Indeks urban.one

Raport o rynku nieruchomości – lipiec 2016

Indeks urban.one przez admin

Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!

Indeks urban.one Polska – Lokale mieszkalne

Wakacyjny lipiec zakończył się delikatnym spadkiem cen lokali mieszkalnych w Polsce. Indeks BCN w badanym miesiącu wyniósł 95,46 pkt. i w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku spadł o niespełna 0,5 pkt. W odniesieniu do czerwca ceny pozostały na tym samym poziomie. Specjaliści z rynku nieruchomości oceniają, że w segmencie mieszkaniowym w kolejnych sześciu miesiącach nie dojdzie do poważniejszych zmian (odpowiedziało tak 68% panelistów).

Indeks urban.one Duże Miasta – Lokale mieszkalne

W dużych miastach Indeks BCN w lipcu wyniósł 94,71 pkt, w porównaniu do poprzedniego miesiąca w największych ośrodkach mieszkaniowych ceny mieszkań pozostały na poziomie z czerwca. Równy rok wcześniej, w lipcu 2015 roku Indeks BCN wskazywał nieco wyższy poziom 94,86 pkt. Nastroje rynkowe wciąż pozostają niezmienne, 59% ankietowanych prognozuje, że warunki gospodarcze na rynku mieszkaniowym w dużych miastach pozostaną bez zmian.

W ostatnim okresie (szczególnie od 2015 roku) wzrost sprzedaży mieszkań, wyraźny szczególnie na rynku pierwotnym nasuwa pytanie, czy zmieniają się nieco preferencje kupujących. Oferta rośnie, sprzedaż na rynku pierwotnym jest wysoka (po części również dlatego, że ceny na rynku wtórnym są delikatnie mówiąc często „przesadzone”, a deweloperzy budują dużo, więc jest to atrakcyjna konkurencja). Jednak nabywcy jak kupowali małe mieszkania tak wciąż kupują. Lekko wzrasta obrót mieszkaniami 3 pokojowymi, ale wciąż na małej powierzchni mieszkania. Płace „statystycznie” rosną, wolumen nowo udzielonych kredytów hipotecznych już nie (pomijając cykliczność rynku i kwartalne wzrosty, w porównaniu rok do roku nie mamy spektakularnej poprawy mimo niskich stóp procentowych). Z opublikowanego przez KNF raportu „Charakterystyki kredytobiorców hipotecznych
w 2015 r.” można wyciągnąć ciekawe wnioski na temat polskiego kredytobiorcy, które bynajmniej nie są zbytnio różowe. Według KNF, aż 44% zapożyczających się gospodarstw domowych zarabia poniżej 4 000 zł netto miesięcznie (przy czym aż 65% z nich to więcej niż jedna osoba: małżeństwa, osoby samotne z rodziną, małżeństwa z rodziną). Czyli te maksymalnie 4 tys. powinniśmy podzielić minimum przez dwa. Aż 16% posiadających kredyt przeznacza na jego spłatę ponad 50% swoich dochodów miesięcznie. Ta grupa może najszybciej stać się niewypłacalna w przypadku negatywnych zmian rynkowych. Grupa kredytobiorców wydających co miesiąc od 40-50% swoich zarobków na kredyt wynosi aż 27% (tak było przy niskich stopach w 2015 roku). Biorąc pod uwagę, że jednak większość Polaków na swoje lokum jednak musi wziąć kredyt, nie dziwi fakt, że standardy powierzchniowe zbytnio zmienić się nie mogą, gdy przeciętny kredytobiorca już przeciętnie nie zarabia 😉 – przeciętne miesięczne wynagrodzenie według GUS w lipcu 2016 r. wyniosło 4286 zł (przypominamy, że większość kredytów biorą gospodarstwa domowe, czyli zarobki osób objętych kredytem są sumowane).

Główne trendy zakupowe pozostają bez zmian tzn. dobrze zaprojektowane mieszkania 2-I 3-pokojowe znajdują bez problemu nabywców, przy czym niuanse dotyczące np. wielkości poszukiwanych mieszkań powiązane są już bezpośrednio z lokalizacją konkretnej inwestycji – ocenia Agnieszka Szefer, kierownik ds. Produktów Budimex Nieruchomości.

Wyższy wkład własny, droższe koszty kredytów, brak środków w programie Mieszkanie dla Młodych powodują, że zwiększa się zapotrzebowanie na mieszkania o mniejszym metrażu, ale z możliwością podzielenia na 3 pokoje Renata Osiecka, Partner AXI IMMO.

