Indeks cen nieruchomości w kwietniu 2023 r.

W kwietniu 2023 r. kolejny miesiąc z rzędu doszło do obniżek cen transakcyjnych mieszkań w Polsce. Wartość indeksu urban.one była niższa o 0,38 pkt w porównaniu do marcowego odczytu i wyniosła 107,59 pkt.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety zdania ekspertów co do przyszłej sytuacji na rynku lokali mieszkalnych w Polsce są podzielone. 36% ankietowanych przewiduje poprawę sytuacji na rynku, dokładnie tyle samo rynkowych specjalistów uważa, że sytuacja się pogorszy. Pozostali (28%) jest zadania, że warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu pozostaną bez zmian.

Polska – lokale mieszkalne w kwietniu 2023 r.

W kwietniu 2023 r. ogółem rozpoczęto budowę 14,5 tys. lokali mieszkalnych. Było to o 20,7% mniej rozpoczętych projektów niż w marcu i o 28,1% mniej w ciągu roku. Tych przeznaczonych na sprzedaż i wynajem było jedynie 7 tys. Oznacza to spadek o ok. 37% w skali miesiąca i roku. Ogólna liczba mieszkań oddanych do użytkowania w kwietniu br. wyniosła 20,7 tys. jednostek. Było to o 0,6% mieszkań mniej m/m oraz o 11% mieszkań więcej r/r. Mieszkania oddane do użytkowania przez deweloperów zasiliły rynek w liczbie 10,5 tys. jednostek. Było to o 6,2% mniej w porównaniu do marca i o 2,6% w porównaniu do zeszłego roku. W przypadku pozwoleń na budowę polskie urzędy w kwietniu wydały 20,5 tys. takich dokumentów. Przy czym tych dotyczących pozwoleń na mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem było 14,3 tys. To o 7,9% więcej niż w marcu i o 22,3% mniej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Wg danych BIK w kwietniu udzieliły kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 3,4 mld zł. Jest to wynik o 1,8% lepszy od marcowego. Jednak w skali roku dynamika jest ujemna i wynosi 39,2%. W ujęciu liczbowym banki udzieliły o 3% mniej kredytów niż w marcu i o 40,3% mniej niż w kwietniu ub.r.

Ceny materiałów budowlanych w kwietniu w porównaniu z rokiem ubiegłym wzrosły o 8%. Jednak wzrost cen produktów budowlanych i wykończeniowych wyraźnie spowolnił – o 3%, porównując z marcem br. Podrożała większość materiałów budowlanych – najbardziej cement i wapno. Spadły za to ceny drewna, płyt OSB czy izolacji termicznych.

„Rynek nieruchomości w Polsce jest obecnie rynkiem sprzedających, a nie kupujących. Liczba ofert zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym rośnie, wydłuża się czas prezentacji nieruchomości do sprzedaży nie tylko domów, ale i mieszkań. Kupujący czekają w blokach startowych na pogram pierwsze mieszkanie z opcja kredytu 2 procent oraz na zniesienie podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania. Zapowiada się gorąca końcówka lata i jesień szczególnie na rynku mieszkaniowym.” -Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Wzrosty cen mieszkań nie są one w stanie pokonać wysokiej inflacji, która po gwałtownych wzrostach w dalszym ciągu utrzymuje się na poziomie prawie 15%. Nawet pomimo tego, iż lokowanie nadwyżek finansowych na rynku mieszkaniowym nie jest jednoznaczne z uzyskaniem wysokiej rentowności z takiej inwestycji, to chętnych do nabywania lokali mieszkalnych w celach inwestycyjnych nie brakuje. Największy popyt dotyczy mieszkań małych, czyli jedno- i dwupokojowych, które traktowane są jako najlepsze dobro inwestycyjne. Takie lokale zarówno łatwo wynająć jak i sprzedać. Również osoby nabywające na własne potrzeby ze względu na wysokie ceny całkowite bardziej zainteresowane są mniejszymi metrażami. Pod względem lokalizacyjnym inwestorzy poszukują nieruchomości w centralnych częściach miast, w pobliżu uczelni czy zagłębi biurowych. Natomiast kupujący na własne potrzeby koncentrują się bardziej na tańszych lokalizacjach z rozwiniętą infrastrukturą drogową i dobrym dostępem do placówek zdrowia i oświaty.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Po skokowym wzroście zainteresowania zakupem, zarówno kwiecień jak i maj były dość stabilne pod względem wchodzących na rynek klientów. Odmieniany w każdym przypadku „Bezpieczny Kredyt 2%” działa mocno na wyobraźnię i zapewne w III kw. będziemy świadkami mocnego ożywienia na rynku. Wielu sprzedających na rynku wtórnym właśnie wtedy planuje rozpocząć sprzedaż swojego mieszkania, co może poprawić dość niską podaż mieszkań w obecnej ofercie.” – anonimowy ekspert.

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w dużych miastach wzrosła w ciągu miesiąca o 0,74 pkt.  W kwietniu br. wartość indeksu wyniosła 121,40 pkt.

73% ankietowanych ekspertów przewiduje, że w ciągu najbliższych 6 miesięcy ceny mieszkań będą rosnąć, 18% prognozuje, że ceny zaczną spadać. Tylko 9% ankietowanych przewiduje stabilizację cen lokali mieszkalnych.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w kwietniu 2023 r.

„Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium pokazuje, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dynamiczna. Na wrocławskim i gdańskim rynku doszło do niewielkich spadków cen mieszkań w ciągu miesiąca (nieprzekraczających 1,5%). Przeciwna sytuacja miała miejsce w Łodzi, Krakowie i Poznaniu, gdzie ceny wzrosły o ok. 2% w porównaniu do marca. Z kolei w Gdyni po kilku miesiącach regularnych podwyżek cen mieszkań deweloperskich doszło do ich silnej korekty (spadek o 13%). Jednak w przypadku mieszkań z tzw. drugiej ręki średnie ceny ofertowe nieznaczne wzrosły (o 1%). Wahania średnich cen ofertowych, które obserwujemy od kilku miesięcy są wynikiem zmian w strukturze. Za wzrosty cen odpowiada przede wszystkim wyprzedawanie się tańszych lokali mieszkalnych oraz wprowadzenie nowych ofert z wyższymi cenami w szczególności dotyczy to ofert z rynku pierwotnego. Nadal wielką zagadką pozostaje wpływ rządowego programu Pierwsze Mieszkanie, który już dziś dość istotnie wpływa na sytuację na rynku. Czas pokaże, czy i w jaki sposób widoczne sygnały rynkowe w postaci zahamowania tendencji spadkowych cen oraz pojawienia się większego popytu na mieszkania przełożą się na ceny transakcyjne.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości          

Zapytaliśmy ekspertów biorących udział w naszej ankiecie co sądzą o opublikowanym projekcie rozporządzenia zmieniającego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

„Zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych dotyczących budynków i ich usytuowania w celu ograniczenia praktyk związanych z tzw. „patodeweloperką” jest potencjalnie pozytywnym krokiem w kierunku poprawy jakości budownictwa i ochrony interesów nabywców mieszkań. Poprawa standardów technicznych i usytuowania budynków może zapobiec wielu problemom związanym z jakością nieruchomości. Większa kontrola i surowsze przepisy mogą zwiększyć odpowiedzialność deweloperów za dostarczane produkty. Ważne jest, aby takie zmiany przepisów uwzględniały równowagę pomiędzy ochroną konsumentów a możliwościami rozwoju i innowacji w sektorze budownictwa. Przesadna regulacja może wpływać negatywnie na elastyczność rynku i ograniczać inwestycje. Dlatego istotne jest, aby opracowane przepisy były dobrze zbilansowane i oparte na rzetelnych analizach i konsultacjach z różnymi zainteresowanymi stronami.” -Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Projekt ma charakter czysto polityczny, pisany pod zbliżające się wybory. Sama nazwa „patodeweloperka”, jest użyta w oficjalnym dokumencie Ministerstwa, „Ocena skutków regulacji”, co dobitnie wskazuje na zagrywkę typowo populistyczną, pod publiczkę wyborczą. Co się zaś tyczy samych propozycji zmian, to należy zauważyć, że piszący, najwyraźniej nie mają praktycznej wiedzy w temacie realizacji inwestycji budowlanych. Z praktyki można bowiem powiedzieć, że odległości między budynkami wielorodzinnymi o wysokości ponad 4 kondygnacji, z uwagi na przesłanianie i zacienianie, wynoszą co najmniej połowę ich wysokości. Jeśli przyjąć, że budynek 5 kondygnacji, to ok. 17-18 m wysokości, to i tak odległości między dwoma budynkami wyniesie co najmniej 9 m, a zatem raptem 1 m mniej, niżby tego wymagało Ministerstwo. Czy jest to tak istotna zmiana?” – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management

„Część nowych pomysłów jest regulowane przez plany zagospodarowania, to one powinny odpowiadać za odpowiedni wygląd miast, a nie ustawa. Należałoby wyjść od sensownych założeń urbanistycznych, kompleksowego podejścia do planów zagospodarowania, a potem dopiero dochodzić do szczegółów.  Przede wszystkim, trzeba sprostować, że samo hasło „patodeweloperka”, wbrew językowym skojarzeniom, dotyczy rynku wtórnego nie mniej niż rynku pierwotnego. Najbardziej patologiczna rzecz na rynku mieszkaniowym w Polsce to przecież zamiana większych mieszkań na 4 czy 5 nano-mieszkań (bo często to nawet na miano „mikro” nie zasługuje), a deweloperzy nie mają z tym nic wspólnego.  21-metrowe mieszkanie to fatalny pomysł, jeśli kupuje je rodzina z dzieckiem. Ale co, gdy nabywcą jest młody człowiek? Singiel, który w mieszkaniu właściwie tylko nocuje i po prostu nie ma potrzeby mieszkania w większej przestrzeni.” –  Marcin Krasoń, Otodom Analytics

Ceny mieszkań w Warszawie

W kwietniu doszło do spadku wartości indeksu urban.one odnoszącego się do warszawskiego rynku mieszkań. Wartość indeksu urban.one wyniosła 118,77 pkt, co było wynikiem niższym o 0,74 pkt w porównaniu do wyniku z marca br.

Podobnie jak w poprzednich edycjach ankiety, tak i tym razem zdania ekspertów dotyczące liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży mieszkań są podzielone. Po 46% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż mieszkań będzie stabilna lub wzrośnie w ciągu najbliższych 6-ciu miesięcy. Pozostali rynkowi specjaliści spodziewają się spadków liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży mieszkań.

Warszawa – lokale mieszkalne w kwietniu 2023 r.

„Wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że kwiecień był kolejnym miesiącem, w którym doszło do wzrostów cen ofertowych mieszkań w stolicy. W porównaniu do średnich cen z marca br. te z kwietnia wzrosły o 0,3% na rynku pierwotnym i o 2,8% na rynku wtórym. Na wzrost średnich cen ofertowych ma wpływ kilka czynników. Przede wszystkim wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań, który wynikł z zapowiedzi „Bezpiecznego kredytu” co skłoniło sprzedających do ponoszenia cen oraz wyprzedawanie się tańszych lokali. Wpływ na ceny mają także wysokie koszty budowy czy wykończenia mieszkań.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Sukces, jaki odniósł ChatGPT, wywołał dyskusję dotyczącą możliwości sztucznej inteligencji
w wielu branżach. Rozwiązania bazujące na sztucznej inteligencji od lat wykorzystywane są w sprzedaży, również tej związanej z rynkiem nieruchomości. Dzięki wykorzystaniu sztucznej inteligencji, sprzedający i kupujący mogą korzystać z bardziej efektywnych i precyzyjnych rozwiązań, które przyśpieszają i ułatwiają proces kupna-sprzedaży nieruchomości. Czy wprowadzanie nowych technologii ułatwia a może utrudnia pracę pośrednikom/ deweloperom? Jakie są zalety i wady stosowania rozwiązań opartych na sztucznej inteligencji?

„Wprowadzenie sztucznej inteligencji do branży nieruchomości ma wiele potencjalnych korzyści, takich jak automatyzacja, personalizacja i efektywność. Jednak należy pamiętać o wyzwaniach związanych z interakcją personalną, możliwością błędów oraz zmianami w strukturze zatrudnienia. Kluczowe jest znalezienie równowagi między wykorzystaniem technologii a zachowaniem czynności wykonywanych przez człowieka szczególnie tam, gdzie jest to ważne dla klientów. Ostatecznie, wpływ nowych technologii na pracę pośredników i deweloperów zależy od sposobu, w jaki są one wdrażane i wykorzystywane.” -Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Sztuczna inteligencja to bardzo chwytliwe dziś hasło. Oczywiście, że czat boty są bardzo przydatne w obsłudze klienta, ale to co dla deweloperów i pośredników jest najważniejsze, to dane. Dane  i ich mądra analiza są dziś niezbędne do efektywnego prowadzenia biznesu. Choćby informacje o tym jak klikają się ogłoszenia i skąd użytkownicy do nich trafiają pozwolą zoptymalizować kampanie pośrednikowi, a dane o popycie i podaży w okolicy inwestycji to dla dewelopera absolutny must have przy tworzeniu polityki cenowej dla danego projektu.” –  Marcin Krasoń, Otodom Analytics

„Wprowadzenie AI do branży będzie przyspieszać niektóre procesy, w tym kwestie marketingu i automatyzacji sprzedaży. Będzie eliminować niektórych uczestników procesów, jak copywriterów z agencji reklamowych, ale też pozwalać na bardziej profesjonalne opisy nieruchomości, reklamowanych przez pośredników.” – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management

Ceny działek budowlanych

Indeks urban.one odnoszący się do cen gruntów budowlanych wzrósł w ciągu miesiąca o 1,32 pkt. i osiągnął wartość 142,29 pkt w kwietniu 2023 r.

Zdaniem rynkowych specjalistów w najbliższym półroczu dojdzie do stabilizacji warunków gospodarczych na rynku gruntów budowlanych. Tak przewiduje 64% badanych w tej edycji ankiety. Pozostali przewidują pogorszenie warunków gospodarczych w tym segmencie rynku. W rej edycji ankiety żaden z ekspertów nie przewiduje poprawy sytuacji na rynku gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

Grunty pod zabudowę w kwietniu 2023 r.