Indeks cen nieruchomości w grudniu 2023 r.

W grudniu 2023 r. wartość indeksu ubran.one dotyczącego lokali mieszkalnych w Polsce wzrosła o 0,89 pkt i wyniosła 110,92 pkt.

Polska – lokale mieszkalne

Kolejny miesiąc z rzędu rynkowi eksperci przewidują, że w kolejnych 6-ciu miesiącach dojdzie do pogorszenia warunków gospodarczych na rynku lokali mieszkalnych. Takiego zdania jest 87,5% ankietowanych. Pozostali eksperci uważają, że sytuacja pozostanie stabilna (12,5%). W tej edycji ankiety żadnej z ankietowanych nie opowiedział się za poprawą sytuacji w nadchodzącym półroczu.

Polska – lokale mieszkalne w grudniu 2023 r.

Wg danych GUS w grudniu 2023 r. rozpoczęto budowę prawie 14,4 tys. mieszkań ogółem. Było to o 10,7% mniej mieszkań niż w listopadzie oraz o 46,1% więcej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 11,1 tys. mieszkań co było wynikiem lepszym o 2,3% niż w listopadzie 2023 r. i o 60,4% lepszym niż w grudniu 2022 r.

W grudniu wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na ponad 22 tys. mieszkań ogółem. Było to o 6,1% więcej wydanych pozwoleń niż w listopadzie i o 7,6% więcej niż w analogicznym okresie 2022 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 15,8 tys. mieszkań, co było wynikiem wyższym o 12,4% od wyniku listopadowego i o 8,2% lepszym od wyniku uzyskanego w grudniu 2022 r.

W grudniu 2023 r. oddano do użytkowania prawie 20,8 tys. mieszkań ogółem. Było to o 9,9% więcej mieszkań niż w miesiąc wcześniej i o 11,7% mniej niż w grudniu 2022 r. Deweloperzy oddali do użytkowania 13,6 tys. lokali mieszkalnych, co była wynikiem lepszym o 7,7% od wyniku listopadowego. Jednak w porównaniu do grudnia 2022 r, okazało się, że oddanych mieszkań jest mniej o 2,9%.

W grudniu 2023 r. banki udzieliły 21,12 tys. kredytów o wartości 8,6 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 13% jednak nadal była na wysokim poziomie. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 12,4 niższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w listopadzie. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła ponad 407 tys. zł., co było wartością wyższą o 0,7% od wartości listopadowej.

Dane Grupy PSB wskazują, że w grudniu 2023 w porównaniu do grudnia 2022 doszło do spadku cen materiałów budowlanych. Roczny spadek wyniósł 2,6%. W skali miesiąca doszło jednak do nieznacznej obniżki cen materiałów budowalnych. Względem listopada była to obniżka o 0,2%. Niezmiennie największe wzrosty odnotowano w grupie towarowej cement, wapno, gdzie roczne wzrosty przekroczyły 16,6%.  W większości grup towarowych monitorowanych przez Grupę PSB doszło do rocznych spadków cen. Największe spadki dotyczyły grupy płyty OSB, drewno, gdzie ceny obniżyły się o 24,7%.

