Ceny nieruchomości w listopadzie 2019

W listopadzie 2019 roku Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wzrósł o 0,20 pkt w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Tym samym Indeks osiągnął poziom 102,8 pkt. 

Wygląda na to, że średnie ceny mkw. mieszkania zaczynają rosnąć coraz wolniej. W okresie styczeń-listopad 2019 notowaliśmy wzrost dla Polski na poziomie 1,68 pkt, podczas gdy w analogicznym okresie roku poprzedniego 3,21 pkt. Dane dla Warszawy i dużych miast wskazują na podobne tendencje. Rynek powoli zaczyna się stabilizować – mówi Anna Karaś, Starszy analityk ds. nieruchomości.

74% ankietowanych ekspertów przewiduje, że w ciągu najbliższych 6 miesięcy warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych w Polsce pozostaną bez zmian, 16% prognozuje że ulegną pogorszeniu. Tylko co dziesiąty ankietowany przewidywał poprawę ogólnej sytuacji w kraju.

Moim zdaniem część kupujących może mieć już dość rosnących cen (najbardziej dotyczy to Warszawy i Trójmiasta), już pojawią się pierwsze problemy z popytem. Deweloperzy mają jednak w zanadrzu wiele narzędzi sprzedażowych, z których ostatnio rzadko korzystali: rabaty, prezenty, dodatki do mieszkań. Komórka lokatorska w prezencie to mocny argument, podobnie jak solidny bon do sklepu wnętrzarskiego czy wycieczka zagraniczna. Wielkich spadków na rynku się więc nie spodziewam – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Rok 2020 na rynku mieszkaniowym będzie kontynuacją trendów, które pojawiły się w 2019 roku. Dobra koniunktura będzie się utrzymywać. Dzięki wzrostowi dochodów kupujący mieszkania dla siebie będą mieli większe możliwości spłaty zaciągniętych w bankach zobowiązań. Nadal najbardziej popularne będą mieszkania jedno- i dwupokojowe, które zaspokajają potrzeby osób średnio zarabiających. Małe mieszkania cieszą się również największym zainteresowaniem inwestorów. Niskie stopy procentowe nadal będą powodowały, że oszczędności Polaków w dużej części trafią prosto na rynek nieruchomości. Większe powierzchnie mieszkaniowe zarezerwowane będą dla zamożnej części naszego społeczeństwa. Bogacenie się będzie wpływać na rozwój segmentu nieruchomości premium. Już teraz szacuje się, że w Warszawie inwestycje o podwyższonym standardzie stanowią 30 proc. oferty deweloperskiej. Oczekiwać należy, że deweloperzy w tych projektach coraz bardziej będą dbać o jakość wyposażenia i zagospodarowania przestrzeni mieszkalnych oraz część rekreacyjną. Będą także stosować coraz więcej ekoprzyjaznych rozwiązań, zarówno w budowie, jak też w eksploatacji. W segmencie podstawowym deweloperzy będą szukać ekonomicznych i jednocześnie ekologicznych rozwiązań, które pozwolą na niepodnoszenie cen przy stale rosnących kosztach realizacji inwestycji  – komentuje Małgorzata Ostrowska, członek Zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction.Rok 2020 może przynieść dość gwałtowne zmiany na rynku mieszkaniowym. Po pierwsze, planowane zmiany legislacyjne i szykowana przez UOKiK propozycja nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej może spowodować dalszy, skokowy wzrost kosztów o wartość składki na proponowany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli nawet do 5% wartości całego projektu. Konieczność gwarantowania wpłat gwarancjami bankowymi może wyeliminować z rynku wiele mniejszych firm, szczególnie operujących w mniejszych ośrodkach. Znamienne w tych zmianach jest to, że nie są one konsultowane z branżą, co powoduje, że przepisy mogą jeszcze mocniej wpływać na praktyczną stronę prowadzenia biznesu. Dla przykładu, ma zostać wzmocniona odpowiedzialność banku, który będzie zwalniał wpłacone przez klientów środki z otwartych rachunków powierniczych. To będzie wymagało zatrudnienia przez banki kolejnych firm doradczych oraz spowoduje zwiększenie kosztów finansowania bankowego. Po drugie, na naszą gospodarkę oddziaływać będą mocno zewnętrzne bodźce, w tym sytuacja ekonomiczna po wyjściu Wielkiej Brytanii z Unii i narastający konflikt na linii USA – UE oraz USA – Chiny. Rezultatu tych sytuacji nie sposób dzisiaj przewidzieć. Ponadto, rosnące koszty programów socjalnych będą zaciskać pętlę fiskalną wokół całej gospodarki, która będzie musiała unieść ciężar kolejnych zmiany podatkowych, w tym także rosnących kosztów pracy – tłumaczy Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w listopadzie 2019 r. wyniósł 105,24 pkt. W odniesieniu do października odnotowano lekki wzrost równy 0,22 pkt, a dynamika zmian w skali roku (listopad 2019/ listopad 2018) wyniosła 3,57 pkt. Podobnie jak w przypadku indeksu ogólnopolskiego, również w największych miastach prognozowana jest stabilna sytuacja w najbliższych miesiącach (uważa tak 74% ankietowanych), głosy za pogorszeniem się warunków rynkowych w ciągu nadchodzących 6 miesięcy są stanowią 16% wszystkich ankietowanych.

