Indeks cen nieruchomości w listopadzie 2023 r.

Wartość indeksu ubran.one dotyczącego lokali mieszkalnych w Polsce wyniosła 110,03 pkt w listopadzie 2023 r. Była to o 0,93 pkt wyższa wartość od tej z października.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że w kolejnych 6-ciu miesiącach dojdzie do pogorszenia warunków gospodarczych na rynku lokali mieszkalnych. Takiego zdania jest 56% ankietowanych. Pozostali eksperci uważają, że sytuacja pozostanie stabilna (33%) oraz że dojdzie do poprawy sytuacji rynkowej (11%).

Polska – lokale mieszkalne w listopadzie 2023 r.

Wg danych GUS w listopadzie rozpoczęto budowę ponad 16,1 tys. mieszkań ogółem. Było to o 18,3% mniej mieszkań niż przed miesiącem oraz o 32,9% więcej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 10,9 tys. mieszkań co było wynikiem gorszym o 11,2% niż w październiku i o 48,0% lepszym niż w listopadzie 2022 r.

W listopadzie wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na 20,7 tys. mieszkań ogółem. Było to o 13,9% mniej wydanych pozwoleń niż w październiku i o 6,8% więcej niż w analogicznym okresie 2022 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 14,1 tys. mieszkań, co było wynikiem niższym o 17,4% od wyniku październikowego i o 6,0% lepszym od wyniku uzyskanego listopadzie 2022 r.

W przypadku mieszkań oddanych do użytkowania w listopadzie doszło do spadków. Ogółem zostało oddanych do użytkowania 18,9 tys. mieszkań. Było to o 3,3% mniej mieszkań niż przed miesiącem oraz o 27,0% mniej niż przed rokiem. Mieszkań deweloperskich było o 5,0% mniej niż w październiku oraz o 25,0% mniej niż w listopadzie 2022 r.

W listopadzie banki udzieliły 23,72 tys. kredytów o wartości 9,59 mld zł. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła ponad 404 tys. zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła nieznacznie, bo o 0,7% jednak była na rekordowo wysokim poziomie. Łączna kwota udzielonych kredytów pozostała na wysokim poziomie, jednak w porównaniu do kwoty z października była o 0,5% niższa.

Dane Grupy PSB wskazują, że w listopadzie 2023 w porównaniu do listopada 2022 doszło do niewielkiego spadku cen materiałów budowlanych. Był to kolejny miesiąc z rzędu, w którym odnotowano ujemną roczną dynamikę cen materiałów po kilku latach sukcesywnych wzrostów. Jednak biorąc pod uwagę okres styczeń-listopad to doszło do wzrostu cen na poziomie 5% Niezmiennie największe wzrosty odnotowano w grupie towarowej cement, wapno, gdzie roczne wzrosty przekroczyły 15%.  W większości grup towarowych monitorowanych przez Grupę PSB doszło do rocznych spadków cen. Największe spadki dotyczyły grupy płyty OSB, drewno, gdzie ceny obniżyły się o 26%.