„W ostatnich miesiącach popyt napędzał nie tylko BK2% ale również utrzymanie wysokiej dynamiki wzrostu wynagrodzeń przy jednoczesnym spadku inflacji i nieoczekiwanym obniżeniu stóp procentowych przez RPP.  Zaobserwowaliśmy wzrost udziału nabywców kupujących mieszkania na kredyt jednak bardzo aktywni byli nabywcy inwestycyjni. To co może niepokoić to statystyki GUS dotyczące budownictwa. Rok 2023 r. pod względem rozpoczynanych budów mieszkań i uzyskiwanych pozwoleń na budowę nie był najlepszy. W konsekwencji doprowadziło to do sytuacji bardzo ograniczonej podaży mieszkań deweloperskich na koniec roku. Topniejąca podaż i dość dobra sprzedaż mieszkań spowodowały, że zniknęła nadwyżka podaży z 2022 r. – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Brak spójnej i długofalowej polityki mieszkaniowej mści się na Polakach. Mamy najwyższy wzrost średnich cen w Europie i brak perspektyw na hamowanie, wobec stałe wysokiego popytu, napędzanego kolejnymi programami pomocowymi. Nikt jednak nie zadaje siebie trudu, by policzyć, że wzrost cen, jaki powodują te kroplówki, znacząco przewyższa wartość udzielanej przez państwo pomocy. Rozwiązaniem jest, krótkoterminowo, wspieranie rynku najmu, a średnio- i długoterminowo, stworzenie jednolitej polityki wspierania budownictwa mieszkaniowego. Również, przy udziale samorządów, które nadal posiadają znaczne ilości gruntów pod zabudowę jak również pilne potrzeby budowy lokali komunalnych.  Tylko współpraca deweloperów, SMI, rządu, samorządów i instytucji finansujących może zmienić obecny stan rzeczy i poprawić dostępność mieszkań, także dla tych o mniej zasobnym portfelu.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Moim zdaniem naszedł już najwyższy czas by rządzący powinni podejść do problemu systemowo i przygotować program, który będzie zarówno stymulował podaż jak i popyt mieszkań by nie doprowadzić do kryzysu na rynku nieruchomości, którego symptomy widzimy już w wielu krajach UE. Jedynym rozwiązaniem tego problemu jest przede wszystkim opracowanie systemowego programu zrównoważenia dwóch segmentów rynku poprzez wprowadzenie oferty mieszkań do zakupu rynku deweloperskiego, ale również przygotowanie dużej puli mieszkań do najmu.   Inwestycje w mieszkania pod wynajem powinny być realizowane zarówno przez deweloperów jak i również przez gminy i spółdzielnie mieszkaniowe dając możliwość wyboru. Ci którzy mają pieniądze i chcą mieć mieszkania na własność mogą je kupić a ci których na to stać, żeby mogli zostać najemcami płacąc rozsądny czynsz. Problemy pojawiają się i pojawiać się będą na jeszcze większą skalę, ponieważ koszty utrzymania stale rosną.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wyniosła 124,44 pkt w grudniu 2023r.  Była to wartość o 0,71 pkt wyższa od wartości listopadowej.

Przewidywania rynkowych specjalistów w zakresie kształtowania się cen na rynku nieruchomości pozostają od kilku miesięcy niezmienne.  Aż 62,5% ankietowanych jest zdania, że ceny mieszkań w kolejnych 6-ciu miesiącach będą rosnąć. 25% badanych opowiedziało się za stabilizacją cen w najbliższych miesiącach. A jedynie 12,5% uważa, że na rynku dojdzie do obniżek cen lokali mieszkalnych.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w grudniu 2023 r.

