Indeks urban.one – styczeń 2018

W styczniu Indeks urban.one prezentujący zmianę cen mieszkań w Polsce poza dużymi miastami wskazał poziom 95,98 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca ceny lekko spadły o 0,27 pkt, jednak w skali roku nadal notujemy wzrosty cen mieszkań na terenie całego kraju. Indeks urban.one w badanym miesiącu był wyższy niż rok wcześniej o 0,38 pkt. Wśród ekspertów ankietowanych przez Cenatorium początek roku przyniósł ochłodzenie nastrojów rynkowych. 47% specjalistów uważa, że sytuacja na rynku mieszkaniowym poza dużymi miastami pozostanie bez zmian (w ubiegłym miesiącu uważało tak 60% ankietowanych). Wzrosła liczba pesymistów, 37% ekspertów twierdzi, że w mniejszych miastach sprzedaż nie będzie już rosła tak dynamicznie jak do tej pory. Dla deweloperów istotną zmianą legislacyjną może okazać się likwidacja otwartych rachunków powierniczych, która uderzy przede wszystkim właśnie w mniejsze spółki działające lokalnie, poza największymi polskimi rynkami. – mówi Barbara Bugaj, Starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

Rynek pędzi do przodu, ceny mieszkań już teraz dynamicznie rosną, co jest skutkiem wzrostu cen gruntów i budowy z lat 2016 – 2017. Najistotniejsze w nadchodzących miesiącach będzie utrzymanie niskich stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oraz względny spokój polityczny w kraju i za granicą. Statystyki światowe, a zwłaszcza w strefie Euro, dają podstawy do optymizmu w całym 2018 r. Jeżeli więc nie nastąpią jakieś dramatyczne okoliczności polityczno-gospodarcze, to rynek będzie zachowywał się stabilnie. Dla deweloperów najważniejsza może okazać się likwidacja otwartych rachunków powierniczych, gdyż to one dzisiaj dają możliwość funkcjonowania deweloperom budującym poniżej 100 mieszkań rocznie oraz tym, którzy działają poza dużymi aglomeracjami. To oni będą pierwszymi ofiarami zmian w przepisach, a nie mogą liczyć na udział w przewidywanej już dość głośno konsolidacji. Będziemy więc świadkami zmniejszającej się ilości inwestycji w małych miejscowościach oraz łączenia się firm i przejęć na największych rynkach. Nie pozostanie to bez wpływu na rynek generalnego wykonawstwa, bo ograniczy liczbę projektów dla mniejszych firm. Może to skutkować zwiększoną liczbą bankructw w sektorze budowlanych oraz likwidacją mniejszych firm deweloperskich, które nie mają wystarczającego potencjału do wejścia do większych miast. – ostrzega Michał Kubicki, prezes zarządu Unimax Development.

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w styczniu 2018 r. wyniósł 95,21 pkt. Ceny mieszkań w porównaniu do grudnia 2017 spadły o 0,54 pkt. Spadek wartości Indeksów w styczniu jest zauważalny dla wszystkich kategorii w sektorze lokali mieszkalnych, co może być zastanawiające w kontekście wciąż przecież wysokiej sprzedaży mieszkań i ogólnego rozgrzania rynku. Patrząc na wyniki historyczne Indeksów możemy zauważyć, że pierwszy miesiąc roku zwykle przynosi lekki spadek cen mieszkań. Pamiętajmy również o tym, że w styczniu została uruchomiona ostatnia transza dopłat w programie Mieszkanie dla Młodych przeznaczona na rok 2018. Mogło to częściowo wpłynąć na obniżenie się Indeksów na początku roku. – komentuje Barbara Bugaj Starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

58% ankietowanych zakłada, że warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach pozostaną bez zmian, natomiast 26% uważa, że nadchodzące zmiany prawne negatywnie wpłyną na rynek a dotychczasowy boom sprzedażowy, który wciąż rośnie może się zatrzymać na poziomie z ubiegłego roku. Liczba optymistów, prognozujących kolejne wzrosty obrotu wyniosła 16%.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)

Rynek nieruchomości rozgrzewa się po zimie i wchodzić będzie w okres wiosennego jeszcze większego ożywienia. Podaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym jest duża i stale rosnąca. Popyt też utrzymuje się na wysokim poziomie, tak jak skłonność do wspierana zakupu mieszkań kredytami hipotecznymi. Jeśli rynek będzie się rozwijał spokojnie, bez gwałtownych podwyżek cen czy ataków spekulacyjnych inwestorów, w tym roku jeszcze nie będzie grozić nam przegrzanie rynku i bańka cenowa. W dłuższej perspektywie możemy się spodziewać powolnego osłabienia koniunktury na rynku nieruchomości. – uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Indeks urban.one – Warszawa

W styczniu 2018 roku ceny mieszkań w Warszawie w porównaniu do grudnia 2017 roku praktycznie nie uległy zmianie. Indeks urban.one dla stolicy wyniósł 94,06 pkt. co oznacza zmianę o -0,05 pkt. W styczniu 2017 roku Indeks urban.one wynosił 93,34 pkt, co oznacza, że obecnie jest o 0,72 pkt. wyżej. Eksperci (58%) uważają, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie będzie wciąż stabilna, co oznacza utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania. Specjaliści przewidujący pogorszenie się nastrojów rynkowych w najnowszej ankiecie stanowili 30% wszystkich ankietowanych.

W ostatnim czasie ważnym tematem w branży była kontynuacja prac nad kształtem i funkcjonowaniem nowego programu Mieszkanie+. Cele są ambitne, minister inwestycji i rozwoju Jerzy Kwieciński w lutym zapowiadał, że w przyszłym roku Państwo chce uruchomić budowę aż 100 tys. mieszkań. To mniej więcej tyle ile mieszkań daje radę budować cały sektor prywatny w Polsce w ciągu dwunastu miesięcy. Z rynku płyną jednak negatywne opinie. W warunkach tak dobrej koniunktury deweloperzy są raczej niechętni do współpracy. Po drugie, już mamy do czynienia z ogromnym problemem z siłą roboczą w Polsce, dlatego wątpliwości dotyczące zakładanej liczby nowo wybudowanych mieszkań w ciągu roku są uzasadnione.

 Ta współpraca idzie dzisiaj niezwykle opornie. Powodem są oczekiwania BGKN co do cen transakcyjnych. Jeśli gros projektów deweloperskich sprzedaje się w trakcie realizacji, to proponowanie upustu dla BGKN powyżej 10% jest działaniem na szkodę spółek z sektora. Tym bardziej, w sytuacji, kiedy ceny realizacji wzrosły o ponad 30% w ciągu ostatnich 18 miesięcy I nie wiadomo, czy ten wzrost zatrzyma się w tym półroczu. To samo dotyczy cen gruntów, które sięgnęły absurdalnych poziomów z lat 2006-2009. Suma tych zdarzeń powoduje, iż większość deweloperów nie jest zainteresowana współpracą z BGKN. Może się to zmienić po zweryfikowaniu oczekiwań Funduszu Mieszkań na Wynajem, ale te będą miały wpływ (I już mają) na oferowane przez Fundusz ceny wynajmu gotowych mieszkań. Rynek powoli weryfikuje strategię BGK I nie pozwala na szerokie rozwinięcie program mieszkań na wynajem i mieszkania+. Jest jeszcze jedna okoliczność, która może to zmienić, mianowicie szykowana nowela tzw. Ustawy deweloperskiej, która może drastycznie ograniczyć ilość mniejszych firm deweloperskich na rzecz potentatów. Likwidacja otwartych rachunków powierniczych uderzy właśnie w małe podmioty, przede wszystkim z mniejszych miast, w których podaż mieszkań i tak jest niewielka. W takich przypadkach mali deweloperzy z mniejszych miejscowości mogą decydować się na współpracę z BGKN. Czas pokaże, czy jest to kierunek, w którym pójdzie rozwój Mieszkania+. – komentuje Michał Kubicki, prezes zarządu Unimax Development

Deweloperzy nie będą zainteresowani współpracą w ramach programu Mieszkanie+. Współpraca z BGKN kreuje dla deweloperów dodatkowe ryzyka w porównaniu z ofertą dla nabywców indywidualnych. – komentuje anonimowo nasz ekspert.

Czy deweloperzy i jakie firmy – małe czy duże – wejdą w projekty M+ zależeć będzie od warunków progowych wejścia w te inwestycje oraz zasad ich realizacji. Jeśli BGKN postawi surowe wymagania cenowe, terminowe i jakościowe, część firm deweloperskich pewnie będzie się nad tym głęboko zastanawiać. Natomiast, jeśli koniunktura i popyt na mieszkania na rynku pierwotnym nadal będą na wysokim poziomie i lokale będą się sprzedawać na pniu firmy deweloperskie będą wolały raczej realizować własne projekty niż współpracę z BGKN. – uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one gruntów pod zabudowę w styczniu wyniósł 125,09 pkt. W porównaniu do grudnia wartość Indeksu była niższa o 0,25 pkt. W skali roku ceny gruntów pod zabudowę w Polsce wzrosły o ponad 3 pkt. Zdania na temat sytuacji na rynku są podzielone praktycznie w równych proporcjach. W najnowszej ankiecie Cenatorium 47% ekspertów ocenia, że sytuacja na rynku działek pozostanie bez zmian, natomiast 42% ocenia, że ulegnie pogorszeniu. Specustawa mieszkaniowa, zapowiadana przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, ma wejść w życie jeszcze w pierwszej połowie 2018 roku. Według założeń, nowe przepisy mają przyspieszyć proces odrolnienia gruntów nadających się pod zabudowę mieszkaniową. Z drugiej jednak strony, nowe zasady dotyczące WZ (warunków zabudowy) będą czynnikiem negatywnym dla procesu budowy mieszkań, stąd zrozumiałe jest dość ostrożne podejście specjalistów do nowych zmian prawnych.

Jeżeli uwolnienie gruntów będzie dostępne dla wszystkich gruntów przeznaczonych pod mieszkaniówkę – niezależnie od tego kto jest deweloperem – to jest to krok w dobrym kierunku dla ochłodzenia wzrostu cen.  Natomiast drugim elementem – wstrzymującym – może być wprowadzenie nowych zasad dotyczących WZ.  Jeśli tak się stanie, grunty na terenach bez planu zagospodarowania przestrzennego będą wolniej aktywowane i z wieloma ograniczeniami. – komentuje Małgorzata Kosińska, prezes stowarzyszenia REIT Polska.

Specustawa, póki co, jest jedynie hasłem PR. Kwestia uwolnienia gruntów rolnych niczego nie rozwiązuje, poza chaosem, który wprowadziła ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Pojawiająca się nagła możliwość zabudowy gruntów rolnych np. na warszawskiej Białołęce niewiele zmieni, bo jest tam jeszcze tysiące hektarów, już objętych planem zagospodarowania, ale kompletnie pozbawionych infrastruktury technicznej oraz drogowej. Samo uzgadnianie inwestycji z gestorami sieci w miejscach, które są oddalone od kilka kilometrów od głównych magistrali wodnych, kanalizacyjnych czy ciepłowniczych trwa miesiącami, a nawet latami. Ba, są miejsca, gdzie w zurbanizowanym już terenie brakuje np. mocy przyłączeniowej dla energii. To samo dotyczy budowy dróg. Miasto zmusza deweloperów do budowania dróg dojazdowych, co jest dość oczywiste, ale potrafi zastrzec sobie warunki, które są nie do przyjęcia, np. depozyt na dwukrotność wartości budowy takiej drogi. Czyli nie dość, że deweloper musi sfinansować drogę, to jeszcze musi zdeponować na koncie urzędu jej równowartość. I to jest dzisiaj regułą w Warszawie. Jak zatem specustawa to zmieni? Do dziś nie wiadomo. Potrzebujemy znacznie więcej dokładnych zapisów, by móc poddać ją pełnej analizie. Do tego czasu pozostawać będzie jedynie politycznym hasłem – mówi Michał Kubicki Prezes zarządu Unimax Development.

Proponowana specustawa w założeniach wygląda obiecująco – zobaczmy, jak będzie wygadała po jej uchwaleniu i jakie będzie jej praktyczne zastosowanie na rynku nieruchomości. Przez lata, pomysłów na uzdrowienie sektora mieszkaniowego było dużo, niestety w praktyce okazały się one nierealne. Bezsporne jest to, że reforma w budownictwie i mieszkaniówce jest bardzo potrzebna. Co do rynku gruntów budowlanych nie spodziewam się rewolucji na pewno do połowy przyszłego roku. Banki ziemi u deweloperów są wystarczająco duże by przez dłuższy czas realizować inwestycje. – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.