Raport o rynku nieruchomości – lipiec 2018

Raport o rynku nieruchomości – lipiec 2018

Indeks Bazy Cen Nieruchomości News Polecane 0 komentarzy przez

Indeks urban.one Polska

W lipcu Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych poza dużymi miastami wzrósł w porównaniu do czerwca o 0,18 pkt. Tym samym wartość Indeksu w badanym miesiącu osiągnęła poziom 97,63 pkt. Eksperci prognozujący zmiany rynkowe uważają, że warunki na polskim rynku mieszkań w kolejnych miesiącach ulegną pogorszeniu, twierdziło tak 58% ankietowanych. Wciąż widzimy tendencję wzrostową cen mieszkań, nie tylko na rynku pierwotnym, ale również na rynku wtórnym. Nie jest jednak aż tak kolorowo jak było wcześniej, w czasie, gdy gospodarka jest stabilna, wydaje się, że największym problemem jest siła robocza i wysokie koszty robocizny, przez które, niektóre firmy wykonawcze mają problem ze „spięciem projektów” pod kątem kosztowym.

O pogarszającej się sytuacji na rynku deweloperskim mówimy już od początku br. Jest to efekt horrendalnych cen gruntów oraz realizacji. Średni wzrost cen mieszkań w Warszawie, na przestrzeni ostatnich dwóch lat przekroczył 25%. Kupujący przestali zgadzać się na nowe warunki cenowe, a ich zdolności kredytowe też nie zakładały tak mocnego wzrostu cen. Mamy więc do czynienia z sytuacją, gdzie kupujący doszli do ściany, a sprzedający, czyli deweloperzy stanęli przed perspektywą osiągania zerowych marż. Krótkookresowo, będziemy mieli więc do czynienia z obniżką cen mieszkań w budowie, by zapewnić projektom płynność finansową, a także drastyczny spadek liczby rozpoczynanych budów. W 2019r. musi nastąpić zasadnicza korekta cen na całym rynku. Jeśli dojedzie do zamrożenia sporej części nowych projektów, to usługi budowlane będą musiały nieco stanieć. Taką przełomową wartością będzie już ok. 10% spadek. To samo czeka właścicieli gruntów pod zabudowę. Będą oni musieli ograniczyć swoje oczekiwania o 20 do 50%, by budżety deweloperów zaczęły znów wykazywać akceptowalne poziomy marż. Przy aktualnych cenach realizacji oraz wartości gruntów, marże spadły do wartości jednocyfrowych, a w niektórych przypadkach nawet do zera. Oznacza to niemożność sfinansowania takiego projektu kredytem inwestycyjnych, ale także niesie ryzyko odmowy otwierania rachunków otwartych przez banki, które nie akceptują tak niskich parametrów – mówi Michał Kubicki, Prezes Unimax Development.

Indeks urban.one Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w lipcu 2018 r. wyniósł 98,09 pkt. W porównaniu do czerwca ceny mieszkań wzrosły o 0,19 pkt. W lipcu nasi eksperci ponownie ocenili, że w kolejnych miesiącach sytuacja rynkowa w dużych miastach ulegnie pogorszeniu, uznało tak 63% ankietowanych. Nawet największym deweloperom zdarzają się już opóźnienia w oddawaniu niektórych projektów. Przyczyną są kłopoty firm wykonawczych, których koszty działalności (siły roboczej) dochodzą już czasem do granic opłacalności. Problemy wykonawców są również problemem dewelopera, upadek firmy zajmującej się budową inwestycji dotknie przede wszystkim inwestora w postaci dużych opóźnień z oddaniem projektu, kosztów pozyskania innej firmy, podpisania nowego kontraktu, czy kar umownych za niewywiązanie się z umów podpisanych z kupującymi. Dlatego też deweloperzy w obliczu problemu próbują razem z firmami wykonawczymi znaleźć wspólne rozwiązanie (np. wcześniejsze przekazanie kapitału na poszczególne etapy budowy itp.) – mówi Barbara Bugaj Starszy analityk ds. Rynku Nieruchomości w Cenatorium.  

 Sytuację na rynku kształtują doświadczeni, o dużej skali działania deweloperzy, którzy rozbudowawszy banki gruntów, mogą teraz rozsądnie zarządzać tempem realizacji każdego z realizowanych projektów. Deweloperzy bardzo starannie dobierają też nowe grunty (nowe projekty deweloperskie), kierując się potencjalną szybkością przygotowania danego projektu, a przede wszystkim możliwą do osiągnięcia marżą na nabywanych i już realizowanych projektach, a nie jedynie chęcią zwiększenia przychodów czy liczby realizowanych projektów bez zwracania uwagi na zwiększenie, a co najmniej utrzymanie, dotychczasowej marży netto. Liczy się łączna masa zysku netto, a nie liczba projektów czy realizowany przychód; im mniejsze ryzyko, tym lepiej, a więc żaden mądry deweloper nie będzie zabierać się za realizację projektu deweloperskiego przy realnej marży na granicy błędu statystycznego czy nadmiernej liczbie ryzyk wynikających z położenia czy właściwości danego gruntu. Występujące na rynku utrudnienia administracyjne  (wydłużenia procesów budowlanych powodowane niesprzyjającymi regulacjami) nie są krytyczne dla  znaczących deweloperów, którzy i tak mają swoje projekty w różnych stadiach realizacji, zatem  co najwyżej dokonując odpowiednich przesunięć w kolejce realizowanych projektów w zależności od przewidywanych trudności procesu administracyjnego przy danych gruncie mogą dostosowywać posiadane „moce przerobowe” do otoczenia rynkowego w danym momencie i w danej okolicy. – komentuje Sławomir Horbaczewski.

Indeks urban.one Warszawa

W Warszawie Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w lipcu osiągnął poziom 97,70 pkt. Wzrost indeksu w porównaniu do poprzedniego miesiąca wyniósł 0,15 pkt. W skali roku wartość indeksu wzrosła o niespełna 3 pkt. (dokładnie o 2,77 pkt). Eksperci ankietowani przez Cenatorium najłagodniej ocenili rynek w stolicy. Specjaliści prognozowali, że w kolejnych kilku miesiącach nastroje rynkowe w stolicy pozostaną bez zmian (uważało tak 53% ankietowanych). Dość silna pozostała również grupa pesymistów, 42% ankietowanych zakładało bowiem, że warunki gospodarcze na rynku lokali mieszkalnych w Warszawie ulegną pogorszeniu.

Jak wspominaliśmy w poprzedniej edycji Indeksu U1 II kw. bieżącego roku przyniósł spadek sprzedaży na rynku deweloperskich. Zastanawiające jest jednak z czego wynika ten spadek, czy dominuje efekt podażowy (tzn. mniejsza podaż) czy popytowy (mniejszy popyt?). Z jednej strony ograniczenia we wprowadzaniu na rynek nowych inwestycji deweloperskich są już widoczne i komunikowane przez firmy deweloperski. Z drugiej jednak strony na popyt w przyszłości wpływać mogą rosnące wciąż ceny mieszkań, które moim zdaniem mogą powodować spowolnienie decyzji zakupowych, szczególnie wśród kupujących nowe mieszkania z tzw. popularnego segmentu rynku, tych dla których kupno mieszkania przychodzi jednak z dużym wysiłkiem (przykładowo wśród gospodarstw domowych będących na granicy zdolności kredytowej). – mówi Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

Moim zdaniem spadająca sprzedaż jest wynikiem przegrzania cen. Drożejące przez ostatnie 2,5 roku działki oraz rosnące koszty budowy spowodowały istotny wzrost kosztów projektów w całej Polsce. Najbardziej jest on odczuwalny w Warszawie, gdzie ceny mieszkań wzrosły, w porównaniu z 2016r., nawet o 20%. W tym samym czasie koszty budowy zwiększyły się, średnio, o ok. 30%. Efektem tak toczącej się kuli śnieżnej były wzrosty ceń mieszkań, do poziomów, po przekroczeniu których kupujący powiedzieli „stop”. Duża część potencjalnych klientów chce przeczekać tę sytuację i wróci na rynek po korekcie, która musi nastąpić najdalej pod koniec I połowy 2019 r. Póki co, podaż jest dość wysoka, spada jedynie tempo wprowadzania nowych projektów. Nie jest ono jednak ujemne, rok do roku, co pozostawia w dalszym ciągu sporą ilość mieszkań na rynku. Niemniej, prawie 25% spadek sprzedaży w Warszawie oraz spadki na pozostałych rynkach pokazują, że wyczerpała się możliwość przerzucania na klientów rosnących kosztów wytworzenia. Efektem będzie, w pierwszym rzędzie, wstrzymywanie startu nowych budów, z drugiej zaś, walka o sprzedanie mieszkań już w budowie, poprzez dostosowywanie cen do realiów rynku. Rezultaty, w postaci hamowania liczby nowych projektów będziemy obserwować jeszcze w tym roku. Mogą też pojawić się pierwsze kłopoty finansowe mniejszych firm deweloperskich i przerywanie realizacji budów w toku. – komentuje Michał Kubicki, Prezes Unimax Development.

