Indeks cen nieruchomości we wrześniu 2023 r.

We wrześniu br. wartość indeksu ubran.one dotyczącego lokali mieszkalnych w Polsce wyniosła 108,90 pkt. Była to wartość o 0,36 pkt większa niż w sierpniu br.

Polska – lokale mieszkalne

Po raz pierwszy od dłuższego czasu rynkowi eksperci są zdania, że w nadchodzącym półroczu dojdzie do pogorszenia warunków gospodarczych na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Takiego zdania jest aż 58,3% ekspertów. Pozostali ankietowani uważają, że sytuacja pozostanie bez zmian (41,7%). Co istotne w tej edycji ankiety żaden z ankietowanych nie przewiduje poprawy sytuacji na najbliższych miesiącach.

Polska – lokale mieszkalne we wrześniu 2023 r.

Wg danych GUS we wrześniu rozpoczęto budowę ponad 19 tys. mieszkań ogółem. Było to o 6,1% więcej mieszkań niż przed miesiącem oraz o 20,4% więcej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 12,2 tys. mieszkań co było wynikiem lepszym o 13,2% niż w sierpniu i o 40,1% lepszym niż we wrześniu ub. r.

We wrześniu wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na prawie 23,2 tys. mieszkań ogółem. Było to o 15,8% więcej wydanych pozwoleń niż w sierpniu i o 4,2% więcej niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 16,3 tys. mieszkań, co było wynikiem lepszym o 27,9% od wyniku sierpniowego i o 8,6% lepszym od wyniku uzyskanego we wrześniu 2022 r.

W przypadku mieszkań oddanych do użytkowania we wrześniu doszło do spadków. Ogółem zostało oddanych do użytkowania 16,3 tys. mieszkań. Było to o 10,8% mniej mieszkań niż przed miesiącem oraz o 24,7% mniej niż przed rokiem. Mieszkań deweloperskich było o 17,6% mniej niż w sierpniu oraz o 27,4% mniej niż we wrześniu ub.r. Deweloperzy zamknęli wrzesień z liczbą niespełna 10,5 tys. mieszkań, na które uzyskali pozwolenia.

Wg danych BIK we wrześniu banki udzieliły 18,1 tys. kredytów na wartość ponad 7,1 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów wzrosła o 34,8%, natomiast łączna kwota udzielonych kredytów była o 38,6% wyższa od tej z sierpnia br. Średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego we wrześniu wyniosła 394 860 zł.

Dane Grupy PSB wskazują, że we wrześniu doszło do spadków cen materiałów budowlano-remontowych. W porównaniu z sierpniem ceny spadły średnio o 0,9%, natomiast w stosunku rocznym o 0,6%. Niezmiennie największe wzrosty odnotowano w grupie towarowej cement, wapno, gdzie roczne wzrosty przekroczyły 21%.  Jednak coraz więcej grup towarowych notuje roczne spadki cen. Najwyższe spadki osiąga grupa płyty OSB, drewno (-24% r/r).

