Indeks urban.one – listopad 2017

Listopad przyniósł lekki wzrost cen lokali mieszkalnych w Polsce. Indeks urban.one dla całego kraju wskazał w badanym miesiącu poziom 95,15 pkt. Tym samym wzrost wskaźnika wyniósł 0,10 pkt. 79% ekspertów prognozuje stabilizację sytuacji rynkowej w ciągu kolejnych sześciu miesięcy. Niewielka część ankietowanych -16% uważa, że sytuacja na rynku mieszkań ulegnie poprawie, czyli prognozuje dalsze bicie rekordów sprzedażowych.

Na rynku nieruchomości w 2017 roku mamy splot niespotykanie wielu czynników pozytywnie wpływających na sprzedaż mieszkań: rekordowo niskie stopy procentowe, idące za nimi zakupy mieszkań za gotówkę, dobrą sytuację na rynku pracy (np. rekordowo niskie bezrobocie w Poznaniu czy Wrocławiu poniżej 2%, migrację zarobkową do dużych miast), wzrost liczby mieszkań pod wynajem, stabilną akcję kredytową banków oraz poczucie bezpieczeństwa ze strony Klientów od czasu funkcjonowania tzw. Ustawy deweloperskiej.

Stąd, zakończenie roku 2017 prognozowane jest z rekordowo wysoką sprzedażą nowych mieszkań. Ceny średnie ofertowe mieszkań utrzymują niewielką, ale systematyczną tendencję wzrostową, m.in. ze względu na malejący udział w ofercie mieszkań w standardzie MDM i zastępowanie puli sprzedażowej ofertą w wyższym standardzie oraz w droższych lokalizacjach. Liczba gotowych mieszkań niesprzedanych systematycznie spadała w ostatnich kwartałach, zaś popyt zaczął przewyższać podaż, jako że deweloperzy osiągnęli nie monitorowane wcześniej poziomy produkcji i sprzedaży, osiągając górne granice swoich wcześniejszych możliwości. Pewną trudność dla części firm stanowić może pozyskanie i przygotowanie nowych gruntów oraz koszty wykonawstwa. Sytuacja na rynku pierwotnym w 2018 r. powinna być stabilna, zwłaszcza dla firm o ugruntowanej renomie. Agnieszka Szefer kierownik ds. produktów Budimex Nieruchomości Sp. z o.o.

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w listopadzie 2017 r. wyniósł 95,30 pkt. Ceny mieszkań w największych aglomeracjach wzrosły symbolicznie o 0,05 pkt. Eksperci rynkowi zapowiadają, że do II kw. 2018 r. sytuacja na rynku lokali mieszkalnych nie powinna ulec zmianie (prognozuje tak 63% ankietowanych). Mijający rok był najintensywniejszym w historii wolnego rynku w Polsce. Wyniki sprzedażowe deweloperów pod względem liczby mieszkań przekroczyły znacznie te z okresu boomu w 2007 roku. Zgodnie z ich raportami bieżącymi (deweloperzy giełdowi) po raz kolejny wzrost sprzedanych mieszkań wyniósł przeciętnie około 25%-30%. Wszystkie wskaźniki makroekonomiczne sprzyjały wzrostowi poczucia bezpieczeństwa Polaków. Rosło przeciętne wynagrodzenie, malało bezrobocie (we Wrocławiu i Poznaniu wyniosło poniżej 2%), branże hr przeżywały oblężenie. Do tego niskie stopy zachęcały osoby z gotówką do inwestycji w mieszkania, zamiast lokowania pieniędzy w bankach. Niska dynamika wzrostu cen również sprzyjała zakupom – komentuje Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w urban.one.

To był bardzo dobry rok dla naszych wszystkich projektów, zarówno w stolicy, jak i w Kielcach, gdzie rozpoczęliśmy realizację naszej największej inwestycji na ponad 400 mieszkań. Tempo sprzedaży okazało się być więcej, niż zadowalające, a ceny nieco poszły w górę, choć, w rzeczywistości, raczej zmniejszyły się rabaty, co oznacza, że, przynajmniej nominalnie, zostały na tym samym poziomie.

W 2018 r. powinna nastąpić pewna stabilizacja sytuacji, a być może nawet, w drugiej połowie roku możemy mieć do czynienia z ograniczaniem podaży. Wobec bezprecedensowego wzrostu cen realizacji, spora część projektów nie została rozpoczęta w III i IV kwartale 2017 r., co będzie miało bezpośrednie przełożenie na podaż. Nie będzie ono mocne, ponieważ duża grupa deweloperów dysponuje sporym bankiem ziemi jeszcze z czasów przed wzrostem cen. Niemniej, sam koszt realizacji będzie powodował, że, z jednej strony zostanie ograniczona podaż, a z drugiej, ceny mieszkań wzrosną. Najbardziej będzie to widoczne w II połowie 2018 r.

