Indeks cen nieruchomości w kwietniu 2024 r.

W kwietniu br. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do mieszkań w Polsce wyniosła 112,81 pkt., co oznacza wzrost wartości o 0,21 pkt w ciągu miesiąca.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że w kolejnych miesiącach dojdzie do pogorszenia warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych. Takiego zdania jest 70% badanych. 20% ankietowanych opowiedziało się za stabilizacją sytuacji na rynku. Nieliczni (10%) są zdania, że sytuacja ulegnie poprawie.

Polska – lokale mieszkalne w kwietniu 2024 r.

W kwietniu 2024 r. rozpoczęto budowę ponad 21,2 tys. mieszkań ogółem. Było to o 10,8% mniej mieszkań niż w marcu i o 46,3% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 12,5 tys. mieszkań, co było wynikiem o 20,2% gorszym od wyniku z marca i o 80,2% lepszym od wyniku z kwietnia zeszłego roku.

W kwietniu br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na 24,8 tys. mieszkań ogółem. Było to o 8,4% mniej wydanych pozwoleń niż w marcu i o 21,2% więcej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę prawie 17 tys. mieszkań, co było wynikiem niższym o 14,7% od wyniku marcowego i o 18,1% lepszym od wyniku uzyskanego w kwietniu 2023 r.

W kwietniu 2024 r. oddano do użytkowania prawie 16 tys. mieszkań ogółem. Było to o 11,5% mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 23,7% mniej niż w kwietniu 2023 r. Deweloperzy oddali do użytkowania prawie 9,8 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem gorszym o 13,7% od wyniku z marca i o 4% gorszym od wyniku z analogicznego okresu 2023 r.

Wg danych BIK w kwietniu 2024 r. banki udzieliły 16,4 tys. kredytów o wartości prawie 6,8 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 11,5%, natomiast w ujęciu rocznym wzrosła o 66,8%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 12,1% niższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w marcu br. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 413,1 tys. zł, co było wartością niższą o 0,8% od wartości z marca br.

Dane Grupy PSB wskazują, że ósmy miesiąc z rzędu spada dynamika cen materiałów budowlanych.  W porównaniu kwiecień 2024 vs kwiecień 2023 doszło do spadku cen o ok. 3%. W skali miesiąca doszło do wzrostu cen materiałów budowlanych (0,7%). W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły jedynie w 2-ch grupach towarowych: farby, lakiery oraz cement, wapno (po +2%). W pozostałych grupach nastąpił spadek cen. Największe spadki dotyczyły grupy płyty OSB, drewno, gdzie ceny obniżyły się o 17%.

„Rosną obawy o przyszłość rynku nieruchomości. Popyt na mieszkania po zakończeniu programu BK2% został osłabiony, natomiast nowy program wsparcia kupujących nadal podlega procesowi legislacyjnemu, który był nadzieją rynku, ale w ostatnim czasie stoi pod znakiem zapytania. Odbudowa podaży na rynku pierwotnym i spadający popyt przekładają się na wahania cen mieszkań. Jeśli dojdzie do wprowadzenia programu subsydiowanych kredytów to w nadchodzących miesiącach ceny mogą wzrosną także z uwagi na działania strategiczne deweloperów, którzy będą zwiększać ceny ofertowe. W dalszej części roku, rosnące realne dochody gospodarstw domowych przy utrzymującej się niskiej inflacji będą kolejnym czynnikiem napędzającym wzrosty cen, niezależnie od wprowadzonego programu dopłat.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Zawirowania w kwestii programu Kredyt na Start powodują schłodzenie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Nie przyniesie więc spodziewanych kolejnych wzrostów. Niemniej, zmiany w przepisach, zaostrzające wymagania dla projektów budynków mieszkaniowych (Warunki Techniczne), rozpędzanie się inwestycji finansowanych ze środków z KPO i wzrost wynagrodzeń tworzą bazę do kolejnych, choć może mniej dynamicznych wzrostów. Wiele będzie zależało także od polityki monetarnej oraz inflacji. Przy niskiej inflacji, a wysokich stopach, mamy mniejsze zainteresowanie nieruchomości jako formą inwestycji. To może powodować, że w drugiej połowie roku możemy zderzyć się z mocnym schłodzeniem popytu i krótkim zamrożeniem cen lub nawet ich niewielkim spadkiem. Sytuację odwróci dopiero seria obniżek stóp procentowych, co może nastąpić, najwcześniej, w drugiej połowie 2025 r.” – Michał Kubicki prezes zarządu Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„Spodziewane jest stabilizowanie lub stopniowe obniżanie stóp procentowych. To, wzrost płacy minimalnej i dopłaty rządowe mogą poprawić dostępność kredytów hipotecznych, zachęcając więcej osób do zakupu mieszkań. Inflacja i koszty budowy w Polsce wpłynęły na wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny. Jeśli inflacja zacznie się stabilizować, może to przynieść ulgę zarówno deweloperom, jak i kupującym. W przeciwnym razie, rosnące koszty mogą wpłynąć na dalszy wzrost cen mieszkań. Popyt i podaż w większych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, popyt na mieszkania pozostaje wysoki, co może prowadzić do dalszego wzrostu cen. Jednak w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich, gdzie popyt jest niższy, ceny mogą stabilizować się lub nawet spadać. Problemy z dostępnością gruntów oraz długie procedury mogą ograniczać podaż nowych mieszkań.” – Iwona Baćkora-Kuśnierz

„Kluczowe jest uproszczenie postępowania administracyjnego i priorytetyzacja zabudowy mieszkaniowej ma terenie całego kraju (zmniejszenie uznaniowości procedury administracyjnej, wprowadzenie sztywnych terminów realizacji wniosków o warunki zabudowy, jak i o pozwolenia na budowę, masowe uzbrajanie terenów w granicach administracyjnych miast w wodociągi i kanalizacje sanitarna i deszczową, dotacje dla gmin najszybciej uchwalających plany miejscowe z zabudowa mieszkalna na już uzbrojonych terenach). To nie skarb państwa ani nie lokalne samorządy są od budowania mieszkań, a przedsiębiorcy, którym się to umożliwi, a nie będzie wciąż rzucało kłody pod nogi.” –  Sławomir Horbaczewski

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,23 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 126,79 pkt w kwietniu 2024 r.

Przewidywania rynkowych specjalistów w zakresie kształtowania się cen na rynku nieruchomości pozostają od kilku miesięcy niezmienne. W tej edycji ankiety za wzrostami cen mieszkań opowiedziało się 50% badanych. 40% ankietowanych jest zdania, że ceny pozostaną stabilne. Pozostali przewidują spadki cen mieszkań w nadchodzącym półroczu.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w kwietniu 2024 r.

„Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wynika, że w kwietniu sytuacja na lokalnych rynkach mieszkaniowych w dużych miastach była różna. W Łodzi i Krakowie średnie ceny mkw. mieszkań nieznacznie się obniżyły. Zanotowane przez nas spadki cen nie przekroczyły 1% w skali miesiąca. Również w Poznaniu doszło do obniżenia się średniej ceny ofertowej (o 1,5% w ciągu miesiąca). We Wrocławiu średnie ceny mieszkań praktycznie się nie zmieniły. Wahania, które odnotowaliśmy nie przekroczyły 0,5% w skali miesiąca. Gdańsk i Gdynia pozostały jedynymi dużymi miastami, w których odnotowaliśmy wzrosty cen. Główną przyczyną wyhamowania cen średnich jest zwiększenie podaży mieszkań przeznaczonych na sprzedaż na rynkach największych miast. Obecnie zarówno kupujący jak i sprzedający wyczekują na informację o rządowym programie dopłat do kredytów. Przede wszystkim inwestorzy nie wiedzą jak mają inwestować, ile razy zmieni się prawo i jakie będą konsekwencje” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„W maju sprzedaż mieszkań deweloperskich znów spadła, na 7 głównych rynkach firmy sprzedały niespełna 3,2 tys. mieszkań. To trzeci z rzędu miesiąc ze spadkiem sprzedaży w przedziale 6-10% m/m. Póki co wyhamowanie to nie wpływa jednak na ceny, które, wprawdzie w mniejszym tempie, ale nadal rosną.   Rynek wyczekuje na finalne decyzje rządu w sprawie programu wsparcia kredytobiorców, ale coraz więcej przesłanek wskazuje na to, że tym razem będzie musiał sobie poradzić bez dopalacza. Może i dobrze, bo poprzedni raczej mu zaszkodził niż pomógł.”  Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

Ceny mieszkań w Warszawie

W kwietniu br. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,36 pkt i wyniosła 124,90 pkt.

W tej edycji ankiety połowa ekspertów jest zdania, że sprzedaż mieszkań w nachodzącym półroczu pozostanie stabilna. 40% badanych uważa, że dojdzie do spadków sprzedaży. Jedynie 10% ankietowanych sądzi, że sprzedaż wzrośnie w nadchodzących miesiącach.

Warszawa – lokale mieszkalne w kwietniu 2024 r.

„Wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że kwiecień był kolejnym miesiącem, w którym doszło do podwyżek cen mieszkań na warszawski rynku. Średnie ceny mieszkań deweloperskich wzrosły o 1,5%, natomiast mieszkania z rynku wtórnego wzrosły o 0,7% w skali miesiąca. Od początku roku widoczne jest spowolnienie sprzedaży. Spora grupa kupujących odłożyła zakup mieszkania na później w nadziei na wprowadzenie nowego programu wspierającego zakupy nieruchomości mieszkaniowych. Przeciągające się prace nad projektem wprowadzają coraz więcej wątpliwości co do uruchomienia go. Kupujący mieszkania zwracają uwagę na szereg kluczowych czynników przy podejmowaniu decyzji o zakupie. Najważniejszymi są lokalizacja i cena całkowita oraz standard nieruchomości. Jednak w ostatnim czasie coraz większe znaczenie mają aspekty ekologiczne i jakość życia w najbliższej okolicy.” -Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Zapytaliśmy zaprzyjaźnionych ekspertów czy ich zdaniem ESG ma coraz większy wpływ na rynek nieruchomości oraz czy nabywcy mieszkań zwracają uwagę na ekologiczne rozwiązania i są skłonni za nie dopłacać.

„W obliczu dramatycznych wzrostów cen, raczej znikomy odsetek klientów zwraca uwagę na rozwiązania ESG, ponieważ muszą się one przenosić na cenę. Zwłaszcza, z sektora E (environmental). Istnieje potrzeba akcentowania tych rozwiązań, by stanowiły one ważący element w podejmowaniu decyzji. O ile kwestie środowiskowe są oczywiste, bo mogą także przyczyniać się do oszczędności dla klientów, o tyle elementy polityki społecznej i ładu korporacyjnego nie są już tak oczywiste. Będzie się to zmieniać wraz z postępem edukacji ESG oraz wprowadzania rozwiązań prawnych, które będą niejako przymuszać firmy do ich wprowadzania. Na dziś jednak, w mieszkaniówce, nie jest to najistotniejsze kryterium wyboru projektu. Najważniejszym pozostają cena i lokalizacja.” – Michał Kubicki prezes zarządu Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„ESG to hasło reklamowe, bardziej kojarzące się z nadmuchanym balonem niż faktyczna użytecznością. Nabywcy chcą mieszkań z dobrą ceną, odpowiadająca nabywcy lokalizacja i możliwością sfinansowania zakupu kredytem bankowym (wciąż co trzecie mieszkanie kupowane jest z udziałem kredytu bankowego). Jeśli ESG jest w ogóle brane pod uwagę, to sporadycznie i jako ciekawostka niż faktyczna użyteczność.” –  Sławomir Horbaczewski, finansista

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 0,80 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 148,91 pkt w kwietniu 2024 r.

W tej edycji ankiety 60% rynkowych specjalistów jest zdania, że w kolejnych 6-ciu miesiącach warunki na rynku gruntów pozostaną stabilne. Pozostali eksperci (40%) uważają, że sytuacja rynkowa ulegnie pogorszeniu.

Grunty pod zabudowę w kwietniu 2024 r.

„Sytuacja na rynku gruntów budowlanych w Polsce jest dynamiczna i zróżnicowana, zależnie od regionu oraz lokalizacji. Kluczowymi czynnikami wpływającymi na obecny stan rynku są popyt na mieszkania, rozwój infrastruktury oraz przede wszystkim zmiany w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym. Rynek gruntów budowlanych w Polsce jest zróżnicowany i konkurencyjny. Najtrudniej dostępne są grunty w centralnych lokalizacjach największych miast, natomiast ogromne wzięcie mają grunty pod zabudowę mieszkaniową i inwestycyjną w dobrze skomunikowanych i rozwijających się rejonach. Miasta wojewódzkie nadal dysponują pewnymi atrakcyjnymi gruntami na sprzedaż, ale ich liczba jest ograniczona i często wymagają one dodatkowych nakładów. Dużą popularnością cieszą się tereny pod zabudowę jednorodzinną na przedmieściach miast i w gminach sąsiadujących z dużymi miastami, gdzie ceny są niższe a jakość życia jest uznawana za lepszą ze względu na spokój i bliskość natury.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Dostępność gruntów pod zabudowę jest wciąż mocno ograniczona. Zgodnie z obliczeniami ekspertów Komitetu ds Nieruchomości KIG, w samej stolicy można uruchomić ponad 1 mln m² gruntów pod zabudowę, które są własnością Miasta. Znacznie więcej jest w rękach prywatnych firm, ale plany zagospodarowania uniemożliwiają ich racjonalne zagospodarowanie. Problemem jest też brak infrastruktury technicznej. Nie jest też tajemnicą, że w wielu miastach urzędnicy czują niechęć do inwestycji deweloperskich, co jest co raz częściej komentowane w mediach. Rozwiązaniem byłoby stworzenie przejrzystych przepisów, które dawałyby szanse na zagospodarowanie takich nieruchomości, a Miastu, konkretne korzyści, np. w postaci budowy elementów infrastruktury technicznej i społecznej. Brak przejrzystości powoduje, że niektóre żądania samorządowców są niemożliwe do spełnienia przez inwestorów. Potrzebne wyważenie korzyści dla obu stron procesu inwestycyjnego.” – Michał Kubicki prezes zarządu Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„Sytuację bardzo pogarszają działania pośredników handlujących nieruchomościami, a nie udostepniającymi nieruchomości chcącym je kupić deweloperom. Na rynku jest niewielu profesjonalnych pośredników, znających przepisy i umiejących dobrze zweryfikować nieruchomości gruntowe pod względem administracyjnym lub technicznym. Wielu pośredników sztucznie podnosi ceny wstawiając pośrodku dodatkowe podmioty lub tworząc łańcuchy kilku pośredników na jeden grunt. Ponadto kupujący tracą wiele czasu, energii i pieniędzy rozpoczynając weryfikacje nieprofesjonalnie lub nieporadnie opisanych nieruchomości. To niepotrzebnie winduje ceny gotowych mieszkań.” –  Sławomir Horbaczewski, finansista