Indeks urban.one Polska – luty 2019

W lutym Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce (wyłączając duże miasta) wyniósł 101,27 pkt. W porównaniu do stycznia wartość Indeksu kosmetycznie wzrosła o 0,15 pkt. Wyniki z drugiego miesiąca tego roku pokazują, że jak na razie nie mamy do czynienia z tendencją spadkową, a styczniowe spowolnienie było typowo sezonowe (często początek roku wskazuje na lekkie spadki). Trudno jeszcze wyrokować jak zakończy się pierwszy kwartał, ale wszystko wskazuje na to, że upłynie on pod znakiem stabilnych cen z lekką (już nie tak dynamiczną) tendencją wzrostową w niektórych ośrodkach. Eksperci rynkowi, których zapytaliśmy o prognozy na kolejne miesiące bieżącego roku wciąż nieufnie podchodzą do przyszłości i w najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium prognozują pogorszenie warunków rynkowych (53% ankietowanych) – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

Spadki sprzedaży mieszkań są już widoczne i dotyczą, w pierwszym rzędzie, dzielnic najbardziej oddalonych od centrum. Powodowane są kolejnymi zwyżkami cen, które niosą wciąż rosnące ceny realizacji. Drugim elementem są zaostrzające się warunki uzyskania kredytów hipotecznych. Banki, widząc nadciągające spowolnienie, zaostrzyły kryteria ,jakie musi spełnić potencjalny kredytobiorca. Te dwa elementy będą głównymi czynnikami, które przyniosą ochłodzenie na rynku mieszkaniowym w 2019 roku. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w lutym 2019 r. wyniósł 102,47 pkt. Odnosząc się do poprzedniego miesiąca w największych polskich miastach odnotowano wzrost Indeksu o 0,37 pkt. Świadczy to o tym, że na chwilę obecną nie obserwujemy spadków cen mieszkań, które tak bardzo interesują uczestników rynku. W przypadku dużych ośrodków miejskich specjaliści rynkowi myślą bardziej pozytywnie ponieważ większość z nich -58% prognozuje, że kolejne miesiące przyniosą stabilizację na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż radzi sobie świetnie. A to dlatego, że żadne wpływające na popyt uwarunkowania ekonomiczne nie ulegają większym zmianom. Wynagrodzenia rosną w średnim tempie 7% r/r, bezrobocie jest niskie, oprocentowanie kredytów hipotecznych również jest atrakcyjne dla kredytobiorców. Nawet jeśli dojdzie do wyhamowania wzrostu PKB, co już obserwowaliśmy w IV kw. 2018 roku to jeszcze nie jest przesłanka do całkowitego zablokowania popytu, poziom 4-4,5 % jest też dobry. Można ocenić, że rynek jest stabilny – mówi anonimowo nasz ekspert

Indeks urban.one – Warszawa

W lutym Indeks urban.one w Warszawie osiągnął poziom 102,17 pkt. Podobnie jak w przypadku dużych miast w stolicy odnotowano wzrost w odniesieniu do stycznia 2019 o 0,31 pkt. Ankietowani oceniają, że przyszłe miesiące bieżącego roku przyniosą stabilizację na rynku – twierdzi tak 58% badanych. W porównaniu do poprzedniego miesiąca spadła liczba pesymistów i aktualnie stanowią oni 37% ekspertów.

Sytuację na rynku nieruchomości wciąż można oceniać poprzez pryzmat kredytów mieszkaniowych. Wbrew różnym statystykom, wciąż większość Polaków kredytuje zakup nieruchomości, często również inwestycyjnie, stosując dźwignie finansową (lewarowanie). Z tego co widać po najnowszych wynikach sektora hipotecznego popyt na kredyty wciąż jest wysoki, a według danych BIK w styczniu i lutym wzrósł w porównaniu r/r. Z drugiej strony z ankiety[2] przeprowadzonej przez Narodowy Bank Polski wśród komitetów kredytowych banków wynika, że banki oczekują lekkiego zaostrzenia polityki kredytowej i przewidują spadku popytu w I kw. 2019 roku.

