Indeks cen nieruchomości w czerwcu 2024 r.

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do mieszkań w Polsce wyniosła 113,39 pkt. w czerwcu br., co oznacza wzrost wartości o 0,18 pkt w ciągu miesiąca.

Polska – lokale mieszkalne

Po raz kolejny rynkowi specjaliści przewidują, że w nadchodzącym półroczu dojdzie do pogorszenia się sytuacji na rynku mieszkań. Takiego zdania jest 58% ekspertów. Dla 33% ankietowanych sytuacja pozostanie bez zmian. Jedynie 9% badanych opowiedziało się ze pogorszeniem warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych.

Polska – lokale mieszkalne w czerwcu 2024 r.

W czerwcu 2024 r. rozpoczęto budowę ponad 21,2 tys. mieszkań ogółem. Było to o 7,1% więcej mieszkań niż w maju i o 31,5% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 14 tys. mieszkań, co było wynikiem o 18,2% lepszym od wyniku z maja i o 58,9% lepszym od wyniku z czerwca zeszłego roku.

W maju br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na 24 tys. mieszkań ogółem. Było to o 1,8% mniej wydanych pozwoleń niż w maju i o 14,9% więcej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę prawie 16,2 tys. mieszkań. Było to o 4,6% mniej wydanych pozwoleń niż w maju i o 18,8% więcej niż w czerwcu 2023 roku. 

W maju 2024 r. oddano do użytkowania 16,8 tys. mieszkań ogółem. Było to o 16,1% więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 7,7% mniej niż w czerwcu 2023 r. Deweloperzy oddali do użytkowania 10,8 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem lepszym o 22,7% od wyniku z maja i o 20,1% gorszym od wyniku z analogicznego okresu 2023 r.

Wg danych BIK w czerwcu 2024 r. banki udzieliły 14,6 tys. kredytów o wartości 6,16 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 2,9%, natomiast w ujęciu rocznym wzrosła o 27,2%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 1,3% niższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w maju br. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 421,2 tys. zł, co było wartością wyższą o 1,6% od wartości z maja br.

Dane Grupy PSB wskazują, że dziesiąty miesiąc z rzędu spada dynamika cen materiałów budowlanych.  W porównaniu czerwiec 2024 vs czerwiec 2023 doszło do spadku cen o ok. 1,3%. W skali miesiąca doszło do zatrzymania cen materiałów budowlanych. W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły w 6-ciu grupach towarowych: cement, wapno (+4%), płyty OSB, drewno (+3%), farby, lakiery (+2%), ściany, kominy (+1%), motoryzacja (+0,4%) oraz otoczenie domu (+0,3%). W pozostałych grupach nastąpił spadek cen. Największe spadki dotyczyły grupy dachy, rynny, gdzie ceny obniżyły się o 7%.

„Rynek czeka na obniżkę stóp procentowych oraz ostateczny kształt nowego rządowego programu wsparcia kredytobiorców. Ostatnie miesiące to spadek wolumenu transakcji sprzedaży i liczby zawieranych umów kredytów hipotecznych, jednak średnie ceny transakcyjne nieruchomości nadal rosną co może świadczyć o tym, że kupujący akceptują obecne ceny. Wpływ na ceny na wzrost wynagrodzeń, który w połączniu ze stabilnymi stopami procentowymi skutkuje wyższą zdolnością kredytową. Na sytuacje na rynku wpływa utrzymująca się niska inflacja, która ogranicza popyt inwestycyjny.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Na rynku mieszkaniowym i politycznym trwa czas na oczekiwania na podjęcie decyzji co do uruchomienia programu Kredyt na Start. Budzi on wiele kontrowersji jak i ma już grono zwolenników. Decyzja o starcie programu ma kolosalne znaczenie dla rynku deweloperskiego – bo podniesie im sprzedaż mieszkań i da szanse na nowe inwestycje jak również dla grupy kupujących mieszkania, bo trochę im to ułatwi. Czy dłużej będzie trwał ten rollercoaster tym gorzej dla perspektyw rozwoju rynku nieruchomości.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Oby rząd jak najszybciej zajął stabilną postawę wobec rynku mieszkaniowego, optymalnie rezygnując w ogóle z jakichkolwiek programów pomocowych lub co najmniej szybko i jednoznacznie deklarując wybór konkretnych rozwiązań, a następnie konsekwentnie je wdrażając zapewniając na rynku przewidywalność, transparentność i kierując się nie doraźnymi przetasowaniami koalicyjnymi a docelowymi efektami, które na rynku nieruchomości pojawiają się stabilnie po ponad pięciu latach od momentu wprowadzenia przejrzystych regulacji. Aby to osiągnąć liderem takich zmian muszą być ludzie z realnego rynku nieruchomościowego, a nie jedynie politycy nie mający pojęcia o gospodarce, a już na pewno prawdziwego doświadczenia w realizowaniu projektów nieruchomościowych w warunkach ostrej konkurencji. Tymczasem obszar polityki mieszkaniowej jest wciąż teatrem przepychanek i targów koalicyjnych wyłącznie w sferze politycznej, i to na drugim planie.” – Sławomir Horbaczewski finansista menedżer rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,16 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 127,02 pkt w czerwcu 2024 r.

