasz sobie sprawę, że kupiłeś mieszkanie od komornika z lokatorem? Konieczne jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego.
Eksmisja komornicza
Eksmisja po licytacji komorniczej może powodować pewne trudności dla nowego właściciela lub właścicielki. Procedura eksmisji, która następuje w efekcie zakupu mieszkania z lokatorem, może się rozpocząć dopiero, gdy dłużnik lub osoba zajmująca mieszkanie/dom przejęty przez komornika ma się gdzie wyprowadzić. Eksmisja lokatora z komorniczego mieszkania może nastąpić tylko do lokalu socjalnego. Za zapewnienie lokalu socjalnego odpowiedzialna jest gmina. To element ochrony lokatorów przed eksmisją „na bruk”, podobnie jak wprowadzenie okresu ochronnego, który trwa od 1 listopada do 31 marca. W tym okresie nie wykonuje się wyroków sądowych dotyczących eksmisji po licytacji komorniczej – jeśli nie wskazano lokalu, do którego ma być przekwaterowany dłużnik czy dłużniczka.
Obecne przepisy obniżają też dotychczasowe koszty eksmisji komorniczej. Komornik nie może już m.in. pobierać opłat za przeprowadzenie eksmisji, jeśli dłużnik sam wyprowadził się z lokalu. Obniżonych zostało wiele stawek obowiązujących podczas eksmisji. Zasady te reguluje znowelizowana ustawa o komornikach sądowych i egzekucji, która w 2018 r. została podpisana przez parlament i Prezydenta, a w 2019 r. weszła w życie.
Kupiłeś mieszkanie, a w nim lokator? W naszym kolejnym artykule o sprzedaży i kupnie mieszkania z lokatorem przeczytasz m.in. o eksmisji lokatora z mieszkania własnościowego.
Pandemia a egzekucja komornicza
Czy wiesz, że w ramach tarczy antykryzysowej 3.0 znowelizowana została ustawa, której celem było zwiększenie ochrony dłużników w trakcie pandemii? Od maja 2020 roku art. 952(1) Kodeksu Cywilnego przewidywał termin licytacji nieruchomości wyznaczanej na wniosek wierzyciela, pod warunkiem że wysokość egzekwowanej należności głównej wynosiła co najmniej równowartość 1/20 części sumy oszacowania. W praktyce znacznie utrudniło to, a często i uniemożliwiło, zrealizowanie egzekucji komorniczej, szczególnie tej za małe długi. Ponadto z powodu zagrożenia epidemicznego wprowadzono w marcu 2020 roku zakaz przeprowadzania eksmisji, który miał chronić przed rozprzestrzenianiem się chorób zakaźnych. Od kwietnia 2022 roku pandemia przestała jednak „chronić” przed eksmisją.