„Dane GUS pokazują, że we wrześniu wzrosła aktywność deweloperska. Szczególnie mogą cieszyć dane w zakresie liczby rozpoczynanych budów mieszkań deweloperskich, które mogą sygnalizować poprawę sytuacji podażowej w niedługim czasie. Nie bez znaczenia pozostają ceny materiałów budowlanych, które zaczynają spadać. Większość grup towarowych badanych przez Grupę PSB notuje roczne spadki. Utrzymanie ujemnej rocznej dynamiki cen materiałów może znacząco wpłynąć na koszty budowy. Dobre informacje napływają z rynku kredytów mieszkaniowych. Z miesiąca na miesiąc rośnie liczba zawieranych kredytów mieszkaniowych. Rynek kredytowy dość mocno stymulowany jest przez rządowy program mieszkaniowy. Wg stanu na koniec października od początku obowiązywania programu „Pierwsze Mieszkanie” banki udzieliły prawie 28 tys. kredytów. Łączna liczna wniosków o dofinansowanie przekroczyła 60 tys. wniosków. W ostatnich miesiącach doszło do znacznego wzrostu sprzedaży mieszkań wspieranej kredytami. Jednak nadal udział transakcji gotówkowych jest duży. Najbardziej poszukiwane przez kupujących są mieszkania małe oraz takie, których cena pozwala na skorzystanie z programu bezpieczny kredyt 2%” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Stoimy przed wielką niewiadomą, związaną ze strategią nowego rządu o rekordowo szerokiej reprezentacji, jeśli idzie o poglądy ekonomiczne. Od konserwatywnych, przez neoliberalne, a na socjalnych, lewicowych skończywszy. Trudno więc przewidzieć, jaką drogę prawną przyjmie nowe ustawodawstwo, by znacząco zwiększyć dostępność mieszkań szczególnie, dla tych mniej zasobnych obywateli. Prawodawstwo ustępującej władzy bardzo mocno popsuło możliwości realizacji tanich mieszkań, poprzez wprowadzanie kolejnych barier i utrudnień. Począwszy od obostrzonych Warunków Techniczny, przez prawo budowlane, zagospodarowanie przestrzenne, a na ułatwieniach w lokalizacji inwestycji mieszkaniowych skończywszy. Pytanie brzmi, czy nowy Sejm i rząd zechcą potraktować temat budowy priorytetowo, a nie jedynie hasłowo? Czy powstanie nowe ministerstwo, odpowiedzialne za budownictwo mieszkaniowe? Czas pokaże.” – Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„Własne mieszkanie zawsze było i jeszcze długo będzie dobrem luksusowym, na które nie wszystkich będzie stać. Alternatywą jest rynek wynajmu mieszkań, który powinien oferować energooszczędne lokale z przystępnym czynszem. Sytuacja na rynku mieszkań zależy od wielu czynników: m.in. od tego, co w sprawach gospodarczych postanowi nowy rząd czy inflacja wyhamuje, jakie będą prognozy dotyczące finansowania rynku mieszkań.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

We wrześniu wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,17 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 122,98 pkt.

W tej edycji ankiety zdecydowana większość ekspertów (75%) przewiduje, że ceny mieszkań w najbliższych 6-ciu miesiącach będą rosnąć. Pozostali rynkowi specjaliści są zdania, że ceny pozostaną stabilne (16,7%) lub nawet dojdzie do spadków cen mieszkań (8,3%).

Duże Miasta – lokale mieszkalne we wrześniu 2023 r.

„Tradycyjnie końcówka października to czas podsumowania III kw. na rynku pierwotnym. Wg danych z monitoringu inwestycji prowadzonego przez Cenatorium w III kw. br. na rynkach pierwotnych dużych miast (Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk i Gdynia) doszło do niewielkiego spadku (ok. 2%) zawieranych transakcji kupna-sprzedaży. Liczba zawartych transakcji w tych lokalizacjach przekroczyła 10 tys. mieszkań w kwartale po raz drugi z rzędu. Na rynku nadal panuje nierównowaga podażowo-popytowa a wszystko za sprawą mniejszej liczby wprowadzeń nowych projektów deweloperskich. W III kw. deweloperzy wprowadzili ok. 5 tys. mieszkań w dużych miastach co odpowiadało prawie połowie liczby sprzedanych lokali mieszkalnych. Nadwyżka popytu nad podażą nadal się pogłębia, co naturalnie wpływa na tempo wzrostu cen nieruchomości. Oferta mieszkań w cenie poniżej 800 tys. zł nieustannie maleje. Na koniec września ponad 60% mieszkań w ofercie deweloperskiej na dużych rynkach dotyczyła mieszkań kwalifikujących się do programu bezpieczny kredyt 2%. Kwartał wcześniej było ich o prawie 10% więcej. Z podobną sytuacją mamy do czynienia na rynku wtórnym. Ceny rosną, a oferta dostępnych mieszkań z miesiąca na miesiąc spada.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Rynek deweloperski nadal boryka się z brakami po stronie podażowej. Z 15 ostatnich miesięcy w 14 przypadkach sprzedaż deweloperów na 7 najważniejszych rynkach była wyższa od liczby mieszkań wprowadzonych do oferty, a od początku 2023 r. przewaga sprzedaży nad wprowadzeniami wynosi niemal 13 tys. lokali. Tak niskiej oferty deweloperskiej nie było od 2 lat. Najtrudniejsza sytuacja jest obecnie w Krakowie i Warszawie, gdzie znalezienie mieszkania jest coraz trudniejsze. Ale trudna sytuacja dotyczy nie tylko rynku deweloperskiego. Przez ostatnie pół roku liczba ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego spadła na Otodom o niemal 15%, w pojedynczych miastach jest znacznie gorzej. W Warszawie spadek ten wyniósł 29%, a w Krakowie 35%.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

