Indeks cen nieruchomości w październiku 2020

Polska – lokale mieszkalne październik 2020

Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce w październiku 2020 ustabilizował się na poziomie 103,94 pkt.. Zmiana wobec poprzedzającego miesiąca wyniosła 0,08 pkt. można więc powiedzieć, że ceny pozostawały stabilne. Wartość indeksu dla Polski znajduje się poniżej wartości sprzed początku pandemii, jednak różnica jest niewielka – ceny są już bliskie poziomów z marca 2020 roku. Nastroje na rynku uległy poprawie. W najnowszej ankiecie 50% ekspertów nie przewiduje dalszego pogarszania się warunków gospodarczych dla rynku mieszkań w Polsce w perspektywie kolejnych sześciu miesięcy. Pesymistyczną wizję posiada 37,5% ankietowanych.

Po stosunkowo dobrym trzecim kwartale 2020 roku w czwarty weszliśmy pełni obaw w związku z lawinowo rosnącym wzrostem zarażeń na COVID-19. Nowe obostrzenia oznaczały dla wielu firm koniec działalności. W październiku opublikowano informacje o 144 niewypłacalnościach polskich przedsiębiorstw. To aż o 75 proc. więcej niż przed rokiem. I najwięcej w obecnej dekadzie. Wyniki za listopad mogą być jeszcze gorsze. Stopa bezrobocia pozostawała stabilna wobec poprzedzającego kwartału i wyniosła 6,1%. Wpływ częściowego lockdown’u będzie jednak widać dopiero w kolejnych miesiącach. Spadek zatrudnienia przełoży się na pogorszenie sytuacji finansowej wielu gospodarstw domowych w Polsce.

Zgodnie z danymi GUS w październiku widać było znaczny spadek liczby rozpoczynanych budów. W całym kraju rozpoczęto budowę 19,6 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 25,3% m/m oraz 18,7% w ujęciu r/r. Analizując jednak dane narastająco zauważa się, że w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy 2020 roku rozpoczęto w Polsce budowę 7,7% mieszkań mniej niż w okresie styczeń-październik 2019. W zakresie wydanych pozwoleń na budowę spadek w całym kraju w stosunku do przedniego roku jest mniejszy i wynosi 4,5% (narastająco). Spadek jest niewielki, co po części wynika z nowych wytycznych, jakie będą musiały spełniać budynki, na które budowę wydane zostanie pozwolenie od 2021 roku. Inwestorzy ubiegają się, więc o zezwolenia „na zapas”. Nie wszędzie wbijają jednak łopatę w ziemię.

Ceny mieszkań zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych w październiku w całej Polsce pozostawały na bardzo zbliżonym poziomie wobec poprzedniego miesiąca. Na rynku obserwowano wysoką aktywność inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych, którzy rynek nieruchomości traktują teraz, jako bezpieczną lokatę kapitału. Rośnie popularność zakupów mieszkaniowych z myślą o długoterminowym wzroście wartości. Popyt spadł najbardziej ze strony kupujących pierwsze mieszkanie, czyli grupy nabywców w najwyższym stopniu uzależnionej od dostępności kredytów hipotecznych i sytuacji na rynku pracy. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Inwestowanie kapitału w rynek nieruchomości jest efektem bardzo niskich stóp procentowych, przez co trzymanie pieniędzy na depozytach bankowych jest zupełnie nieopłacalne. Tylko istotna podwyżka stóp mogłaby ograniczyć przepływ gotówki na rynek nieruchomości, co dodatkowo przyczyniłoby się do spadku sprzedaży mieszkań. Czy jest to realne? Spytaliśmy o to naszych ekspertów.