Indeks urban.one Warszawa – Lokale mieszkalne

W lipcu w Warszawie Indeks BCN wyniósł 93,24 pkt. Odnosząc się do wyniku z poprzedniego roku ceny mieszkań w stolicy lekko wzrosły. W lipcu 2015 roku Indeks BCN zanotował poziom 92,88 pkt. Eksperci wskazują, że kolejne miesiące przyniosą kontynuację obecnej sytuacji, twierdzi tak 55% ankietowanych specjalistów. W najnowszej ankiecie zmalała liczba pesymistów – 18% ekspertów zapowiada pogorszenie warunków rynkowych. Wysoka sprzedaż na największym polskim rynku poprawia humory specjalistów, którzy optymistycznie patrzą w przyszłość i oceniają, że najbliższe sześć miesięcy w stolicy przyniesie poprawę warunków gospodarczych na rynku mieszkań w Warszawie (27% ankietowanych).

Trudno określić, czy duży obrót na stołecznym rynku szturmują również obcokrajowcy. Z przeprowadzonej w ramach Indeksu BCN ankiety wynika, że nie jest to wyraźna tendencja wzrostowa. Lekki wzrost obcokrajowców wśród kupujących mieszkania obserwowało 38% ekspertów jednak taki sam odsetek, czyli również 38% twierdzi, że nie zauważa zwiększonego popytu na mieszkania wśród obcokrajowców. Oznacza to, że zagraniczny popyt jeszcze nie podbija szturmem polskiego rynku mieszkaniowego.

Wiosną obserwowano transakcje zawierane przez obcokrajowców, głównie zza wschodniej granicy, obecnie jednak nie mamy do czynienia z tego typu zjawiskiem. Agnieszka Szefer, kierownik ds. Produktów Budimex Nieruchomości.

Na rynku zaczynają pojawiać się alternatywne pomysły na inwestycje w nieruchomości. Jednym z nich jest tzw. REIT czyli fundusz inwestujący w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, gwarantujący regularną dywidendę. Obecnie REIT dotyczyć ma nieruchomości komercyjnych W przypadku mieszkaniówki wydaje się, że jeszcze minie trochę czasu zanim portfel REIT’ów będzie o nią uzupełniany (barierą ponownie jest bardzo silna ochrona prawna najemców oraz to, że mieszkaniówka generuje jednak wyższe ryzyko niepowodzenia na polskim rynku). Eksperci rynkowi mają podzielone zdanie na temat nowego „narzędzia” i jego powodzenia na naszym rodzimym rynku, jednak 71% ankietowanych twierdzi, że jest ono jak najbardziej prawdopodobne. Warto jednak zaznaczyć, znając realia naszych przyszłych emerytur, że dodatkowa propozycja wspierająca oszczędzanie na cele emerytalne jest oczywiście pozytywnym sygnałem rozwoju rynku.

REIT ma szanse inwestować również na rynku mieszkaniowym. Jeżeli inwestowanie odbywać się będzie w formule joint-venture z wiarygodnym deweloperem to taki sposób ma duże szanse powodzenia Artur Ceglarz, wiceprezes Robyg

Wydaje się, że jak najbardziej REIT’y mogą inwestować w rynek mieszkaniowy chociaż wydaje się, że standard/budynek musiałby zostać dobrze wybrany pod kątem lokalizacji I docelowej grupy najemców. Pomimo generalnej chęci posiadania własnego mieszkania przez Polaków, w dużych miastach rynek najmu jest dobrze rozwinięty. Patrząc na sukces pierwszych podobnych projektów tj. “akademik na wynajem” realizowanych przez komercyjnych deweloperów segment budynków mieszkalnych/quasi mieszkalnych na wynajem wydaje być obiecujący. Arkadiusz Bielecki, członek zarządu Just Properties

Publiczne fundusze REIT maja szansę inwestować również na rynku mieszkaniowym, jest to bardzo potrzebne, przy czym sprzyjająca atmosfera już się bardzo wyraźnie w Polsce krystalizuje. Rynek mieszkaniowy w Polsce jest tak wygłodniały nowych mieszkań, I to coraz częściej nie tylko w Warszawie, że REIT jest skazany na sukces. Pozostaje jedynie kwestią czasu, kiedy ten sukces stanie się oczywisty. Sławomir Horbaczewski, ekonomista, ekspert rynku nieruchomości.

Indeks urban.one grunty pod zabudowę

Indeks BCN gruntów pod zabudowę w lipcu osiągnął nieco wyższy poziom od notowanego w poprzednim miesiącu. W badanym okresie Indeks wyniósł 121,62 pkt., co oznacza wzrost o 2,21 pkt w ciągu miesiąca. W porównaniu do lipca 2015 roku ceny zmieniły się kosmetycznie i obecnie są wyższe o 0,19 pkt od cen w zarejestrowanych w poprzednim roku. Eksperci uważają, że w kolejnych miesiącach nie zajdą żadne poważniejsze zmiany rzutujące na sytuację na rynku gruntów. 55% Specjalistów prognozuje niezmienność rynkową, wciąż silna grupa, czyli 32% przewiduje pogorszenie warunków rynkowych.