Wg danych z monitoringu inwestycji prowadzonego przez Cenatorium w IV kw. ub.r. na rynkach pierwotnych dużych miast (Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk i Gdynia) deweloperzy wprowadzili łącznie prawie 10 tys. mieszkań do sprzedaży. Na rynku nadal panuje nierównowaga podażowo-popytowa a wszystko za sprawą wysokiej sprzedaży, która przekroczyła 9 tys. jednostek w ostatnim kwartale 2023 r. Na poszczególnych rynkach sytuacja przedstawia się różnie. Spośród analizowanych przez Nas dużych miast wyróżnia się Łódź. To w Stolicy województwa łódzkiego na koniec roku odnotowaliśmy największą podaż lokali deweloperskich zaraz po Warszawie. W IV kw. inwestorzy prowadzili do obrotu prawie 2,5 tys. mieszkań, a w całym 2023 r. ponad 6,5 tys. W relacji do liczby sprzedanych mieszkań, która wyniosła ponad 4 tys. jednostek w całym 2023 r., wydaje się, że jest to rynek, na którym panuje przewaga podażowa. Podobną sytuację odnotowaliśmy także w Gdańsku, Gdyni i Poznaniu, gdzie relacja podażowo-popytowa wydaje się zrównoważona. Odmienna sytuacja wystąpiła na rynkach pierwotnych w Krakowie i Wrocławiu, gdzie oferta jest coraz bardziej ograniczona, a czas wyprzedaży ofert deweloperskich spadł do rekordowych 3 kwartałów.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Rządowe programy mieszkaniowe od wielu lat nie spełniają tego zadania, ponieważ tak naprawdę są to programy stymulujące wyłącznie popyt, „dosypując” pieniądze na rynek w jakiejś części wspierając potencjalnych nabywców mieszkań. Od lat brakuje w tych programach komponentu podażowego, czyli brakuje programów stymulujących inwestycje budowlane które powinny w znaczący sposób zwiększyć na rynku ilość nowych lokali mieszalnych. Rynek mieszkaniowy będzie dopiero wtedy dobrze funkcjonował, kiedy będziemy mieli równowagę pomiędzy popytem a podażą. Od lat mamy do czynienia z dużymi wahania pomiędzy popytem i podażą które powodują, że z jednej strony, jeżeli mamy duży popyt na mieszkania a małą ich podaż a to przekłada się automatycznie na wzrosty cen.  Polacy chcieliby mieszkać w nowocześnie komfortowo i mieć wybór pomiędzy własnością i najmem jak przystało na Europejczyków.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Jak każdy program, którego zadaniem jest pobudzanie popytu, tak i MnS będzie impulsem do wzrostu cen. Cen, które już dawno są absurdalnie wysokie. Można szacować, że do połowy br na rynku warszawskim średnia cena ofertowa nowych lokali dobije 20 tys. zł/m². Zaś w pozostałych, największych miastach, przekroczy znacząco 15 tys. zł. Takie poziomy praktycznie pozbawią większość zainteresowanych możliwością kupna jakiegokolwiek lokalu na rynku pierwotnym. Naturalnie, rynek wtórny podąża w tym samym kierunku, nieznacznie tylko ustępując, cenowo. Rząd i Sejm powinny się więc pochylić nad systemową poprawą podaży oraz zniesieniem przeszkód, które hamują nowe projekty. Nie sprzyjają temu przepisy, które uchwalił poprzedni parlament, a które uderzają w rentowność szykowanych projektów oraz wydłużą i tak już maksymalnie rozciągnięte procesy administracyjne.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Od czwartego kwartału ubiegłego roku sytuacja na rynku mieszkaniowym zaczęła się poprawiać, bo deweloperzy zaczęli wprowadzać nowe projekty. W efekcie, na koniec stycznia na siedmiu najważniejszych rynkach dostępnych było 40,7 tys. mieszkań – najwięcej od kwietnia 2023. Nierównowaga jest zatem już przeszłością.   Nowy program rządowy to na razie pomysły, więc nie sposób wyrokować jak wpłynie na rynek. Trzeba mieć tylko nadzieję, że nie będzie kolejnym stymulantem dla popytu, bo to jest szkodliwe dla rynku.” –  Marcin Krasoń, Otodom Analytics

Ceny mieszkań w Warszawie

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,63 pkt i wyniosła 122,20 pkt w grudniu 2023 r.

W tej edycji ankiety aż 50% ankietowanych jest zdania, że sprzedaż mieszkań będzie na stabilnym poziomie w najbliższym półroczu. Spadki liczby zawieranych transakcji przewiduje 37,5% rynkowych specjalistów. Pozostali (12,5%) uważają, że wolumen sprzedaży może wzrosnąć w nadchodzących miesiącach.

Warszawa – lokale mieszkalne w grudniu 2023 r.