Stopy procentowe w Polsce od wiosny 2020 roku znajdują się na rekordowo niskim poziomie tj. 0,1%. Ma to bezpośrednie przełożenie na WIBOR 3M, który obecnie wynosi 0,22%. Analizując stawki kontraktu FRA 9X12 (0,18%), który ocenia jaki będzie WIBOR 3M za 9 miesięcy od dzisiaj, można stwierdzić, że rynek nie wycenia podwyżek stóp procentowych w perspektywie najbliższych miesięcy. Obecna Rada Polityki Pieniężnej przed wybuchem pandemii Covid-19 była ostrożna jeśli chodzi o podnoszenie stóp procentowych. Taka retoryka do tej pory jest utrzymywana. Niskie stopy procentowe mają za zadanie przyśpieszyć wychodzenie gospodarki z recesji. Odbywa się to kosztem sektora bankowego, którego wyniki finansowe drastycznie spadły w tym roku. Nadzieje na szybki powrót do normalności rozpaliły informacje na temat skutecznych szczepionek przeciw koronawirusowi. Dlatego w listopadzie to WIG-Banki na GPW rósł najszybciej, gdyż powrót do normalności, oznaczałby również wzrost poziomu stóp procentowych, które są niezbędne do polepszenia wyników finansowych banków w Polsce. Radosław Okulski – ekspert rynku nieruchomości.

Nie wydaje mi się by Rada Polityki Pieniężnej dokonała takiej korekty w tym stanie gospodarki i szczególnie w czasie pandemii.  Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ponieważ stopy procentowe stały się narzędziem uprawiania polityki, to trudno się spodziewać zmian w ich poziomie wcześniej, niż za rok. Rząd intensywnie zadłuża się, by pozyskiwać środki na programy socjalne i pomocowe, więc sam nie jest zainteresowany zwiększeniem kosztów obsługi długu – mówi anonimowy ekspert.

Raczej tak, tzn. że spadną wartości oraz konsekwentnie ceny. Deweloperzy próbują rozniecić ten tlący się rynek, nagłaśniając medialnie pozorne wzrosty – mówi anonimowy ekspert.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w październiku 2020 r. wyniósł 104,60 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano zmianę cen transakcyjnych na poziomie 0,05 pkt. Przy tak marginalnej różnicy można powiedzieć, że ceny pozostawały stabilne. W przypadku dużych miast 50% ekspertów prognozuje dalsze pogarszanie się warunków gospodarczych. Pozostali nie spodziewają się większych zmian wobec obecnego okresu.

Analizując dane dotyczące skali budownictwa w poszczególnych dużych miastach w Polsce zauważa się duże różnice pomiędzy rynkami.  We wszystkich dużych ośrodkach w okresie I-X 2020 spadła liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Największy spadek w ujęciu r/r dotyczy Wrocławia, Poznania, Gdyni i Warszawy, gdzie przekroczył on 30%. W Krakowie i Gdańsku różnica jest nieznaczna – inwestorzy uzyskali zaledwie 5,0% i 6,1% pozwoleń mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Czy wydane pozwolenia przekładają się na rozpoczęte budowy?

W październiku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w Polsce spadła względem września o 25,3%, a w ujęciu narastającym r/r o 7,7%. Największy spadek odnotowano we Wrocławiu – w tym mieście rozpoczęto budowę o 50% mieszkań mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego (I-X 2020 vs. I-X 2019). Bardzo wysoki spadek dotyczy także Łodzi i Warszawy, odpowiednio 35,8% oraz 34,9% mniej. Pandemia COVID-19 w najmniejszym stopniu wstrzymała nowe inwestycje w Poznaniu oraz Gdyni gdzie rozpoczęto budowę niewielu mieszkań mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego (8,1% oraz 10,0%).

Porównując skalę budownictwa w ujęciu nominalnym, czyli wartości liczbowe dotyczące liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia oraz liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto to zauważa się, że w Poznaniu i Gdyni są one do siebie zbliżone. Obok tych dwóch miast znajduje się również stolica, w której pomimo znacznego spadku rozpoczętych budów, zauważa się, że jest on adekwatny do liczby wydanych pozwoleń na budowę.

Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego, pokazuje, że w październiku ceny mieszkań w agregacji dla 7 największych miast pozostawały stabilne. Na koniec miesiąca średnia cena ofertowa zatrzymała się na poziomie  9 678 PLN/mkw. i była praktycznie taka sama jak na koniec września 2020 i o 0,4% niższa od ceny z początku marca 2020. Analizując poszczególne rynki osobno, spadek średniej ceny ofertowej odnotowano jedynie w Krakowie gdzie wyniósł on 1,2% m/m. We Wrocławiu, Łodzi, Warszawie i Poznaniu zmiana cen w skali miesiąca nie przekroczyła 0,5%, a więc można mówić o ich stabilizacji. Wzrosty cen powyżej 1% w ujęciu m/m odnotowano jedynie w Gdańsku (1,3%) oraz w Gdyni (1,8%).

W drugiej połowie października odnotowano wzrost okresu ekspozycji oferty. Ogłoszenia były usuwane średnio po 17 dniach. Dla porównania w sierpniu było to około 13 dni, a przed początkiem pandemii – 10-11 dni. Mieszkania dłużej czekają na nabywców, gdyż popyt utrzymuje się wciąż na obniżonym poziomie. Rośnie podaż mieszkań na rynku wtórnym.

A co na temat bieżącej sytuacji mówią eksperci?

Ceny mieszkań rosną, volumen sprzedaży spada, jest także mniej projektów planowanych do rozpoczęcia. Sygnały od generalnych wykonawców wskazują, że zapytań ofertowych ze strony deweloperów jest mniej, niż w poprzednich kwartałach. Musi to oznaczać spadek podaży mieszkań w przyszłym roku. Może to oznaczać raczej stabilizację cen, a niekoniecznie ich spadek – anonimowy ekspert.

Lockdown zablokował i ograniczył rynek najmu krótkoterminowego, studenci ograniczyli najem mieszkań związku ze zmianą formy zajęć na uczelniach, a teraz jeszcze wyrok TSUE zezwalający państwom UE na wprowadzenie ewidencjonowania i kontrolowania najmów krótkoterminowych. To nie wszystkie niespodzianki, które czekają rynek i mogą spowodować znaczące zmiany. Należy wspomnieć gminne agencje mieszkaniowe, które mają oferować tanie mieszkania na wynajem, fundusze REIT inwestujące w spore pakiety lokali na wynajem czy wreszcie rządowy program dopłat do czynszu „Mieszkanie na start”. Jak zareaguje rynek, czy jeszcze wzrośnie podaż mieszkań do najmu długoterminowego, czy czynsze spadną, jakie przepisy i kiedy w związku z wyrokiem Trybunał Sprawiedliwości zostaną wprowadzone, zobaczmy w najbliższym czasie – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Na rynku mieszkaniowym wszyscy wzięli na wstrzymanie. Deweloperzy starają się przeczekać trudny okres ograniczając wprowadzanie nowych mieszkań do oferty oraz nie obniżając cen, ale oferując promocje. Sprzyja im polityka kredytowa – niskie stopy procentowe, które jednych zachęcają do zaciągania kredytów, innych zniechęcają do trzymania gotówki na lokatach. Ci ostatni kierują na się na rynek nieruchomości w poszukiwaniu dobrej inwestycji. Mimo to liczba sprzedawanych mieszkań jest nadal niższa niż przed pandemią. Czy wiosną/latem, czyli w okresie kiedy walka z COVID-19 powinna być opanowana rynek mieszkaniowy i ceny mieszkań wrócą do takich wzrostów jak wcześniej? Na to pytanie jeszcze trudno odpowiedzieć, gdyż nikt nie wie jak ze skutków pandemii będzie wychodzić gospodarka, jak dużo osób zostanie bez pracy, jaka będzie kondycja finansowa gospodarstw domowych. Z pewnością kupujący będą bardziej ostrożni. Ci co zamierzali nabyć mieszkanie z uwagi na zmieniającą się sytuację życiową nadal będą zainteresowani zakupem. Spadku popytu można spodziewać się ze strony inwestorów indywidualnych, którzy zakup mieszkania planowali finansować kredytem mieszkaniowym. Pandemia pokazała kruchość rynku najmu, wielu wynajmujących, którzy kupili mieszkanie na raty, dziś ponosi duże koszty utrzymania mieszkania jak i spłaty kredytu, gdyż zostali bez najemców.  Wydaje mi się, że powrót takich klientów na rynek potrwa trochę dłużej niż pozostałych kupujących – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

