Indeks cen nieruchomości w grudniu 2020

Polska – lokale mieszkalne grudzień 2020

Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce w grudniu 2020 ustabilizował się na poziomie 103,7 pkt. Ceny wobec poprzedzającego miesiąca były stabilne – zmiana indeksu wyniosła zaledwie 0,01 pkt. Nastroje na rynku nadal pozostają pesymistyczne, chociaż coraz więcej ekspertów opowiada się za stabilizacją sytuacji na rynku mieszkaniowym. Mniej osób spodziewa się już dalszego pogarszania sytuacji na rynku mieszkaniowym (42,9% vs. 57,1% w poprzedniej ankiecie).

Główny Urząd Statystyczny pod koniec stycznia 2021 roku podał pierwszy szacunek dot. dynamiki produktu krajowego brutto (PKB) za 2020 rok. Według wstępnego szacunku, PKB w 2020 roku był realnie niższy o 2,8 proc. w porównaniu do 2019 r. Koronakryzys doprowadził więc do pierwszej od 1991 r. obniżki polskiego produktu krajowego brutto. Wynik za miniony rok jest jednak o wiele lepszy niż prognozowano wiosną czy w drugiej połowie roku. Np. wg analityków Goldman Sachs spadek miał sięgnąć nawet 6,1%. GUS zastrzega, że dane będą jeszcze rewidowane, jednak wstępny szacunek napawa optymizmem.

IV kwartał 2020 roku okazał się wyjątkowo dobry dla deweloperów mieszkaniowych. Sprzedaż mieszkań, pomimo niekorzystnej sytuacji epidemiologicznej, była lepsza niż w III kwartale 2020 roku. Deweloperzy sprzedali o 5% mieszkań więcej, a cały rok zamknęli z wynikiem jedynie o 19% niższym niż 2019. Biorąc pod uwagę otoczenie gospodarcze, wyniki należy uznać za bardzo korzystne. Poduszką amortyzującą dla rynku, o czym pisaliśmy już wcześniej, byli inwestorzy, którzy kupowali mieszkania, nawet jeśli wcześniej tego nie planowali, w celu ochrony kapitału przez spadkiem wartości. Sprzedaż mieszkań w II połowie 2020 roku, mimo iż obniżona, przewyższyła nową podaż mieszkań wprowadzonych w tym czasie na rynek. Wg danych GUS w 2020 roku deweloperzy w skali całego kraju rozpoczęli budowę 130,2 tys. mieszkań, czyli jedynie 8,3% mniej niż w 2019 roku. Na poszczególnych rynkach widać jednak bardzo duże różnice. Podczas gdy w Poznaniu czy Trójmieście liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2020 roku była nie więcej niż 5% niższa niż w 2019 to np. we Wrocławiu różnica sięgnęła 38% a np. w Katowicach aż 43%.

W grudniu średnia cena ofertowa mieszkań zagregowana do 7 największych miast w Polsce zaczęła spadać. W skali miesiąca uległa ona obniżeniu o 1,1% i na koniec roku spadła poniżej 9,5 tys. zł/mkw. Podobnie zachowywały się ceny transakcyjne. Czy to początek spadku cen mieszkań czy raczej chwilowe załamanie?

W 2021 rok weszliśmy z dużą nadzieją na powrót do normalności, jaką dała szczepionka na COVID-19. Szybko jednak okazało się, że idące wraz z nią z zmiany nie nastąpią szybko, gdyż cała Europa cierpi na deficyt szczepionek. Popyt w II połowie 2020 roku utrzymywał się na obniżonym poziomie, jednak sprzedaż nie spadła tak drastycznie, jak wszyscy się obawiali. Mieszkania, choć wolniej, sprzedają się nadal, gdyż już niewielu liczy na obniżki cen mieszkań. Nie wszystkich stać jednak na mieszkania. Spadek popytu skutkuje stabilizacją cen, a na rynku wtórnym widać lekkie obniżki. Równocześnie rośnie atrakcyjność najmu, z racji na rosnącą ofertę oraz spadki stawek czynszu – Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości

Czy w 2021 roku będziemy mieć do czynienia ze zmniejszonym popyt na mieszkania? Czy zaskutkuje on obniżką cen mieszkań?

