Indeks urban.one – wrzesień 2018

We wrześniu Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce był równy 98,77 pkt. W porównaniu do sierpnia wzrost indeksu wyniósł 0,98 pkt. Nastroje uczestników rynku są podzielone. Jednak z powodu spadków sprzedaży (szczególnie na rynku pierwotnym) są pogorszone. W badanym miesiącu eksperci ankietowani przez Cenatorium uważają, że kolejne miesiące będą kontynuacją wyhamowania wzrostów sprzedaży i obrót na rynku mieszkań będzie niższy lub pozostanie na poziomie z III kw. 2018 r. Dlatego 55% specjalistów ocenia, że warunki na rynku lokali w Polsce ulegną pogorszeniu (55%).

Indeks urban.one Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one we wrześniu 2018 r. wyniósł 99,47 pkt. W odniesieniu do poprzedniego miesiąca indeks cen transakcyjnych wzrósł o 0,87 pkt. W skali roku wzrost indeksu wyniósł 3,10 pkt. Eksperci mają podzielone zdania co do prognoz na kolejne miesiące: 50% ankietowanych twierdzi, że warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach pozostaną bez zmian, a pozostałe 50% uważa, że ulegną pogorszeniu. Wszystko wskazuje na to, że do końca roku będziemy mieli do czynienia z lekkim wyhamowaniem sprzedaży, szczególnie nowych mieszkań, lub poziom sprzedaży zostanie na obecnym, już obniżonym poziomie z III kw. 2018 roku. Zgodnie z raportami bieżącymi deweloperów na temat sprzedaży w okresie I-III kw. 2018 r spółki notowane na GPW sprzedały 18 557 lokali, co w porównaniu do analogicznego okresu 2017 r. (I-III kw. 2017 r.) oznacza prawie 10% spadek sprzedaży. Moim zdaniem mylne są jednak oceny stwierdzające kryzys w mieszkaniówce. Takiego kryzysu nie ma, sprzedaż na poziomie z 2016 roku to wciąż dobre wyniki dla rynku pierwotnego. – komentuje Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

Większość deweloperów przesunęła już realizację nowych projektów na przyszły rok, część nawet na połowę 2019 r. Wskazuje to na nadzieję, związaną ze spadkiem cen realizacji. Oczywiście, inercja w procesie obniżania cen spowoduje, że na jakiekolwiek zmiany w tym zakresie możemy liczyć najwcześniej w połowie 2019 r. Na tę chwilę, wyrwy w budżetach realizacyjnych firm generalnego wykonawstwa są łatane wystąpieniami do deweloperów o dopłaty do bieżących kontraktów. I są one realizowane, co nieco zaburza prawdziwy obraz branży generalnego wykonawstwa. Niemniej, odzwierciedleniem gwałtownego wzrostu cen realizacji i przymuszania deweloperów do dopłat są pogarszające się już wyniki największych firm deweloperskich, szczególnie tych, które operują wyłącznie na rynku warszawskim, gdzie ceny budowy wzrosły o 30% od 2016 r. Zatem rok 2018 r. będzie pierwszy od co najmniej 5 lat, kiedy niektóre z firm deweloperskich pokażą stratę na działalności. Będzie to konsekwencją trzech składowych: drogo kupowanych gruntów w ubiegłych dwóch latach, wysokich cen budowy oraz niechęci kupujących do płacenia horrendalnie wyśrubowanych cen. W pierwszym rzędzie widać to w najodleglejszych dzielnicach, jak Białołęka, Wesoła i daleki Wawer. W 2019 r. objawy zadyszki sprzedażowej pojawią się także w pozostałych dzielnicach. –twierdzi Michał Kubicki prezes zarządu, udziałowiec Unimax Development.

Indeks urban.one – Warszawa

Indeks urban.one w Warszawie osiągnął poziom 98,77 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca wzrost wyniósł 0,25 pkt. W przypadku stołecznego rynku ankietowani ocenili, że w kolejnych sześciu miesiącach sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w Warszawie nie ulegnie zmianie, odpowiedziało tak 60% ankietowanych. W dobie wysokich kosztów budowy oraz niedoboru siły roboczej coraz bardziej na popularności zyskuje temat prefabrykacji. Polskie spółki obecnie produkują moduły w tej technologii, jednak w przypadku tych największych firm działalność skupia się na eksporcie np. na rynki skandynawskie. Budowanie z prefabrykatów mogłoby znaleźć zastosowanie również na naszym rodzimym rynku, m.in. dlatego, że do produkcji potrzebna jest mniejsza liczba pracowników niż w przypadku metod tradycyjnych.

