Indeks cen nieruchomości w marcu 2024 r.

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do mieszkań w Polsce wzrosła w ciągu miesiąca o 0,25 pkt i tym samym osiągnęła wartość 112,60 pkt w marcu 2024 r.

Polska – lokale mieszkalne

Podobnie, jak miesiąc wcześniej, w tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że w kolejnych miesiącach dojdzie do stabilizacji warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych. Takiego zdania jest 44,5% badanych. 33,3% ankietowanych opowiedziało się za pogorszeniem sytuacji na rynku. Pozostali (22,2%) są zdania, że sytuacja ulegnie poprawie.

Polska – lokale mieszkalne w marcu 2024 r.

W marcu 2024 r. rozpoczęto budowę ponad 23,8 tys. mieszkań ogółem. Było to o 15,8% więcej mieszkań niż w lutym i o 30% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 15,7 tys. mieszkań, co było wynikiem o 11,2% lepszym od wyniku z lutego i o 43,2% od wyniku z marca zeszłego roku.

W marcu br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na 27,1 tys. mieszkań ogółem. Było to o 26,8% więcej wydanych pozwoleń niż w lutym i o 33,1% więcej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę prawie 20 tys. mieszkań, co było wynikiem wyższym o 28,8% od wyniku lutowego i o 48,3% lepszym od wyniku uzyskanego w marcu 2023 r.

W marcu 2024 r. oddano do użytkowania prawie 18 tys. mieszkań ogółem. Było to o 11,8% więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 12,4% mniej niż w marcu 2023 r. Deweloperzy oddali do użytkowania 11,3 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem lepszym o 15,6% od wyniku z lutego i o 0,7% gorszym od wyniku z analogicznego okresu 2023 r.

Wg danych BIK w marcu 2024 r. banki udzieliły prawie 18,5 tys. kredytów o wartości prawie 7,7 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 15,6%, natomiast w ujęciu rocznym wzrosła o 87,3%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 15,8% niższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w lutym br. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 416,5 tys. zł, co było wartością niższą o 0,3% od wartości z lutego br.

Dane Grupy PSB wskazują, że siódmy miesiąc z rzędu spada dynamika cen materiałów budowlanych.  W porównaniu marzec 2024 vs marzec 2023 doszło do spadku cen o ok. 3,2%. W skali miesiąca doszło do nieznacznego spadku cen materiałów budowlanych (-0,8%). W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły jedynie w 4-ech grupach towarowych. Największe wzrosty odnotowano w grupie towarowej farby, lakiery, gdzie roczne wzrosty wyniosły 3%. W 16 grupach towarowych monitorowanych przez Grupę PSB doszło do rocznych spadków cen. Największe spadki dotyczyły grupy płyty OSB, drewno, gdzie ceny obniżyły się o 23%.

„Marcowe odbicie danych dotyczących budownictwa to przede wszystkim reakcja na pierwotny termin wejścia w życie nowych warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Finalnie termin wejścia zmian został przesunięty z kwietnia na sierpień. Kolejne miesiące mogą obfitować w kolejne wzrosty wolumenu rozpoczynanych budów czy pozyskiwanych pozwoleń na budowy. Ograniczona dostępność terenów budowlanych w dużych miastach, gdzie ceny są zdecydowanie wyższe, powoduje konieczność poszukiwania przez inwestorów terenów poza tymi lokalizacjami. Podaż gruntów pod zabudowę wielorodzinną w dobrych lokalizacjach z dobrą infrastrukturą jest od lat niska.  Grunty w gorszych lokalizacjach miejskich z niższą ceną wymagają większych kosztów i czasu przygotowania inwestycji.  dlatego coraz większe znaczenie mają miejscowości zlokalizowane pod miastami.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Dzięki przesunięciu wejścia w życie nowych Warunków Technicznych oraz zawężeniu puli osób, kwalifikujących się do programu Mieszkanie na Start, prognozowany wzrost cen mieszkań zostanie rozciągnięty w czasie. Efektem będzie bowiem bardziej harmonijny wzrost kosztów budowy oraz znacznie ograniczony popyt.  Kolejną niewiadomą, jaka pojawia się w kwestii wzrostu cen budowy jest napływ środków z Unii Europejskiej w ramach KPO. Nowe projekty, współfinansowane przez Unię, będą miały wpływ na ewentualny wzrost cen w budownictwie.” – Michał Kubicki ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, prezes zarządu Omega Asset Management. 

