{"id":3544,"date":"2021-05-07T12:35:47","date_gmt":"2021-05-07T10:35:47","guid":{"rendered":"https:\/\/urban.one\/blog\/?p=3544"},"modified":"2022-06-21T19:31:02","modified_gmt":"2022-06-21T17:31:02","slug":"indeks-cen-nieruchomosci-w-marcu-2021-roku","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urban.one\/blog\/indeks-cen-nieruchomosci-w-marcu-2021-roku\/","title":{"rendered":"Indeks cen nieruchomo\u015bci w marcu 2021 roku"},"content":{"rendered":"\n

Polska – lokale mieszkalne marzec 2021<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce w marcu 2021 wyni\u00f3s\u0142 103,76 pkt. W ostatnim miesi\u0105cu pierwszego kwarta\u0142u ceny mieszka\u0144 w kraju pozostawa\u0142y stosunkowo stabilne; odnotowano zmian\u0119 na poziomie 0,13 p.p. Nastroje na rynku wyra\u017anie zaczynaj\u0105 si\u0119 poprawia\u0107. W tej edycji indeksu blisko 90% ekspert\u00f3w spodziewa\u0142a si\u0119 stabilizacji b\u0105d\u017a poprawy warunk\u00f3w gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w nadchodz\u0105cych 6 miesi\u0105cach. Pesymi\u015bci stanowili niewiele ponad 10%.<\/p>\n\n\n\n\"indeksindeks urban.one \n\n\n\n

Na sytuacj\u0119 spo\u0142eczno-gospodarcz\u0105 w I kwartale br. nadal oddzia\u0142ywa\u0142a pandemia COVID-19. W niekt\u00f3rych obszarach sytuacja poprawi\u0142a si\u0119 w por\u00f3wnaniu z obserwowan\u0105 rok wcze\u015bniej<\/a>. Wyra\u017anie umocni\u0142 si\u0119 wzrostu produkcji przemys\u0142owej oraz wzrost sprzeda\u017cy detalicznej, kt\u00f3ra wzros\u0142a po raz pierwszy od kilku miesi\u0119cy. Podobnie jak w styczniu i lutym 2021, ni\u017csza ni\u017c rok wcze\u015bniej by\u0142a natomiast produkcja budowlano-monta\u017cowa. Na rynku pracy w marcu obserwowano najwy\u017cszy od kilku lat wzrost przeci\u0119tnego miesi\u0119cznego wynagrodzenia nominalnego i realnego brutto w sektorze przedsi\u0119biorstw. Jednocze\u015bnie odnotowano spadek stopy bezrobocia rejestrowanego wobec poprzedzaj\u0105cego miesi\u0105ca, o 0,1 p.p., do 6,4%. Sytuacja gospodarcza w kraju jest stosunkowo stabilna, co sprawia, \u017ce prognozy dotycz\u0105ce wzrostu PKB w 2021 rok r\u00f3wnie\u017c s\u0105 zadawalaj\u0105ce. Wiele instytucji rewiduje pierwotne przewidywania. W bie\u017c\u0105cym roku PKB mo\u017ce si\u0119gn\u0105\u0107 4,6% (wg analityk\u00f3w Credit Agricole), a w 2022 \u2013 si\u0119gnie blisko 5%.<\/p>\n\n\n\n

Na rynku kredytowym I kwarta\u0142 okaza\u0142 si\u0119 rekordowy. Dane BIK pokazuj\u0105, \u017ce Polacy w marcu z\u0142o\u017cyli w bankach najwi\u0119cej wniosk\u00f3w o udzielenie kredytu hipotecznego od dekady. Wy\u017csz\u0105 liczb\u0119 zapyta\u0144 odnotowano ostatnio w marcu 2011 roku. Rekordowa w ca\u0142ej historii by\u0142a r\u00f3wnie\u017c warto\u015b\u0107 wnioskowana na wnioskach kredytowych. \u015arednia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wynios\u0142a bowiem 315,5 tys. z\u0142 i by\u0142a o 5,9% wy\u017csza ni\u017c w marcu 2020 r. Sytuacja na rynku kredytowym odzwierciedla sytuacj\u0119 na rynku mieszkaniowym. Wg danych JLL w I kwartale 2021 roku pad\u0142 rekord na pierwotnym rynku mieszkaniowym \u2013 deweloperzy na 6 najwi\u0119kszych rynkach sprzedali 19,5 tys. mieszka\u0144, czyli o 40% wi\u0119cej k-d-k oraz o 3% wi\u0119cej r-d-r. Znowu na rynku popyt