Indeks cen nieruchomości w grudniu 2022

Wartość indeksu urban.one w grudniu 2022 r. dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniosła 110,04 pkt. Oznacza to spadek o 0,3 pkt względem listopada 2022 r.

Polska – lokale mieszkalne

Z miesiąca na miesiąc spada odsetek ankietowych, którzy prognozują pogorszenie sytuacji na rynku lokali mieszkalnych. W tej edycji takie przewidywania ma 56% ekspertów. Z drugiej strony rośnie grono ekspertów, którzy prognozują utrzymanie się bieżących warunków gospodarczych w nadchodzących miesiącach (38%). Po raz pierwszym od dawna pojawiły się głosy, które uważają, że sytuacja rynkowa może się poprawić w nadchodzącym półroczu (6%).

Polska – lokale mieszkalne w grudniu 2022 r.

W całym 2022 r. ruszyła budowa ponad 200 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych. Taki wynik jest o 28% niższy od wyniku za cały 2021 r. W przypadku nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem liczba uruchomionych budów przekroczyła 115 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem gorszym o prawie 1/3 niż rok wcześniej. W samym grudniu doszło do rozpoczęcia budów 9,8 tys. lokali ogółem, co było wynikiem gorszym o 43% od wyniku za grudzień 2021. Deweloperzy w tym czasie uruchomili budowy jedynie 6,9 tys. lokali, czyli o 45% mniej niż przed rokiem.

W przypadku pozwoleń na budowę sytuacja jest nieco lepsza. W całym 2022 r. wydano 297 tys. pozwoleń na budowę mieszkań ogółem. Oznacz to jedynie 13% spadek względem 2021 r. W przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem roczny spadek wyniósł jedynie 5%, a deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 203 tys. lokali mieszkalnych.  Z kolei w samym grudniu wydano pozwoleń na budowę ponad 19,9 tys. mieszkań ogółem. Z tego prawie 71% czyli 14,2 tys. stanowiły mieszkania deweloperskie. W ujęciu rocznym liczba wydanych pozwoleń na mieszkania ogółem i tych przeznaczonych na sprzedaż i wynajem spadła o 40%. Jedyną statystyką, gdzie nie odnotowano znaczących spadków jest liczba mieszkań oddanych do użytkowania. W 2022 r. oddano do użytkowania 238,5 tys. mieszkań ogółem, czyli o 1,7% więcej niż w całym 2021 r. Z czego 143,8 tys. stanowiły mieszkania deweloperskie. W grudniu 2022 r. oddano do użytkowania 24,3 tys. mieszkań ogółem, czyli o 1,4% więcej niż przed rokiem. Oddanych od użytku mieszkań deweloperskich było 14,2 tys., czyli o 0,3% mniej niż w analogicznym okresie 2021 r. Jednak statystyka dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania niewiele mówi o aktualnej sytuacji rynkowej. Głównie za sprawą tego, że od momentu rozpoczęcia budowy, a nie rzadko również rozpoczęcia sprzedaży mieszkań w danej inwestycji do momentu oddania jej do użytkowania mija prawie 2 lata.

„Sytuacja w sektorze budowlanym nie jest najlepsza. Liczba rozpoczynanych budów jest na niskim poziomie, co będzie znacząco oddziaływało na podaż mieszkań deweloperskich w najbliższych miesiącach a nawet w ciągu 2-3 lat. Zapewne sytuacja nie ulegnie zmianie aż do momentu wzrostu liczby nabywanych nieruchomości. Sytuacja na rynku materiałów budowlanych od kilku miesięcy utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Wg danych firmy PSB ceny wiodących materiałów dla budownictwa oraz domu i ogrody wzrosły o 25% w ciągu roku. Porównując grudzień 2022 do grudnia 2021 wzrost wyniósł 20%. Na rynku kredytowym nadal panuje zima. W całym 2022 r. Polacy zaciągnęli kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 45,4 mld zł, czyli o 49,1% mniej niż w 2021 r. Tak duży spadek wywołany był przede wszystkim drastycznym ograniczeniem akcji kredytowej.  Wraz ze spadkiem zawieranych transakcji na rynku nieruchomości spada średnia kwota zaciągniętego kredyty. W grudniu kwota ta wyniosła 324,8 tys. zł.  W ostatnich miesiącach dużą popularnością cieszą się mieszkania z niższą ceną całkowitą, również te w niższym standardzie. Stąd w danych transakcyjnych dostrzegany lokalne spadki cen nieruchomości w ujęciu kwartalnym.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości 

