Indeks urban.one – maj 2018

W maju na krajowym rynku lokali mieszkalnych doszło do lekkiego wzrostu Indeksu urban.one o 0,12 pkt. Tym samym Indeks wskazał poziom 97,38 pkt. Rok wcześniej Indeks dla mieszkań poza dużymi miastami wynosił 96,15 pkt., co oznacza, że ceny w bieżącym roku są o ok. 1 pkt. wyżej niż w 2017 r. Eksperci prognozują lekkie ochłodzenie na rynku, 48% uważa, że nastroje rynkowe ulegną pogorszeniu. Po raz pierwszy od początku publikacji Indeksu specjaliści wskazali, że na polskim rynku może dość do wyhamowania pędzącej sprzedaży. Jednak nieco mniejsza, lecz również dość wyraźna grupa ankietowanych sądzi, że warunki gospodarcze na rynku mieszkań w kolejnych miesiącach pozostaną bez zmian – odpowiedziało tak 43% ekspertów.

Z założenia na krajowym rynku mieszkaniowym wiele zmienić ma przyjęty przez Radę Ministrów projekt specustawy mieszkaniowej. Ma ona umożliwić budowę inwestycji mieszkaniowych na terenach rolnych w miastach, jak również przemysłowych. W praktyce ustawa ma usprawnić Państwu budowę mieszkań w ramach programu Mieszkanie+. Istnieje obawa, jednak, że przyjęte założenia przyczynią się do jeszcze większego bałaganu urbanistycznego. Bowiem ustawa nie porządkuje problemu z brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w miastach, a inwestycja w porządkowanie i stworzenie kompleksowych Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) w miastach byłaby dużo zdrowszym dla rynku rozwiązaniem. Dlatego zdania ekspertów na temat powyższej ustawy są bardzo podzielone.

O ile nie będzie obstrukcji że strony rad miast, to uwolnienie dużej ilości gruntów, do tej pory nieosiągalnych, z uwagi braku planu lub tzw. dobrego sąsiedztwa, może mieć zbawienny wpływ na ceny wszystkich gruntów.  Dzisiejsze ceny przekroczyły już rekordowe poziomy z lat 2006 – 2008 i bardzo mocno wpływają na wzrosty cen mieszkań. Ustawa daje więc szansę na uruchomienie nowych kwartałów zabudowy i rewitalizacji terenów poprzemysłowych i nieużytków. Wiele terenów postindustrialnych jest zaopatrzona w pełną infrastrukturę techniczną i posiada dostęp do głównych arterii komunikacyjnych. Ponadto, jest też wiele enklaw z przeznaczeniem innym, niż mieszkaniowe, które, z powodzeniem, mogą być zabudowane obiektami mieszkalnymi. Wszystko to daje nadzieję na obniżenie cen mieszkań w perspektywie roku, półtora. Samo uwolnienie tych gruntów może już stabilizująco wpłynąć na ceny mieszkań. Będzie to zatem rewolucyjna zmiana na rynku topniejącej niezwykle szybko ilości dostępnych działek. – komentuje Michał Kubicki, Prezes Unimax Development.

Specustawa mieszkaniowa nic nie zmieni, w obecnym kształcie nie spowoduje przyspieszenia i ułatwienia procedur dojścia do decyzji lokalizacyjnej i pozwolenia na budowę – mówi anonimowy ekspert.

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach Indeks urban.one w maju 2018 r. wyniósł  97,88 pkt. W porównaniu do kwietnia ceny mieszkań wzrosły 0,18. Niepewność ekspertów jest widoczna kolejny miesiąc z rzędu. W maju 43% ankietowanych oceniło, że w kolejnych sześciu miesiącach może dojść do pogorszenia się nastrojów na rynku mieszkań w dużych miastach. Taka sama grupa (43%)  specjalistów uważała, że warunki gospodarcze na rynku lokali mieszkalnych w największych ośrodkach pozostaną bez zmian. Możemy już potwierdzić, że podaż nowych mieszkań lekko wyhamowała. O mniejszej podaży świadczą np. zapisy księgowe największych spółek deweloperskich, które pokazują, że nakłady na projekty w realizacji zostały ograniczone – mówi Barbara Bugaj Starszy analityk ds. Rynku Nieruchomości w Cenatorium.  

Zdecydowanie podaż hamuje. Jest to wynikiem potężnych wzrostów kosztów budowy. Większość budżetów przestała się dopinać, a marże spadły do poziomów nieakceptowanych przez instytucje finansujące, co powodowało wstrzymywanie realizacji i poszukiwanie oszczędności w projektach. Podaż już wyhamowała i nie nadąża za potencjałem, wynikającym z popytu. Rynek zaczął powoli przerzucać rosnące koszty na klientów, którzy zaakceptowali kilkunastoprocentowy wzrost cen mieszkań. Na przeszkodzie rosnącej podaży może stanąć szykowane zmiana ustawy deweloperskiej, która wprowadzi rachunki papiernicze zamknięte, jako jedyną formę rozliczania się klienta z deweloperem – komentuje Michał Kubicki, Prezes Zarządu Unimax Development.