Dominuje efekt podażowy, tzn. deweloperzy bardzo starannie dobierają nowe projekty deweloperskie kierując się marżą na realizowanych projektach, a nie jedynie chęcią zwiększenia przychodów bez zwracania uwagi na co najmniej utrzymanie dotychczasowej marży netto. Innymi słowy: liczy się masa zysku netto i im mniej przy tym realizowanych projektów, tym mniejsze ryzyko, oczywiście przy zachowaniu niezbędnego zróżnicowania tych projektów, aby nie ponosić nadmiernego ryzyka wynikającego ze zbyt skoncentrowanego portfela, zbyt małej liczby realizowanych projektów deweloperskich. – mówi Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.

Indeks urban.one grunty pod zabudowę

Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę w Polsce wyniósł 126,79 pkt. W odniesieniu do czerwca indeks wzrósł o 0,80 pkt. Nastroje gospodarcze w sektorze gruntów lekko się polepszyły. Prawdopodobnie miały na to wpływ najświeższe zmiany legislacyjne. Niektórzy oceniają, że pomogą one odblokować grunty pod zabudowę. 37% ekspertów ocenia, że sytuacja na rynku gruntów ulegnie poprawie, tyle samo procent sądzi, że nic się nie zmieni, czyli warunki na wspomnianym rynku pozostaną bez zmian.

Sytuację na rynku kształtują doświadczeni, o dużej skali działania deweloperzy, którzy rozbudowawszy banki gruntów, mogą teraz rozsądnie zarządzać tempem realizacji każdego z realizowanych projektów. Deweloperzy bardzo starannie dobierają też nowe grunty (nowe projekty deweloperskie), kierując się potencjalną szybkością przygotowania danego projektu, a przede wszystkim możliwą do osiągnięcia marżą na nabywanych i już realizowanych projektach, a nie jedynie chęcią zwiększenia przychodów czy liczby realizowanych projektów bez zwracania uwagi na zwiększenie, a co najmniej utrzymanie, dotychczasowej marży netto. Liczy się łączna masa zysku netto, a nie liczba projektów czy realizowany przychód; im mniejsze ryzyko, tym lepiej, a więc żaden mądry  deweloper nie będzie zabierać się za realizację projektu deweloperskiego przy realnej marży na granicy błędu statystycznego czy nadmiernej liczbie ryzyk wynikających z położenia czy właściwości danego gruntu. Występujące na rynku utrudnienia administracyjne (wydłużenia procesów budowlanych powodowane niesprzyjającymi regulacjami) nie są krytyczne dla  znaczących deweloperów, którzy i tak mają swoje projekty w różnych stadiach realizacji, zatem co najwyżej dokonując odpowiednich przesunięć w kolejce realizowanych projektów w zależności od przewidywanych trudności procesu administracyjnego przy danych gruncie mogą dostosowywać posiadane „moce przerobowe” do otoczenia rynkowego w danym momencie i w danej okolicy. – mówi Sławomir Horbaczewski.

 O pogarszającej się sytuacji na rynku deweloperskim mówimy już od początku br. Jest to efekt horrendalnych cen gruntów oraz realizacji. Średni wzrost cen mieszkań w Warszawie, na przestrzeni ostatnich dwóch lat przekroczył 25%. Kupujący przestali zgadzać się na nowe warunki cenowe, a ich zdolności kredytowe też nie zakładały tak mocnego wzrostu cen. Mamy więc do czynienia z sytuacją, gdzie kupujący doszli do ściany, a sprzedający, czyli deweloperzy stanęli przed perspektywą osiągania zerowych marż. Krótkookresowo, będziemy mieli więc do czynienia z obniżką cen mieszkań w budowie, by zapewnić projektom płynność finansową, a także drastyczny spadek liczby rozpoczynanych budów. W 2019r. musi nastąpić zasadnicza korekta cen na całym rynku. Jeśli dojedzie do zamrożenia sporej części nowych projektów, to usługi budowlane będą musiały nieco stanieć. Taką przełomową wartością będzie już ok. 10% spadek. To samo czeka właścicieli gruntów pod zabudowę. Będą oni musieli ograniczyć swoje oczekiwania o 20 do 50%, by budżety deweloperów zaczęły znów wykazywać akceptowalne poziomy marż. Przy aktualnych cenach realizacji oraz wartości gruntów, marże spadły do wartości jednocyfrowych, a w niektórych przypadkach nawet do zera. Oznacza to niemożność sfinansowania takiego projektu kredytem inwestycyjnych ale także niesie ryzyko odmowy otwierania rachunków otwartych przez banki, które nie akceptują tak niskich parametrów – komentuje Michał Kubicki, prezes Unimax Development.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)

Powiązane wpisy

0 Komentarzy

Brak komentarzy

Nikt nie dodał komentarzy – bądź pierwszy! dodaj komentarz

Dodaj komentarz