zaczyna przewy\u017csza\u0107 poda\u017c \u2013 w agregacji dla g\u0142\u00f3wnych rynk\u00f3w oferta w I kwartale spad\u0142a o 4,8% w por\u00f3wnaniu do ko\u0144ca marca 2020 roku. Popyt g\u00f3ruj\u0105cy nad poda\u017c\u0105 sprawia, \u017ce szanse na spadek cen mieszka\u0144 s\u0105 na razie niewielkie. Deweloperzy w wi\u0119kszo\u015bci miast podnosz\u0105 ceny nowowprowadzanej oferty, gdy\u017c ta wyprzedaje si\u0119 \u201ena pniu\u201d. Nie wsz\u0119dzie jednak sytuacja jest taka sama. Z analizy wydanych pozwole\u0144 na budow\u0119 wynika, \u017ce np. we Wroc\u0142awiu i Warszawie deweloperzy maj\u0105 problemy z uzupe\u0142nianiem oferty. W I kwartale w stolicy wydano pozwolenia na budow\u0119 o blisko 30% mieszka\u0144 mniej ni\u017c \u015brednio kwartalnie w 2020 roku i 50% mniej ni\u017c \u015brednio kwartalnie w 2019 roku. We Wroc\u0142awiu: 36% mniej ni\u017c \u015brednio kwartalnie w 2019 roku i 3% mniej ni\u017c \u015brednio kwartalnie w 2020 roku. Z kolei, wysypu nowych inwestycji mo\u017cna si\u0119 spodziewa\u0107 si\u0119 w \u0141odzi oraz Poznaniu, gdzie w I kwartale wydano pozwolenia na budow\u0119 odpowiednio o 208% i 131% mieszka\u0144 wi\u0119cej ni\u017c \u015brednio kwartalnie w 2020 roku.<\/p>\n\n\n\n

Apetyt inwestycyjny deweloper\u00f3w wynika m.in. z utrzymuj\u0105cego si\u0119 na wysokim poziomie popytu. Ceny mieszka\u0144 rosn\u0105 zar\u00f3wno na rynku wt\u00f3rnym jak i pierwotnym. Czy jest mo\u017cliwe, aby na rynku mieszkaniowym dmucha\u0142a si\u0119 tzw. \u201eba\u0144ka\u201d? Czy jest szansa, aby w nied\u0142ugim czasie ceny mieszka\u0144 zacz\u0119\u0142y spada\u0107?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Na zdrowym rynku okresy wzrost\u00f3w przeplatane s\u0105 korektami\/spadkami, pr\u0119dzej czy p\u00f3\u017aniej doczekamy si\u0119 wi\u0119c okresu gdy mieszkania b\u0119d\u0105 tanie\u0107. Trudno jednak obecn\u0105 sytuacj\u0119 nazwa\u0107 ba\u0144k\u0105, bo cho\u0107 ceny rosn\u0105 od kilku lat to rosn\u0105 wolniej ni\u017c w latach 2004-2008, nie ma te\u017c kredyt\u00f3w z tak wysokim LTV jak wtedy, no i wraz ze wzrostem cen mieszka\u0144 sz\u0142y coraz wy\u017csze zarobki Polak\u00f3w. Aktualna sytuacja, gdzie przy wysokiej sprzeda\u017cy mieszka\u0144 spada liczba nowych inwestycji, niesie ze sob\u0105 zagro\u017cenie dalszego wzrostu cen. <\/em>Marcin Kraso\u0144, ekspert obido.pl<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tak, z miesi\u0105ca na miesi\u0105c, z kwarta\u0142u na kwarta\u0142 pompowa\u0107 si\u0119 b\u0119dzie tzw. banka cenowa, kt\u00f3rej efekty doskonale pami\u0119tamy z lat 2006 – 2007. B\u0119dzie jak zawsze w takich sytuacjach, jedni zarobi\u0105 inni strac\u0105, a pozostali b\u0119d\u0105 zadowoleni, \u017ce nie mieli odwagi inwestowa\u0107.  Ceny mieszka\u0144 nieracjonalnie dro\u017cej\u0105, kupuj\u0105cy reaguj\u0105 emocjonalnie i kupuj\u0105 praktycznie wszystko. Sprzedaj\u0105 si\u0119 ju\u017c nawet i te mieszkania w kiepskich lokalizacjach i z\u0142ym standardzie. Podobnie jest z dzia\u0142kami i ju\u017c nawet ziemi\u0105 roln\u0105 sprzedaj si\u0119 oferty, kt\u00f3re czasem latami w biurach nieruchomo\u015bci czeka\u0142y na klient\u00f3w. Rynek jest rozgrzany i ci\u0105gle podsycany ro\u017cnymi czynnikami: a to mizernymi lokatami w bakach, a to tanim kredytem, a to obawami, \u017ce po wprowadzeniu funduszy gwarancyjnego deweloperzy jeszcze podnios\u0105 ceny a to tym, \u017ce inflacja ro\u015bnie i wszystko dro\u017ceje. W tym szale zakup\u00f3w prosz\u0119 pami\u0119ta\u0107, \u017ce rynek nieruchomo\u015bci jest odbiciem gospodarki. jak r\u00f3wnie\u017c o tym, \u017ce z kwarta\u0142u na kwarta\u0142 ro\u015bnie liczba upad\u0142o\u015bci konsumenckich.