Indeks urban.one Polska – grudzień 2018 

Ostatni miesiąc 2018 roku zakończył się kolejnym wzrostem wartości Indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce. Miesięczna dynamika wzrostu cen mieszkań poza dużymi miastami wyniosła 1,33 pkt., tym samym wysokość Indeksu w grudniu ubiegłego roku wyniosła 101,43 pkt. W porównaniu do analogicznego okresu 2017 roku Indeks urban.one wzrósł o 4,27 pkt. Rok 2018, był to czas rosnących cen mieszkań oraz kontynuacji wzrostów cen gruntów (jednak już ze zmniejszoną dynamiką niż w poprzednich latach). Po raz pierwszy od kilku lat doszło w nim do ograniczenia podaży i sprzedaży nowych mieszkań z rynku deweloperskiego. Nie było to spowodowane spadkiem popytu, jednak perturbacjami spowodowanymi problemami z kontraktacją projektów, siłą roboczą i rosnącymi kosztami wykonawstwa. Wiele raportów i firm badawczych skupiało się wyłącznie na rynku pierwotnym, jednak niedoceniony kompletnie został rynek wtórny. Zgodnie z danymi transakcyjnymi podsumowując badanie cen we wszystkich miastach wojewódzkich dynamika wzrostu cen rejestrowanych z umów sprzedaży na rynku wtórnym była wyższa (czasami bardzo wyraźnie) niż na rynku pierwotnym. Co potwierdziło wysoki popyt na lokale mieszkalne w Polsce w 2018 roku – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Eksperci ankietowani przez Cenatorium uważają, że w kolejnych kilku miesiącach sytuacja na rynku mieszkań w Polsce (pomijając sześć największych rynków) ulegnie pogorszeniu (odpowiedziało tak 45% ankietowanych). Specjaliści skłaniali się ku opinii, że mocne wzrosty cen lokali w mniejszych ośrodkach wpłyną na wyhamowanie popytu, szczególnie i na pewno wśród osób będących na granicy zdolności kredytowej bądź mających niską zdolność.

Uważam, że okres najbardziej dynamicznych wzrostów cen mieszkań mamy już za sobą. W 2019 r. spodziewam się wypłaszczenia i początku okresu spadków cen. Nie sądzę jednak, by obniżki były spektakularne, gdyż popyt i inne czynniki utrzymujące stawki na wysokich poziomach pozostaną istotnie silne. Moim zdaniem za rok ceny będą na podobnym poziomie co dziś, z zaliczeniem „szczytu” po drodze. – Marcin Krasoń, analityk rynku mieszkaniowego, Home Broker.

Jak zauważają eksperci, obecne banki ziemi jakie posiadają niektórzy inwestorzy, są dość skąpe.

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w grudniu 2018 r. wyniósł 102,68 pkt. W porównaniu do listopada wzrost Indeksu wyniósł 1,01 pkt. Głosy specjalistów w najnowszej ankiecie podzieliły się równo na dwie połowy. 40% ekspertów uważa, że warunki na rynku lokali w dużych miastach pozostaną bez zmian. Taki sam odsetek ankietowanych był pesymistycznie nastawiony do przyszłych wyników rynku mieszkaniowego, wskazując na wyhamowanie popytu spowodowane głównie rosnącymi cenami.

Wyhamowanie popytu jest już faktem. Klienci nie akceptują poziomów cenowych, które osiągnęły lokale w odleglejszych od centrum lokalizacjach. Ubywa szybko klientów gotówkowych, którzy traktowali inwestycje w lokale mieszkalne, jako alternatywę dla lokat bankowych i obligacji skarbowych. Jednak w ostatnich 12 miesiącach, z uwagi na wzrost cen mieszkań i nieadekwatne wzrosty czynszów, inwestorzy gotówkowi przyjęli postawę wyczekującą. Liczą, że z końcem roku nastąpi korekta cenowa. Z kolei hamowanie popytu wśród klientów kredytujących zakupy będzie mocno odczuwalne przy wzroście stóp procentowych, który, jak wszystko wskazuje, nie nastąpi wcześniej niż na przełomie roku. Zmniejszenie się zdolności kredytowej, przy nadal rosnących cenach mieszkań musi oznaczać dość mocną korektę, najpóźniej na koniec 2019 r. – komentuje Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Indeks urban.one – Warszawa

W grudniu Indeks urban.one w stolicy osiągnął poziom 101,30 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca ceny pozostały na dość stabilnym poziomie, nastąpiła nawet lekka korekta ponieważ wartość Indeksu zmniejszyła się o -0,30 pkt. W skali roku Indeks urban.one dla stolicy wzrósł o 5,53 pkt. Podobnie jak w przypadku dużych miast przyszłość na rynku lokali mieszkalnych w Warszawie nie powinna przynieść skokowych zmian. 40% ankietowanych prognozuje, że nastroje na wspomnianym rynku pozostaną bez zmian, pesymistów jest tyle samo – 40% z nich, uważa, że warunki na rynku mieszkań w stolicy ulegną pogorszeniu.

Końcówka 2018 roku przyniosła spadek popytu na kredyty mieszkaniowe, pełniące dużą rolę na rynku nieruchomości mieszkaniowych w całej Polsce. Czy zatem w 2019 roku możemy się spodziewać jej osłabienia? Odpowiedzi na to pytanie udzielili nasi ankietowani.

Mimo niskich stóp procentowych, spodziewam się, że wysokie ceny mieszkań doprowadzą do sytuacji, w której liczba udzielonych kredytów spadnie, ale wartościowo sprzedaż kredytów nie zmieni się – Marcin Krasoń, analityk rynku mieszkaniowego, Home Broker.

Z pewnością akcja kredytowa w 2019 roku ulegnie osłabieniu, z uwagi na kontynuację wzrostu cen oraz nieunikniony wzrost stóp procentowych pod koniec roku. Zdolność kredytowa raczej będzie się zmniejszać, wobec w/w czynników, a także z uwagi na zmniejszającą się podaż. Ilość rozpoczynanych projektów będzie spadać w 2019 r., zatem popyt na kredyty – również. Michał Kubicki prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę wyniósł w listopadzie 127,81 pkt. W odniesieniu do poprzedniego miesiąca indeks spadł o 1,77 pkt. Ankietowani eksperci oceniają, że sytuacja na rynku gruntów na początku roku może być trudna, twierdziło tak 45% specjalistów rynkowych. Natomiast 40% uważa, że rynek gruntów pod zabudowę będzie stabilny. W 2018 roku grunty na cele budowlane systematycznie drożały, jednak dynamika tych wzrostów lekko wyhamowała w porównaniu do 2017 roku.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)