Gdyby w kwietniu ktoś powiedział, że spadek sprzedaży w 2020 r. wyniesie 19% (dane JLL) mógłby zostać przez niektórych nazwany bajkopisarzem. Najbardziej pożądliwi sensacji wróżyli załamanie rynku zarówno pod kątem sprzedaży, jak i cen. Rzeczywistość miała jednak swoje plany i – biorąc pod uwagę problemy wielu branż i sytuację w kraju – trzeba przyznać, że mieszkaniówka obroniła się w 2020 bardzo dobrze. Moim zdaniem 2021 rok będzie kontynuacją tego, co obserwowaliśmy ostatnio – czyli okresem stabilizacji, ale połączonej z wahaniami w różne strony na różnych rynkach i w różnych segmentach. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Rok 2020 branża nieruchomości zakończyła w stosunkowo dobrej kondycji, czym udowodniła relatywną odporność na kryzys gospodarczy wywołany pandemią covid- 19. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach spadła o 19% rdr, co można uznać za sukces deweloperów działających na tych rynkach. Ceny mieszkań z kolei zachowują się bardzo stabilnie z delikatną tendencją do wzrostu. Sytuacja na rynku wtórnym wygląda nieco gorzej. Jest to spowodowane spadkiem popytu na najem nieruchomości. Jaki będzie popyt na mieszkania w 2021 zależy w dużym stopniu od tempa zwalczania pandemii, zwalniania obostrzeń gospodarczych i powrotu do funkcjonowania gospodarki do stanu przed pandemii. Już obserwujemy, że tempo szczepień nie jest zgodne z pierwotnymi założeniami. Może to mieć wpływ na dłuższe obowiązywanie obostrzeń i tym samym przełożyć się na kondycje finansową gospodarstw domowych. W sytuacji niepewności na rynku maleje skłonność do podejmowania długoterminowych zobowiązań, którym z pewnością jest zakup nieruchomości. Radosław Okulski – Inwestor/ekspert rynku nieruchomości.

Zmniejszony popyt na mieszkania nie powinien wystąpić w 2021 roku, tym samym ceny mieszkań nie spadną. Obecnie (najnowsze dane NBP listopad 2020) średnie oprocentowanie depozytów bieżących gospodarstw domowych wynosi 0,04%, a na depozytach bieżących i do 2 lat tych gospodarstw znajduje się około 950 mld zł. Kierunek napływu pieniądza wydaje się oczywisty. Pierwszym wyborem inwestycyjnym osoby wyciągającej pieniądze z banku (gdzie depozyty czy lokaty, szczególnie dla wyższych kwot oscylują wokół 0%) jest właśnie rynek nieruchomości. Dopiero na kolejnych miejscach jest rynek finansowy, funduszy, obligacji czy akcji. Łatwo policzyć, że zakładając odpływ 10-20% z depozytów w najbliższym czasie może spowodować napływ na rynek nieruchomości między około 95, a 190 MLD zł. Sam ten pojedynczy (acz znaczny) czynnik może zwiększyć popyt i ceny mieszkań. Zupełnie nawet pomijając w rozważaniach inne czynniki za (duża luka mieszkaniowa, wzrosty płac i inne) i przeciw (duża podaż nowych inwestycji, względnie duże wzrosty cen w ostatnich okresach, długookresowa hossa na rynku itp.) dalszym wzrostom na rynku nieruchomości. Szymon Gil, CIIA Dyrektor ds. Klientów Strategicznych, Makler Papierów Wartościowych