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest cały czas pod kontrolą, a inwestowanie w nieruchomości w dalszym ciągu, wg większości ekspertów wydaje się być opłacalne. Rynek jest jednak coraz bardziej wymagający. W obliczu tak wysokich jak dziś notujemy cen mieszkań, dokładnie przemyślmy w co inwestujemy. Małe mieszkania w rejonach planowanych dużych inwestycji komunikacyjnych to wciąż dobra lokata, gdyż tam perspektywy wzrostu cen wciąż mogą być wysokie. Kupując mieszkanie z myślą o zarobku szukajmy również projektów powstających na dziś mało atrakcyjnych terenach poprzemysłowych, przeznaczonych do rehabilitacji – mówi Anna Karaś, starszy analityk ds. nieruchomości – po wszelkich planowanych zmianach przestrzennych mogą okazać się żyłami złota. Perspektywy akceptowalnych zwrotów są coraz gorsze, wraz z postępującym wzrostem cen. Przy rekordowo niskich stopach procentowych i lokatach bankowych, które nie pokrywają nawet prawdziwej inflacji, inwestowanie w mieszkania będzie dalej postrzegane, jako bezpieczne. Ponadto, długoterminowo, stanowi ono ochronę kapitału. W horyzoncie 10-cio, czy 20-letnim nieruchomości nie tracą na wartości i, w znakomitej większości przypadków, budują wartość znacznie szybciej, niż inflacja, lokaty bankowe, czy obligacje Skarbu Państwa. Stąd, mieszkania są nadal traktowane jako bezpieczna forma inwestowania. Znacznie większym ryzykiem są obarczone inwestycje w komercyjne powierzchnie, w tym także w tzw. apart- i kondohotele. Oferują, przynajmniej nominalnie, wyższe zwroty z inwestycji, ale przy bardzo znacząco wyższym ryzyku. Nieco inaczej jest z powierzchniami handlowo – usługowymi, zwłaszcza w bardzo dobrych lokalizacjach. Te, dają zwroty nawet powyżej 10% rocznie. Pytanie zasadnicze brzmi: na jak wysokie ryzyko chce sobie pozwolić inwestor? – Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp z o.o.

Ceny mieszkań w Warszawie

W stolicy listopad przyniósł kolejne wzrosty cen mieszkań, tym razem Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 104,25 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca wzrost wyniósł 0,22 pkt. Według 68% ekspertów w kolejnych miesiącach nic na warszawskim rynku mieszkaniowym nie powinno się zmienić. Popyt wciąż jest wysoki, jednakże istotnym problemem jest kurczący się zasób działek budowlanych oraz problemy z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń – komentuje Anna Karaś, i dodaje; w nadchodzącym roku można spodziewać się, że oferta na warszawskim rynku mieszkaniowym będzie się kurczyć, gdyż podaż przestaje nadążać za popytem. W takiej sytuacji nie należy liczyć na spadki cen mieszkań w stolicy.

Część ekspertów widzi nadal potencjał do wzrostów cen.

Porównując dzisiejsze ceny mkw. mieszkania z cenami notowanymi w latach 2007-2009 widzimy podobne wartości, jednak należy zauważyć, że w porównaniu do wspomnianego okresu zarabiamy 2-3 razy więcej, a kredyty są dwa razy tańsze. W dalszy ciągu podaż nie nadąża za popytem. Rynek premium rośnie – Tomasz Dembek, koordynator regionu ds. rynku deweloperskiego, Otodom/OLX GroupSądzę, że z uwagi na niedobór mieszkań i ciągle rosnące koszty realizacji inwestycji nie należy spodziewać się spadku cen w największych miastach Polski. Można mieć nadzieję jedynie na wyhamowanie wzrostów, chociażby dzięki zastosowaniu w inwestycjach nowych, ekonomicznych rozwiązań. Na wyprzedaż całego zasobu mieszkań wystawionych na rynek deweloperzy czekają mniej niż rok. Podaż w 2020 roku nadal będzie niewystarczająca. Co więcej, według przewidywań wielu ekspertów, ceny będą rosły by równać do stawek UE –  mówi Małgorzata Ostrowska, członek Zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction.

Ceny działek budowlanych

W listopadzie doszło spadku Indeksu w segmencie gruntów na cele budowlane. Listopad zamknął się wynikiem równym 133,05 pkt., co oznacza, że w porównaniu do października bieżącego roku zmiana wyniosła -0,39 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium zdanie specjalistów odnośnie przyszłej sytuacji na rynku gruntów było podzielone, jednak większość – 53% wskazywała na pogorszenie warunków, podczas gdy 42% ankietowanych nie spodziewała się zmian.

Mamy bezprecedensową sytuację na rynku mieszkaniowym, jako że nigdy, do tej pory, nie mieliśmy do czynienia z takim brakiem gruntów do zabudowy. Powstanie Krajowego Zasobu Nieruchomości zablokowało sprzedaż znacznej części gruntów, należących do spółek Skarbu Państwa, co najbardziej dotknęło największe miasta i spowodowało największy, obok kosztów budowy, wzrost cen. Dla zapewnienia ciągłości funkcjonowania firmy są gotowe płacić najwyższe w historii ceny, zarówno do m2 ziemi, jaki i do tzw PUM. Tymczasem 99% gruntów z KZN nie jest nawet na wczesnym etapie przygotowywania pod program Mieszkanie+. Udział deweloperów w tymże programie też jest wielką niewiadomą, ponieważ nie są znane warunki, na jakich deweloperzy będą mogli sprzedawać mieszkania podmiotom wskazanym w programie Mieszkanie+. Na to nakłada się kolejna podwyżka kosztów pracy, w postaci zwiększenia najniższego wynagrodzenia już od 1 stycznia 2020. Ponadto, należy się także liczyć ze skokowym wzrostem liczby składanych w 2020 r. wniosków o wydanie pozwoleń na budowę, jako że od 1 stycznia 2021 r. wchodzić będą nowe, znacznie ostrzejsze warunki techniczne dla nowobudowanych mieszkań, które, z pewnością, podwyższą i tak już bardzo wysokie ceny o kolejne 5-7%. Może to więc być ważący rok dla całej branży mieszkaniowej – komentuje Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)