„W stolicy podobnie jak kwartał wcześniej mamy dość istotny problem z luką podażową na rynku pierwotnym. W IV kw. u br. deweloperzy, wprowadzili na warszawski rynek ponad 5,5 tys. nowych lokali do sprzedaży. Był to zdecydowanie najlepszy wynik w 2023 r. Jednak liczba sprzedanych mieszkań nie tylko w IV kw. (ok. 4,5 tys. jednostek) ale w całym zeszłym roku (ok. 17 tys. jednostek) spowodowała, że na koniec grudnia w ofercie deweloperskiej pozostało niecałe 9 tys. mieszkań. Niska podaż na rynku pierwotnym spowodowała, że część kupujących przerzuciła się na rynek wtórny. Stąd też z naszych analiz wynika, że ceny ofertowe na rynku wtórnym zaczęły osiągać wartości wyższe niż lokale deweloperskie. W grudniu średnia cena mieszkania z tzw. drugiej ręki przekroczyła 17 tys. zł/mkw.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 1,52 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 144,82 pkt w grudniu 2023 r.

Podobnie do wyników ankiety z poprzedniego miesiąca, tak i w bieżącej edycji eksperci przewidują pogorszenie sytuacji na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących miesiącach. Takiego zdania jest 75% ankietowanych. Pozostali opowiedzieli się za stabilizacją warunków gospodarczych w kolejnych 6-ciu miesiącach.

Grunty pod zabudowę w grudniu 2023 r.

„Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową rosną, jednak dynamika jest zdecydowanie wyższa niż w poprzednich miesiącach. Nie od dziś deweloperzy borykają się z brakiem odpowiednich gruntów pod zabudowę, a wprowadzenie nowych warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie może zmienić obraz nie tylko rynku deweloperskiego, ale także rynku gruntów budowlanych. Dodatkowo długie procedury administracyjne oraz wymagania samorządów w zakresie współfinansowania miejskiej infrastruktury powodują, że inwestorzy skłonni są zapłacić więcej za dopasowany do ich preferencji grunt. Z danych NBP wynika, że zgromadzone przez deweloperów banki ziemi starczą na ok. 1-1,5 roku produkcji. Jest to dość niski poziom w porównaniu do sytuacji sprzed 10-ciu lat, gdzie zgromadzone banki ziemi przez dużych deweloperów przekraczały 5 lat produkcji. Nie bez znaczenia na rynek gruntów budowlanych oddziałuje rynek domów jednorodzinnych, gdzie końcówka roku przyniosła sezonowe spowolnienie sprzedaży. Większych podwyżek cen można się spodziewać na wiosnę, gdy poznamy szczegóły nowego programu dopłat mieszkaniowych, który może pobudzić ten segment rynku.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Podaż jest ekstremalnie niska i nic nie wskazuje, by to się miało szybko zmienić. Poprzednia władza była raczej zainteresowana blokowaniem gruntów, zwłaszcza, należących do Skarbu Państwa, niż ich oferowaniem na rynku lub też zagospodarowaniem. Najlepszym przykładem jest nieefektywny KZN. Ta sytuacja wymaga pilnej zmiany, ale nie pomogą jej nowe przepisy o planowaniu przestrzennym oraz szereg innych ustaw, których nowelizacje jeszcze bardziej utrudnią proces inwestycyjny. Jednak wina leży nie tylko w legislacji. Liczne grunty, które stoją odłogiem, należą także do samorządów. Jak szacują eksperci Komitetu ds Nieruchomości KIG, w samej Warszawie można byłoby uruchomić ponad 1 mln m² pod zabudowę, gdyby tylko warszawski Ratusz wzmocnił wysiłki. To potencjał na co najmniej 18-20 tys lokali. Dodajmy do tego hektary o nieuregulowanym stanie prawnym, będące w rękach państwowych firm i mamy co zagospodarowywać.” – Michał Kubicki prezes Omega Asset Management, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

„Działki są dostępne, tyle, że na rynku dominują trudniejsze oferty, czyli takie, które wymagają od deweloperów coraz większych nakładów, związanych m.in. formalno-prawnym przygotowaniem do budowy. Tymczasem wielu inwestorów wciąż woli kupować działki z „gotowymi papierami”. Taki model deweloperki się już kończy. Należy też pamiętać, że na to ma również wpływ nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości