Indeks cen nieruchomości w lutym 2023

W lutym 2023 r. wartość indeksu urban.one dla mieszkań w Polsce wyniosła 109,56 pkt. Było to o 0,46 pkt. więcej niż w styczniu br. Jednak biorąc pod uwagę wartość indeksu z analogicznego okresu zeszłego roku wartość tego indeksu spadła o 1 pkt.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety 46% ankietowanych uważa, że sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w Polsce ulegnie poprawie w ciągu najbliższych 6-ciu miesięcy. Aż 36% rynkowych ekspertów jest zdania, że na rynku dojdzie do stabilizacji sytuacji. Pozostali (18%) pronozują, że dojdzie do pogorszenia warunków gospodarczych.

Polska – lokale mieszkalne w lutym 2023 r.

Od końca 20221 roku mamy do czynienia ze słabnącą koniunkturą w budownictwie mieszkaniowym. Według danych GUS luty 2023 r. był kolejnym słabym miesiącem w sektorze budownictwa mieszkaniowego. W lutym 2023 r. w Polsce rozpoczęto budowę 10 817 mieszkań, co oznaczało spadek o 39,4% w ujęciu rocznym. Deweloperzy w tym czasie ruszyli z budową 6 588 lokali, czyli o 41,8% mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. Także w przypadku budownictwa indywidualnego doszło do dużych rocznych spadków – na poziomie 36,3%. Inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę jedynie 3 949 domów jednorodzinnych.

W lutym nastąpił również spadek mieszkań dodanych do użytkowania. W tym miesiącu deweloperzy oddali od użytku 8 433 mieszkania, co jest wynikiem o 17,9% gorszym od wyniku z lutego 2022 r. Natomiast inwestorzy indywidualni oddali 7 165 domów, tj. o 7,7% mniej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

W przypadku pozwoleń na budowę także doszło do znacznych spadków. W lutym deweloperzy uzyskali o 38,7% mniej pozwoleń na budowę mieszkań niż miało to miejsce w lutym 2022 r. Inwestorzy indywidualni otrzymali o 36,7% mniej pozwoleń na budowę domów niż przed rokiem.

„Luty był kolejnym miesiącem, w którym odnotowaliśmy niewielki wzrost liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży mieszkań. Warto dodać, że sytuacja w sektorze budownictwa mieszkaniowego mocno koreluje z cenami mieszkań na rynku pierwotnym. Spadki najważniejszych wskaźników w dłuższym okresie powodują, że nawet w przypadku zawirowań na rynku podaż mieszkań deweloperskich zaczyna się kurczyć. Pomimo zmniejszenia przez KNF bufora przy wyliczaniu zdolności kredytowej oraz rządowych zapowiedzi dotyczących bezpiecznego kredytu deweloperzy nie spieszą się z odmrażaniem inwestycji. Do sprzedaży trafiają jedynie pojedyncze projekty, a kolejne są wystawiane dopiero po wyprzedaniu poprzednich. Na rynku najmu tempo wzrostu stawek wyhamowało, co jest związane z wygaśnięciem szoku popytowego który trwał od momentu rozpoczęcia wojny na Ukrainie. Nadal obserwujemy, że średnie stawki najmu rosną jednak wzrosty są znacznie mniejsze od tych, które odnotowaliśmy w zeszłym roku. Z drugiej strony najemcy nie są w stanie płacić coraz wyższych stawek za najem i często decydują się na wynajem w tańszych lokalizacjach lub po prostu na mniejsze mieszkania.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości 

„Zewsząd widać sygnały dotyczące budzenia się rynku. Wzrost liczby wniosków kredytowych, wyższa sprzedaż na rynku pierwotny (luty był o ponad 40% lepszy od stycznia!) i większy ruch na platformach ogłoszeniowych – kupujący potrzebowali kilku miesięcy ustabilizowania sytuacji i paru pozytywnych wiadomości z gospodarki. Oczywiście te dobre wskaźniki z mieszkaniówki to i tak historycznie słabe poziomy, ale ożywienie warte jest zauważenia. Jeśli zawirowania w zagranicznych systemach bankowych nie wpłyną na polski rynek, to wiosna powinna być dla rynku dobra.” –  Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

„Świetne jest umożliwienie podmiotom komercyjnym, po wcześniejszym dla prywatnych, wykupienia użytkowania wieczystego na własność. Uruchomi to wiele nowych inwestycji na nieruchomościach zaniedbanych, banki nie będą bać się kredytowania, a inwestorzy zagraniczni chętniej będą nabywać grunty – użytkowanie wieczyste było wcześniej problemem dla przedsiębiorców, jak i finansujących ich banków oraz globalnych korporacji stroniących od niepotrzebnego ryzyka i odmiennych regulacji prawnych niż w ich głównych lokalizacjach. Istotne dla naszej gospodarki, w tym także rynku nieruchomości, jest przenoszenie się firm ukraińskich, a także oddziałów firm globalnych, dotąd zlokalizowanych w Ukrainie, Białorusi oraz Rosji. W Ukrainie będzie wieloletnia WOJNA pozycyjna, a więc firmy przenoszą się, w tym wiele do Polski, na stale. Poszukują nieruchomości firmowych i prywatnych dla personelu – a to mocno będzie napędzać nasz rynek nieruchomości.” – Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w dużych miastach wzrosła w ciągu miesiąca o 06,1 pkt., tym samym osiągając wartość 120,35 pkt w lutym br. W porównaniu do lutego 2022 r. wartość indeksu była wyższa o 2,83 pkt.