W październiku 2020 roku zmiana cen w Warszawie była symboliczna. Indeks urban.one w stolicy osiągnął poziom 109,95 pkt., a więc w porównaniu do września odnotowano wzrost na poziomie 0,38 pkt. Wśród ankietowanych ekspertów nastąpił podział. 50% prognozuje, że warunki gospodarcze w najbliższych 6 miesiącach dla rynku lokali mieszkalnych w stolicy pogorszą się, a pozostali twierdzą, że pozostaną bez zmian wobec obecnego okresu. Nikt nie spodziewa się poprawy sytuacji.

W październiku br. wzrost cen mieszkań w Warszawie wyhamował. Na koniec miesiąca średnia cena ofertowa w stolicy ustabilizowała się na poziomie 11,3 tys. zł/mkw., czyli takim samym jak na koniec III kwartału br. Średnia cena mieszkań usuwanych z oferty kształtuje się nieznacznie poniżej średniej ofertowej. Różnice pomiędzy oba wskaźnikami nie przekraczają 1,5%. Wg danych GUS w październiku w stolicy deweloperzy rozpoczęli budowę 1380 mieszkań. To o 30% mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Analizując dane narastająco za okres styczeń-październik zauważa się, że w 2020 roku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w stolicy jest o 50% mniejsza niż w 2019 roku. Równocześnie sprzedaż mieszkań utrzymuje się wciąż na obniżonym poziomie. Wg danych JLL w III kwartale sprzedano w stolicy około 4500 tys. mieszkań. Takie poziomy notowano ostatnio w 2015 roku. Deweloperzy pomimo zmniejszonego popytu nie obniżają cen. Równocześnie na rynku najmu widać zwiększoną podaż oraz spadek stawek najmu. Można spodziewać się, że wiele gospodarstw, które planowały zakup mieszkania, ale nie będą mogły sobie na nie pozwolić, zdecyduje się na wynajem. Szczególnie będzie dotyczyć to osób zatrudnionych w branżach obarczonym większych ryzykiem w opinii banków. Co prawda złagodziły one w ostatnim czasie restrykcje przy przyznawaniu kredytów hipotecznych, jednak wciąż spora liczba wniosków jest rozpatrywana negatywnie  – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

Mieszkania to dość specyficzny „towar”. Z obserwacji zachowań użytkowników obido wiemy, że proces jego zakupu trwa średnio pięć miesięcy, co oznacza, że w przypadku niektórych osób jest to o wiele dłużej. To, czy dana osoba zrezygnuje z zakupu całkowicie, wstrzyma się w oczekiwaniu na „lepsze czasy”, czy mimo wszystko kupi mieszkanie, zależy od jej sytuacji. W zupełnie innej jest ktoś, kto ma dwójkę dzieci w drodze, w innej osoba, która dostała pracę w nowym mieście, a w jeszcze innej ktoś, komu po prostu się dobrze wiedzie i rozważa zamianę mieszkania na większe. Dla wielu osób zakup mieszkania jest po prostu potrzebą, a nie fanaberią i ci ludzie z zakupu nie zrezygnują. Wiosną nie tylko zatrzymał się wzrost cen, ale zanotowaliśmy też spory spadek liczby transakcji. Spadł popyt na mieszkania. Niektórzy deweloperzy zareagowali na to wstrzymaniem się z rozpoczynaniem nowych inwestycji, co spowodowało też spadek podaży. W efekcie ceny zatrzymały się, ale nie zaczęły spadać. Brak obniżek jest dodatkowo związany z tym, że nie bardzo spadają koszty budowy. Materiały budowlane, robocizna i działki nie potaniały. Deweloperzy chętniej oferują klientom czasowe promocje, co jest naturalnym rynkowym zjawiskiem. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Ceny działek budowlanych