„Rynek mieszkaniowy jest nadal pod wpływem informacji dotyczących wprowadzenia programu „Mieszkanie na start”. Przekłada się to na wzrost rezerwacji mieszkań w firmach deweloperskich i większej aktywności poszukiwań mieszkań na rynku wtórnym. Klienci obawiają się dalszych podwyżek cen mieszkań jakie wywoła wejście w życie projektu podobnie jak to miało miejsce przy kredycie BK2 procent.” – Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości.

„Najważniejszą informacją początku wiosny na rynku mieszkaniowym jest opublikowanie przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projektu ustawy „o kredycie mieszkaniowym #naStart”. Wcześniej, mimo wyczekiwania na konkrety dotyczące wsparcia kredytobiorców, rynek mieszkaniowy radził sobie całkiem nieźle. Szaleństwa 2022 r. (w najmie) i 2023 r. (w cenach sprzedaży) mamy już za sobą, póki co obserwujemy względną stabilizację.  Wzrost oferty (i na rynku pierwotnym i na wtórnym) spowodował uspokojenie cen. Te rosną wolniej niż w 2023 r., ale póki co – w większości miast nadal rosną. Na rynku pierwotnym lekkie spadki w 1 kw. 2024 r. zanotowaliśmy w Gdańsku i Poznaniu. Na rynku wtórnym ceny reagują wolniej, acz w ostatnich trzech miesiącach w żadnym z największych miast stawki nie urosły o więcej niż 5%.” –  Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

„Wciąż brakuje skoncentrowania się agend rządowych na nakładach na infrastrukturę techniczną na obszarach już dzisiaj zurbanizowanych. Z uwagi na wymianę pokoleniową i niski przyrost naturalny są tam szkoły, przedszkola, drogi, a brakuje wydajnej kanalizacji, wodociągów, przy dużej ilości gruntów poprzemysłowych lub dotąd niezagospodarowanych. Ponadto trzeba rychło poluzować przepisy o ochronie praw lokatorów – wówczas właściciele lokali mieszkalnych chętniej (odważniej) by je wynajmowali – odzyskamy w ten sposób kilka razy więcej mieszkań niż przez te wszystkie puste przebiegi polityczne ustawione pod publiczkę wyborczą. Ceny najmu się ustabilizują, z tendencja spadkową, podaż upłynni rynek najmu. To zdecydowanie poprawi rynek siły roboczej – znikną problemy ze znalezieniem mieszkania na rok czy dwa w związku ze zmiana miejsca pracy czy nauki.” – Sławomir Horbaczewski, ekonomista 

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,35 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 126,56 pkt w marcu 2024 r.

Przewidywania rynkowych specjalistów w zakresie kształtowania się cen na rynku nieruchomości pozostają od kilku miesięcy niezmienne. W tej edycji ankiety za wzrostami cen mieszkań opowiedziało się 66,7% badanych. Pozostali uważają, że ceny pozostaną stabilne (33.3% odpowiedzi).

Duże Miasta – lokale mieszkalne w marcu 2024 r.