W tej edycji ankiety rynkowi eksperci (46%) uznali, że w nadchodzącym półroczu ceny mieszkań pozostaną na stabilnym poziomie. Kolejną liczną grupę stanowili ankietowani (36%), którzy przewidują wzrosty cen. Natomiast jedynie 18% badanych jest zdania, że w najbliższych miesiącach na rynku dojdzie do spadków cen lokali mieszkalnych.

Duże miasta – lokale mieszkalne w lutym 2023 r.

Sytuacja w sektorze budownictwa mieszkaniowego prezentuje się różnie w zależności od rynku. Analizując dane w dużych miastach, jedynie we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi doszło do wzrostu ogólnej liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w lutym. Biorąc pod uwagę tylko lokale deweloperskie, to jedynymi miastami, gdzie liczba rozpoczętych budów wzrosła w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, były Wrocław, Łódź oraz Gdańsk.

W przypadku ogólnej liczby mieszkań oddawanych do użytkowania to jedynie we Wrocławiu doszło do rocznego wzrostu w lutym. W pozostałych miastach liczba mieszkań oddanych do użytku była niższa niż w lutym 2022 r. W segmencie budownictwa deweloperskiego tylko we Wrocławiu i Poznaniu oddali do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem.

Również w pozwoleniach na budowę mieszkań doszło do rocznych spadków w większości dużych miast. Jedynie w Gdańsku wydano więcej pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych niż miało to miejsce w lutym zeszłego roku. Także w segmencie mieszkań deweloperskich stolica województwa pomorskiego była jednym dużym miastem, gdzie w ciągu roku doszło do wzrostu.

„Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium pokazuje, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dynamiczna. Na wrocławskim, gdyńskim i poznańskim rynku doszło do wzrostu cen ofertowych lokali mieszkalnych w ciągu miesiąca. Na rynku pierwotnym wzrosty nie przekroczyły 1%, natomiast na rynku wtórym wzrosty były znacznie wyższe jednak nie przekroczyły 5% miesięcznie. W Łodzi i Gdańsku miesięczne wzrosty cen wystąpiły na rynku pierwotnym. Odpowiedni o 2,6% i 5,0%. Na rynkach wtórych w tych miastach doszło do niewielkiej korekty cen w dół- w Łodzi o 2,6%, a w Gdańsku o 1,8%. Z kolei w Krakowie doszło do zatrzymania się cen ofertowych na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym ceny spadły o 1,3% w skali miesiąca. Średnia cena mkw. mieszkania w ofercie rośnie, gdy ubywa w niej lokali najtańszych oraz przybywa mieszkań drogich i bardzo drogich. Z taką sytuacją mamy do czynienia w większości dużych miast. Nadal małe mieszkania są najbardziej pożądane przez kupujących. Kupowane są one zarówno jako lokale do własnego użytku jak i jako dobra inwestycyjne.  – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości           

„Średnie ceny ofertowe najmu znacząco wzrosły w ostatnim roku. Było to spowodowane zmianą struktury dostępnej oferty – w związku z napływem uchodźców z Ukrainy do Polski z rynku najmu zniknęła duża część tańszych lokali. Zatem średnia tego co w ofercie – wzrosła. Ceny trochę spadają, ale spadki są hamowane przez wysoką inflację i rosnące koszty utrzymania nieruchomości. Według mnie, jeśli nie wydarzy się nic nieprzewidzialnego, czeka nas okres stabilizacji w stawkach najmu.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

„Przestrzeń do ewentualnych podwyżek zależeć będzie, w głównej mierze, od sytuacji w Ukrainie. Jakiekolwiek zaostrzenie działań wojennych może spowodować ponowny napływ uciekinierów. Szczególnie, jeśli zaatakowana byłaby zachodnia część Ukrainy, która, do tej pory, stanowiła dość bezpieczną przystań dla uciekających z terenów objętych ciężkimi bojami. W przeciwnym razie, można się raczej spodziewać stabilizacji lub niewielkich spadków cen najmu.” – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management