Ze względu na niedobór gruntów i idące za tym wzrosty cen oraz trudną do przewidzenia dostępność siły roboczej podaż będzie hamowała. – przewiduje Jakub Nieckarz, Prezes PVI.

Indeks urban.one – Warszawa

W Warszawie w maju doszło do lekkiego wzrostu cen transakcyjnych mieszkań. Indeks urban.one w stolicy w badanym miesiącu osiągnął poziom 97,18 pkt. W skali roku dynamika wzrostu cen wynosi niezmiennie nieco ponad 3 pkt. Na rynku warszawskim nastroje są trochę spokojniejsze niż w przypadku pozostałych dużych miast. Specjaliści oceniają, że w ciągu kolejnych miesięcy warunki gospodarcze dla stolicy pozostaną bez zmian, odpowiedziało tak 48%. Natomiast 43% prognozuje, że ulegną one pogorszeniu.

Po drastycznych wzrostach cen realizacji, poprzedzonych rekordowymi zmianami cen gruntów, rynek zaczął się stabilizować. Ceny mieszkań wzrosły o kilkanaście procent, co nie ograniczyło popytu. Nastąpił za to kilkumiesięczny zastój w podaży nowych projektów, które nie zaspokajają dzisiaj całkowicie popytu. Przyjęta przez Rząd tzw. specustawa mieszkaniowa może być impulsem, który obniży nieco ceny na rynku gruntów inwestycyjnych, a przez to wpłynie na spadek cen mieszkań. Jednak jest to perspektywa co najmniej dwóch lat, z uwagi na długość procesu inwestycyjnego, który, od momentu zakupu gruntu do rozpoczęcia budowy trwa co najmniej 9-12 miesięcy. Jest to więc szansa raczej średnioterminowo. Próżno jednak oczekiwać zasadniczych zmian cen realizacji, mimo zmniejszonej ilości nowych inwestycji. Po wyhamowaniu przyjdzie spiętrzenie, które, dodatkowo nałoży się na rozpoczynające się projekty infrastrukturalne. Nie daje to zatem żadnych perspektyw dla spadku cen budowy. Niezwykle ważnym aspektem w najbliższych miesiącach może także być nowelizacją tzw. ustawy deweloperskiej i likwidacja otwartych rachunków powierniczych. Może ona zachwiać bardzo mocno rynkiem małych i średnich firm deweloperskich, które nie będą w stanie sprostać nowym przepisom. Oznaczać to może likwidację znaczącej części rynku nowych mieszkań, szczególnie w mniejszych ośrodkach. – mówi Michał Kubicki, Prezes Unimax Development.

Podstawowym problemem na rynku jest bardzo znaczący i niedający się określić na przyszłość wzrost kosztów budowy. Istnieje obawa, że nabywcy nie zaakceptują wzrostu cen mieszkań, stąd zauważalne ograniczenie rozpoczynania nowych inwestycji. – komentuje anonimowo nasz ekspert.

Stabilną przystanią w niepewnym momencie rynkowym pozostają niezmiennie nieruchomości luksusowe, których znaczenie na obecnym rynku mieszkaniowym ocenia Jakub Nieckarz – prezes PVI: Rynek nieruchomości luksusowych jest odporny na koniunkturę i w przypadku spowolnienia gospodarczego jest mniej podatny na utratę wartości. Prawdziwie luksusowych nieruchomości w Polsce jest niewiele. Na taką sytuację ma bezpośredni wpływ brak dostępnych działek, co z kolei przekłada się na niską konkurencję w obszarze nieruchomościowych inwestycji luksusowych. Wymagania Polaków wobec standardów kupowanych i wynajmowanych mieszkań stale rosną, co wynika z systematycznego ich bogacenia się. Z tego więc punktu widzenia inwestycja w apartament jest inwestycją długoterminową, nie tracącą szybko na wartości. Zainwestowanie w nieruchomości premium to jeden ze sposobów na zróżnicowanie portfela zamożnego inwestora, posiadającego już kilka mniej kosztownych mieszkań. Należy jednak pamiętać, że nie jest to powszechnie obowiązująca zasada, gdyż na rynku funkcjonuje również grupa inwestorów skupiająca się wyłącznie na nieruchomościach klasy premium, takich jak apartamenty na wynajem w atrakcyjnych lokalizacjach czy condohotele w popularnych turystycznie miejscowościach oraz w centrach miast. Bez względu na charakter segmentu, w jaki następuje zainwestowanie środków, każdy z nich może przynosić satysfakcjonujące zyski. Warunkiem jest jednak odpowiednio dobrany i właściwie zarządzany portfel nieruchomościowy.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę w Polsce wyniósł 124,74 pkt. W porównaniu do kwietnia ceny gruntów były stabilne, Indeks zmienił się minimalnie- o 0,01 pkt. Wzrosty cen nieco wyhamowały. Specjaliści ankietowani przez Cenatorium prognozują, że sytuacja na rynku gruntów w najbliższym okresie ulegnie pogorszeniu – stwierdziło tak 48% badanych. Dość silną grupę reprezentują też eksperci przewidujący brak zmian na rynku gruntów w kolejnych sześciu miesiącach (43%).