„Rynek wyraźnie wyhamowuje. Klienci szukają tanich nieruchomości. Kredyty są bardzo trudno dostępne. Jeśli rząd zamierza regulować rynek i ułatwić młodym zakup własnego „M”, to może lepiej zająć się tym tematem, zamiast ograniczania ilości kupowanych nieruchomości. Bo te ograniczenia samoistnie się już pojawiają bez wprowadzania sztucznych regulacji rynkowych.” – Joanna Katarzyna Lebiedź, właściciel Lebiedź Nieruchomości

„W roku wyborczym mamy do czynienia z nagłymi i niepotrzebnymi nikomu zmianami. A to ograniczanie zakusów funduszy mieszkań na wynajem i inwestorów indywidualnych, a to zakaz projektowania lokali o powierzchni poniżej 25 m2, względnie, zwiększanie odległości między budynkami. A wszystko to jest pokłosiem dyskusji na nośne tematy tzw. patodeweloperki w mediach lub zwiększającemu się udziałowi funduszy PRS w rynku najmu. Jednak nikt nie zadaje sobie zasadniczego pytania, jak te zmiany wpłyną na sytuację rynkową? A przecież ograniczenia hamują podaż, a prawo rynku mówi o równoważeniu popytu poprzez zwiększanie podaży. Jeśli więc ograniczmy podaż, to pozostawimy znaczną część popytu niezaspokojonym, co musi skutkować rosnącymi cenami, zarówno najmu (ograniczenia w ilości kupowanych lokali) jak i samych mieszkań (zmniejszenie gęstości zabudowy). Apelujmy do polityków, żeby nie psuli prawa.” – Michał Kubicki prezes zarządu grupy Omega Asset Management, firmy deweloperskiej.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W ostatnim miesiącu 2022 r. wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w dużych miastach była o 0,25 pkt wyższa niż miesiąc wcześniej i wyniosła 118,94 pkt.

Dokładnie połowa ekspertów rynkowych biorących udział w tej edycji ankiety przewiduje, że ceny lokali mieszkalnych w najbliższym półroczu będą spadać. Kolejna liczna grupa (38%) ankietowanych sądzi, że ceny pozostaną stabilne. Jedynie co 8 ekspert jest zdania, że ceny mieszkań będą rosły.

Duże miasta – lokale mieszkalne w grudniu 2022 r.

„Z monitoringu cen ofertowych wynika, że również w grudniu 2022 r. doszło do wahań cen. Sytuacja taka trwa co najmniej od połowy roku. Każdy z analizowanych przez nas rynków pod wpływem różnych czynników zachowuje się odmiennie. W grudniu zaobserwowaliśmy, że we Wrocławiu  i Gdańsku średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych niezależnie od rynku rosły. W Krakowie  i Łodzi w ujęciu miesięcznym doszło do spadków średnich cen na rynku pierwotnym, natomiast na rynku wtórym odnotowaliśmy nieznaczne wzrosty. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Gdyni  i Poznaniu, gdzie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich wzrosły, natomiast tych z tzw. drugiej ręki spadły. Odnotowywane przez nas wzrosty/spadki nie są znaczące i nie przekraczają 3% w skali miesiąca. Z monitoringu inwestycji deweloperskich przeprowadzanego przez Cenatorium wynika, że w Krakowie, Gdańsku, Gdyni i Poznaniu w IV kw. ub.r.  do sprzedaży coraz częściej trafiają droższe projekty, czyli takie w których średnia cena mkw. przekracza 15 tys. zł. Wprowadzanie do sprzedaży droższych inwestycji może świadczyć o tym, że część deweloperów będzie się skupiać na sprzedaży mieszkań dla osób bardziej zamożnych, czyli takich których nie dotyczy problem ograniczonej zdolności kredytowej” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Po dość dobrych wynikach grudniowej sprzedaży część obserwatorów spodziewała się gorszego stycznia – pojawiały się opinie, że końcówka roku to domykanie umów by podrasować wyniki. Ale styczeń okazał się być na rynku pierwotny całkiem niezły – wynika z monitoringu rynku pierwotnego prowadzonego przez Otodom Analytics. Deweloperzy sprzedali na 7 rynkach ponad 3300 mieszkań, o 2% więcej niż w grudniu. Nie jest to jeszcze wyczekiwane ożywienie rynku, ale coraz więcej wskazuje na to, że najgorsze deweloperzy mają już za sobą.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics 

Ceny mieszkań w Warszawie

W grudniu 2022 r. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do warszawskich lokali mieszkalnych spadła w ciągu miesiąca o 0,45 pkt tym samu osiągając wartość 119 pkt.