<\/em> Tomasz B\u0142eszy\u0144ski doradca rynku nieruchomo\u015bci, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomo\u015bci<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli praktycznie zerowe stopy procentowe w po\u0142\u0105czeniu z inflacj\u0105 powy\u017cej 4% utrzymaj\u0105 si\u0119 przez d\u0142u\u017cszy czas w Polsce, to mo\u017ce si\u0119 to prze\u0142o\u017cy\u0107 na ryzyko wyst\u0105pienia ba\u0144ki cenowej na rynku nieruchomo\u015bci. Ju\u017c teraz deweloperzy obserwuj\u0105 coraz cz\u0119stsze zakupy lokali, kt\u00f3re maj\u0105 pe\u0142ni\u0107 funkcj\u0119 tezauryzacyjn\u0105, czyli przechowywa\u0107 warto\u015b\u0107 po uwzgl\u0119dnieniu inflacji. Osoby posiadaj\u0105ce oszcz\u0119dno\u015bci przez wyst\u0119powanie ujemnych realnych st\u00f3p procentowych s\u0105 niejako zmuszone do poszukiwania alternatyw inwestycyjnych. Warto podkre\u015bli\u0107, ze w Polsce mamy do czynienia z najwi\u0119ksz\u0105 w ca\u0142ej Unii Europejskiej dysproporcj\u0105 pomi\u0119dzy poziomem inflacji, a nominaln\u0105 stop\u0105 procentow\u0105. Istotne b\u0119dzie dzia\u0142anie strony poda\u017cowej, kt\u00f3ra mo\u017ce reagowa\u0107, na zbyt dynamicznie rosn\u0105cy popyt ze strony nabywc\u00f3w. To r\u00f3wnie\u017c w interesie deweloper\u00f3w jest, aby rynek zbyt gwa\u0142townie nie ur\u00f3s\u0142, gdy\u017c po takim wzro\u015bcie jest zazwyczaj gwa\u0142towne za\u0142amanie, z kt\u00f3rym ju\u017c mieli\u015bmy do czynienia w roku 2009. Warto z tamtych wydarze\u0144 wyci\u0105gn\u0105\u0107 odpowiednie wnioski.<\/em> Rados\u0142aw Okulski – Inwestor\/ekspert rynku nieruchomo\u015bci.<\/strong>Mamy sporo przes\u0142anek wskazuj\u0105cych na ba\u0144k\u0119. Bezprecedensowo d\u0142ugi cykl koniunkturalny, trwaj\u0105cy, bez przerwy, dziesi\u0105ty rok z rz\u0119du. Szalej\u0105ce ceny grunt\u00f3w, kt\u00f3re podro\u017ca\u0142y na wi\u0119kszo\u015bci rynk\u00f3w o ponad 50% w ci\u0105gu ostatnich 5 lat. Wzrost cen materia\u0142\u00f3w budowlanych nawet o 50% na przestrzeni 12 miesi\u0119cy. To wszystko przypomina lata 2006 – 2007, kiedy ros\u0142a ba\u0144ka, zako\u0144czona upadkiem Lehman Brothers i kilku innych ameryka\u0144skich bank\u00f3w, a kt\u00f3ry to upadek sko\u0144czy\u0142 si\u0119 w Polsce 20% spadkiem cen mieszka\u0144 i 30% obni\u017ck\u0105 cen realizacji na przestrzeni lat 2009 – 2010. We\u017amy tak\u017ce pod uwag\u0119, \u017ce bie\u017c\u0105c\u0105 sytuacj\u0119 nap\u0119dzaj\u0105 niskie stopy procentowe kredyt\u00f3w mieszkaniowych oraz olbrzymie \u015brodki pomocowe, jakie p\u0142yn\u0105 do gospodarki od pa\u0144stwa. Ponadto, uruchomione zosta\u0142y liczne projekty infrastrukturalne, kt\u00f3re przekierowuj\u0105 wykonawc\u00f3w z<\/em> mieszkani\u00f3wki do budownictwa w\u0142a\u015bnie infrastrukturalnego. Zar\u00f3wno niskie stopy, pomoc pa\u0144stwa, jak i du\u017ce inwestycje infrastrukturalne nie b\u0119d\u0105 trwa\u0107 wiecznie i zako\u0144czone w tym samym momencie mog\u0105 przynie\u015b\u0107 du\u017ce t\u0105pni\u0119cie na rynku mieszkaniowym.