„Dane płynące z sektora dotyczącego budownictwa mieszkaniowego za listopad wyglądają dość słabo. Miesięczna liczba rozpoczynanych budów mieszkań przez deweloperów ustabilizowała się na przeciętnym poziomie, który nie gwarantuje zaspokojenia popytu, który generowany był przez program Bezpieczny Kredyt 2%. Gorsze listopadowe wyniki sektora budowlanego są też wynikiem sezonowości i nachodzącą zimą. Najprawdopodobniej w zakresie pozyskiwanych pozwoleń na budowę deweloperzy będą bardziej aktywni, a wszystko za sprawą zmieniających się przepisów w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które wejdzie w życie od 1-szego kwietnia 2024 r. Zmiana przepisów może zmienić obraz rynku. Z jednej to plus, bo poprawi się komfort mieszkania. Z drugiej strony deweloperzy będą dysponować mniejszą powierzchnią do sprzedaży a to będzie wpływać na ceny mieszkań. Do tej pory banki zawarły 56,9 tys. umów w ramach programy BK2%. Niewątpliwie program był motorem napędowym rynku nieruchomości w II pół. 2023 r. Spowodował, że z oferty bardzo szybko znikały lokale mieszkalne najtańsze a ceny nieruchomości rosły z miesiąca na miesiąc. Z końcem grudnia dowiedzieliśmy się, że pula pieniędzy zarezerwowana na ten pogram na lata 2023-24 uległa wyczerpaniu, a pogram zostaje zawieszony. W jego miejsce zostanie wprowadzony nowy program „Mieszkanie na start”. W swoim założeniu ma wspierać kredytobiorców w zakupie ich pierwszego mieszkania, jednak w porównaniu do swojego poprzednika będzie miał więcej ograniczeń.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Mamy nowe otwarcie w polityce, więc nadzieje i oczekiwania rosną. Nowa władza winna podejść do tematu rynku nieruchomości systemowo. W kwestii mieszkań, winniśmy się skupić na pilnym wsparciu programów najmu, najszybciej, ułatwiając działanie osobom indywidualnym i firmom, które inwestują w najem. Można tego dokonać za pomocą ulg podatkowych, powrotu do możliwości amortyzowania kosztu lokalu, liniowej, niższej stawki podatku dochodowego, niezależnie od wysokości przychodów, a także, zniesienie podatku PCC w stawce 6% od każdego kolejnego mieszkania powyżej 6. Średnioterminowo, powinniśmy wesprzeć szersze inwestowanie na rynku nieruchomości, np. poprzez REIT-y. Na te ostatnie czekają również deweloperzy komercyjni, budujący biura, obiekty handlowe czy hotele. Potrzebujemy dopływu kapitału także na rynek komercyjny.” – Michał Kubicki ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG, prezes zarządu Omega Asset Management.

„Tylko w jednym z siedmiu najważniejszych dla rynku mieszkaniowego miast ceny lokali od deweloperów wzrosły rok do roku o mniej niż 10%. To Katowice. W Gdańsku, Krakowie i Poznaniu podwyżki przekroczyły 20%. Nie ma co liczyć na utrzymanie takich wzrostów cen w 2024 r., ale prawdopodobieństwo obniżek jest wg mnie podobne. Moim zdaniem największe szanse mamy na uspokojenie sytuacji i spadek dynamiki wzrostu cen.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

„Kluczowe dla 2024 będzie udrożnienie, przyspieszenie uchwalania planów miejscowych albo opóźnienie wejścia w życie postanowień ustawowych o planach ogólnych. O pomstę do nieba wola wprowadzenie w minionym 2023 możliwości zawieszania postepowania o ustalenie warunków zabudowy na 24 miesiące w związku z uchwalaniem planu miejscowego na danym terenie – czy ustawodawca w ten sposób dąży do zamrożenia wydawania warunków zabudowy, a w konsekwencji do sparaliżowania procesów inwestycyjnych w kraju? Poprzedni termin zawieszenia na 9 miesięcy powinien był być skrócony, a nie ponad dwukrotnie wydłużony. Dlaczego, w sytuacji braku mieszkań i ich rosnących cen, rząd celowo ogranicza w wieloletniej perspektywie podaż nowych mieszkań na rynek?” –  Sławomir Horbaczewski, finansista z doświadczeniem na rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

W listopadzie wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,59 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 123,73 pkt.

Tak jak i miesiąc temu, tak w tej edycji ankiety zdecydowana większość ekspertów (67%) przewiduje, że ceny mieszkań w najbliższym półroczu będą rosnąć. Coraz więcej rynkowych specjalistów przewiduje spadki cen. W tym badaniu było ich aż 22%. Jedynie 11% ankietowanych uważa, że ceny nieruchomości lokalowych pozostaną na niezmienionym poziomie.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w listopadzie 2023 r.

„Bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań z ostatnich miesięcy wywarły dużą presję na dalsze wzrosty cen mieszkań. Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium wynika, że w większości analizowanych przez nas miast ceny lokali mieszkalnych rosną. Zagregowane średnie ceny mkw. dla 7 głównych miast (duże miasta + Warszawa) wzrosły o 2% w skali miesiąca na obu rynkach. W Łodzi, Gdańsku i Gdyni średnie ceny lokali wzrosły zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Najwyższe wzrosty odnotowaliśmy w Gdyni, gdzie średnia cena mkw. lokalu wzrosła w ciągu miesiąca o prawie 5%. Przyczyną tak dużego skoku cenowego jest wyprzedaż mieszkań tańszych i większy udział drogich lokali w strukturze ofert. W listopadzie udział mieszkań, których cena mkw. przekraczała 15 tys. zł wyniosła 28%, miesiąc wcześniej było to niewiele ponad 20%. Z kolei Łódź po raz kolejny okazała się stabilnym rynkiem pod względem cen. W listopadzie miesięczny wzrost cen na rynku pierwotnym wyniósł 0,7%, natomiast na wtórnym 1,5%. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu ceny mieszkań z tzw. drugiej ręki wzrosły. Jednak na rynkach pierwotnych w tych miastach ceny uległy nieznacznemu obniżeniu, a spadek średniej ceny mkw. nie przekroczył 1% w skali miesiąca. W miastach tych deweloperzy wprowadzili sporo stosunkowo tanich mieszkań, które wpłynęły na dynamikę cen.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Rok 2023 na rynku nieruchomości mieszkaniowych był okresem dynamicznych zmian. Wiosenna odwilż na rynku kredytowym była tylko początkiem ożywienia. Wprowadzenie preferencyjnych kredytów na 2% wywołało wiele zmian. Tradycyjnie na koniec roku pytamy zaprzyjaźnionych ekspertów rynku nieruchomości o prognozę dla rynku nieruchomości na przyszły rok.

„To będzie rok wyczekiwania na ewentualne zmiany polityczne i gospodarcze. Wielu inwestorów ostrożnie będzie wydawać swoje pieniądze na krajowym rynku. Spodziewam się nadal dużych zakupów nieruchomości za granicami prze Polaków.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Niepewność jest wielka. Już wiadomo, że środki na program Bezpieczny Kredyt 2%, skończyły się. Trudno się spodziewać jakichś zasadniczych zmian, przed ostateczną wersją budżetu państwa. Brak jakiejkolwiek kontynuacji wspierania zakupów mieszkań oznaczać będzie drastyczny spadek sprzedaży, jaki obserwowaliśmy jesienią 2022 r. Widać znaczący spadek nowo rozpoczynanych projektów oraz znacznie mniejszą liczbę wydawanych pozwoleń na budowę. To wskazuje na konserwatywne podejście do oczekiwań wobec nowej władzy. Z drugiej strony, ceny mieszkań osiągnęły już absolutny zenit, który skutecznie i na lata, pozbawił dostępu do własnego mieszkania setki tysięcy młodych ludzi. Krótkoterminowo, rozwiązaniem może być pilne wsparcie dla rynku najmu. W średnim horyzoncie, należy pracować nad nowymi rozwiązaniami, które ułatwią zakup mieszkania wszystkim, niemającym dziś zdolności kredytowej.” – Michał Kubicki ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG, prezes zarządu Omega Asset Management.

„W kolejnych kwartałach sytuacja na rynku mieszkaniowym zależeć będzie w dużej mierze od czynników zewnętrznych takich jak utrzymanie (a być może modyfikacja lub całkowita likwidacja) programu Bezpieczny Kredyt 2% czy zmian stóp procentowych. Biorąc pod uwagę szerszą perspektywę, to więcej widzimy dziś przesłanek za dalszymi wzrostami cen niż spadkami, ale nie będą one tak wysokie jak w ostatnich 12 miesiącach.” –  Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

Ceny mieszkań w Warszawie

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,85 pkt i wyniosła 121,57 pkt w listopadzie 2023 r.

W tej edycji ankiety zdania ekspertów dotyczące sprzedaży mieszkań są podzielone. Po 44% ankietowanych jest zdania, że liczba zawieranych transakcji pozostanie stabilna lub będzie spadać w nadchodzącym półroczu. Pozostali rynkowi specjaliści opowiedzieli się za wzrostem liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży.

Warszawa – lokale mieszkalne w listopadzie 2023 r.

„Z najświeższych danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że tempo wzrostu cen w Warszawie wyraźnie wyhamowało. W listopadzie 2023 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wzrosła o 0,8%, natomiast na rynku wtórnym wzrost był nieznacznie niższy i wyniósł 0,6% w skali miesiąca. Wcześniejszy dość pozytywny obraz sytuacji na rynku mieszkaniowym w Warszawie uległ zmianie. Wydawało się, że stosunkowo niewielka oferta, w szczególności na rynku pierwotnym oraz wysoki popyt na mieszkania będą powodować dalsze wzrosty cen lokali mieszkalnych. Najwidoczniej poziom cen na stołecznym rynku przestaje być akceptowalny przez kupujących. Nie bez znaczenie pozostaje także fakt, że w listopadzie pojawiły się pierwsze sygnały o wygaszeniu programu rządowych dopłat do kredytów.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

W tej edycji ankiety urban.one zapytaliśmy ekspertów czy inwestowanie w nieruchomości jest nadal opłacalne?

„Inwestowanie w nieruchomości zawsze było, jest i będzie opłacalne po warunkiem, że podchodzi to tych projektów nie tylko ze znajomością tematu, ale i spokojną głową racjonalne analizując poszczególne czynniki mające wpływ na rentowność danej inwestycji. Można z powodzeniem budować swój portfel inwestycyjny opierając się na wszystkich rodzajach nieruchomości. W każdym segmencie rynku możemy znaleźć ciekawe oferty, w które warto zainwestować w krótszym czy dłuższym okresie. Przed podjęciem decyzji należy dokonać wnikliwej analizy i ocenić ryzyka związane z daną inwestycją oraz mieć dobry pomysł na efektywne wykorzystanie kupowanej nieruchomości.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Zdecydowanie inwestowanie w nieruchomości wciąż się opłaca i zawsze będzie się opłacać, jednak pod warunkiem zachowania rozsądnej ostrożności przy wyborze konkretnych nieruchomości, niezależnie od momentu dokonania inwestycji. Inwestować warto zawsze, jednak pod warunkiem wyboru odpowiedniej dla danej chwili nieruchomości. Nie ma nieruchomości co do zasady obiektywnie atrakcyjnych, natomiast są nieruchomości atrakcyjne co do ich stanu i ceny w danym momencie dla danej lokalizacji.” –  Sławomir Horbaczewski, finansista z doświadczeniem na rynku nieruchomości

„Znajdujemy się w punkcie zwrotnym, jeśli idzie o rentowność inwestycji w mieszkania. Zróbmy uproszczoną kalkulację, na bazie średniej ceny ofert w Warszawie, która dzisiaj wynosi ok. 16.000 zł za m². Zatem, za stan deweloperski, 50 m² mieszkania, zapłacimy 800.000 zł. Za wykończenie i wyposażenie oraz miejsce postojowe musimy doliczyć kolejne 200.000 zł. Mamy więc równy 1 mln złotych. Aby inwestycja miała jakikolwiek sens ekonomiczny, winniśmy czerpać korzyści w wysokości pokrywającej co najmniej wartość inflacji. Dziś, jest to ok. 6,5%. A więc, w uproszczeniu, powinniśmy otrzymać czynsz netto (bo odjęciu wszystkich innych kosztów) w wartości 65.000 zł rocznie, co daje, mniej więcej, 5.400 zł miesięcznie. Najemca będzie musiał dopłacić jeszcze czynsz do wspólnoty i za zużycie mediów. Jego koszty zamkną się więc sumą ok. 6.500 zł. I będzie to stawka w dzielnicach odleglejszych od centrum. Ile rodzin będzie stać na taki czynsz?” – Michał Kubicki ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG, prezes zarządu Omega Asset Management.

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 0,96 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 143,30 pkt w listopadzie 2023 r.

W porównaniu do ankiety z zeszłego miesiąca w tej edycji eksperci zmienili swoje przewidywania w kwestii sytuacji na rynku gruntów budowlanych w najbliższych 6-ciu miesiącach. Aż 56% badanych przewiduje pogorszenie warunków gospodarczych dla tego segmentu rynku. Pozostali ankietowanie są zdania, że sytuacja się nie zmieni w nadchodzącym półroczu. Po raz kolejny żaden z rynkowych specjalistów nie przewiduje poprawy sytuacji na rynku gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

Grunty pod zabudowę w listopadzie 2023 r.