W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że dojdzie do kolejnych spadków liczby zawieranych transakcji sprzedaży mieszkań. Takiego zdania jest 50% ankietowych. Aż 44% badanych uważa, że sprzedaż mieszkań będzie utrzymywać się na podobnym poziomie przez najbliższe 6 miesięcy. Jedynie 6% ekspertów sądzi, że może dojść do wzrostu liczby zawieranych umów sprzedaży lokali mieszkalnych.

Warszawa – lokale mieszkalne w grudniu 2022 r.

„W grudniu 2022 r. ceny ofertowe mieszkań w Warszawie zanotowały nieznaczne spadki. Na rynku pierwotnym ceny ofertowe spadły o 5,4%, na rynku wtórnym o 3,4% w ciągu miesiąca. Wahania cen ofertowych raz w górę, raz w dół świadczą o tym, że sprzedający starają się dostosować do sytuacji panującej na rynku. Widzimy, że oprócz dostosowywania cen pod klienta spada również liczba aktywnych ofert. Dodatkowo sprzedaż mieszkań utrzymuje się na obniżonym poziomie, co jest wynikiem zapaści na rynku kredytowym. To wszystko sprawia, że wynajem mieszkania pozostaje jedyną opcją zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wśród osób, które do tej pory planowały nabycie lokalu mieszkalnego. Zainteresowani wynajmem są także obcokrajowcy nie tylko Ukraińcy, ale także inne nacje, które przyjeżdżają za pracą do naszego kraju. W związku z tym rynek najmu znajduje się w bardzo dobrej sytuacji, co ma odzwierciedlenie w rosnących stawkach najmu.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

W ostatnich tygodniach temat rynku najmu powraca, a wszystko za sprawą rządowego pomysłu wprowadzenia ustawy, która miałaby ograniczać masowe nabywanie lokali mieszkalnych nie tylko przez profesjonalne firmy specjalizujące się w tego typu transakcjach, ale również przez osoby fizyczne. Zapytaliśmy specjalistów rynkowych co sądzą o takim rozwiązaniu i jak może ono wpłynąć na przyszłość rynku?

„Pomysły na nałożenie dodatkowego opodatkowania na osoby i firmy kupujące mieszkania
w celach inwestycyjnych to prosta droga do podwyżki stawek najmu na rynku. Nie ma żadnych wątpliwości, że gdy inwestorzy zaczną doliczać do zakupu wyższy podatek, podniosą czynsze, by zachować rentowność – i to bez względu na to, czy ograniczenia będą dotyczyły wszystkich, czy tylko funduszy inwestycyjnych.  Wystarczy cofnąć się parę lat i zobaczyć, co wydarzyło się po wprowadzeniu podatku cukrowego i bankowego – oczywiście wzrosły ceny dla konsumentów. O ile wyższe ceny potencjalnie rzadsze zakupy słodkich napojów wychodzą konsumentom na zdrowie, to trudno w którymkolwiek aspekcie znaleźć korzyści z wyższych kosztów usług bankowych lub wyższych czynszów za mieszkanie.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics 

„Propozycja ustawy, która została zaprezentowana na początku 2023 roku jest kolejnym przykładem ingerowania w rynek nieruchomości. W Polsce wciąż brakuje mieszkań, a przy obecnych poziomach stóp procentowych wiele osób jest zmuszonych do skierowania uwagi na rynek najmu. Ustawa w obecnym kształcie uderza w osoby indywidualne oraz zniechęca fundusze PRS do cywilizowania rynku najmu w naszym kraju. Proszę zwrócić uwagę, że najem instytucjonalny odpowiada za ok 1% nabywanych lokali mieszkalnych w Polsce. Skutkiem wprowadzenia takiego rozwiązania będzie zmniejszenie zasobu lokali na wynajem.” – Radosław Okulski – ekspert/inwestor rynku nieruchomości.

„W przypadku firm, czy fliperów, zablokuje to im możliwości działania. Osoby fizyczne z pewnością znajdą rozwiązanie. Jest to zarówno ograniczanie swobody działalności gospodarczej jak i blokowanie inwestowania tym osobom fizycznym, które uwalniają środki dotychczas ulokowane w bankach w pewniejsze inwestycje jakimi są nieruchomości. Żadne „ograniczania”, czy zakazy nie są zmianami pozytywnymi, dającym impuls do ożywiania rynku. W sytuacji nadchodzącego załamania na rynku nieruchomości, to jest najgorszy moment na wprowadzanie takiej regulacji, bo rynek i tak spowalnia. A inwestorów jest jak na lekarstwo. I rynek i tak sam się ureguluje.” – Joanna Katarzyna Lebiedź, właściciel Lebiedź Nieruchomości

Ceny działek budowlanych

Dla gruntów pod zabudowę indeks urban.one. osiągnął poziom 140,80 pkt w grudniu 2022 r. Oznacza to, że w porównaniu do listopada wartość indeksu wzrosła o 0,51 pkt.

W najnowszej edycji ankiety przeprowadzonej przez Cenatorium wynika, że zdania co do rynku gruntów pod zabudowę są podzielone. Połowa badanych jest zdania, że sytuacja na rynku gruntów budowanych w Polsce na najbliższym półroczu się nie zmieni. Druga połowa jest zdania, że sytuacja się pogorszy.

Grunty pod zabudowę w grudniu 2022 r.

„Może się okazać, że rosnące koszty utrzymania, koszty paliwa i energii elektrycznej zmniejszą zainteresowanie domami. Z drugiej strony, pandemia mogła wpłynąć na potrzebę posiadania „własnej przestrzeni i dystansu społecznego”. Na to pytanie więc nie da się dziś jednoznacznie odpowiedzieć. Z pewnością, właściciele domów lub ich nabywcy będą szukać takich ofert, gdzie zastosowano nowoczesne technologie obniżające koszty utrzymania, jak np. fotowoltaika, czy pompy ciepła. To jednak znacząco wpływa na ich ceny. Więc… czas pokaże.” – Joanna Katarzyna Lebiedź, właściciel Lebiedź Nieruchomości

„Na rynku domów jednorodzinnych sytuacja zaczęła się pogarszać jeszcze jesienią 2021 r., a więc, przed wybuchem wojny w Ukrainie. Spowodowane to było dynamicznie rosnącymi cenami sprzedaży nowych projektów. Zwłaszcza, wokół dużych miast, gdzie zabudowa szeregowa stanowi alternatywę dla drogich mieszkań. Klientami są, wspomagający się kredytami młodzi ludzie, którzy już na przełomie lat 2021/2022 mieli problem z uzyskaniem zarówno udziału własnego, jak i spełnienia warunków zdolności kredytowej. Rok 2022 i eksplozja kosztów budowy, tylko przyspieszyła stagnację na rynku domów. Zmiany może przynieść jedynie spadek cen realizacji, przed którym większość analityków się opiera. Tymczasem, nie ma przed obniżkami cen już ucieczki. Można odwlekać jedynie czas rozpoczęcia nowych projektów. I zrobią to jedynie ci deweloperzy, którzy mają zasoby finansowe na przeczekanie dekoniunktury. Sami generalni wykonawcy już są gotowi do rozmów o niższych niż w 2022 r. cenach.” – Michał Kubicki prezes zarządu grupy Omega Asset Management, firmy deweloperskiej

„Rynek domów jednorodzinnych przeżywał dynamiczny rozwój w trakcie pandemii. Sprzyjały mu niskie stopy procentowe i stosunkowo dobre ceny materiałów budowlanych, które zaczęły przyśpieszać wraz z narastającą inflacją od drugiej połowy 2021 roku. Obecnie niepewność związana z wysokimi cenami energii elektrycznej i gazu powoduje, że maleje zainteresowania domami starej generacji. Takie domu są drogie w utrzymaniu. Z drugiej strony budowa nowego domu obecnie jest po dużo wyższych kosztach, stąd w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi skutkuje to na rosnącą ilość ogłoszeń sprzedaży domów w stanie surowym w serwisach nieruchomości.” – Radosław Okulski – ekspert/inwestor rynku nieruchomości.

„Podaż i różnorodność ofert jest bardzo duża. Kupujących nie za wielu głównie z powodów ekonomicznych i braku możliwości sfinansowania zakupu kredytem hipotecznym. Budownictwo jednorodzinne czekają ciężkie czasy i duże wyzwania związanie z certyfikacją energetyczną. Ogromna część domów wystawianych na sprzedaż pochodzi z poprzednich lat, kiedy budowało się w innych technologiach. Są do domy bardzo energochłonne i w związku z tym ich koszty utrzymania są wysokie. Szacuje, że po wprowadzenie obowiązku świadectw charakterystyki energetycznej i ułomność energetyczna ujrzy światło dzienne i będzie problem z ich sprzedażą. Spodziewam się dużych spadków cen, chyba, że właściciele przeprowadzą przed sprzedaż gruntowna termomodernizację.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości Prezydent Federacji PPRN