Indeks urban.one – grudzień 2017

Grudniowy Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce poza dużymi miastami wyniósł 96,25 pkt. Ceny były wyższe od tych notowanych w grudniu 2016 roku, kiedy Indeks wskazał poziom 95,75 pkt (wzrost w skali roku wyniósł 0,5 pkt.). W porównaniu do listopada odnotowano lekki wzrost cen o 0,10 pkt. Eksperci uważają, że w kolejnych sześciu miesiącach sytuacja gospodarcza dla rynku mieszkań poza dużymi miastami pozostanie stabilna (odpowiedziało tak 60% ankietowanych).

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach Indeks urban.one w grudniu 2017 r. wyniósł 95,37 pkt. Ceny lokali mieszkalnych lekko wzrosły o 0,07 pkt. W perspektywie kolejnych sześciu miesięcy warunki gospodarcze wpływające na rynek nieruchomości pozostaną stabilne. Otoczenie makroekonomiczne wciąż powinno sprzyjać zarówno zakupom nieruchomości na cele mieszkaniowe jak i inwestycyjne. Zakładam, że trend ten będzie się utrzymywał do momentu podniesienia stopy referencyjnej przez Radę Polityki Pieniężnej. Jednak komunikaty płynące z Narodowego Banku Polskiego wskazują, że RPP nie planuje podnosić stóp procentowych. Członkowie RPP wskazują, że byliby skłonni do podwyżki stóp dopiero, gdy inflacja wzrośnie do górnej granicy celu inflacyjnego, czyli do 3,5 procent. Dopóki się tak nie stanie sprzedaż mieszkań może być wciąż silnie wspierana przez inwestorów. – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk rynku nieruchomość w Cenatorium. Większość ankietowanych przez Cenatorium (60%) uważa, że tempo sprzedaży pozostanie na obecnym, wysokim poziomie, podobnie będzie z pozytywnymi nastrojami rynkowymi. 30% specjalistów prognozuje, że warunki gospodarcze na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach ulegną poprawie.

Popyt na mieszkania przewyższał podaż już w 2017 roku, czego efektem były kilkuprocentowe wzrosty cen mieszkań. Podobnie powinno być w bieżącym roku. To przy niedostatecznej podaży ziemi oraz rosnących cenach materiałów i wykonawstwa jest prostą receptą na wzrosty cen mieszkań. Nikt oczywiście nie wie jak długo trwać będzie jeszcze dobra koniunktura. Najwięcej do powiedzenia w tym względzie wydaje się mieć Rada Polityki Pieniężnej. Póki nie zacznie ona stanowczo podwyższać poziomu stóp procentowych w Polsce, można spodziewać się dobrej koniunktury w mieszkaniówce. Gdyby wierzyć zapowiedziom członków Rady, może okazać się, że w bieżącym roku podwyżek nie będzie, a w 2019 nie powinny być one gwałtowne. Póki co wszystko wskazuje więc na to, że na rynku mieszkaniowym powoli będzie narastała nierównowaga – ceny będą rosły szybciej niż wynosi wzrost potencjalny, a więc gdy przyjdzie spowolnienie dojdzie też do spadków cen. O ich skali zadecyduje jednak to jak długo trwać będzie jeszcze hossa – rok, dwa czy pięć. – komentuje Bartosz Turek, analityk Open Finance

W obecnym stanie rynku gruntów, braku wykwalifikowanych pracowników oraz presji płacowej, rynek deweloperski musi się zderzyć z postępującą konsolidacją. Do tego należy dodać zmieniające się (na gorsze) przepisy dotyczące warunków zabudowy, przygotowywaną nowelizację tzw. ustawy deweloperskiej, która zlikwiduje otwarte rachunki powiernicze oraz gasnące zainteresowanie największych banków finansowaniem inwestycji deweloperskich, to wszystko będzie ograniczać możliwości funkcjonowania mniejszych firm, a zwiększać zdolności akwizycyjne największych. Ponadto, duże firmy już dawno utraciły możliwości organicznego rozwoju. Na największych rynkach nie ma już dużych, łatwych do zagospodarowania gruntów pod mieszkania. Jedynym rozwiązaniem jest więc kupowanie całych firm, wraz z ich bankiem ziemi, strukturą oraz pozycją na rynku, w tym na rynkach innych, niż Warszawa. Tak Dom Development nabył Euro Styl z Trójmiasta, a Archicom – mLocum.- Michał Kubicki prezes zarządu Unimax Development. 

Rynek nieruchomości od lat się profesjonalizuje, kiedyś deweloperem mógł być prawie każdy. Spółki deweloperskie mnożyły się, pączkowały, rozpoczynały kolejne inwestycje często bez odpowiedniego przygotowania merytorycznego, finansowego czy logistycznego. Marże na projektach były tak zachęcające a rynek kupujących „nagrzany”, że wszyscy chcieli na tym korzystać. Obecny proces inwestycyjny wymaga doświadczania i gruntownego przygotowania, dużą role w stabilizacji i bezpieczeństwie na rynku deweloperskim ogrywają banki.. Rynek będzie dojrzewał i konsolidował się, małe firmy deweloperskie realizujące pojedyncze inwestycje będą musiały jednoczyć się by stawiać czoło większym graczom na rynku, albo realizować niszowe inwestycje. – komentuje Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Indeks urban.one – Warszawa

W grudniu doszło do lekkiego spadku cen lokali mieszkalnych w Warszawie. Indeks urban.one wskazał poziom 94,11 pkt względem 94,57 pkt w listopadzie (spadek o 0,46 pkt.). W skali roku Indeks wzrósł o 1 pkt. 65% ankietowanych uważa, że warunki gospodarcze na rynku mieszkań w Warszawie pozostaną bez zmian. Optymiści, prognozujący wzrost obrotu, stanowili 30% ankietowanych. Średnia cena transakcyjna lokalu mieszkalnego w stolicy wyniosła na koniec 2017 roku około 7,8 tys. zł

Wzrost cen w 2018 r., który częściowo musi zrekompensować rosnące ceny wykonawstwa, może sięgnąć nawet 10%. To może znacząco ograniczyć chęć to inwestowania w mieszkania inwestorów, którzy kupują lokale w celu ich wynajęcia. Z drugiej strony, skończyły się środki z MDM, co także nie pozostanie bez wpływu na rynek. Siła inercji będzie jednak mocno hamować spadki w sprzedaży. W wynikach sprzedażowych spółek deweloperskich efekt będzie widać dopiero w IV kwartale bieżącego roku. Przyspieszenie tego procesu mogą jednak spowodować wydarzenia zewnętrzne, jak wzrost stóp na światowych rynkach finansowych lub konflikty zbrojne, np. na Półwyspie Koreańskich, czy eskalacja działań na Ukrainie. Ponieważ w Polsce prezes NBP nie przewiduje wzrostu stóp procentowych, to aspekt zmian w zdolności kredytowej potencjalnych kupujących będzie raczej neutralny. – tłumaczy Michał Kubicki prezes zarządu Unimax Development

Na rynku deweloperskim realizowane są jeszcze inwestycje rozpoczęte w zeszły roku, poza tym deweloperzy cały czas dysponują bankami i ziemi pod nowe inwestycje. Jedynym czynnikiem spowalniającym projekty deweloperskie mogą być podwyżki wynagrodzeń wykonawców i brak rąk do pracy. Popyt na mieszkania z pewnością utrzyma się do końca br. Ta kula śnieżna na rynku nieruchomości będzie się rozkręcać prawdopodobnie jeszcze do II kw. 2018 r. W kolejnych kwartałach deweloperzy mogą już zacząć urealniać ceny o nowe kalkulacje. Z drugiej strony niskie stopy procentowe – o ile pozostaną na dotychczasowym poziomie – dalej będą wpływać na wyniki sprzedaży. Obawiam się jednak by taka gra rynkowa nie doprowadziła do kolejnej „bańki deweloperskiej”, którą dobrze pamiętamy z lat 2005-2007. – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one gruntów pod zabudowę trzeci miesiąc z rzędu wskazał poziom niższy niż w miesiącu poprzednim, w grudniu Indeks wskazał poziom 125,34 pkt. (spadek o 0,57 pkt.). Oznacza to, że ostatni kwartał 2017 r. upłynął pod znakiem symbolicznych obniżek cen gruntów. Ta sytuacja mogła być pokłosiem spadku obrotu na rynku, czyli zmniejszenia się zainteresowania kupnem działek w badanym okresie. Trzeba jednak zaznaczyć, że zwykle przełom roku (miesiące zimowe) upływa pod znakiem lekkiego spadku cen transakcyjnych w tym segmencie, co jest widoczne również w Indeksie urban.one. Większość ekspertów – 55%, uważa, że warunki gospodarcze w segmencie gruntów w najbliższym czasie pozostaną bez zmian, aż 35% twierdzi, że ulegną pogorszeniu. Nawet jeśli prognoza większości ankietowanych się sprawdzi, oznacza to, że sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę pozostanie po prostu trudna.

Rok 2018 będzie rokiem przełomowym. Wraz za dramatycznym wzrostem cen realizacji oraz gruntów pod zabudowę w 2017 r., muszą przyjść podwyżki cen mieszkań. Dotychczas były one dość nieśmiałe, ukrywane pod płaszczykiem akcji „zero negocjacji cen”. Tymczasem 30-procentowy wzrost kosztów budowy powoduje, iż ceny mieszkań w nowych projektach muszą wzrosnąć co najmniej o 10% do końca bieżącego roku. Rachunek ekonomiczny wielu nowych projektów nie pozwala na ich rozpoczęcie, bowiem absurdalnie wysokie ceny gruntów oraz skokowy wzrost kosztów realizacji spowodowały, że potencjalne marże na tych projektach spadły do zera, a nawet stały się ujemne, przy dzisiejszych cenach sprzedaży. Zatem wzrost cen jest nieunikniony i do końca roku może osiągnąć poziom dwucyfrowy. Pojawi się więc pytanie, czy Białołęka udźwignie ceny dochodzące do 7 tysięcy za m2? Jeśli ceny nie będą akceptowane przez kupujących, to musi dojść do znaczącej korekty na rynku ziemi oraz wykonawstwa. Już od jesieni można zauważyć wzrost oferty gruntów, a właściwie ich wzmożony marketing na rynku. Oznacza to, iż większość deweloperów przestała akceptować ceny, których oczekują sprzedający. To musi prowadzić do ich skorygowania do wartości sprzed 2016 r. Kolejnym etapem będzie wtedy obniżka cen generalnych wykonawców, którzy zderzą się z ograniczeniem ilości nowych projektów. Jest więc szansa obniżki cen mieszkań w drugiej połowie 2019 r. Wcześniej nie ma co na nie liczyć. – prognozuje Michał Kubicki prezes zarządu Unimax Development.