W tej edycji ankiety większość (58%) ankietowanych opowiedziała się za stabilizacją cen w nadchodzącym półroczu. Pozostali eksperci mieli podzielone zdania. 25% badanych jest zdania, że ceny wzrosną. Natomiast 17% uważa, że dojdzie do spadków cen.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w czerwcu 2024 r.

„Wg danych z monitoringu inwestycji prowadzonego przez Cenatorium w I kw. br. na rynkach pierwotnych dużych miast (Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk i Gdynia) deweloperzy wprowadzili łącznie prawie 9 tys. mieszkań do sprzedaży. W tym samym czasie deweloperzy sprzedali niecałe 6,8 tys. mieszkań. Na koniec II-ego kwartału na rynkach dużych miast pozostało w ofercie ponad 28 tys. nowych lokali. Ceny ofertowe mieszkań deweloperskich nadal rosną, jednak w tempie zdecydowanie niższym niż było to w końcówce 2023 r. Średnio na rynkach dużych mieszkań ceny wzrosły o ok. 2% w ciągu kwartału. Na rynkach wtórnych analizowanych miast sytuacja jest podobna do tej z rynku pierwotnego: spada sprzedaż i rośnie podaż. Wydłuża się czas ekspozycji ofert na rynku. Sprzedający coraz częściej sięgają po różne rozwiązania, aby przyciągnąć uwagę kupujących. Najczęściej stosowanie są niewielkie rabaty czy dodawanie pomieszczeń przynależnych. W biurach sprzedaży deweloperów pojawiają się korzystne dla klientów harmonogramy płatności typu 20/80 czy nawet 10/90.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Nie ulega wątpliwości, że osiągnięte poziomy cenowe lokali na rynku pierwotnym, w największych ośrodkach, doszły już do sufitu. Wobec trudności z wprowadzeniem nowego programu Kredyt na Start, korekta jest nieunikniona. Jej poziom będzie zależał od uruchomionej podaży, która nie znajdzie chętnych. Istotne jest także, gdzie spadek cen znajdzie poziom odbicia. Przy mocno hamujących nowych projektach może to być niewielka zmiana, zaś przy dużej liczbie niesprzedanych, gotowych mieszkań, korekta może być głębsza.” – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Od pierwszego kwartału tego roku obserwujemy na rynku mieszkaniowym lawinowy wręcz przypływ ofert sprzedaży lokali mieszkalnych zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym praktycznie we wszystkich metropoliach. Wydłużył się czas reklamowania ofert i tym samym finalizacji transakcji. Mieszkania już nie sprzedają się w 1-3 dni tak jak to było za czasów Bezpiecznego Kredytu 2%. Widzimy co raz częściej różnego rodzaju bonusowe zachęty oferowane przez firmy deweloperskie dla klientów kupujących mieszkania. Na rynku wtórnym również obserwuje większą skłonność właścicieli do negocjacji cen ofertowych mieszkań by utrzymać zainteresowanie klienta i doprowadzić do transakcji. Moim zdaniem są to dobre objawy samoregulacji rynku mieszkaniowego, który będzie postępował dalej pod warunkiem, że nie pojawi się obiecywany „Kredyt na Start”, który zachwieje rynkiem i doprowadzi do podnoszenia cen mieszkań.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Ceny na rynku mieszkań są w trwałym trendzie wzrostowym, korekcie przez cały czas podlega jedynie dynamika wzrostu cen. Spowalniająco wpływa na nią opóźnianie tempa wdrażania Krajowego Planu Odbudowy, niepewność co do planów ogólnych w zakresie ich kształtu i momentu wejścia w życie, przyspieszająco otwartą polityką imigracyjną, porządkowaniem regulacji (np. ostatnia inicjatywa poselska, aby naprawić wcześniejsze błędy przy Planach Generalnych Lotnisk, co jest kluczowe zwłaszcza dla Warszawy). Niestety mocno zaburza rynek nieumiejętne majstrowanie przy programach społecznych wsparcia kredytowego. Chwiejność i brak zdecydowania rządu wyglądają, jakby ktoś celowo chciał rozregulować rynek mieszkaniowy zapraszając na niego spekulantów.” – Sławomir Horbaczewski, finansista i menedżer rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

W czerwcu br. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,4 pkt i wyniosła 125,49 pkt.