Ceny mieszkań w Warszawie

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,48 pkt i wyniosła 120,19 pkt we wrześniu br.

W tej edycji ankiety dokładnie połowa ankietowanych jest zdania, że dojdzie do spadków liczby zawartych transakcji dotyczących kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych. Aż 41,5% rynkowych specjalistów uważa, że sprzedaż pozostanie na stabilnym poziomie. Tylko nieliczni (8,5%) prognozują wzrost liczby sprzedanych mieszkań w nadchodzących półroczu.

Warszawa – lokale mieszkalne we wrześniu 2023 r.

„W Warszawie tak jak w większości dużych miast uwidacznia się luka podażowa. W III kw. deweloperzy wprowadzili na stołeczny rynek ponad 4 tys. mieszkań do sprzedaży. Jednak za sprawą dobrej sprzedaży wywołanej w głównej mierze wprowadzeniem nowego programu mieszkaniowego, liczba sprzedanych mieszkań w kwartale wyniosła prawie 5 tys. jednostek. Na koniec września w klasycznej ofercie deweloperskiej pozostało ponad 8 tys. lokali mieszkalnych. Jedynie 45% w ofercie deweloperskiej ma cenę całkowitą do 800 tys. zł, czyli kwalifikującą się do programu bezpieczny kredyt 2%. Ceny mieszkań nadal pozostają wysokie. Za mieszkanie na rynku pierwotnym sprzedający oczekują średnio 16,5 tys. zł/mkw. Na rynku wtórnym oczekiwania są nieznacznie niższe, średnio jest to ok. 16 tys. zł/mkw.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Mamy nienaturalnie rozgrzany rynek, poprzez pompowanie popytu programem Bezpieczny Kredyt  2%. W obliczu dynamicznie rosnących cen, co wynika z niezaspokojonego popytu, program ten nie poprawia dostępności. Średnia cena ofertowa w Warszawie przebiła już poziom 16 tys. zł za m², co oznacza, że 60-metrowe mieszkanie zbliżyło się do 1 mln zł. To jest szaleństwo zwłaszcza, jeśli porównamy to z cenami domów, które nie rosły w takim tempie, jak mieszkania. Zwróćmy uwagę, że rata zwykłego kredytu hipotecznego, przy 20% wkładzie własnym, i 30-letniej spłacie, będzie oscylować w okolicy 8.000 – 8.500 zł. Przy oprocentowaniu ze stałą stopą procentową, może to być ok. 7.500 zł. Czysteszaleństwo! Swego czasu obowiązywała zasada, by rata kredytu nie stanowiła więcej niż 30% przychodów gospodarstwa domowego? Jeśli nawet będzie stanowić 50%, to które rodziny mają przychody w wysokości 15.000 zł? Nawet, w stolicy, jest to bardzo dużo.” – Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„Nadal na rynku nieruchomości trwa hossa zakupowa, klienci się spieszą by zdążyć przed nowym rokiem i wykorzystać preferencyjny kredyt 2 %. Wśród klientów obserwuje niepewność i zmartwienie, co do tego czy dopłaty do kredytu 2 proc. się skończą, albo nowy rząd ich nie przedłuży. Taka sytuacja odbije się szczególnie na rynku mieszkaniowym. Dotknie to w pierwszej kolejności tych biedniejszych klientów, którzy dzięki dopłacie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

We wrześniu wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen gruntów budowlanych spadła o 0,43 pkt i wyniosła 142,31 pkt.

W tej edycji ankiety 58,3% ankietowanych przewiduje stabilizację warunków gospodarczych na rynku gruntów budowlanych. Pozostali (41,7%) prognozują pogorszenie sytuacji na rynku gruntów. Po raz kolejny żaden z ankietowanych nie prognozuje poprawy warunków na rynku gruntów w najbliższych 6-ciu miesiącach.

Grunty pod zabudowę we wrześniu 2023 r.

Ożywienie sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych spowodowane wejściem w życie m.in. BK2% oraz obniżką stóp procentowych rodzi pytania o sytuację i przyszłość rynku domów jednorodzinnych. Zapytaliśmy zaprzyjaźnionych ekspertów rynku nieruchomości jak oceniają sytuację na tym rynku?

„Domy jednorodzinne nie cieszą się takim zainteresowaniem jak mieszkania. Jednym z oczywistych powodów jest ich lokalizacja. Zazwyczaj, w odległych od centrum dzielnicach lub wręcz w sąsiadujących z dużymi miastami gminach. Wymaga to czasem posiadania dwóch pojazdów lub oznacza długotrwałe dojazdy transportem publicznym. Nadto, wybór domów jest dość ograniczony, ponieważ znakomitą większość oferty stanowią szeregówki, o powierzchniach oscylujących w przedziale 90 – 120 m². Domy większe i wolnostojące są przeważnie znacznie droższe, z uwagi na dodatkowy koszt gruntu. W niektórych gminach okalających Warszawę, działki budowlane nie pomogą mieć mniejszej powierzchni, niż. 2,5 tys. m². To mocno ogranicza pulę zainteresowanych kupnem klientów do najzamożniejszych.” – Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management i ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„Rynek domów jednorodzinnych od ponad roku znajduje się w trudnym położeniu. Liczna ofert pozostających w sprzedaży jest niska. Ceny nieruchomości budynkowych rosną, ale zdecydowanie nie jest to tempo wzrostu które odnotowujemy w przypadku lokali mieszkalnych. Wprowadzenie programu bezpieczny kredyt 2% spowodowało, że na rynku domów sytuacja nieco się ożywiła. Jednak ze względu na łączną wartość sprzedawanej nieruchomości, która zazwyczaj przekracza maksymalny limit 800 tys. zł w większych miastach sytuacja pozostaje bez zmian.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„W ostatnim czasie szczególnie po wprowadzeniu kredytu 2 % wzrosło zainteresowanie zakupem małych –kompaktowych domów jednorodzinnych w miastach i na ich obrzeżach. Domy kupują klienci bogatsi, którzy nie chcą przepłacać za drożejące mieszkania, mają zdolność kredytową
i oszczędności.” -Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„O pierwotnym rynku domów jednorodzinnych w Warszawie i okolicach można powiedzieć, że nie sprzyja on kupującym. Deweloperzy wraz ze wzrostem stóp procentowych i spadkiem popytu ograniczali liczbę inwestycji i skupiali się na sprzedaży gotowych domów. Dla małych spółek budujących domy jednorodzinne szybka sprzedaż domu jest szczególnie istotna, aby nie zamrozić ograniczonego kapitału na długi okres. Na początku roku oferta domów już wybudowanych była spora, teraz te inwestycje są już praktycznie w całości wyprzedane. Aktualnie można mówić o luce podażowej – deweloperzy dopiero zaczynają wprowadzać do sprzedaży nowe inwestycje, które będą gotowe za 1-2 lata, a popyt rośnie wraz ze spadkiem stóp procentowych i BK2% (część projektów wpasowuje się w kryteria programu). To niesie za sobą wzrosty cen. Z moich obserwacji wynika, że nietrudno znaleźć inwestycje, dla której cena w ciągu samego ostatniego półrocza wzrosła o 10-15%.” – Bartosz Wałecki, Analityk w Michael / Ström Dom Maklerski