<\/em> Micha\u0142 Kubicki, prezes zarz\u0105du sp\u00f3\u0142ki CMP Center Management Polska sp. z o.o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Na chwil\u0119 obecn\u0105 ryzyko ba\u0144ki na rynku mieszkaniowym nie wyst\u0119puje, jednak nale\u017cy uwa\u017cnie obserwowa\u0107 sytuacj\u0119 i analizowa\u0107 ka\u017cde z miast z osobna. W Warszawie \u015brednia cena m2 mieszkania na rynku pierwotnym przekracza ju\u017c 11,5 tys. z\u0142, na rynku wt\u00f3rnym 12 tys. z\u0142, a mimo to ch\u0119tnych do zakup\u00f3w nie brakuje. R\u00f3wnocze\u015bnie problem z dost\u0119pno\u015bci\u0105 dzia\u0142ek pod zabudow\u0119 jest tak du\u017cy, \u017ce deweloperzy w stolicy spokojnie mog\u0105 dyktowa\u0107 ceny mieszka\u0144. W Warszawie, szczeg\u00f3lnie w atrakcyjnych lokalizacjach w najbli\u017cszym czasie spadk\u00f3w cen mieszka\u0144 si\u0119 nie spodziewajmy. Inaczej sytuacja mo\u017ce wygl\u0105da\u0107 w pozosta\u0142ych miastach. Tam gdzie poda\u017c zacznie g\u00f3rowa\u0107 na popytem, presja na obni\u017ck\u0119 cen pr\u0119dzej czy p\u00f3\u017aniej nast\u0105pi<\/em> \u2013 Anna Kara\u015b, starszy analityk rynku nieruchomo\u015bci<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ceny mieszka\u0144 w du\u017cych miastach<\/strong><\/h2>\n\n\n\n\"indeksindeks urban.one\n\n\n\n

W du\u017cych miastach[1]<\/sup><\/a> Indeks urban.one w marcu 2021 r. wyni\u00f3s\u0142\u00a0109,94 pkt., co oznacza, \u017ce w uj\u0119ciu m\/m ceny zmieni\u0142y si\u0119 o zaledwie -0,05 p.p. Nale\u017cy wi\u0119c m\u00f3wi\u0107 o stabilizacji cen transakcyjnych<\/a>. W skali ca\u0142ego kwarta\u0142u odnotowano z kolei ich wzrost o 1 p.p. Eksperci przewiduj\u0105, \u017ce w najbli\u017cszym p\u00f3\u0142roczu ceny mieszka\u0144 b\u0119d\u0105 rosn\u0105\u0107 (2\/3 ankietowanych). Zaledwie 11% ekspert\u00f3w liczy na spadki cen.<\/p>\n\n\n\n

Z monitoringu cen ofertowych[2]<\/sup><\/a> prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wida\u0107, \u017ce w marcu ceny wywo\u0142awcze ros\u0142y we wszystkich monitorowanych miastach, zar\u00f3wno na rynku wt\u00f3rnym, jak i pierwotnym. W agregacji dla 7 g\u0142\u00f3wnych miast wzrost \u015brednich cen w I kwartale na rynku pierwotnym wyni\u00f3s\u0142 1,9% k-d-k oraz 3,1% k-d-k na rynku wt\u00f3rnym. Ponad 10% wzrost cen mieszka\u0144, odnotowano na rynku pierwotnym w Tr\u00f3jmie\u015bcie, co by\u0142o wynikiem wprowadzenia do oferty bardzo drogich mieszka\u0144. Na rynku wt\u00f3rnym maksymalna kwartalna zmiana cen wynios\u0142a 5,9% i odnotowana by\u0142a w Gdyni.<\/p>\n\n\n\n

Pod koniec IV kwarta\u0142u 2020 roku powr\u00f3t do normalno\u015bci, w tym tak\u017ce sytuacj\u0119 na rynku mieszkaniowym wielu wi\u0105za\u0142o z tempem szczepie\u0144. Obecnie wida\u0107, \u017ce jego tempo wyra\u017anie przyspiesza. Wydaje si\u0119 tak\u017ce, \u017ce trzecia fala pandemii powoli dobiega ko\u0144ca. Czy w zwi\u0105zku z tym faktycznie nale\u017cy spodziewa\u0107 si\u0119 stabilizacji oraz powrotu rynku mieszkaniowego do stanu sprzed pandemii? Czy mo\u017ce wr\u0119cz przeciwnie – dopiero teraz zaczniemy odczuwa\u0107 jej skutki?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rynek mieszka\u0144 jest jakby r\u00f3wnoleg\u0142ym \u015bwiatem do pandemicznej rzeczywisto\u015bci. Poza lekkim zahamowaniem w drugim kwartale 2020 r., nic nie by\u0142o w stanie zatrzyma\u0107 wzrostu cen, ale tak\u017ce i wzrost\u00f3w sprzeda\u017cy na najwi\u0119kszych rynkach. Zako\u0144czenie pandemii mo\u017ce stanowi\u0107 dodatkowy bodziec do tych wzrost\u00f3w, jako wynik powrotu bardzo dobrych nastroj\u00f3w na rynki inwestycyjne oraz jako forma odreagowania prawie dw\u00f3ch lat izolacji spo\u0142ecznej, je\u015bli z sukcesem zako\u0144czymy proces szczepie\u0144 wraz z ko\u0144cem roku. W pierwszym rz\u0119dzie b\u0119dzie to wzrost sprzeda\u017cy detalicznej, w turystyce zagranicznej, sprzeda\u017cy aut i d\u00f3br luksusowych, w ko\u0144cu tak\u017ce i mieszka\u0144. Zatem, kr\u00f3tkoterminowe wzrosty s\u0105 nieuniknione. D\u0142ugoterminowo, wszystko b\u0119dzie zale\u017ce\u0107 od wysoko\u015bci st\u00f3p procentowych, volumenu \u015brodk\u00f3w kapita\u0142owych na rynku i realizowanych st\u00f3p zwrotu z najmu mieszka\u0144.<\/em> Micha\u0142 Kubicki, prezes zarz\u0105du sp\u00f3\u0142ki CMP Center Management Polska sp. z o.o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Szczepienia nic nowego nie wnios\u0105 ani nie zmieni\u0105 na rynku nieruchomo\u015bci. Jedyne segment us\u0142ug i nieruchomo\u015bci komercyjnych mo\u017ce si\u0119 zmieni\u0107 i zyska\u0107 na odmro\u017ceniu gospodarki i luzowaniu lockdawnu. Skutki pandemii w gospodarce b\u0119d\u0105 widoczne jeszcze bardzo d\u0142ugo i nie pomo\u017ce tu \u017caden dora\u017any plan zwany \u201eNowym \u0141adem\u201d. Gospodarka i rynek nieruchomo\u015bci potrzebuj\u0105 stabilnych rozwi\u0105za\u0144 a nie dora\u017anych koncepcji. Czas poka\u017ce jak ten program b\u0119dzie funkcjonowa\u0142, ile os\u00f3b z niego skorzysta i jaki b\u0119dzie mia\u0142 wp\u0142yw na gospodark\u0119 i rynek nieruchomo\u015bci.<\/em> Tomasz B\u0142eszy\u0144ski doradca rynku nieruchomo\u015bci, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomo\u015bci<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rynek nieruchomo\u015bci bardzo szybko zapomnia\u0142 o pandemii. Dobitnie o tym \u015bwiadcz\u0105 wyniki sprzeda\u017cowe deweloper\u00f3w za 1Q 2021. S\u0105 one na wy\u017cszym poziomie ni\u017c za analogiczny okres przed wybuchem epidemii. Rekordowo niskie stopy procentowe w po\u0142\u0105czeniu z liberalizacja wymog\u00f3w stawianych przez banki dodatkowo nap\u0119dzaj\u0105 ju\u017c i tak znacz\u0105ce zakupy got\u00f3wkowe mieszka\u0144. Najbli\u017csze miesi\u0105ce b\u0119d\u0105 testem czy obecny wzrost mia\u0142 zdrowe fundamenty i zostanie utrzymany. Rados\u0142aw Okulski – Inwestor\/ekspert rynku nieruchomo\u015bci.<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

Po roku pandemii warto spojrze\u0107 na to, co wydarzy\u0142o si\u0119 na rynku, a czego si\u0119 spodziewali\u015bmy. Ma\u0142o kto otwarcie m\u00f3wi\u0142, \u017ce w tym okresie ceny urosn\u0105 i to nawet o 8-10%! Zmiany cen wg Otodom.pl (marzec 2021\/2020) (pierwotny\/wt\u00f3rny):<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n