Prefabrykaty zaistnieją na polskim rynku budownictwa wielorodzinnego. Powodem jest nie tylko problem siły roboczej , ale i rosnące koszty energii. Te czynniki wymuszają optymalizację, a więc również unifikację i standaryzację – podstawy do rozsądnego planowania, w tym używanie prefabrykatów – komentuje anonimowo nasz ekspert.

Z uwagi na złą historię budownictwa prefabrykowanego, która wiąże się mocno z czasami minionej epoki i bardzo źle się kojarzy pokoleniom, które zamieszkiwały lub nadal zamieszkują budynki z tzw. wielkiej płyty, to szanse, w najbliższych latach, są raczej marne. Pamiętajmy, że jeszcze dzisiejsze pokolenie trzydziestolatków mogło mieć wątpliwej jakości doświadczenie z wielką płytą. A nawet, jeśli go nie miało, to takim doświadczeniem podzielić się może pokolenie ich rodziców, które będzie kreować raczej jednoznacznie negatywną opinię. Brak zaś siły roboczej wynika z bezprecedensowego wzrostu ilości zamówień w budownictwie, szczególnie wielorodzinnym. Jest to kwestia, moim zdaniem, cykliczna, podobna do tej z lat 2007 – 2010. I z pewnością potrwa jeszcze kolejne 6 do 12 miesięcy. Uruchomienie budownictwa modułowego, prefabrykowanego też nie jest prostą sprawą, ponieważ wymaga przejścia przez szereg procesów certyfikacyjnych i prób jakości, z których znaczna część odbywać się będzie na budowach. Będzie to zatem praca na żywym organizmie. To może być postrzegane, jako mocno ryzykowne dla deweloperów. Obecnie, firmy produkujące elementy prefabrykowane są dość niewielkie, a odpowiedzialność za jakość i bezpieczeństwo nawet małego budynku jest znacznie większa, niż możliwości odszkodowawcze takiego producenta. Rozwój tej branży będzie więc napotykał na szereg trudności i wydłużał proces wprowadzania prefabrykowanych budynków. – komentuje Michał Kubicki prezes zarządu, udziałowiec Unimax Development.

W budownictwie realizowane są inwestycje właściwie we wszystkich możliwych technologiach od tradycyjnej cegły poprzez technologie prefabrykowane i modułowe do nieśmiałych prób budowania a właściwie drukowana domów w technologii 3D.
Polacy jednak od lat niezmiennie są tradycjonalistami i budując lub kupując własny dom czy mieszkanie korzystają i szukają by był on zbudowany z klasycznej cegły. Jednak z roku na rok technologie prefabrykowane i budownictwo modułowe zyskuje, co raz więcej zwolenników. Dostępne na rynku projekty prefabrykowane niczym nie przypominają siermiężnych czasów PRL i modeli budowania domów opartych na technologiach odziedziczonych przez Polskie budownictwo z fabryk byłego ZSRR. Co prawda dzięki tamtej wschodniej technologii powstały całe blokowiska, które po dzień dzisiejszy dobrze spełniają swoje funkcje. Nie jest to niczym szczególnym, ponieważ normy technologiczne zakładają długie okresy ich trwałości i tak np. ściany żelbetowe z prefabrykatów mogą wytrzymać ok. 100 lat a stropy żelbetowe monolityczne i prefabrykowane do 130÷150 lat. Proponowane obecnie technologie prefabrykowane są nowoczesne, funkcjonale i równie trwałe a co najważniejsze skracają do minimum czas budowy domu. Jest bardzo ważny czynnik przy realizacji inwestycji jednorodzinnej czy wielomieszkaniowej. Technologie prefabrykowane w nowoczesnym wydaniu zyskują popularność z roku na rok i maja realne szanse dalszego rozwoju zarówna w budownictwie indywidualnym jak deweloperskich – twierdzi Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę w Polsce w badanym miesiącu wyniósł 126,73 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca poziom indeksu wzrósł o 0,26 pkt. Tempo wzrostu cen transakcyjnych gruntów nieco wyhamowuje, jednak nie zmienia to faktu, że ceny gruntów są cały czas wysokie. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 40% ankietowanych uważa, że sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę pozostanie bez zmian, jednak tyle samo ankietowanych (40%) prognozuje, że ulegnie ona pogorszeniu. Przede wszystkim z powodu ograniczonej podaży i niskiego wykorzystania jak na chwilę obecną możliwości specustawy mieszkaniowej (z informacji od deweloperów wynika, że zaledwie kilka firm skorzystało z możliwości złożenia wniosku o lokalizację inwestycję mieszkaniową).

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)