W czerwcu 2019 roku Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wzrósł o 0,22 pkt w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Tym samym w ostatnim miesiącu drugiego kwartału Indeks cen nieruchomości osiągnął poziom 101,94 pkt. Wygląda na to, że najbliższe miesiące nie powinny przynieść zmian na rynku mieszkaniowym, popyt pozostaje stabilny a według najnowszych szacunków wzrosty cen mieszkań są już bardziej umiarkowane. 65% ekspertów ankietowanych przez Cenatorium uważa, że warunki zewnętrzne dla rynku mieszkań w Polsce nie zmienią się w najbliższym czasie, 30% specjalistów prognozuje, że do końca roku warunki gospodarcze wpływające na rynek ulegną pogorszeniu – mówi Barbara Bugaj Starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
Obecnie dodatkowym bodźcem dla rynku mieszkaniowego w dużych miastach są powstające nowe miejsca pracy wraz z wprowadzaniem się do polski dużych centrów shared services/financial services, co kreuje popyt na powierzchnię mieszkalną wokół zagłębi biurowych. W średnim i dłuższym terminie popyt może być kształtowany przez czynniki demograficzne jak starzenie się społeczeństwa, czy migracja zarówno z Polski jak i do Polski, komentuje Wojciech Bartosik, analityk Dom Maklerski Michael/Ström.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest w dalszym ciągu dobra. Wprawdzie rentowności spółek deweloperskich, operujących na największych rynkach obniżyły się, ale tempo sprzedaży oraz wprowadzania na rynek nowych mieszkań jest satysfakcjonująca. Problemy pozostają te same: chroniczny brak gruntów budowlanych, brak siły roboczej, przez co ceny budowy utrzymują się na historycznie najwyższym poziomie, a okres realizacji mieszkań wydłuża się ponad standardowe 12-18 miesięcy. Ponadto, banki zaczęły zaostrzać kryteria, jakie muszą spełnić klienci starający się o kredyt hipoteczny. Suma tych złych wiadomości powoduje, że wszyscy mówią o nadchodzącym schłodzeniu na rynku, która może nadejść wraz z końcem roku. Jeśli weźmiemy pod uwagę, że na światowych rynkach mieszkań i domów już trwa, to jest kwestią czasu pojawienie się jej także u nas. Hong Kong, Australia, Emiraty Arabskie i Chiny zanotowały nawet dwucyfrowe spadki cen mieszkań. Oznacza to wejście światowej koniunktury w nową, spadkową fazę – uważa Michał Kubicki, prezes zarządu, CMP Center Management Polska.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Ceny mieszkań w dużych miastach
W dużych miastach[1] Indeks urban.one w czerwcu 2019 r. wyniósł 103,68 pkt. W odniesieniu do maja odnotowano lekki wzrost równy 0,16 pkt, a dynamika zmian w skali roku (czerwiec 2019/ czerwiec 2018) wyniosła 5,78pkt. Podobnie jak w przypadku indeksu ogólnopolskiego również w największych miastach prognozowana jest stabilna sytuacja w najbliższych miesiącach (uważa tak 65% ankietowanych), głosy o pogorszeniu się warunków rynkowych w ciągu sześciu miesięcy są nieliczne i stanowią 25% wszystkich ankietowanych.
Wszystko wskazuje na to, że sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest cały czas pod kontrolą. Co prawda wciąż widoczny jest spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich, jednak jego tempo jest już niższe. W II kw. 2019 roku liczba sprzedanych mieszkań w porównaniu do ubiegłego roku spadła już zaledwie o 3,5%[1]. W przypadku podaży na chwilę obecną nie widać jeszcze znacznej nadwyżki a popyt wciąż jest w stanie ją „skonsumować”, nie można jednak nie zauważyć faktu, że dochodzi do lekkiego spowolnienia, na które wpływ mają wciąż rosnące ceny.
W pierwszym półroczu 2019 r. deweloperzy rozpoczęli budowę 66,6 tys. lokali mieszkalnych. To niemal dokładnie tyle samo, co w analogicznym okresie rok wcześniej (wzrost o 0,3 proc.). W tych samych okresach liczba uzyskanych pozwoleń na budowę spadła o ponad 5 proc. do 77,7 tys. sztuk. Uważam, że to sygnał, iż zapał deweloperów trochę ostygł, a jeśli chodzi o statystyczne rekordy, to będziemy je obserwować już tylko w kategorii „mieszkania oddane do użytkowania”. Ochłodzenie nastrojów do rozpoczynania kolejnych inwestycji jest prawdopodobnie związane z niższą sprzedażą mieszkań w pierwszej połowie roku. I choć popyt i sprzedaż są nadal wysokie, to rekordy chyba mamy już za sobą. Oczywiście gdyby sprzedaż znów zaczęła lawinowo rosnąć, myślę, że i deweloperzy szybko zaktywizowaliby swoje działania, ale jest to mało prawdopodobne. – twierdziMarcin Krasoń, ekspert obido.pl
Po roku wyborczym, w którym dochodziło do jawnej obstrukcji ze strony wielu urzędów, sytuacja decyzji administracyjnych zaczęła się normować. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub o pozwoleniu na budowę graniczyła, w Warszawie, z cudem. Spowodowało to olbrzymie przesunięcia rozpoczęcia projektów i ich spiętrzenie pod koniec drugiego kwartału 2019r. Podaż nie ma szans na wzrost z racji wciąż ograniczonego dostępu do gruntów budowlanych. Ponadto, wciąż rosnące koszty realizacji i brak siły roboczej skłania wielu mniejszych deweloperów do przyjęcia pozycji wyczekującej.- komentujeMichał Kubicki, prezes zarządu, CMP Center Management PolskaRynek deweloperski jest rozgrzany i nakręcony wieloma projektami inwestycyjnymi realizowanymi wręcz masowo szczególnie w metropoliach. W związku z tym, że od miesięcy podaż nowych mieszkań nadal utrzymuje się na wysokim poziomie a wyniki sprzedaży nie są już tak obiecujące jak wcześniej rozsądni deweloperzy wolą ukończyć i sprzedać z jeszcze jak najwyższą marżą to, co mają w portfelu wstrzymując na razie decyzje o nowych projektach. Duże firmy deweloperskie dysponują jeszcze dużymi bankami ziem pod inwestycje i mogą je rozpocząć praktycznie w każdym czasie o ile rynek przyjmie takie oferty mieszkań w satysfakcjonujących deweloperów cenach. – mówi Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.
Ceny mieszkań w Warszawie
W stolicy czerwiec przyniósł kolejne wzrosty cen mieszkań, tym razem w porównaniu do maja Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 103,26 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca wzrost wyniósł 0,60 pkt. Według 60% ekspertów w kolejnych miesiącach nic na rynku warszawskim nie powinno się zmienić. Na największym rynku popyt wciąż jest wysoki nie tylko ten na cele mieszkaniowe ale również ten inwestycyjny.
[1] Raporty bieżące deweloperów giełdowych
Dostępne dziś dane sugerują, że wzrosty cen mieszkań spowolniły w 2 kwartale w porównaniu do kwartału pierwszego. Pomaga to inwestorom przeprosić się z rynkiem mieszkaniowym, który wciąż przez wielu jest uznawany za bezpieczny, a do tego pozwala zarobić kilka razy więcej niż lokaty bankowe. Te drugie tracą w ostatnich miesiącach na atrakcyjności ze względu na rosnącą inflację i spadające przeciętne oprocentowanie. Inwestor szukający bezpieczeństwa nie ma więc dziś łatwego życia, a nieruchomości dają nadzieję na wyższe zyski. Oby tylko inwestorzy pamiętali, że jest to inwestycja mniej płynna niż lokata i trzeba ją traktować jako długoterminową.- komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Wobec braku alternatywnych sposobów lokowania środków, kupujący inwestycyjnie wciąż są na rynku, choć już nie w takiej ilości, jak w latach poprzednich. Dyskusja o obniżaniu stóp procentowych oraz obniżanie oprocentowania lokat przez wszystkie banki także skłaniają do poszukiwania możliwości inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym. Taka sytuacja może się utrzymywać jeszcze przez kilka miesięcy, do czasu korekty stóp procentowych przez NBP. Wobec wzrostu wskaźnika inflacji, podwyżka stóp będzie nieunikniona. Michał Kubicki, prezes zarządu, CMP Center Management Polska.