„Rynek najmu mieszkań będzie się konsekwentnie, chociaż zbyt powoli, powiększał. Popyt będzie coraz większy, generowany przez imigrantów zarobkowych, szukających na początek pobytu w Polsce lokali tymczasowych, a więc w najmie, a nie w kupnie. Polacy również coraz częściej przekonują się do elastyczności najmu w przeciwieństwie do kredytów bankowych wiążących niczym chłopska pańszczyzna. Jednak polskie państwo uniemożliwia rozwój najmu blokując fundusze inwestycyjne, ostatnio poprzez podwyższanie podatku od czynności cywilnoprawnych przy kolejnych mieszkaniach. Tymczasem umożliwienie rozwoju najmu rozwiązałoby problem braku mieszkań w Polsce bez zwiększania stawek najmu, a wręcz z możliwością ich obniżania. Wyraźnie widać, że rząd nie ogarnia rynku mieszkaniowego w Polsce.” –  Sławomir Horbaczewski – ekspert rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

Na stołecznym rynku ceny mieszkań rosną. W lutym wartość indeksu urban.one dla tego rynku wyniosła 119,28 pkt., co było wynikiem wyższym o 0,58 pkt. w skali miesiąca.

W tej edycji ankiety zdania ekspertów dotyczące liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży mieszkań są podzielone. Ok. 45% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż mieszkań będzie stabilna lub wzrośnie w ciągu najbliższych 6-ciu miesięcy. Pozostali rynkowi specjaliści uważają, że liczba zawieranych umów będzie spadać.

Warszawa – lokale mieszkalne w lutym 2023 r.

Wg danych GUS w lutym 2023 r. w Warszawie przekazano do użytkowania 1041 mieszkań, tj. o 50,7% więcej niż przed rokiem. W okresie styczeń–luty 2023 r. oddano do użytkowania 2027 mieszkań (o 46,1% więcej niż w analogicznym okresie 2022 r.). Przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania w okresie styczeń–luty 2023 r. wyniosła 67,3 m2 i zmniejszyła się w stosunku do analogicznego okresu 2022 r. o 1,7 m2. W okresie styczeń–luty 2023 r. rozpoczęto budowę 2453 mieszkań (o 0,8% mniej niż w analogicznym okresie 2022 r.), z czego: 2407 w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem. W okresie styczeń–luty 2023 r. liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia lub dla których dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, wyniosła 1629 (o 51,3% mniej niż w analogicznym okresie 2022 r.).

„Z danych zbieranych przez Cenatorium wynika, że ceny ofertowe mieszkań w Warszawie rosną od początku roku. W lutym doszło do 3,2% wzrostu na rynku pierwotnym oraz 1,7% wzrostu na rynku wtórnym. W ostatnich miesiącach struktura ofertowa ulega zmianie ze względu na wzrost udziału mieszkań droższych. W przeciwieństwie do popytu kredytowego, popyt gotówkowy zachowuje się znacznie stabilniej a oferta dostosowuje się do tych zmian.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

W lutym indeks urban.one odnoszący się do cen gruntów budowlanych uległ nieznacznemu obniżeniu w porównaniu do stycznia br. (spadek o 0,05 pkt), a jego wartość wyniosła 139,26 pkt.

W tej edycji ankiety aż 55% ankietowanych opowiada się za stabilizacją na rynku gruntów budowlanych. 27% ekspertów przewiduje, że sytuacja na rynku gruntów ulegnie pogorszeniu w nadchodzącym półroczu. Pozostali (18%) przewidują poprawę sytuacji.

Grunty pod zabudowę w lutym 2023 r.

„Rynek biurowy został zmieniony przez pandemię w stopniu nieodwracalnym. Stąd też, jest duża część firm, która oferuje pracę hybrydową, z kilkoma dniami roboczymi w domu. To ogranicza potrzeby posiadania większej powierzchni biurowej niż dotychczas. Niemniej, przy zmniejszonej podaży nowych budynków, trudno jest mówić o jakimś poważnym kryzysie, ponieważ wciąż pojawiają się nowe firmy, szukające powierzchni biurowej.” –  Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management

„Zdecydowanie rynek biurowy w największych aglomeracjach w Polsce będzie mieć się bardzo dobrze z uwagi na dzisiaj nieograniczony potencjał rozwoju centrów obsługi outsourcingowych firm globalnych. Centralne położenie Polski w polaczeniu z silnymi umiejętnościami pracowników będzie jeszcze długo przyciągać zarówno inwestorów z całego swata, jak i imigrantów zarobkowych do pracy w tych centrach. Ponieważ rynek zdominowała koncepcja 15 minutowych miast, gdzie mieszkania buduje się na przemian z biurami-będzie to przyciągać zarówno inwestorów, jak i młodych wchodzących w rynek pracy pracowników z biedniejszych rejonów świata. To z kolei zwiększy konkurencje zarówno o dobrych pracowników jak i wśród tych pracowników o najlepsze miejsca pracy- dzięki temu wzrost rynku biurowego jest gwarantowany, równolegle do wzrostu rynku mieszkaniowego- będziemy obserwować wiele harmonii w tych obszarach i wzajemnego napędzania się.” – Sławomir Horbaczewski – ekspert rynku nieruchomości