Indeks cen nieruchomości w listopadzie 2024 r.

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych w Polsce w listopadzie 2024 r. wyniosła 114,59 pkt., co oznacza spadek o 0.42 pkt w ciągu miesiąca.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że warunki gospodarcze dla rynku lokali pozostaną stabilne w nadchodzącym półroczu. Takiego zdania jest 55,6% ankietowanych. Pozostali eksperci uważają, że dojdzie do pogorszenia się sytuacji na rynku. Żaden z ankietowanych w tej edycji ankiety nie prognozuje poprawy sytuacji.

Polska – lokale mieszkalne w listopadzie 2024 r.

W listopadzie 2024 r. rozpoczęto budowę ponad 16,4 tys. mieszkań ogółem. Było to o 29,7% mniej mieszkań niż w październiku i o 1,9% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 11,4 tys. mieszkań, co było wynikiem o 28,2% gorszym od wyniku z października i o 4,8% lepszym od wyniku z listopada 2023 r.

W listopadzie 2024 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na 22,6 tys. mieszkań ogółem. Było to o 7,2% mniej wydanych pozwoleń niż w październiku i o 7,5% więcej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 16,6 tys. mieszkań. Było to o 1,2% więcej wydanych pozwoleń niż w październiku i o 16,2% więcej niż w listopadzie 2023 roku. 

W listopadzie 2024 r. oddano do użytkowania ponad 16,5 tys. mieszkań ogółem. Było to o 3,5% mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 10,1% mniej niż w listopadzie 2023 r. Deweloperzy oddali do użytkowania 10,7 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem lepszym o 3,5% od wyniku z października i o 11,4% gorszym od wyniku z analogicznego okresu 2023 r.

Wg danych BIK w listopadzie 2024 r. banki udzieliły 15,7 tys. kredytów o wartości 6,7 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 10,5%, natomiast w ujęciu rocznym spadła o 35,7%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 9,5% niższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w październiku 2024 r. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 429,2 tys. zł.

Dane Grupy PSB wskazują, że już od prawie roku spada dynamika cen materiałów budowlanych.  W porównaniu listopad 2024 vs listopad 2023 doszło do spadku cen o ok. 1%. W skali miesiąca pozostały na niezmienionym poziomie. W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły w 6-ciu grupach towarowych: płyty OSB, drewno (+7%), cement, wapno (+4%), ściany, kominy (+3%) otoczenie domu i stolarka (+2%) oraz farby, lakiery (+1%). W pozostałych grupach nastąpił spadek cen. Największe spadki dotyczyły kategorii izolacje termiczne i sucha zabudowa, gdzie ceny obniżyły się po 4%.

„Na rynku panuje stabilizacja. Na horyzoncie nie widać żadnych istotnych sygnałów, które mogłyby zmienić sytuację w nadchodzących miesiącach. Wysokie stopy procentowe oznaczają trudno dostępny kredyt. Koszty życia stale rosną i nawet dynamicznie rosnące wynagrodzenia nie poprawiają znacząco sytuacji gospodarstw domowych. Duża część popytu na własne lokum została zaspokojona przez program BK2%, więc trudno się spodziewać, że dojdzie do nagłego wzrostu zapotrzebowania na mieszkania. Na rynku pozostaje bardzo dużo mieszkań z wysokimi cenami. Bez korekty ceny będzie bardzo trudno sprzedać takie mieszkanie w krótkim czasie. Tanieć mogą przede wszystkim mieszkania bardzo duże, ale także te o niskim standardzie wykończenia. Biorąc pod uwagę ceny materiałów budowlanych, usług wykończeniowych i mebli doprowadzenie mieszkania do stanu dobrego to dodatkowy duży koszt”. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Bieżący rok może być przełomowy dla nieruchomości mieszkaniowych. Jest to ostatni rok obowiązywania tzw. decyzji o warunkach zabudowy. Od kolejnego roku wszyscy będą się zderzać z planami ogólnymi oraz zintegrowanymi planami inwestycyjnymi, które dopiero będą się docierać, w ramach nowych postępowań. Zapewne, będziemy mieli również do czynienia z jakąś formą nowego programu wsparcia dla kupujących pierwsze mieszkanie lub domu i wszystko wskazuje na to, że będzie on miał wiele wspólnego z Mieszkaniem dla Młodych, z lat 2012 – 2014. Jednakże, dla całego rynku najważniejsza powinna być stabilizacja kosztów. Zarówno działek jak i budowy, a także finansowania dłużnego. Przy wchodzących inwestycjach w ramach KPO, komponent budowy może się znacząco wahać. Na to wszystko należy nałożyć dramatyczną kondycję mniejszych firm wykonawczych, które mogą nie przetrwać do przyszłego roku”. – Michał Kubicki Członek Komitetu ds. Nieruchomości i prezes zarządu Omega Asset Management.

„Wysokie koszty zakupu mieszkań i zmiany w stylu życia (mobilność zawodowa) będą zwiększać popyt na wynajem szczególnie wśród młodego pokolenia. Inwestorzy będą nadal lokować kapitał w mieszkania na wynajem, zwłaszcza w dużych miastach i przy uniwersytetach (choć stopy zwroty z inwestycji nie będą atak duże jak w minionych latach), traktując je jako lokatę długoterminową. Podsumowując, rok 2025 może przynieść stabilizację po trudnym okresie wahań i niepewności na rynku nieruchomości. Po warunkiem, że znowu nie stanie się areną rozgrywek politycznych i nie będzie wykorzystywany instrumentalnie w marketingu politycznym podczas kampanii do wyborów prezydenckich”. – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Ułatwienia makroekonomiczne dla deweloperów mieszkaniowych – poprzez wycofanie się polityków z krotochwilnego komentowania i majstrowania (bawienia się zapałkami) odnośnie do tej branży, co w zupełności by wystarczyło – są kluczowe dla zapobieżenia nadmiernej migracji z Polski oraz dla zachęcania fachowców z całego świata do osiedlania się w Polsce i wiązania się z nasza lokalna gospodarka. Tymczasem nasi politycy są mistrzami w zasiewaniu wątpliwości, a następnie w nieskutecznych podejściach do ich usuwania. Powinniśmy w Polsce budować wiele dobrych mieszkań, aby nasi rodacy widzieli w nich swoje rodziny, a Ukraińcy, Białorusini i wszyscy akceptujący nasza kulturę traktowali Polskę jako kraj docelowy także w sferze lokowania swojego kapitału w majątek trwały. Wciąż jeszcze ceny nieruchomości w Polsce mają jeszcze duży potencjał wzrostowy, jednak najpierw politycy powinni ustabilizować otoczenie i przestać wieszać psy na polskich przedsiębiorcach.” – Sławomir Horbaczewski

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast spadła o 0,25 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 128,27 pkt w listopadzie 2024 r.

W tej edycji ankiety 55,6% ankietowanych opowiedziało się za spadkami cen mieszkań w nadchodzącym półroczu. Za stabilizacją cen opowiedziało się 44,4% ankietowanych. Po raz kolejny żaden z ekspertów biorących udział w ankiecie przewiduje wzrostów cen lokali mieszkalnych w nadchodzącym miesiącach.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w listopadzie 2024 r.

„Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium pokazuje, że w listopadzie średnie ceny mieszkań zaczęły spadać. Jedynym miastem, w którym doszło do niewielkiego wzrostu cen była Łódź, gdzie ceny lokali z rynku wtórnego wzrosły o 1,2% w ciągu miesiąca. Na rynkach dużych miast ceny nowych lokali spadły średnio o ok. 2%, na rynku wtórym spadek przekroczył 1% w skali miesiąca. Ogromy wzrost podaży spowodował, że kupujący mają w czym przebierać a to prowadzi do częstszych korekt cen ofertowych. „Bezpieczny kredyt 2%” znacząco zmniejszył liczbę mieszkań na rynku. Oferta zaczęła się odbudowywać na początku 2024 r., a perspektywa wprowadzenia kolejnego programu stymulującego sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych sprawiła, że deweloperzy zaczęli bardzo szybko odbudowywać podaż. Wzrost ofert sprzedaży na rynku wtórnym wynika również, z faktu, iż część mieszkań kupowana inwestycyjne w ostatnich latach wraca obecnie do sprzedaży. Sytuację na rynku nie poprawia również spadek popytu. Kupujący na własne potrzeby mają ograniczone możliwości głównie ze względu na utrzymujące się wysokie stopy procentowe. Popyt inwestycyjny również osłabł, ze względu na spadek stawek najmu oraz możliwość inwestowania w inne formy lokowania oszczędności”. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Rok 2025 będzie rokiem pewnego rodzaju oczekiwania. Potencjalni nabywcy będą oczekiwać na rozpoczęcie obniżek stóp procentowych oraz ewentualny kolejny program rządowy, z kolei deweloperzy w dalszym ciągu będą mierzyć się z długimi procedurami administracyjnymi i niedoborem gruntów. Stopy procentowe pozostają wysokie, a dodatkowo oczekiwania co do rozpoczęcia cyklu obniżek przesuwają się na dalszą część roku. W przypadku braku impulsu od strony polityki monetarnej sprzedaż mieszkań powinna pozostać dość niska, w szczególności w segmencie popularnym, gdzie popyt kredytowy ma duże znaczenie. Patrząc dodatkowo na pęczniejącą ofertę mieszkań można oczekiwać, że ceny mogą lekko spadać. Ewentualny program rządowy nie powinien mieć także aż takiego wpływu na rynek i być bardziej wyważony. Wydaje się więc, że ta kwestia nie będzie wzbudzać aż takich emocji jak w poprzednich latach”. – Bartosz Wałecki – Analityk w Michael / Ström Dom Maklerski S.A.