Im dłużej trwa pandemia i im dłużej trwa lockdown, tym mniej przewidywalna jest sytuacja gospodarcza, w tym także, na rynku mieszkaniowym. Obniżek cen nie spodziewam się z dwóch powodów. Po pierwsze, nadal nie ma innych, równie bezpiecznych form inwestowania nadwyżek finansowych. Po drugie zaś, wzrost cen nowych mieszkań, w związku ze skokowym wzrostem cen budowy, wynikający z nowych wymogów energooszczędności, będzie wyrównywał średnią, w przypadku obniżania cen gotowych lokali, budowanych w poprzednim reżimie prawnym. Nadto, najtańsze kredyty w historii nadal będą zachęcać nieposiadających własnych mieszkań do ich zakupu właśnie teraz. Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska.

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach^[1] Indeks urban.one w grudniu 2020 r. wyniósł 103,95 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m ceny pozostawały stabilne, zmiana wobec poprzedniego miesiąca była nieznaczna i wyniosła -0,14 pkt. 71,4% ekspertów prognozuje, że w nadchodzącym półroczu ceny będą utrzymywały się na stabilnym poziomie. 14,3% spodziewa się wzrostów. Taka sama grupa skłania się ku tezie, że ceny mieszkań zaczną spadać.

Z monitoringu cen ofertowych[2] prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że w grudniu ceny mieszkań w największych miastach zaczęły spadać, jednakże nie wszędzie i nie równomiernie. Niewielką zmianę cen odnotowano w Gdyni, Poznaniu oraz Wrocławiu (spadek poniżej 1%), podczas gdy w Krakowie, Gdańsku i Warszawie, czyli w najdroższych miastach w Polsce, obniżka cen ofertowych w skali miesiąca wyniosła blisko 2%. W Łodzi odnotowano inną sytuację – ceny ofertowe wzrosły o 1,3% w skali miesiąca. Pomimo wzrostu cen, Łódź to wciąż najtańszy rynek spośród największych miast w Polsce, stąd wielu inwestorów chętnie lokuje swój kapitał właśnie tam. Mieszkania w Łodzi są wciąż dość tanie. Dla przykładu średnia cena dwupokojowego mieszkania na rynku pierwotnym w Śródmieściu Łodzi to koszt około 7,1 tys. zł/mkw. (cena całkowita to około 284 tys. za 40 mkw.), podczas gdy we Wrocławiu należy liczyć się z wydatkiem rzędu 9,0 tys. zł/mkw., czyli 27% wyższym. Wielu inwestorów decyduje się na zakup mieszkania nawet w innym mieście niż mieszka, jeśli tylko dostrzeże w tym wartość dodaną. Na rynku dominują jednak inwestorzy gotówkowi. A czy warto obecnie nabyć nieruchomości w celach inwestycyjnych, ale finansując ją kredytem mieszkaniowym? Stopy procentowe są najniższe w historii, co mogłoby przemawiać za takim rozwiązaniem. Spytaliśmy więc ekspertów, co myślą o takiej strategii.

Niskie stopy procentowe zachęcają do zakupów, ale analizując opłacalność takiej inwestycji należy być ostrożnym. Na wielu rynkach nastąpiła obniżka stawek najmu (szczególnie przy małych mieszkaniach, co jest związane z brakiem ruchu w najmie krótkoterminowym), a w kalkulacji trzeba uwzględnić potencjalny wzrost stóp procentowych w perspektywie kilku lat, a to spowoduje znaczący skok odsetek i raty kredytowej. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Kupując nieruchomość w celach inwestycyjnych, można zakładać dalszy wzrost ceny nieruchomości, a w najgorszym razie ich stabilizację. Dodatkowo warto przy tym zaznaczyć, że nawet jeżeli stawki najmu mieszkań spadną (np. w wyniku mniejszej liczby studentów i pracowników z zagranicy), a roczna stopa zwrotu z najmu zmniejszy się ze średnich (4-6%) do nawet 2-4% to i tak będzie to prawie nieskończenie więcej niż zaoferować mogą banki na lokatach (często 0%), a dużą pewnością kilkukrotnie więcej niż na depozytach. Szymon Gil, CIIA Dyrektor ds. Klientów Strategicznych, Makler Papierów Wartościowych

Wykorzystanie kredytu, jako dźwigni finansowej jest korzystne o ile rentowność wynajmu mieszkania jest wyższa niż oprocentowanie kredytu. Jeśli obecnie część właścicieli mieszkań ma problem ze znalezieniem najemcy lub najemcy często rotują to wpływa to na oczekiwaną stopę zwrotu z najmu. W takiej sytuacji trzeba indywidualnie przekalkulować czy zakup mieszkania na kredyt w celu jego wynajmu będzie opłacalny. Stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie i pewnie na takim poziomie pozostaną na dłużej. Banki w drugiej połowie roku złagodziły politykę kredytową, czym zwiększyły dostępność kredytów. Banki w roku 2021 będą wciąż działały w środowisku niskich stóp procentowych, co będzie rekompensowane przez wzrost marży, prowizji lub kosztów około kredytowych. Radosław Okulski – Inwestor/ekspert rynku nieruchomości.

Ceny mieszkań w Warszawie

W grudniu 2020 roku w stolicy indeks urban.one wskazywał na niewielką korektę cen mieszkań. Zmiana wobec poprzedzającego miesiąca wyniosła -0,57 pkt. w wyniku czego na koniec roku wartość indeksu wyniosła w stolicy poziom 109,19 pkt.

W grudniu 2020 roku średnia cena mieszkań w Warszawie uległa obniżeniu. Na koniec miesiąca średnia cena ofertowa mkw. lokalu w stolicy ustabilizowała się na poziomie 11 178 zł/mkw. i była o 2% niższa niż na koniec listopada  2020. Na spadek średniej ceny wpływ miała duża podaż nowych mieszkań wystawionych w cenach znacznie poniżej średniej rynkowej. Wg danych GUS w ciągu 2020 roku w Warszawie deweloperzy rozpoczęli budowę 14,6 tys. mieszkań. To o 30% mniej niż w 2019 roku. Deweloperzy już drugi rok z rzędu rozpoczęli mniej nowych inwestycji w stolicy. Wynik z 2020 roku jest najgorszy od ostatnich 7 lat, częściowo z winy pandemii i niepewności jutra, ale także z niewystarczającej podaży działek pod inwestycje. Deweloperzy cały czas budują bank ziemi i starają się wprowadzić na rynek podaż zaspakajającą popyt. W latach 2018, 2019 okazało się to niemożliwe z racji na rekordy sprzedaży. Teraz sytuacja się zmieniła, gdyż transakcji jest mniej (w ciągu 2020 o około 20% względem 2019) i zdaniem ekspertów z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia jeszcze w całym 2021 roku. Należy także zaznaczyć, że istotnym czynnikiem, który ogranicza wzrost sprzedaży, jest właśnie brak nowej oferty. Pomimo ograniczonej podaży gruntów są w stolicy miejsca, które w najbliższym czasie będą przeżywać odrodzenie. Takim przykładem może być np. Chrzanów, części Bemowa, przez którą w najbliższych latach przejedzie metro. W drugiej połowie 2020 roku, po wielu latach projektowania, urzędnicy w końcu uchwalili miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego brak wstrzymywał wiele inwestycji. Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.