We październiku 2020 roku indeks urban.one dla gruntów budowlanych ustabilizował się na poziomie 137,81 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m zmiana wyniosła 0,89 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium eksperci byli podzieleni. 37,5% prognozowało pogorszenie sytuacji dla gruntów budowlanych w nadchodzących 6 miesiącach, podczas gdy 50,0% nie spodziewała się zmian. Równocześnie pojawiły się pojedyncze głosy za poprawą sytuacji.

indeks urban.one

W kraju szaleje COVID-19, a tymczasem w Ministerstwie Rozwoju toczą się dalsze rozmowy nad ratowaniem programu Mieszkanie Plus.  Po czterech latach funkcjonowania programu wybudowano 1017 mieszkań, a tylko 2077 jest w budowie. Do obiecanych 100 tys. dość daleko.

28 października br. Sejm przyjął społeczną część pakietu mieszkaniowego. Zdaniem resortu rozwoju pakiet nowych przepisów ma być impulsem do rozwoju dla gospodarki, która ucierpiała wskutek pandemii koronawirusa SARS-CoV-2. Jednym z nowych zapisów jest utworzenie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa dysponującego kwotą 1,5 mld zł, który będzie oferował wsparcie finansowe gminom chcącym budować mieszkania, a ucierpiały finansowo w wyniku COVID-19. Dokładniej MR chce wyposażyć gminy w instrumenty finansowe oraz grunty ze Skarbu Państwa, dzięki którym będą one mogły realizować osiedla przy wsparciu ze strony funduszu dopłat w wysokości nawet do  80% wartości inwestycji. Na stronie gov.pl czytamy, że wysokość wsparcia wyniesie 10% planowanej inwestycji mieszkaniowej istniejącego TBS/SIM lub w przypadku nowego SIM – 3 mln zł. KZN będzie mógł wnosić grunty do TBS/SIM. W nowych zapisach nie ma na razie wzmianki o deklarowanej współpracy z deweloperami, która zdaniem ekspertów nie dawała zresztą dużych nadziei.

Niestety program Mieszkanie Plus miał tylko dobre założenia natomiast jego realizacja nie przynosi i nie przyniesie w dalszej perspektywie zakładanego efektu. Nie sądzę by te zmiany na dłuższą metę uratowały ten program. Liczyłem, że wprowadzenie dużej ilości mieszkań ożywi i ucywilizuje Polski rynek najmu i da przede wszystkim alternatywę do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie tyko po przez zakup. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Nie ulega wątpliwości, że zmiana w przepisach nie przyniosłaby przełomu, bo taka formuła programu jest niczym innym, jak formą PPP. A jak wiadomo, z inwestycji publiczno-prywatnych nie stworzono skutecznego narzędzia. Trudno więc oczekiwać przyspieszenia także w Mieszkaniu Plus.

Czy nowe pomysły resortu rozwoju wpłyną na wzrost budownictwa spółdzielczego w istotny sposób? Patrząc na dane płynące z GUS w 2019 roku w ramach budownictwa spółdzielczego, komunalnego i społecznego-czynszowego oddano do użytkowania zaledwie 3,1% mieszkań. Dane za okres I-X 2020 dotyczące liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w tych sektorach wskazują na spadek względem analogicznego okresu roku ubiegłego o 33%.

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)