„Sytuacja na rynku po wygaszeniu BK2% uległa zmianie. Wg danych z monitoringu inwestycji prowadzonego przez Cenatorium w I kw. br. na rynkach pierwotnych dużych miast (Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk i Gdynia) deweloperzy wprowadzili łącznie prawie 11 tys. mieszkań do sprzedaży. W tym samym czasie deweloperzy sprzedali niecałe 7 tys. mieszkań, czyli o prawie 24% mniej niż w IV kw. 2023 r. Sytuacja na poszczególnych rynkach była podobna. Wprowadzenia zdecydowanie przewyższały sprzedaż. Na koniec I-ego kwartału na rynkach dużych miast pozostało w ofercie ponad 30 tys. nowych lokali. Ceny ofertowe mieszkań deweloperskich nadal rosną, jednak w tempie zdecydowanie niższym niż było to w końcówce 2023 r. Na rynkach wtórnych dużych miast sytuacja jest podobna do tej z rynku pierwotnego: spada sprzedaż i rośnie podaż.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

W tej edycji ankiety zapytaliśmy zaprzyjaźnionych ekspertów rynku nieruchomości co sądzą o aktualnej sytuacji na rynku domów jednorodzinnych.

„W 1 kwartale 2024 r. na 7 głównych rynkach (główne miasta plus aglomeracje wokół nich) deweloperzy sprzedali łącznie 1,7 tys. domów – więcej o 7% niż w 4 kw. 2023 r.  Oferta w granicach miast jest ograniczona i zróżnicowana. Dom od dewelopera w Warszawie to blisko 2,1 mln zł, w Krakowie 1,5 mln zł, a w Katowicach i Łodzi – 800-850 tys. zł.  Domy są nieruchomościami dużo mniej płynnymi niż mieszkania, więc przy zakupie na rynku wtórnym łatwiej o negocjacje. Jednocześnie jest to rynek bardzo zróżnicowany. Co do zasady najmniej da się negocjować w przypadku najpopularniejszych typów domów (np. segmentów czy bliźniaków na obrzeżach miast). Im bardziej niestandardowa nieruchomość, tym statystycznie większa szansa na skuteczne negocjacje.” –  Ilona Łyżczarz, ekspertka rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

„Sytuacja wydaje się być znacznie bardziej stabilna niż w przypadku mieszkań. Być może wynika to z tego, iż gros domów jest w lokalizacjach podmiejskich, wymagających dłuższego dojazdu, czasami posiadania dwóch aut i przez to, bardziej zniechęcającą. Jednak patrząc na liczbę projektów szeregowych, choćby w gminach sąsiadujących z największymi miastami, można powiedzieć, że podaż nie wygląda źle, podobnie jak popyt. W podwarszawskich gminach można nabyć dom znacznie poniżej 1 mln zł. Co odpowiada ok. 50 m² mieszkania w samej stolicy. Czy to może prognozować odpływ nabywców w kierunku domów? W pewnej, niewielkiej mierze, tak. Ale domy są kupowane na własne potrzeby, podczas gdy mieszkania są przedmiotem inwestycji kapitałowej lub w celu ochrony wartości oszczędności. Czas pokaże.” – Michał Kubicki ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, prezes zarządu Omega Asset Management. 

„Podaż domów na rynku pierwotnym i wtórnym od miesięcy utrzymuje się na wysokim poziomie. Wydłużył się czas promocji oferty sprzedaży domów. Co raz dłużej oczekuje się na klientów gotowych zrealizować transakcje zakupu domów. Oferta jest bardzo bogata zarówno co do lokalizacji, architektury, technologii czy powierzchni. Od 2 – 3 lat na rynku pojawiły się firmy, spółki budowlane- deweloperskie, które inwestują budowę tzw. „osiedli łanowych”. Moda na rynku domów zmienią się bardzo szybko, do tego dochodzą wciąż rosnące koszty utrzymania nieruchomości a w perspektywie czeka nas kolejna podwyżka opłat za energie elektryczna i gaz. W mojej ocenie te czynniki będą miały w perspektywie czasu istotne znaczenie dla rynku domów i ich atrakcyjność i ceny w przyszłości. Może okazać się, że nowy program „mieszkanie na start” okaże się pomocny w zakupie domów szczególnie przesz rodziny wielodzietne i to może być impulsem ożywiającym ten rynek.” – Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości.

„Koszty dojazdów do centrów miast, brak infrastruktury technicznej i społecznej osłabiają atrakcyjność zabudowy jednorodzinnej. Z uwagi na niższe koszty wytworzenia, a więc i nieco niższe ceny, popularne są wciąż domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej dwulokalowej (tzw. czworaki). Zabudowa jednorodzinna jednak nie rozwiąże problemu braku mieszkań czy też zbyt dużego udziału mieszkań o niskich standardach technicznych czy przeludnionych.” – Sławomir Horbaczewski, ekonomista

Ceny mieszkań w Warszawie

W marcu wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,26 pkt i wyniosła 124,54 pkt.

W tej edycji ankiety większość ekspertów jest zdania, że sprzedaż mieszkań w nachodzącym półroczu pozostanie stabilna. Takiego zdania jest 55,6% ankietowanych. Pozostali (44,4%) uważają, że sprzedaż będzie rosnąć. W tej edycji ankiety żaden z rynkowych specjalistów nie opowiedział się za spadkami wolumenu sprzedaży.

Warszawa – lokale mieszkalne w marcu 2024 r.

„W stolicy w I kw. u br. deweloperzy, wprowadzili na rynek prawie 4,5 tys. nowych lokali do sprzedaży. Był to o 20% mniej niż kwartał wcześniej. Sprzedaż nowych mieszkań wyniosła ponad 3,1 tys. jednostek, co było wynikiem o 30% niższym niż kwartał wcześniej. Na koniec kwartału warszawscy deweloperzy dysponowali prawie 11 tys. mieszkań w ofercie. Ceny ofertowe nowych mieszkań wzrosły o ok. 6% w ciągu kwartału. Jednak należy zauważyć, że to pierwszy kwartał od ponad roku, w którym znów pojawiły się promocje i rabaty w szczególności w inwestycjach nowowprowadzanych. Większość projektów wprowadzonych do sprzedaży w I kw. br. zlokalizowana jest w znacznej odległości od centrum tj. na Białołęce, Włochach czy Bemowie.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Projekt nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa trafił do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych. Zapytaliśmy naszych ankietowanych co sądzą  o tym rozwiązaniu?

„Każdy dopływ środków do budownictwa czynszowego, komunalnego i socjalnego ma sens, ponieważ rośnie odsetek rodzin wykluczonych nie tylko z możliwości nabycia nieruchomości, ale również z najmu mieszkań z uwagi na olbrzymie wzrosty czynszów od wybuchu wojny w Ukrainie. Planowane zmiany mają zwiększyć środki oraz ograniczyć zbywanie dofinansowywanych lokali poprzez wydłużenie czasu, po którym można będzie nabyć najmowany lokal do 25 lat. Z jednej strony, jest to zrozumiałe, bo mówimy o wsparciu najmu, a nie nabywania tańszych lokali. Z drugiej jednak, to znacząco dłuższy okres niż do tej pory. W zasadzie, jednego pokolenia.” – Michał Kubicki ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, prezes zarządu Omega Asset Management. 

„Jakiekolwiek sztuczne ingerencje w rynek mieszkaniowy jedynie ten rynek zaburzają, nie przyczyniając się ani do większej dostępności mieszkań, ani do ich potanienia. Pieniądze wydawane powinny być na poprawę infrastruktury technicznej w ośrodkach miejskich – wodociągi, kanalizacja, a nie puste działania pod publiczność i kolejne wybory.” –  Sławomir Horbaczewski, ekonomista 

„Proponowany projekt nie będzie miał znaczącego wpływu na rynek mieszkaniowy. Jak każdy projekt, który przygotowują urzędnicy będzie oderwany od realiów rynku pomimo konsultacji. W perspektywie skorzysta z tego garstka osób.” – Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości.

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 1,86 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 148,11 pkt w marcu 2024 r.

W tej edycji ankiety doszło do zmiany przewidywań dotyczącej sytuacji na rynku gruntów. Aż 77,8% ankietowanych jest zdania, że w kolejnych 6-ciu miesiącach warunki na rynku gruntów pozostaną stabilne. Pozostali eksperci (22,2%) uważają, że sytuacja rynkowa ulegnie poprawie.

Grunty pod zabudowę w marcu 2024 r.