Dane NBP odnośnie zakupu mieszkań za gotówkę wydają się być niewiarygodne, bo wskazują, że jest to aż ok. 70%. Bardziej realistyczne wydają się dane raportowane przez deweloperów wskazujące na ok. 40% (np. Dom Development publikuje takie dane). Póki co nie widać wyhamowania w popycie inwestycyjnym, ale pewne niepokoje pojawiają się wraz z głosami o zmianach w prawie odnośnie najmu krótkoterminowego (airbnb). W przypadku wprowadzenia obostrzeń widzimy możliwość spadku popytu inwestycyjnego, ale nie sądzimy, aby miało to drastycznie zahamować popyt, ponieważ poza zakupami inwestycyjnymi mieszkań jest silny popyt organiczny zakupów mieszkań na własny użytek. Widzimy możliwość, że w takiej sytuacji wzrost cen mieszkań mógłby spowolnić lub nawet chwilowo się zatrzymać, ale z drugiej strony w miastach turystycznych mogłoby to trochę uzdrowić/zbalansować rynek zakupu i najmu mieszkań na potrzeby mieszkańców (a nie turystów).
Mimo wszytko, póki stopy procentowe pozostają na bardzo niskim poziomie inwestycje w nieruchomości są bardzo atrakcyjne dla inwestorów nawet przy rosnących obecnie cenach mieszkań – mówi Wojciech Bartosik, analityk Dom Maklerski Michael/Ström.Wygląda na to, że stawki najmu nie nadążają za wzrostami cen zakupu, przez co część inwestorów wstrzymuje się z zakupem nieruchomości. Nadal jednak atrakcyjne mieszkanie może przynosić dobre zyski, nie ma więc obawy, że Polacy całkowicie przestaną inwestować w mieszkania – uważa Marcin Krasoń, ekspert obido.pl
Ceny działek budowlanych
W czerwcu doszło do kolejnego już w tym roku wzrostu Indeksu w segmencie gruntów na cele budowlane. Półrocze zamknęło się wynikiem równym 130,61 pkt. W porównaniu do maja bieżącego roku zmiana wyniosła 0,57 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium specjaliści ponownie prognozowali, że kolejne miesiące nie przyniosą zmian w sektorze działek inwestycyjnych, stwierdziło tak 65% badanych. Wyraźnie niższa była liczba osób oczekujących pogorszenia, pesymiści stanowili 20% wszystkich ankietowanych. Pojawiły się również głosy dopatrujące się nadziei w nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, o czym świadczyło 15% osób oczekujących poprawy warunków rynkowych dla gruntów pod zabudowę. Ceny gruntów budowlanych rosną, więc w lepszej sytuacji będą ci, którzy mają już grunty (czyli pipeline) oraz grupy, które mają w swoim portfelu firmy budowlane i wykonawcze. Możliwości popytowe w dłuższym okresie będą wynikową zdolności kredytowej Polaków, cen budowy (rosnących) i wpływu zmian legislacyjnych (kodeks budowlany). Elementem pozytywnie wpływającym na rynek będzie stopniowy ale stabilny rozwój rynku wynajmu. – uważaMałgorzata Kosińska President REIT Polska Association.
[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)