Pytanie, które nurtuje najbardziej, to czy w 2018 r. nie będziemy mieli do czynienia z korektą? Sytuacja gospodarcza w kraju oraz najważniejszych dla nas gospodarek europejskich i światowych wydaje się być na ścieżce wzrostu. Jednak niesie ze sobą także mocny impuls inflacyjny, który musi skutkować w podniesieniu stóp procentowych w Polsce, Eurolandzie i USA. Będzie to miało wpływ na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych, czyli także na popyt. – mówi Michał Kubicki, Prezes Zarządu Unimax Development

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)

Indeks urban.one – Warszawa

W Warszawie ceny lokali mieszkalnych wzrosły w porównaniu do poprzedniego miesiąca o 0,49 pkt. Indeks urban.one w listopadzie wyniósł 94,57 pkt. Szaleństwo sprzedażowe trwało i taki był cały 2017 rok. 53% ankietowanych ekspertów prognozuje, że sytuacja gospodarcza dla stołecznego rynku w ciągu kolejnych miesięcy pozostanie bez zmian. Dostępne statystyki GUS pokazują, że do października 2017 roku w samej stolicy liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia przekroczyła już 20 tys. szt., a mieszkań, których budowę rozpoczęto ponad 17 tys. szt. Popyt na mieszkania nie maleje, ale coraz trudniej jest kupić działki. W dobrych lokalizacjach kosztowały one w Warszawie nawet kilka tys. zł/m2. Duże firmy deweloperskie posiadają jednak równie duże banki ziemi, dlatego problem braku gruntów nie hamuje u nich uruchamiana nowych inwestycji.

W końcówce 2017 r. mamy do czynienia z lekkim szaleństwem cenowym: ceny gruntów osiągnęły wartości z lat 2006-2008, a miejscami nawet je przebiły, podczas gdy ceny realizacji już do poziomów sprzed 10 lat powoli dobijają, co oznacza prawie 30% wzrost. W bardzo wielu przypadkach projektów rozpoczynanych pod koniec 2016 i w I połowie 2017 r. generalni wykonawcy zaczęli występować do inwestorów z wnioskami o dopłaty do kontraktów w ramach tzw. nadzwyczajnej zmiany okoliczności, których nie dało się przewidzieć w dacie podpisywania kontraktu. Pojawiły się także pierwsze sądowe rozstrzygnięcia w tego typu sporach, na korzyść generalnych wykonawców. Przy marżach firm budowlanych na poziomie 3% nie jest możliwe zaakceptowanie sytuacji, w której stal zbrojeniowa, usługi tynkarskie, czy elewacyjne drożeją o 50% na przestrzeni realizacji kontraktu. Rozpoczęły się więc także procesy upadłościowe firm generalnego wykonawstwa, które w 2018 r. rozleją się na cały kraj, powodując znaczące perturbacje dla inwestorów oraz kupujących mieszkania. Rok 2018 r. będzie więc rokiem rynkowej weryfikacji kondycji finansowej zarówno firm budowlanych, jak i deweloperskich. Z pewnością przyspieszy to prace nad nowelizacją tzw. Ustawy deweloperskiej, która przewiduje likwidację rachunków powierniczych otwartych. Będzie to znacząco oddziaływać na mniejsze firmy deweloperskie, w szczególności na mniejszych rynkach, w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców – komentuje Michał Kubicki Prezes Zarządu Unimax Development.

Rynek rozwija się bardzo dobrze, aczkolwiek trzeba uważać na możliwość pojawienia się bańki na rynku mieszkaniowym – mówi anonimowy ekspert

Uważam, że rynek powoli będzie się dywersyfikował, na nieruchomości o podwyższonym standardzie i tak zwane podstawowe – będzie to skutkiem wprowadzenia programu tzw.  mieszkanie plus. Powoli powstanie profesjonalny rynek mieszkań na wynajem, ale będzie to długotrwały proces – komentuje anonimowy ekspert.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

W listopadzie Indeks urban.one dla gruntów na cele budowlane spadł o 1,99 pkt, tym samym wyniósł 125,91 pkt. To pierwsza taka obniżka ceny od dłuższego czasu. Zauważmy jednak, że przez cały 2017 rok, do listopada, ceny gruntów spadały jedynie w trzech miesiącach kończącego się roku. Pozostałe miesiące były czasem wzrostów. Widzimy już, że ograniczona dostępność gruntów, ich wysokie ceny oraz rosnące koszty wykonawstwa mogą sprawić, że liczba transakcji dotyczących gruntów inwestycyjnych z roku na rok może spadać. Do tego można dodać jeszcze fakt, że deweloperzy zaopatrzyli się już w wystarczające banki ziemi. To wszystko może spowodować spadek liczby transakcji gruntowych w przyszłym roku – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w urban.one.

Ze względu na wysoki popyt w największych aglomeracjach dostępność atrakcyjnych działek pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną spadała, a ceny za mkw. wzrosły od 10% do 20% w porównaniu rok do roku. W 2018 r. możemy spodziewać się dalszego deficytu gruntów inwestycyjnych. Z drugiej strony wielu deweloperów już uzupełniło banki ziemi i kolejne zakupy są możliwe, ale będą dokładnie analizowane – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO

Rynek gruntów był miejscem bardzo dynamicznego wzrostu w całym 2017 r. Ceny, w porównaniu, do 2015, wzrosły miejscami o ponad 100%. Z uwagi na nadwyżkę środków na rynku, były one akceptowane, aż do momentu, w którym stało się oczywistym dla całego rynku deweloperskiego, że wzrost cen realizacji nie pozwala dopinać budżetów inwestycji. Od początku IV kw. obserwujemy lekką korektę cen ziemi, która winna się przeciągnąć na I połowę 2018 r. Jeśli ceny, oferowane przez generalnych wykonawców nie zostaną skorygowane w 2018 r., to istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo obniżki cen gruntów nawet o kilkadziesiąt procent – komentuje Michał Kubicki, Prezes Zarządu Unimax Development.