„W 2025 r. nie spodziewam się na rynku mieszkaniowym dużych zmian, raczej dalszej stabilizacji. Po stronie popytowej zamożniejsi nabywcy kupować będą za gotówkę, wspomagając się czasami kredytem. Rynek kredytowy wyczekiwał będzie obniżki stóp i jego wpływ na mieszkaniówkę będzie ograniczony. Mimo niższego popytu szanse na spadki cen są niewielkie. Możliwe są lokalne korekty, ale spektakularnych obniżek, które wprowadziłyby znaczące ożywienie na rynku, się nie spodziewam”. – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

„Rynek nieruchomości w 2025 roku będzie pod wpływem wielu czynników politycznych, prawnych, ekonomicznych, społecznych i technologicznych. Jeśli zdolność kredytowa Polaków wzrośnie to może zwiększyć popyt na nieruchomości. Złagodzenie polityki kredytowej przez banki może zachęcić młodych ludzi do zakupu mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Jeśli tak się stanie to spadek stóp procentowych i rosnąca dostępność kredytów ożywią popyt, ale wysokie koszty budowy i zmieniające się wymagania ekologiczne czy na ograniczoną dostępność gruntów mogą mieć wpływ na wzrost cen mieszkań w dużych miastach i w segmencie premium. W mniejszych miejscowościach i mniej atrakcyjnych lokalizacjach ceny mogą się stabilizować lub nawet nieznacznie spadać. Deweloperzy i właściciele mieszkań będą bardziej chętni do negocjacji cen czy też do proponowania różnych bonusów by utrzymać zainteresowanie ofertą u kupujących”. – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Jak każdy rok wyborczy, 2025 będzie czasem nowych pomysłów legislacyjnych. Możemy się więc spodziewać jakiejś nowej formy wsparcia dla kredytobiorców, ale w ograniczonej wiekowo i cenowo wersji. Będą nowe propozycje na finansowanie budownictwa społecznego, komunalnego i socjalnego. Jednocześnie, nie przebił się w mediach wywiad Ministra Sportu, w którym poinformował o pracach nad ograniczeniami dla rynku mieszkań na wynajem krótkoterminowy. Zmierzać mają do przekazania wspólnotom mieszkaniowym prawa decydowania o tym, czy dane mieszkanie może być wynajmowane na czas krótszy niż miesiąc. Wpisuje się to w trend wielu europejskich miast, które limitują, a nawet cofają wydane już zgody na taki najem. To może mieć duży wpływ na rynek cen sprzedaży i najmu mieszkań. Jednocześnie, niektóre miasta ograniczają już możliwość realizacji tzw. apartamentów inwestycyjnych, które mogłyby stanowić alternatywę dla zwykłych mieszkań”. – Michał Kubicki Członek Komitetu ds. Nieruchomości i prezes zarządu Omega Asset Management

Ceny mieszkań w Warszawie

W listopadzie 2024 r.  wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku spadła o 0,21 pkt i wyniosła 126,76 pkt.

W tej edycji ankiety 55,6% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu pozostanie stabilna. Pozostali rynkowi specjaliści przewidują, że nachodzące miesiące przyniosą spadki wolumenu sprzedaży.

Warszawa – lokale mieszkalne w listopadzie 2024 r.

„Na warszawskim rynku lokali mieszkalnych w listopadzie doszło do niewielkich spadków cen ofertowych lokali mieszkalnych. Na rynku pierwotnym odnotowaliśmy symboliczny spadek cen o 0,3%. Na rynku wtórnym ceny mkw. mieszkań w ofercie obniżyły się o 1,7% w ciągu miesiąca. Stolica dynamicznie się rozwija i nieustannie przyciąga nowych mieszkańców nie tylko z innych regionów Polski, ale również z zagranicy. Inwestorzy i nabywcy coraz częściej poszukują lokali o podwyższony standardzie z dobrym dostępem do infrastruktury i terenów zielonych. Planowane inwestycje infrastrukturalne tj. rozbudowa metra o kolejne przystanki zwiększają atrakcyjność dzielnic położonych z dala od centrum” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 0,76 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 150,07 pkt w listopadzie 2024 r.

W tej edycji ankiety 55,6% rynkowych specjalistów jest zdania, że w nadchodzącym półroczu sytuacja na rynku gruntów się ustabilizuje. Pozostali eksperci prognozują pogorszenie się sytuacji na rynku gruntów. W te edycji ankiety żaden z ankietowanych nie spodziewa się poprawy sytuacji na rynku gruntów w nadchodzących miesiącach.

Grunty pod zabudowę w listopadzie 2024 r.

„Od zawsze, kiedy mieszkania drożały rodziny wielodzietne decydowały się na budowę bądź zakup domu. Oferta na rynku jest bogata, bo i małe firmy deweloperskie zaczęły inwestować w budowę tzw. osiedli łanowych i na rynku w wtórnym praktyczne w każdej lokalizacji domy są dostępne. Koszty są porównywalne, a czasami nawet za dom można wynegocjować atrakcyjniejszą cenę niż za duże mieszkanie. Oprócz nowych domów budowanych z wykorzystaniem najnowszych technologii i spełniających wymogi energooszczędności mamy na rynku wiele domów z lat 70 – 90, które wymagają termomodernizacji. Jeśli okaże się, że koszty utrzymania będą horrendalne, właściciel stanie przed wyborem: wyłożyć duże pieniądze na termomodernizację albo sprzedać. Kupujący są co raz bardziej świadomi w kwestii kosztów eksploatacyjnych i będą mocno negocjować cenę. Spodziewam się, że takie stare domy będą znacznie przeceniane, bo będzie problem z ich sprzedażą”. – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Rynek domów podmiejskich stanowi alternatywę dla drogich mieszkań w miastach. Jednak jest narażony na te same trudności, co budowa mieszkań, a więc brak gruntów pod zabudowę, rosnące koszty budowy i znacznie mniejszą stabilizację cen. Ponadto, średnia wielkość domu to znacznie ponad 100 m² i suma całkowita zawsze jest dość wysoka i wymagająca dofinansowania w formie kredytu. A koszt pieniądza jest dzisiaj znacznie wyższy niż 5 lat temu. Kształtowanie się cen będzie zależało właśnie od tych zmiennych. Przy czym, należy zauważyć, że proponowane zmiany w prawie, zwłaszcza w kwestii uwolnienia gruntów rolnych w obrębie granic administracyjnych miast. Obniżka cen gruntów oraz spodziewana korekta wysokości stóp procentowych pod koniec roku, mogą wpłynąć na dynamikę popytu na domy jednorodzinne”. – Michał Kubicki Członek Komitetu ds Nieruchomości i prezes zarządu Omega Asset Management.

„To obszar tradycyjnie w Polsce zdominowany przez indywidualnych inwestorów budujących dla siebie i co najwyżej wynajmujących bardzo małe firmy budowlane do jedynie jednego domu (w tym w zabudowie bliźniaczej) – budowanego na własne potrzeby. Popularna w niektórych lokalizacjach zabudowa „łanowa” (nazywana tez leżącymi wieżowcami) – tzn. domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej – to swego rodzaju deweloperska zabudowa wielorodzinna, forma wymuszona przez plany miejscowe lub lokalne wydziały i biura administracji urbanistycznej oraz architektoniczno-budowlanej, nie powinna być zatem klasyfikowana jako jednorodzinna. Z uwagi na swoją charakterystykę domy jednorodzinne są jedynie uzupełnieniem, wyraźnie nie dorównującym skalą i znaczeniem pełnoskalowej zabudowie wielorodzinnej. Inna jest też społeczna użyteczność uzbrojenia/infrastruktury technicznej, jak i społecznej przy intensywnej zabudowie wielorodzinnej, do której powinniśmy dążyć jako podstawowej”. – Sławomir Horbaczewski

„Większość budynków jednorodzinnych poza największymi ośrodkami miejskimi i ich najbliższymi okolicami jest budowana metodą gospodarczą. Jednak ostatnie lata pokazały, że także w mniejszych miastach prężnie działają lokalni deweloperzy, którzy bardzo dobrze reagują na zmieniające się preferencje kupujących i dostosowują swoją ofertę do potrzeb rynkowych. Pomimo spadku liczby zawieranych transakcji dotyczących domów jednorodzinnych na portalach ogłoszeniowych rośnie liczba ofert. Pojawiają się oferty sprzedaży domów w stanie deweloperskim wystawiane przez osoby fizyczne, które w wyniku wzrostu kosztów kredytowania czy nadal wysokich cen materiałów budowlanych zmuszone są do sprzedaży budynku.  Sporą część ofert stanowią domy starsze, które wymagają zarówno termomodernizacji jak i gruntownego remontu. Zmiany przepisów dotyczące poprawy efektywności energetycznej budynków mieszkalnych mogą spowodować, że na rynek będzie trafiać coraz więcej domów, które ze względu na swój standard będą potrzebowały modernizacji”. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości