Indeks urban.one: ile kosztowały mieszkania w kwietniu 2019
W kwietniu 2019 r. na rynku mieszkaniowym ceny mieszkań utrzymywały się na stabilnym poziomie. Zmiana Indeksu urban.one dla całej Polski była kosmetyczna i wskazała 0,02 pkt. wzrostu w porównaniu do poprzedniego miesiąca w wyniku czego poziom indeksu wyniósł 101,52 pkt.
Ceny mieszkań wciąż rosną jednak dużo łagodniej niż w poprzednim roku. Najnowsze analizy wskazują, że w ostatnich miesiącach ceny transakcyjne lokali mieszkalnych rosły w średnim tempie około 1% do 3%. Prognozy ekspertów ankietowanych przez Cenatorium wskazują na to, że branża ocenia rynek jako stabilny i nie oczekuje w najbliższym czasie większych zmian (odpowiedź 58% ankietowanych). Beneficjentami takiej sytuacji są sprzedający zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Mimo wzrostu cen nie obserwujemy na ten moment spadku popytu zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Niektórzy deweloperzy raportują nawet, że udział transakcji gotówkowych w całej puli mieszkań sprzedanych wynosi około 40%. – mówi Barbara Bugaj Starszy analityk ds. rynku nieruchomości.
O ile nie wydarzy się nic nieoczekiwanego, to nie spodziewam się spektakularnych spadków cen. Materiały budowlane nie tanieją, a budowlańców nie przybywa – choćby ze względu na to, nie ma miejsca na duże spadki. Dodajmy do tego niskie stopy procentowe i dobrą sytuację gospodarczą – czynników ciągnących ceny w górę nie brakuje. Jedynym co je trzyma jest rozsądek kupujących – komentuje Marcin Krasoń, ekspert obido.pl
Obecną sytuację nieco mniej pozytywnie ocenia Michał Kubicki, prezes CMP Management, wskazując na problemy mniejszych firm.
Perturbacje z wydawaniem decyzji administracyjnych oraz rosnące w zastraszającym tempie koszty realizacji i towarzyszące im spory deweloperów z wykonawcami, wpędziły sporą ilość mniejszych firm w kłopoty finansowe. Dotknęło to, w największej mierze, tych deweloperów, którzy nie posiadali znaczącego zaplecza finansowego, a którzy zdecydowali się 2-3 lata temu na emisję obligacji, za które mieli nabywać nieruchomości pod budowę mieszkań. Rok 2019 i początek 2020 r. będą więc upływać pod znakiem bankructw mniejszych firm, a w najlepszym razie, znacznych opóźnień w prowadzonych przez nich projektach oraz w regulowaniu ich zobowiązań wobec wykonawców.- ocenia obecną sytuację Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Indeks urban.one: duże miasta
W dużych miastach[1] Indeks urban.one w kwietniu 2019 r. wyniósł 103,37 pkt. Najnowszy wynik oznacza wzrost o 0,54 pkt w stosunku do poprzedniego miesiąca a 5,67 pkt porównując r/r. Podobnie jak w przypadku oceny ogólnego stanu rynku dla kraju również w segmentacji na rynek wyłącznie dużych miast eksperci uważają, że w kolejnych miesiącach na rynku nie dojdzie do znaczących zmian (w naszej ankiecie odpowiada tak 63% ankietowanych).
Wysoki popyt na mieszkania z rynku pierwotnego nie słabnie, a obecny spadek sprzedaży jest raczej wypadkową zmniejszonej oferty. Przy ostatnim tempie rozwoju rynku pojawia się pytanie jaki wpływ na strukturę podaży mieszkań maja czynniki popytowe, czy na osiedlach pojawiają się nowe rozwiązania techniczne bądź architektoniczne, na czym zależy klientom kupującym nowe mieszkania?
Klienci doceniają dobrze zlokalizowane osiedla, z dogodnym dostępem do komunikacji miejskiej. Dodatkowo, staramy się zapewnić Mieszkańcom udogodnienia w obrębie osiedli, takie jak np. rowerownie, wózkownie, czy stojaki na rowery, atrakcyjnie zaaranżowane tereny zielone z przemyślanymi projektami zieleni, placami zabaw dla dzieci oraz miejscami wypoczynku bądź aktywności ruchowej dla starszych, niebanalnie zaaranżowanymi terenami wspólnymi, nawiązującymi do konotacji danego miejsca, jak np. klimatyczne murale na naszym osiedlu (Mińska 69). Zależy nam, aby codzienne funkcjonowanie w obrębie osiedli było proste i przyjazne Mieszkańcom. O inwestycjach myślimy jako o przyszłym domu dla Klientów i z szacunkiem dla nich – mówi Agnieszka Szefer, kierownik ds. Produktów w Budimex Nieruchomości
W związku z upowszechnianiem się nowych technologii, zmieniają się też budowane mieszkania. W segmencie popularnym dzieje się to jednak bardzo powoli. Rozwiązania typu „smart home” są coraz tańsze, ale rynek jest w miejscu, w którym ceny mieszkań i tak rosną (m.in. w związku ze wzrostami kosztów budowy), więc dokładanie kolejnych rzeczy jest ryzykowne, bo klienci zwracają uwagę na cenę. Inaczej wygląda sprawa w mieszkaniach segmentu premium, gdzie na koszty patrzy się inaczej. Trudno dziś sobie wyobrazić prestiżowy apartament bez systemu zarządzania nim.Z drugiej strony, warto zauważyć, że w wielu miastach nadal dużo buduje się mieszkań na obrzeżach, gdyż są tam tańsze działki i pozwala to wybudować relatywnie tańsze mieszkania. Dla wielu kupujących kluczowym czynnikiem jest nadal cena. W trakcie trwania procesu zakupowego (z naszych obserwacji wynika, że średnio trwa on około pięciu miesięcy) klienci zmieniają zdanie co do mieszkania. Każdemu marzy się dobrze położona nieruchomość z widokiem na park, ale gdy przychodzi do weryfikacji możliwości cenowych – często wybieramy mieszkanie gorzej położone, ale większe (zamykając się w założonym pierwotnie budżecie) – zauważa Marcin Krasoń, ekspert obido.pl
Indeks urban.one: ceny mieszkań w Warszawie
W kwietniu Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Warszawie osiągną poziom 102,13 pkt. Oznacza to lekki spadek o 0,23 pkt. w stosunku do marca. Jednak jedna jaskółka wiosny nie czyni i tak właśnie należy interpretować te zmianę. Od czasu do czasu nawet w momentach wzrostów zdarzają się lekkie miesięczne spadki wskaźnika mierzącego wartości zawieranych transakcji. Wynika to raczej ze zmian strukturalnych próby sprzedanych mieszkań (np. gdy wzrośnie liczba transakcji zawieranych na obrzeżach miast względem poprzedniego miesiąca). Na rynek nieruchomości trzeba patrzeć długookresowo, a więc najkrócej w odstępach kwartalnych. – Barbara Bugaj Starszy analityk ds. rynku nieruchomości. Specjaliści rynkowi dobrze oceniają obecny stan branży i prognozują, że w kolejnych miesiącach w stolicy warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych pozostaną bez zmian, odpowiedziało tak 68% ankietowanych. Pesymiści stanowili w tym przypadku 26%.
Zawarcie umowy o nabycie lokalu mieszkalnego jest wypadkową wielu elementów, zasobności kupującego, jego oczekiwań co do standardu, lokalizacji oraz układu mieszkania. Najważniejszym elementem, w czasach olbrzymiego popytu, poza ceną, jest zmieszczenie jak największej ilości pokoi na jak najmniejszej powierzchni. Stąd biorą się trzypokojowe mieszkania o powierzchni ledwo przekraczającej 50 m2. Kolejne, co do ważności, są lokalizacja i infrastruktura społeczna, jak szkoły, opieka zdrowotna oraz rozrywka, a także komunikacja z centrum miasta. Co się zmieniało na przestrzeni ostatnich lat? Wobec rosnących przychodów klientów rosło zainteresowanie większym metrażem mieszkań, co ma zapewniać przyszłym mieszkańcom większy komfort życia – mówi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Indeks urban.one: ile za działki?
Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę w kwietniu 2019 r. osiągnął poziom 129,66 pkt. Oznacza to, że w porównaniu do marca wartości jednostkowe (zł/m2) zawieranych transakcji były niższe ponieważ wspomniany indeks spadł o 2,81 pkt. Tempo wzrostu cen gruntów nieco wyhamowało i obecnie jest niższe niż przed rokiem.
Problem dostępnych gruntów narasta z każdym rokiem, bo w naturalny sposób atrakcyjnych działek jest coraz mniej. Jedyna szansa na poprawę sytuacji to zmiana prawa, które otworzy dostęp do gruntów, na których wcześniej nie można było budować. Nie jest to jednak jednoznaczne, gdyż może prowadzić do jeszcze większego bałaganu urbanistycznego w polskich miastach – komentuje Marcin Krasoń, ekspert obido.pl
Większość specjalistów (68%) prognozuje, że sytuacja na rynku gruntów w kolejnych miesiącach bieżącego roku pozostanie bez zmian.
Brak odpowiednich gruntów pod zabudowę był w ubiegłych latach był bardzo znaczącą bolączką, jednak to obstrukcyjna polityka władz architektonicznych w Warszawie okazała się głównym hamulcem inwestycji. Rok wyborów samorządowych spowodował masowe wydawanie decyzji odmownych w sprawie warunków zabudowy i pozwoleń. Jeśli nie odmawiano wydania pozytywnej decyzji, to wydłużano procedurę rozpatrywania wniosków, co niosło za sobą olbrzymie opóźnienie dużej części projektów. Należy mieć nadzieję, że zbliżające się wybory do Sejmu nie będą miały aż takiego wpływu na podejmowanie przez urzędników decyzji w sprawie inwestycji mieszkaniowych – dodaje Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska .
[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)
