Indeks cen nieruchomości w marcu 2023

W marcu 2023 r. spadły ceny transakcyjne mieszkań w Polsce. Wartość indeksu urban.one była niższa o 1,59 pkt w porównaniu do lutowego odczytu i wyniosła 107,97 pkt.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety 45% ankietowanych uważa, że sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w Polsce ulegnie poprawie w ciągu najbliższych 6-ciu miesięcy. Aż 33% rynkowych ekspertów jest zdania, że na rynku dojdzie do pogorszenia sytuacji. Natomiast pozostali (22%) przewidują stabilizację sytuacji w najbliższych miesiącach.

Polska – lokale mieszkalne w marcu 2023 r.

Sytuacja gospodarcza w Polsce pozostaje bez zmian. W marcu ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 16,1% w skali roku i o 1,1% w ciągu miesiąca. Stopa bezrobocia rejestrowanego w marcu wyniosła 5,4%. To nieznacznie mniej niż w ubiegłym miesiącu (spadek 0,1%) i o 0,4% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w porównaniu z marcem u.br. było wyższe o 0,5% i wyniosło 6516,8 tys. etatów. W stosunku do poprzedniego miesiąca zmniejszyło się o 0,1%. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w marcu br. w porównaniu z marcem 2022 r. było wyższe o 12,6% i wyniosło 7508,34 zł brutto. Względem lutego br. zwiększyło się o 6,3%. Pomimo to uwzględniając inflację realne płace spadają.

Dane dotyczące budownictwa za marzec pokazują wzrosty najważniejszych wskaźników. W marcu w Polsce rozpoczęto budowę 18,3 tys. mieszkań. Deweloperzy ruszyli z pracą przy budowie 11 tys. lokali, co przełożyło się na wzrost w ujęciu miesięcznym o 67%. W ujęciu rocznym odnotowano spadek o 15,4%. W przypadku pozwoleń na budowę polskie urzędy w marcu wydały 20,2 tys. takich dokumentów. Przy czym tych dotyczących pozwoleń na mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem było 13,3 tys. To o 23,6% więcej niż w lutym i o 30,8% więcej niż w marcu 2022 r. W marcu br. oddano do użytkowania 20,8 tys. mieszkań z czego tych przeznaczonych na sprzedaż i wynajem było 11,3 tys., czyli o 33% więcej niż w lutym.

Na rynku kredytowym doszło do pierwszych od wielu miesięcy znacznych wzrostów. W marcu banki udzieliły o 52,4% więcej kredytów niż miało to miejsce w lutym. Jednak w ujęciu rocznym było to o 42,7% mniej udzielonych kredytów mieszkaniowych. W ujęciu wartościowym kredytów mieszkaniowych było o 56,9% więcej niż w lutym. Jednak w ujęciu rocznym dynamika była nadal ujemna i wyniosła 43,1%.

„Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz wysokie koszty utrzymania nieruchomości nadal powodują problemy z dostępnością mieszkań. Na rynku wciąż dominują nabywcy gotówkowi, którzy nabywają mieszkania na własne potrzeby bądź w celach inwestycyjnych.  Światełkiem w tunelu jest złagodzenie warunków oceny zdolności kredytowej oraz zapowiedź programu Pierwsze Mieszkanie. W marcu doszło do wzrostu liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży oraz do wzrostu udzielonych kredytów mieszkaniowych. Większa sprzedaż wynikała w głównej mierze z finalizacji decyzji zakupowych osób, które liczyły na spadki cen i większe rabaty, promocje. Jednak zapowiedź bezpiecznego kredytu 2% spowodowała, że na rynku pojawiły się osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości w ramach tego programu a to spowodowało, że część potencjalnych kupujących zaczęła obawiać się powrotu wzrostów cen mieszkań. Na rynku pierwotnym nowowprowadzone projekty skierowane są do przeciętnego Kowalskiego, co może świadczyć o tym, że deweloperzy wiążą nadzieję z tym programem. Dodatkowo w materiałach reklamowych próżno już szukać informacjo o promocjach i rabatach, które były silnie podkreślane jeszcze kilka miesięcy temu.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości   

„Od 3 lat żyjemy na rynku rodzaju rollercoaster. Co chwilę miejsce zdarzenia tak nieprzewidywalne, że trudno je porównać z czymkolwiek w ostatnich 50 latach. Pandemia, wojna, inflacja, rosnące stopy procentowe, kryzys bankowy, wciąż zmieniające się prawo powodują, że przedsiębiorcy muszą gwałtownie reagować na te zmiany, by utrzymać się powyżej poziomu wody. Rok 2023 będzie jednym z najgorszych, jeśli idzie o liczbę upadłości, zarówno wśród firm deweloperskich jak i wykonawczych. Dojdzie więc do konsolidacji rynku, który będą zagarniać duże podmioty, z mocnym zapleczem kapitałowym. Nie będzie to służyć wolnej konkurencji, a raczej zmierzać w kierunku oligopolizacji tych dwóch branż. Rosnąć będzie bariera wejścia na rynek, co będzie musiało się odbić na cenach dla końcowego klienta. Czas pokaże, jak szybko to nastąpi.” – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management

„Na sytuację na rynku nieruchomości w Polsce wpływają przez czynniki zewnętrzne, takie jak zmiany demograficzne, sytuacja na rynku pracy, kondycja gospodarki oraz polityka fiskalna. Wprowadzenie nowych regulacji prawnych, takich jak nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, może również wpłynąć na sytuację na rynku nieruchomości. Obecnie na rynku nieruchomości można również zauważyć rosnący wpływ nowych technologii. Z jednej strony, technologie te ułatwiają procesy sprzedaży i wynajmu nieruchomości, pozwalając na szybszą i bardziej efektywną komunikację między sprzedającymi, wynajmującymi a kupującymi, najemcami. Z drugiej strony, wpływ technologii na rynek nieruchomości może w przyszłości wpłynąć na kształtowanie się cen i popytu na nieruchomości.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

W marcu 2023 r. wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w dużych miastach wyniosła 120,66 pkt. W ciągu miesiąca wartość indeksu wzrosła o 0,31 pkt.