W rok 2021 wchodziliśmy z nadziejami, które przynieść miały szczepionki, wchodzące właśnie na rynek. Jednak rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej. Wszystkie dane wskazują na to, że z pandemią będziemy się zmagać przez cały rok. To oznacza rosnącą niepewność, szczególnie na rynku pracy. Z drugiej strony, olbrzymie zapasy gotówki na rynku wywołują mocny impuls do poszukiwania bezpiecznej przystani dla oszczędności. Widać to nie tylko na rynku deweloperskim, ale także np. na rynku licytacji komorniczych i przetargów upadłościowych. Liczba zainteresowanych zakupem aktywów w cenach znacznie poniżej wartości rynkowych. W przeciągu ostatnich kilu miesięcy brałem udział w kilku licytacjach, gdzie liczba licytantów przekraczała pojemność sal sądowych, a osiągane ceny nierzadko przekracza wywołanie o ponad 100%. Daje to obraz znaczącej nadwyżki finansowej u tych, którzy dobrze sobie poradzili w pierwszym roku pandemii. Będą oni nadal odgrywać kluczową rolę na rynku oportunistycznych inwestycji, w tym mieszkaniowych, biurowych i handlowych, które dotknie efekt pandemii. Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska.

Wg mnie na rynku wtórnym będzie większa szansa na zniżki w niektórych segmentach rynku. Wśród niedużych mieszkań w turystycznych lokalizacjach możliwa jest większa podaż i przeceny. Tracić będą też osiedla pozbawione infrastruktury w słabych lokalizacjach. Brak terenów zielonych, słabe skomunikowanie z centrum miasta i zakładami pracy, duże oddalenie od placówek edukacyjnych itd. – takie osiedla mogą się nie obronić przed przecenami. Warto obserwować jak zmieniają się projekty deweloperów – wzrost dbałości o detale, materiały wykończeniowe czy infrastrukturę osiedlową jest wyraźnym sygnałem, że jakość mieszkań trafiających na rynek będzie po prostu rosła. Coraz więcej jest też mieszkań z dużymi balkonami. Ciekawie może dziać się w przyszłym roku na rynku najmu. Powrót studentów na uczelnie rozrusza najem niskobudżetowy, a wzrost jakościowych oczekiwań ze strony innych grup najemców (rodziny z dziećmi potrzebują przestrzeni!) zwiększy popyt na duże i dobre mieszkania. To może spowodować nadrobienie spadków stawek najmu z 2020 r. Wydaje mi się jednak, że nawet bez tego o popyt ze strony inwestorów nie ma się co bać. Stopy procentowe bliskie zera sprawiają, że bankowe lokaty nie chronią oszczędności nawet przed inflacją, nic więc dziwnego, że ludzie mający zapas gotówki, szukają alternatyw. Może już nie chodzić o to, by na mieszkaniach zarabiać, ale by ochronić oszczędności przed uszczuplaniem przez inflację. Marcin Krasoń, ekspert obido.pl

Ceny działek budowlanych

W grudniu 2020 roku, w odróżnieniu od poprzedzających miesięcy, indeks urban.one dla gruntów budowlanych zanotował spadek wartości. Na koniec roku jego wartość wyniosła 138,07 pkt., co oznacza, że w ujęciu m/m odnotowano korektę na poziomie 1,19 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium 71,4% ekspertów prognozowało, że sytuacja na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących 6 miesiącach nie zmieni się. Pojawiły się również pojedyncze głosy za poprawą, jak i pogorszeniem sytuacji.

Indeks urban.one dla działek budowlanych odnosi się do gruntów pod zabudowę jednorodzinną, które w 2020 roku cieszyły się dużym zainteresowaniem. Wg danych GUS liczba budów (mieszkań) realizowanych przez inwestorów indywidualnych w całym 2020 roku utrzymała się na takim samym poziomie jak w 2019 roku, podczas gdy w innych sektorach budownictwa odnotowano znaczne spadki. Tym samym budownictwo indywidualne stanowiło 40,3% wszystkich mieszkań, jakich budowę rozpoczęto w Polsce w 2020 roku, podczas gdy w 2019 roku stanowiły 38,1%.

Anna Karaś

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

anna.karas@cenatorium.pl

[1]Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)

[2] Indeks szybki monitoruje zmiany cen na ofertowych na rynku wtórnym i pierwotnym łącznie