Początek roku tradycyjnie przyniósł spowolnienie. Na razie możemy mówić jedynie o sezonowym ochłodzeniu. Dopiero to jak sytuacja będzie się rozwijać w okresie wiosennym czy letnim da nam pogląd na to czy najlepsza koniunktura jest już za nami. Działania socjalne rządu czy pomysł prezydenta na nowelizację ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców mogą jeszcze dolać oliwy do ognia. Dodatkowe koszty nałożone na banki mogą skutkować spadkiem przeciętnego oprocentowania lokat w okolice 1%. To uruchomiłoby potężne zasoby kapitału, który dziś wciąż trzymany jest na depozytach oprocentowanych na poziomie niecałych 2%.

Nie bez znaczenia jest też wciąż rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe. Potwierdzają to dane BIK czy PENGAB. Na razie nic nie wskazuje na to, aby Polacy mieli wyraźnie ograniczyć popyt na kredyty mieszkaniowe, a to dobry prognostyk dla dalszego rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym. Nawet nowelizacja funduszu wsparcia kredytobiorców nie powinna być tu druzgocąca, bo może spowodować co najwyżej wzrost raty kredytu o kilka procent.

Z drugiej strony nie ma co liczyć na to, że w 2019 roku mieszkania będą drożeć tak szybko jak w 2018. Polacy pokazali, że potrafią się wstrzymać z zakupami, gdy dynamika wzrostu cen jest zbyt wysoka, a do tego za mieszkania trzeba już w wielu miastach płacić najwięcej w historii. To powinno studzić zapał kupujących.  – komentuje Bartosz Turek, niezależny analityk.

Zaostrzająca się polityka przyznawania kredytów hipotecznych także będzie eliminować część najsłabiej zarabiających kupujących. Na horyzoncie pojawia się także dodatkowe zagrożenie w postaci nowelizacji ustawy deweloperskiej, która może przynieść zniesienie otwartych rachunków powierniczych, względnie ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, do którego wszyscy deweloperzy będą zobowiązani odprowadzać składkę w wysokości między 3 i 5% wartości realizowanej inwestycji. Wpłynie to znacząco na zwiększenie i tak już rekordowych cen mieszkań. Jeśli dołożymy jeszcze wzrost norm dotyczących energooszczędności, które mają zacząć obowiązywać od 2021 r., to przepis na kryzys mamy gotowy. – ocenia Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę wyniósł w lutym 130,00 pkt. W porównaniu do stycznia 2019 roku wzrósł o 1,25 pkt. Na chwilę obecną większość specjalistów uważa, że kolejne miesiące nie przyniosą istotnych zmian na rynku gruntów (53% ankietowanych). W długim terminie nadzieję na lekką poprawę sytuacji na rynku działek w miastach przynosi nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która może uwolnić grunty formalnie będące rolnymi, położone w granicach miast.

Problemem rynku mieszkaniowego jest nie tyle sama podaż gruntów, ile raczej brak terenów zdatnych pod zabudowę mieszkaniową, czyli posiadających infrastrukturę techniczną, drogową oraz społeczną. Ponadto, aby móc zabudować grunt rolny, musi on być położony w zurbanizowanej okolicy. W przeciwnym razie niemożliwe będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Już dziś, zresztą, jest dostępnych dość wiele gruntów z planem zagospodarowania, ale bez wspomnianej infrastruktury technicznej. Z różnych powodów nie działa także specustawa mieszkaniowa, która miała być szansą na zwiększenie podaży gruntów. Podobnie więc, nowelizowana ustawa o ustroju rolnym nie przyniesie w tym zakresie żadnego przełomu. – mówi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź).

[2] „Sytuacja na rynku kredytowym – wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, I kwartał 2019 r.”, NBP, styczeń 2019 r. Głównymi przyczynami zmian polityki kredytowej były przewidywania dotyczące przyszłej sytuacji gospodarczej oraz zmiana procedur kalkulacji zdolności kredytowej z uwzględnieniem zmiany wieku emerytalnego kredytobiorców.