W październiku Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce pozostał w trendzie wzrostowym. Zmiana miesiąc do miesiąca wyniosła 0,14 pkt, tym samym wartość indeksu miała poziom 102,60 pkt. Zamknięcie trzeciego kwartału potwierdziło nasze wcześniejsze prognozy. Ceny mieszkań rosną ale można powiedzieć, że w bardzo racjonalnym tempie biorąc pod uwagę utrzymujący się popyt. We wszystkich miastach wojewódzkich odnotowaliśmy wzrost ceny średniej 1m2 mieszkania. W większości przypadków wynosił on między 1 a 3 procent. Wyższą dynamikę zmian zarejestrowaliśmy w całym Trójmieście, gdzie zmiana kw./kw. wynosiła około 5%. Z mniejszych miast, wyróżniają się się Toruń i Szczecin. W wielu miejscach zauważamy, że dynamika wzrostu na rynku wtórnym jest wyższa niż na rynku pierwotnym – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. Przewidywania ekspertów rynkowych się nie zmieniają, 60% ankietowanych prognozuje, że sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w Polsce pozostanie bez zmian, 40% spodziewa się pogorszenia.
W obliczu rosnących dynamicznie cen mieszkań część obserwatorów spodziewa się załamania rynku i odwrócenia trendu. Moim zdaniem jednak gwałtowne spowolnienie jest mało prawdopodobne. Prędzej doczekamy się spokojnego wypłaszczenia i ewentualnie lekkiej korekty – Marcin Krasoń, ekspert obido.pl
Sytuacja rynkowa na deweloperskim rynku mieszkaniowym jest bardzo przewidywalna, bez względu na bieżącą sytuację gospodarczą i przy wszystkich niedoskonałościach legislacyjnych. Tak jak polski wzrost gospodarczy jest fundamentalnie silny niezależnie od bardzo niskiego poziomu inwestycji, co jest stałym elementem polskiego krajobrazu gospodarczego, tak doskonała sytuacja na deweloperskim rynku mieszkaniowym będzie trwała niezależnie od możliwego spowolnienia dynamiki wzrostu gospodarczego. Sprzyja temu zarówno bardzo zły stan substancji mieszkaniowej pod względem technicznym, standardów cywilizacyjnych i społecznych, jak i faktyczny brak polityki mieszkaniowej państwa polskiego. W istocie to deweloperzy mieszkaniowi poprzez swoja codzienną działalność gospodarczą tworzą i jednocześnie realizują w praktyce taką politykę mieszkaniową nakierowaną na nabywanie mieszkań na własność, co prawda ułomną, bo okupioną kredytowaniem bankowym, a więc faktyczną współwłasnością tych mieszkań przez banki, bo czymże innym jest w polskim systemie prawnym kredyt hipoteczny. Całkowita porażka, a właściwie brak realizowania programu Mieszkanie Plus, niekompletność regulacji ustawowych w zakresie ochrony praw nabywców lokali deweloperskich nie tyle sprzyja deweloperom, co spowodowało konieczność wzięcia przez deweloperów spraw w swoje ręce. Zrobili to doskonale, de facto kształtując i samodzielnie doskonale regulując ten rynek dla dobra swojego i swoich klientów – ocenia Sławomir Horbaczewski, finansista.
Wzrost gospodarczy w Polsce powoli zwalnia, ale jak na razie nie ma to większego przełożenia na rynek nieruchomości. Wydaje się, że dopiero silniejsza skala spowolnienia bądź jakieś niespodziewane negatywne wydarzenie może przyhamować utrzymującą się dobrą koniunkturę.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Ceny mieszkań w dużych miastach (październik)
W dużych miastach[1] Indeks urban.one w październiku 2019 r. wyniósł 105,02 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca wzrost indeksu był równy 0,29 pkt. Na powolny spadek dynamiki wzrostu gospodarczego popyt na chwilę obecną w ogóle nie reaguje. Ankietowani ocenili, że kolejne miesiące w badanym sektorze nie przyniosą zmian (53% odpowiedzi), pesymiści w najnowszej ankiecie stanowili 40% ogółu Ostatnimi czasy na rynku głośno jest na temat inwestycji condo-hotelowych (i apart-hotelowych, chociaż często na polskim rynku te dwie nazwy traktowane są jak synonimy). Co prawda rynek ten nie jest rynkiem mieszkaniowym, choć czasami inwestorzy sprzedają te lokale jako mieszkalne a czasami jako lokale użytkowe.
W obliczu wielkich dyskusji o najlepszych inwestycjach, czy o tym w co inwestować na rynku nieruchomości nie słyszę najważniejszego. Tego, że najlepsza inwestycja to inwestycja w siebie a dokładniej w swoją wiedzę. Co prawda najlepiej buduje się wiedzę w praktyce, jednak w tym przypadku zgłębiona teoria może nie zabezpieczy nas przed wszystkimi zagrożeniami, ale na pewno zwiększy czujność i bezpieczeństwo. Jeśli nie rozumiem modelu biznesowego, bądź umowy jaką mam podpisać nie inwestuje. – mówi Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości w CenatoriumKażdą decyzje o inwestowaniu w projekty condo należy dobrze przemyśleć a przede wszystkim sprawdzić dewelopera, zwizytować inwestycję oraz zapoznać się szczegółowo z umowami, jakie będą nas z nim wiązać i pomimo wszystko na bieżąco pilnować swojego interesu. Takie działanie powinno nas uchronić od przykrych niespodzianek, bo przecież na projekcie mamy również zarabiać. Podejdźmy do tej inwestycji spokojnie i nie dajmy się zwieść kolorowym prospektom ani optymistycznym analizom ekonomicznymi tworzonymi na potrzeby sprzedaży. Stare przysłowie mówi ten, kto szybko płaci ten dwa razy płaci – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości
Rynek apart- i condohoteli czeka załamanie. Nie tylko z uwagi na negatywny przekaz ostrzeżeń KNF i UOKiK – intensywnie promowanych w mediach – ale, przede wszystkim, na zbyt wielką liczbę rozpoczętych inwestycji. Nie będą one w stanie ani zapewnić oczekiwanego zwrotu, ani nawet pokrycia kosztów funkcjonowania wielu obiektów. Ponieważ kupujący nie są w żaden nadzwyczajny sposób chronieni przez przepisy prawa, jak np. kupujący mieszkania na rynku pierwotnym, to sytuacja może dotkliwe potraktować inwestorów, szukających wyższych zwrotów, niż lokaty bankowe. Niezależnie od złudnych zysków wyjście z takiej inwestycji może się okazać niemożliwe, ponieważ zainteresowanie wtórnym obrotem tzw. apartamentami inwestycyjnymi może się okazać niezwykle nikłe. To spowoduje, że ustawodawca może chcieć ograniczyć w przyszłości liczbę takich inwestycji poprzez uregulowanie tego rynku i postawienie bardziej restrykcyjnych warunków oferowania takiego produktu – tłumaczy Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Podobne obawy wobec rynku aparthoteli i condohoteli ma Sławomir Horbaczewski: Rynek ten wymaga sprawniejszego nadzoru i lepszego uregulowania niż obecnie funkcjonujące w segmencie mieszkaniowym. Ustawa o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych została w 2011r. uchwalona na gwałt tuz przed wyborami parlamentarnymi, aby uniknąć skutków zasady dyskontynuacji prac ustawodawczych w Sejmie, a przede wszystkim z uwagi na potencjalne korzyści wyborcze dla ówcześnie rządzącej koalicji. Zatem nie jest doskonała, pomimo wielu poprawek i prac nad dalszymi zmianami, wciąż przez Sejm nie może przebić się kompleksowa nowelizacja, pomimo jej silnego popierania przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Natomiast rynek aparthoteli i condohoteli jest względnie nowy, dużo trudniejszy, bardziej skomplikowany, nawet zagmatwany w porównaniu z prostym co do konstrukcji i znanym w Polsce od dwudziestu lat wolnym rynkiem deweloperskiego budownictwa mieszkaniowego. Dotyczy już w coraz większym stopniu profesjonalnego rynku inwestorów kapitałowych, ale największe ryzyko pojawia się w projektach kierowanych do nabywców indywidualnych, gdzie marże generowane przez deweloperów są największe i największa jest też pokusa realizowania najbardziej ryzykownych projektów – często bez wkładu własnego, w oparciu o napięte do granic możliwości finansowanie dłużne, przy założeniu, że faktycznym źródłem finansowania będą wpłaty nabywców lokali, zachęcanych sprytnie konstruowanymi informacjami o zwrotach na inwestowanym kapitale.
Ceny mieszkań w Warszawie (październik)
Październik w stolicy zakończył się lekkim wzrostem cen transakcyjnych. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Warszawie osiągnął poziom 104,03 pkt i w porównaniu do września wzrósł o 0,14 pkt. W kolejnych miesiącach eksperci rynkowi nie przewidują większych zmian (53% ankietowanych). Pesymiści stanowią jednak równie dużą grupę ponieważ 40% przewiduje pogorszenie się czynników zewnętrznych wpływających na rynek mieszkań.
Wyniki sprzedaży lokali deweloperskich z III kw. 2019 roku przyniosły nowe wnioski. Sprzedaż mieszkań przestała się kurczyć. W okresie od I-III kw. br. spółki giełdowe sprzedały porównywalną liczbę mieszkań do okresu sprzed roku (I-III kw. 2018 r.), zmiana wyniosła 0%. Prognozy specjalistów rynkowych są jednak podzielone.
Sprzedaż nieruchomości na rynku deweloperskim jest w długim okresie czasu przewidywalnie stabilna z uwagi na popyt niezaspokojony strukturalnie w długim horyzoncie – nierównowaga pomiędzy mądrze ograniczaną przez deweloperów podażą (dzięki czemu ceny utrzymują się na odpowiednio wysokim poziomie zapewniającym ponadprzeciętne marże dla deweloperów) a popytem, który z uwagi na czynniki fundamentalne nie jest do zaspokojenia w perspektywie dzisiejszych pokoleń. Ubytki demograficzne społeczeństwa aktualnie zamieszkującego w Polsce będą systematycznie uzupełnianie konsekwentnym napływem do Polski imigrantów z coraz większej liczby krajów. Z uwagi na wieloletnie unijne programy infrastrukturalne i zaangażowanie funduszy rządowych w poprawę krajowej infrastruktury transportowej i telekomunikacyjnej wzrośnie rola Polski jako kraju transferowego i docelowego dla imigracji o podłożu ekonomicznym do Unii Europejskiej i Europy jako takiej. Ponadto aspirujące społeczeństwo cały czas generuje ruch z niższych do wyższych segmentów rynku mieszkaniowego, co bardzo pobudzająco wpływa także na pierwotny rynek deweloperski. Nie ustaje tempo deweloperskich inwestycji komercyjnych, zwłaszcza biurowych i logistycznych, które bezpośrednio generują zapotrzebowanie na lokale mieszkalne o różnym standardzie w ich pobliżu. To tworzy spójny organizm gospodarczy napędzający kolejny popyt na nowe inwestycje obsługowe dla rosnących wokół nich wielokulturowych społeczności – uważa Sławomir Horbaczewski, finansista.
Podaż spadnie. Jest to związane nierozerwalnie z dramatycznym niedoborem gruntów pod zabudowę. Rząd zamroził tysiące hektarów dla Krajowego Zasobu Nieruchomości, który ma wspierać program Mieszkanie Plus, a który ledwo pełza, po czterech latach jego wdrażania. Deweloperzy, przeprowadzając rachunek ekonomiczny, dochodzą do wniosku, że dalszy wzrost cen gruntów nie jest już akceptowalny, przy nadal drożejącym wykonawstwie. Jeśli ceny mieszkań nadal będą rosły, z powyższych względów, także w 2020r., to w roku 2021 czeka nasz terapia szokowa, z uwagi na wchodzące nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać nowe budynki, znacznie bardzie restrykcyjne, jeśli idzie o efektywność energetyczną. Nowe wymagania spowodują dalszy wzrost kosztów budowy mieszkań, o jakieś 5-10%. Jeśli przyjmiemy, że średnia cena mieszkania w Warszawie, to 10.000 zł, możemy założyć, że po 1 stycznia 2021r. będzie ona wynosić ponad 11.000 zł. To w końcu może mocno zachwiać popytem – Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Ceny działek (październik)
Indeks cen gruntów urban.one w październiku wzrósł o 0,42 pkt, tym samym indeks osiągnął poziom 133,44 pkt. W perspektywie roku ceny gruntów znajdują się cały czas w trendzie zwyżkowym. W najnowszej ankiecie odpowiedzi ekspertów wskazują na większą niepewność. Zarówno 47% ankietowanych uważa, że sytuacja rynkowa pozostanie bez zmian jak i że ulegnie pogorszeniu (również 47%) jedno jest pewne poprawa w segmencie gruntów w najbliższym czasie jest mało prawdopodobna.
[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)
