Indeks cen nieruchomości w maju 2024 r.

W maju br. indeks cen nieruchomości urban.one odnoszący się do mieszkań w Polsce wyniósł 113,21 pkt., co oznacza wzrost wartości o 0,4 pkt w ciągu miesiąca.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że w kolejnych miesiącach dojdzie do pogorszenia warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych. Takiego zdania jest 67% badanych. 22% ankietowanych opowiedziało się za stabilizacją sytuacji na rynku. Nieliczni (11%) są zdania, że sytuacja ulegnie poprawie.

Polska – lokale mieszkalne w maju 2024 r.

W maju 2024 r. rozpoczęto budowę ponad 19,8 tys. mieszkań ogółem. Było to o 6,7% mniej mieszkań niż w kwietniu i o 21,1% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 11,9 tys. mieszkań, co było wynikiem o 5,2% gorszym od wyniku z kwietnia i o 37,2% lepszym od wyniku z maja zeszłego roku.

W maju br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na 24,4 tys. mieszkań ogółem. Było to o 1,5% mniej wydanych pozwoleń niż w kwietniu i o 31,6% więcej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę prawie 17 tys. mieszkań, co było wynikiem podobnym do wyniku kwietniowego i o 52,3% lepszym od wyniku uzyskanego w maju 2023 r.

W maju 2024 r. oddano do użytkowania prawie 14,5 tys. mieszkań ogółem. Było to o 8,7% mniej mieszkań niż miesiąc wcześniej i o 18,1% mniej niż w maju 2023 r. Deweloperzy oddali do użytkowania prawie 8,8 tys. lokali mieszkalnych, co było wynikiem gorszym o 9,8% od wyniku z kwietnia i o 15% gorszym od wyniku z analogicznego okresu 2023 r.

Wg danych BIK w maju 2024 r. banki udzieliły prawie 15 tys. kredytów o wartości prawie 6,2 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 9,5%, natomiast w ujęciu rocznym wzrosła o 36,1%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 9,6% niższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w kwietniu br. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 414,4 tys. zł, co było wartością wyższą o 0,3% od wartości z kwietnia br.

Dane Grupy PSB wskazują, że dziewiąty miesiąc z rzędu spada dynamika cen materiałów budowlanych.  W porównaniu maj 2024 vs maj 2023 doszło do spadku cen o ok. 2%. W skali miesiąca doszło do wzrostu cen materiałów budowlanych (0,6%). W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły jedynie w 4 grupach towarowych: cement, wapno (+3%), farby, lakiery (+2%) chemia budowlana (+1%) oraz motoryzacja (+0,2%). W pozostałych grupach nastąpił spadek cen. Największe spadki dotyczyły grupy płyty OSB, drewno, gdzie ceny obniżyły się o 8%.

„Rynek nieruchomości mieszkaniowych znajduje się w swoistym zawieszeniu. Tematem numer jeden od tygodni pozostaje następca „Bezpiecznego kredytu 2%”. W oczekiwaniu na decyzje o wprowadzeniu lub niewprowadzeniu programu pomocowego rynek szykuje się także do zmiany przepisów o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Nie bez znaczenia pozostaje także kwestia zastąpienia WIBORU nowym wskaźnikiem. Przegląd wskaźników trwa od marca i najprawdopodobniej dopiero pod koniec wakacji poznamy nowy wskaźnik referencyjny. WIRON, który był wskazany jako następca WIBORu, raczej nie zostanie wybrany. Taka sytuacja ma wpływ na rynek kredytowy. Oddalający się moment zamiany wskaźników wpływa negatywnie na oferty banków w zakresie kredytów hipotecznych.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Od lipca nowe wyzwania przed rynkiem nieruchomości – podwyżki energii elektrycznej oraz gazu. Trzeba się też spodziewać wzrostu kosztów utrzymania budynków, co przełoży się na wyższe zaliczki na fundusz remontowy i koszty eksploatacyjne. Rosną też koszty pracy (świadczenia usług) i materiałów. Remonty, naprawy będą kalkulowane przez wykonawców z uwzględnieniem nowych stawek. Wyższe ceny usług automatycznie przełożą się na wzrost opłat, które spółdzielnia mieszkaniowa czy wspólnota będzie chciała pokryć z wpłat mieszkańców. Spowoduje, że łączne koszty utrzymania mieszkania wzrosną. Szczególnie bolesne ta będzie na rynku najmu, ponieważ wynajmujący będą starać się je przerzucać na najemców. A jeśli wynajmujący będą próbować podnosić czynsze, to może się okazać, że niektórych najemców po prostu nie będzie stać na wynajmowanie tak drogich mieszkań i będzie to kolejny czynnik powodujący zapaść na rynku najmu.” – Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości

„Sezon wakacyjny nie sprzyja znaczącym ruchom na rynku mieszkaniowym. Poza wejściem w życie nowych Warunków Technicznych, nie można się spodziewać żadnych istotnych zmian aż do jesieni, kiedy to jest szansa na wdrożenie programu Mieszkanie na Start. Jednocześnie, spadające zainteresowanie klientów nabyciem nowych lokali może przynieść korektę cen już pod koniec wakacji. Wielu deweloperów już przewidziało taki scenariusz i hamuje z rozpoczynaniem nowych inwestycji, wyprzedając aktualnie realizowane. Przyniosło to już dramatyczny spadek zamówień dla firm generalnego wykonawstwa w branży mieszkaniowej, co może się bardzo negatywnie odbić na kondycji mniejszych spółek budowlanych. Efekty, w postaci wniosków restrukturyzacyjnych i upadłościowych, zobaczymy pewnie jeszcze w bieżącym roku, a w dużej skali, w 2025.” – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management i Ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,07 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 126,86 pkt w maju 2024 r.

Przewidywania rynkowych specjalistów w zakresie kształtowania się cen na rynku nieruchomości uległy zmianie. W tej edycji ankiety większość (56%) ankietowanych opowiedziała się za stabilizacją cen w nadchodzącym półroczu. Pozostali eksperci mieli podzielone zdania. 22% badanych jest zdania, że ceny wzrosną. Taki sam udział % mają odpowiedzi dotyczące spadków cen.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w maju 2024 r.

„Z monitoringu cen ofertowych mieszkań prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wynika, że w maju ceny uległy wahaniom. Spośród analizowanych przez Nas dużych miast jedynie w Gdańsku doszło do wzrostu średniej ceny ofertowej na obu rynkach. Na rynku pierwotnym cena wzrosła o ok. 4% natomiast na rynku wtórnym o ok. 1,5%. Wysoki wzrost ceny nowych mieszkań wynikał z wprowadzenia puli lokali o wyższej cenie oraz ze zwiększenia udziału mieszkań drogich pozostających w ofercie od dłuższego czasu. We Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Krakowie średnie ceny ofertowe mieszkań ustabilizowały się względem poprzedniego miesiąca. W tych lokalizacjach miesięczne wahania cen nie przekroczyły 1%. Z kolei w Gdyni odnotowaliśmy spadki cen ofertowych. Dość duży spadek wystąpił na rynku pierwotnym (o ok. 5%) co było wynikiem wprowadzenia do sprzedaży puli tańszych mieszkań. Z kolei na rynku wtórnym spadek średniej ceny nie przekroczył 1%. Oferta mieszkań od kilku miesięcy rośnie, co w konsekwencji powoduje konkurencję między sprzedającymi. Poza promocjami i rabatami, które pojawiły się na rynku już jakiś czas temu, w szczególności deweloperzy decydują się na systemy odroczonej płatności, aby zachęcić do zakupów. Wielu potencjalnych nabywców nadal wiąże nadzieję z nowym programem kredytów subsydiowanych pomimo braku konkretnych informacji co do tego programu. Część osób kupujących inwestycyjnie wycofała się z uwagi na spadek rentowności najmu. Na rynku najmu doszło do stabilizacji a w niektórych lokalizacjach nawet do niewielkich spadków średnich czynszów. Podaż mieszkań na wynajem rośnie, głównie za sprawą zwalniania lokali przez Ukraińców. Swoje robi także sezon wakacyjny, gdzie część studentów wyjeżdża i zwalnia mieszkania. Obecnie nie mamy już sytuacji, w której mieszkania wynajmują się na pniu. Na najemcę trzeba czekać nawet kilka tygodni. Stawki najmu są wysokie, podbijane przez rosnące koszty utrzymania lokali mieszkalnych. Co więcej koszty utrzymania będą rosły za sprawą kolejnych podwyżek cen prądu, gazu i ogrzewania” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

W tej edycji ankiety zapytaliśmy naszych zaprzyjaźnionych ekspertów o sytuację na rynku najmu i o to jakie mieszkania wynajmują się najlepiej?

„Liczba aktywnych ofert mieszkań na wynajem na Otodom wyniosła na koniec maja 26 tys. i była o 4% niższa niż w kwietniu. Z miast wojewódzkich zwiększenie bazy najmu zanotowaliśmy tylko w Bydgoszczy, Lublinie, Łodzi i Opolu. Z kolei najszybsze kurczenie się oferty obserwujemy w Olsztynie, Rzeszowie i Trójmieście.  Od strony popytowej w maju liczba wyszukiwań była od kwietniowej wyższa o 4% (+12% rok do roku). Najpopularniejsze kombinacje liczby pokoi i powierzchni to niezmiennie lokale 2-pokojowe z minimalnym metrażem 40 mkw., a za nimi ponad 50 mkw. z 2 lub 3 pokojami.” –   Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics

„Na rynku najmu panuje obecnie stagnacja podaż ofert rośnie czynsze najmu podlegają negocjacjom, czas prezentacji oferty w ogłoszeniach znacznie się wydłużył. Jak zawsze w takich wypadkach największą popularnością cieszą się mieszkania 1-2 pokojowe. Obecnie mieszkania wynajmują osoby, które są do tego zmuszone albo sytuacją rodzinną albo pracą. Na rynku jeszcze nie widać by studenci przed nowym rokiem akademickim poszukiwali mieszkań, ponieważ na razie zajmują się rekrutacjami na uczelnie. Ilość potencjalnych najemców skurczyła się nie tylko z powodu migracji obywateli Ukrainy. Wiele osób zrezygnowało z najmu na przełomie 2023–2024 roku, decydując się na zakup lokalu na „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Dostępność tanich a szczególnie refundowanych kredytów hipotecznych ma duży wpływ na rynek najmu jak tylko takie programy się pojawiają to znaczną część klientów porzuca wynajmowane mieszkanie, bierze kredyt i idzie na swoje. Wśród tej grupy trwa oczekiwanie na decyzje do nowego programu pt. „mieszkanie na start”, kiedy wejdzie i jakie będą jego warunki. Jeśli kredyt okaże się dobrym ekonomicznie rozwiązaniem finasowania zakupu mieszkania to z niego skorzystają i kolejna grupa osób przestanie wynajmować mieszkania.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Stawki najmu co najmniej stabilizują się na większości rynków, ponieważ osiągnęły już sufit. W najbliższych miesiącach należy się liczyć raczej ze spadkami, poza studenckim ożywieniem we wrześniu i październiku. Nadto, na rynek trafiają nowe mieszkania, które stanowić będą dodatkową konkurencję. Ważne jest też podejście rządzących, wśród których, kolejny raz pojawiają się pomysły opodatkowania pustostanów celem ich wypchnięcia na rynek. Mogą temu towarzyszyć zmiany przepisów, chroniących niepłacących najemców. To spowodowałoby znaczący przyrost bazy lokali na wynajem i pewne spadki czynszów.” – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management i Ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG.

„Kluczowa była i wciąż jest lokalizacja, korygowana kosztem wynajmu i specyficznymi wymaganiami wynajmujących, nie można generalizować, bo są różne segmenty rynku i różne potrzeby najemców. Koszt wynajmu też jest pojęciem względnym, bo nie ma takich samych lokalizacji czy poziomów wykończenia lub wyposażenia lokali. Ponadto długość umowy, chociaż często korygowana w trakcie jej trwania, istotnie wpływa na warunki wynajmu. Rosnący wpływ na rynek na powiększającą się liczbą mieszkań oferowanych przez profesjonalne, korporacyjne zarządzane podmioty. Z jednej strony pobudza to ruch cen do góry, ale równocześnie stabilizuje rynek wynajmu i umożliwia dużym najemcom zawieranie umów ramowych dla wielu swoich pracowników z jednym podmiotem, oferującym lokale o zróżnicowanym standardzie i różnych lokalizacjach.” – Sławomir Horbaczewski, finansista i menadżer 

Ceny mieszkań w Warszawie

W maju br. wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,19 pkt i wyniosła 125,09 pkt.

W tej edycji ankiety aż 67% ekspertów jest zdania, że sprzedaż mieszkań w nachodzącym półroczu będzie spadać. 22% badanych uważa, że dojdzie do stabilizacji sprzedaży. Jedynie 11% ankietowanych sądzi, że sprzedaż wzrośnie w nadchodzących miesiącach.

Warszawa – lokale mieszkalne w maju 2024 r.

„Wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że maj był miesiącem, w którym doszło do kolejnych podwyżek cen mieszkań na warszawski rynku. Na rynku pierwotnym ceny wzrosły o przeszło 3%, z kolei na wtórnym o niecałe 1,5%. Oferta mieszkań wystawionych do sprzedaży wzrosła o ok 1,3% w ciągu miesiąca. Najwięcej lokali znajdziemy na Mokotowie, Woli czy Białołęce. Z danych GUS wynika, że warszawscy deweloperzy w maju rozpoczęli budowę prawie 700 lokali mieszkalnych, co było wynikiem gorszym o prawie 35% od wyniku z kwietnia i o prawie 11,5% lepszym od wyniku z analogicznego okresu ubiegłego roku. Aktywność deweloperska z jednej strony podyktowana jest zmieniającymi się przepisami dotyczącymi warunków technicznych z drugiej strony spadającym popytem na mieszkania.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Fatalny wpływ na rynek mieszkaniowy ma chaos wywołany nieporadnym wprowadzeniem uaktualnionych planów generalnych dla lotnisk, zwłaszcza lotniska Chopina w Warszawie. Indolencja władz publicznych spowodowała nie tylko duże problemy podmiotów gospodarczych, ale też doprowadziła do beznadziejnej sytuacji wielu osób fizycznych, którym nagle wstrzymano procedury geodezyjne na ich nieruchomościach, bez żadnej konkretnej perspektywy. Jeśli w taki niefrasobliwy sposób podchodzi się do prostego skądinąd tematu konsekwencji uaktualnienia planu generalnego dla lotniska, to jak władze publiczne chcą poradzić sobie z uchwaleniem planów miejscowych dla połowy Warszawy w ciągu półtora roku, kiedy de facto już od wielu miesięcy nic nowego w tych sprawach się nie dzieje? Można jedynie się cieszyć, że polscy przedsiębiorcy się jeszcze nie zniechęcili ta sytuacja i konsekwentnie, pomimo rzucanych im pod nogi kłód, wciąż stawiają w Warszawie nowe budynki mieszkalne.” – Sławomir Horbaczewski, finansista i menadżer 

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 0,84 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 149,75 pkt w maju 2024 r.

W tej edycji ankiety 56% rynkowych specjalistów jest zdania, że w nadchodzącym półroczu sytuacja na rynku gruntów ulegnie pogorszeniu. Pozostali ankietowani (44%) prognozują utrzymanie się obecnej sytuacji w nadchodzących miesiącach.

Grunty pod zabudowę w maju 2024 r.