Podobnie do wyników sprzed miesiąca, także w tej edycji ankiety większość ankietowanych przewiduje, że sprzedaż lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu będzie spadać. Takiego zdania jest 50% rynkowych specjalistów. Stabilizację sprzedaży przewiduje 33% ekspertów. Jedynie 17% ankietowanych prognozuje, że sprzedać będzie rosnąć w kolejnych miesiącach.

Warszawa – lokale mieszkalne w czerwcu 2024 r.

„W stolicy w II kw. br. deweloperzy, wprowadzili na rynek ponad 3,5 tys. nowych lokali do sprzedaży. Sprzedaż nowych mieszkań wyniosła niecałe 3 tys. jednostek. Na koniec kwartału warszawscy deweloperzy dysponowali ponad 11,5 tys. mieszkań w ofercie. Ceny ofertowe nowych mieszkań wzrosły o ok. 1,5% w ciągu kwartału. Większość projektów wprowadzonych do sprzedaży w II kw. br. zlokalizowana jest w znacznej odległości od centrum tj. na Białołęce czy Bemowie. Największym zainteresowaniem wśród kupujących cieszą się dzielnice dobrze skomunikowane z centrum, czyli Mokotów, Wola i Bielany. Za sprawą II linii metra na popularności zyskują Bemowo i Targówek. Kupującym coraz trudniej znaleźć mieszkanie z niską ceną całkowita, w szczególności taką która nie przekracza 500 tys zł. Obecnie jedynie kilka % oferty dotyczy takich lokali. Rok temu takie mieszkania miały kilkunastoprocentowy udział w ofercie sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Workation to specyficzna forma pracy. Polega ona na połączeniu pracy zdalnej z wakacjami. Choć takie rozwiązanie nie należy do popularnych w Polsce, stopniowo jest nim zainteresowanych coraz więcej pracowników. Zapytaliśmy rynkowych specjalistów jak workation wpływa na rynek nieruchomości wakacyjnych?

„Po słabym 2023 r., następuje wzrost zainteresowania zakupami tzw. drugich domów w miejscowościach wakacyjnych. Najważniejszym argumentem jest wyższy zwrot z inwestycji niż w przypadku mieszkań w dużych miastach. Wystarczy powiedzieć, że cena noclegu w 28 – 30 m² lokalu nad morzem, w sezonie, potrafi znacząco przebić 500 zł. W najdroższych lokalizacjach, nawet 1000 zł za noc. Łatwo więc policzyć, że, przy 75% obłożeniu w ciągu miesiąca, może taka inwestycja przynieść od 10 do 20 tysięcy złotych przychodu. Nawet, jeśli reszta roku zapewni kolejne 30 – 40 tysięcy, to mamy 40 do 60 tysięcy złotych wpływów. Jeśli taki lokal kosztuje, średnio, 600 tysięcy, to wynik robi się znacznie bardziej interesujący niż w największych miastach.” – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Rynek nieruchomości wakacyjnych na polskim wybrzeżu za sprawą zmian klimatycznych rozwija się dynamicznie i wszystko wskazuje na to, że trend ten będzie się utrzymywał. Coraz większa liczba inwestorów widzi w tym segmencie rynku atrakcyjną alternatywę dla tradycyjnych form inwestowania lub traktuje taki zakup jako drugi dom. Nie można jednak zapomnieć o ryzykach związanych z taką inwestycją. Zmieniające się przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego, zmiany w preferencjach turystów oraz wahania na rynku nieruchomości mogą wpływać na rentowność inwestycji. Dlatego ważne jest, aby inwestorzy dokładnie analizowali wszystkie aspekty przed podjęciem decyzji o zakupie i nie sugerowali się jedynie piękną reklamą.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Wraz ze wzrostem zamożności populacji i zwiększaniem się wolnych (nie objętych obciążeniami) zasobów, popyt na jakiekolwiek dobra luksusowe (obojętne dla standardu życiu, a będące jedynie odzwierciedleniem dochodów rozporządzalnych poszczególnych gospodarstw domowych) będzie wzrastał, a więc także popyt na tzw. nieruchomości wakacyjne (zbędne dla jakości życia, a jedynie uzewnętrzniające posiadanie nadmiaru gotówki). W polskich realiach gospodarczych XXI w., przy rosnącej zamożności społeczeństwa, nieruchomości wakacyjne są atrakcyjne jako zewnętrzna oznaka bogactwa, ponadto pozwalają na utrzymanie wartości pieniądza w czasie, a deweloperzy są wystarczająco mądrzy, aby nadmierną podażą nie zepsuć rynku. Tym bardziej, że byłoby im i tak bardzo trudno nadążyć za popytem. W rezultacie mądrze zlokalizowane inwestycje w nieruchomości wakacyjne są dobrym wyborem, a rynek będzie stabilnie, systematycznie, nie za szybko rósł.” – Sławomir Horbaczewski finansista, menedżer rynku nieruchomości 

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 0,35 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 150,10 pkt w czerwcu 2024 r.

W tej edycji ankiety 50% rynkowych specjalistów jest zdania, że w nadchodzącym półroczu sytuacja na rynku gruntów ulegnie pogorszeniu. 33% ankietowanych prognozuje utrzymanie się obecnej sytuacji w nadchodzących miesiącach. Pozostali (17%) uważają, że nadchodzące miesiące przyniosą poprawę warunków.

Grunty pod zabudowę w czerwcu 2024 r.

Projekt ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, zwanej ustawą schronową, przewiduje, że podziemne kondygnacje w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne – jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej – projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Zapytaliśmy zaprzyjaźnionych rynkowych ekspertów co sądzą o takim rozwiązaniu? Jak wprowadzenie ustawy schronowej może wpłynąć na rynek deweloperski?

„Wprowadzenie nowych regulacji dotyczących ochrony ludności i obrony cywilnej może sprawić, że część inwestycji deweloperskich wejdzie do sprzedaży z opóźnieniem. Przepisy mogą wpłynąć na wstrzymanie pozwoleń na budowę a co za tym idzie opóźnienie budów. Już dziś procedura wydawania pozwoleń na budowę w miastach wojewódzkich trwa od kilku do kilkunastu miesięcy. Zmian przepisów może doprowadzić do jej wydłużenia. Ponadto część inwestycji, które są w fazie projektowania będą musiały zostać zmienione, co realnie wpłynie na wydłużenie czasu wprowadzenie inwestycji do sprzedaży. Proponowane rozwiązania wpłyną na ceny mieszkań. Rozwiązania technologiczne stosowane w obiektach ochrony ludności będą zdecydowanie droższe niż stosowane obecnie w mieszkaniówce. Jednak koszty budowy schronów z uwagi na obecne brzmienie regulacji są trudne do oszacowania. Część wymaganego wyposażenia, które wg przepisów będą musiały się znaleźć w budynku jest dziś niedostępna. To z pewnością będzie rzutować na wzrosty cen mieszkań.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Słyszę głosy deweloperów, że te rozwiązani podrożą koszty inwestycji a tym samym przerzucone zostaną na kupujących mieszkania. Nie rozumiem tego, bo przecież zawsze deweloperzy robią kosztorys inwestycji uwzgledniający wszelkie wydatki jak również określają swoją marżę. Może czasem na danej inwestycji zarobią mniej, takie są prawa rynku. Z drugiej strony jest to dobry przepis, który powinien zdopingować deweloperów do starannego i solidnego realizowania inwestycji. Liczę na to, że pomieszczenia zostaną wykonane z dobrych materiałów, we właściwych technologiach i będą trwałym elementem budynku dającym schronienie jego mieszkańcom. Mam nadzieje, że optymalizacja kosztów nie doprowadzi to tego, że powstaną w budynkach miejsca schronienia tylko z nazwy oraz że właściwe organy dokonają kontroli bezpieczeństwa korzystania z takich pomieszczeń. Dla kupujących mieszkania będzie to też dobra informacja, że w razie zagrożenia mają się, gdzie schronić.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Jak każda ustawa, której się dogłębnie nie konsultuje z najbardziej zainteresowanymi środowiskami, tak i ta może rodzić wątpliwości i szereg niejasności kompetencyjnych. Nadto, to kolejne przepisy, które będą dorzucać zobowiązań inwestorom, podnosząc tym samym koszty budowy. Zgodzimy się, chyba że bezpieczeństwo państwa i jego obywateli jest najwyższym priorytetem, ale nie można zapominać o wpływie nowych przepisów na wzrost cen, bo to końcowy odbiorca będzie obciążony całością kosztów.” –  Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Jeśli tylko zapisy ustawowe będą jasne i precyzyjne, aby deweloperzy i finansujące ich banki konkretnie wiedzieli, co i kiedy mają zrobić, będzie to po prostu kolejne uwarunkowanie ustawowe do wzięcia pod uwagę. Nieznaczny wzrost kosztów będzie uwzględniany w biznes planach i budżetach, które i tak muszą być zgodne z realiami gospodarczymi i umożliwiać osiąganie zysku na prowadzonej działalności gospodarczej. Nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą świadomi wprowadzanych uregulowań, a to nabywcy mieszkań docelowo pokrywają wszelkie koszty ustawowych regulacji, deweloperzy jako przedsiębiorcy muszą osiągać marżę, inaczej ich działalność gospodarcza byłaby bez sensu. Zatem ustawa schronowa będzie neutralna dla rynku deweloperskiego, tzn. jej wpływ na popyt czy podaż będzie niematerialny” – Sławomir Horbaczewski finansista i menedżer rynku nieruchomości