W tej edycji ankiety doszło do istotnej zmiany przewidywań co do kształtowania się cen lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu. Aż 56% ankietowanych jest zdania, że dojdzie do wzrostów cen mieszkań w nadchodzących miesiącach. 33% rynkowych specjalistów przewiduje stabilizację cen, a jedynie 11% opowiada się za spadkami cen w najbliższym czasie.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w marcu 2023 r.

„Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że w marcu ceny ofertowe mieszkań w największych miastach w Polsce powróciły na tory wzrostu.  W agregacji dla 7 głównych miast widać miesięczny wzrost na poziomie 3,2% na rynku pierwotnym oraz 1% na rynku wtórnym. Na poszczególnych lokalnych rynkach sytuacja wygląda odmiennie. We Wrocławiu, Krakowie i Łodzi na oby rynkach odnotowaliśmy wzrosty cen wahające się od 0,4% do 3,7% w skali miesiąca. W Gdańsku i Poznaniu nastąpiły spadki średnich cen ofertowych na rynku pierwotnym odpowiednio o 0,1% i 1,1%. Natomiast na rynku wtórym w tych miastach ceny ofertowe wzrosły o 4,1% i 0,6% w ciągu miesiąca. W Gdyni sytuacja w marcu była odwrotna. Średnie ceny mieszkań deweloperskich wzrosły o 7.7%, natomiast średnie ceny mieszkań z tzw. drugiej ręki spadły o 2,3%. Od kilku tygodni obserwujemy zwiększony ruch w biurach sprzedaży. Jednym z powodów wzrostu zainteresowania nabyciem mieszkania jest wzrost zdolności kredytowej potencjalnych nabywców. Drugim zapowiedź wprowadzenia bezpiecznego kredytu. W niemal wszystkich miastach widoczny jest trend wzrostu cen ofertowych w trakcje ekspozycji mieszkań. W szczególności widać to na rynku pierwotnym, gdzie średnie ceny ofertowe rosną szybciej.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości   

Zapytaliśmy ekspertów biorących udział w naszej ankiecie czy zapowiedź bezpiecznego kredytu ma wpływ na popyt i ceny mieszkań z rynku wtórnego? Większość rynkowych specjalistów jest zdania, że wpływ tego programu będzie niewielki, głównie ze względu na wymogi.

„Zapowiedź „bezpiecznego kredytu” z dopłatą państwa może mieć wpływ na popyt i ceny mieszkań na rynku wtórnym. Takie działanie może zachęcić osoby poszukujące mieszkań do skorzystania z kredytów hipotecznych, co z kolei zwiększy popyt na rynku nieruchomości. W zależności od wysokości dopłat i warunków kredytów, może to również wpłynąć na wzrost cen mieszkań. Na rynku wtórnym mieszkaniowym w Polsce, można zauważyć wzrost cen mieszkań w ostatnich latach, zwłaszcza w większych miastach. Wiele zależy od lokalizacji, rodzaju i standardu mieszkań oraz od konkurencji na rynku. Z drugiej strony, w niektórych regionach można również zaobserwować spadające ceny mieszkań.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Program nie będzie miał aż tak olbrzymiego wpływu na rynek wtórny. Jest on, podobnie jak pierwotny, przegrzany. To efekt masowego napływu uchodźców z Ukrainy, szczególnie, do dużych ośrodków miejskich, gdzie ceny poszybowały w górę najbardziej. Jest to nienormalny stan, który równie gwałtownie może się zmienić po zakończeniu działań wojennych.” – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management

Ceny mieszkań w Warszawie

W marcu wartość indeksu urban.one dla stołecznego rynku mieszkań wyniosła 119,51 pkt., co było wynikiem wyższym o 0,23 pkt. w porównaniu do wyniku z lutego br.

Podobnie jak w poprzedniej edycji ankiety, tak i tym razem zdania ekspertów dotyczące liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży mieszkań są podzielone. Po 44% ankietowanych przewiduje, że sprzedaż mieszkań będzie stabilna lub wzrośnie w ciągu najbliższych 6-ciu miesięcy. Pozostali rynkowi specjaliści uważają, że liczba zawieranych umów będzie spadać.

Warszawa – lokale mieszkalne w marcu 2023 r.

„Z monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wynika, że ceny ofertowe mieszkań
w Warszawie znajdują się w fazie wzrostu. W ciągu miesiąca ceny ofertowe mieszkań deweloperskich wzrosły o 4,5%, podczas gdy na rynku wtórym te wzrosty były na poziomie 1,8%. Zgodnie z danymi Cenatorium na koniec marca na stołecznym rynku pierwotnym oferta mieszkaniowa skurczyła się o 13% względem końca 2022 r. wynika to z dużej różnicy pomiędzy liczbą sprzedanych i wprowadzonych do obrotu mieszkań. W stolicy w I kw. br. wprowadzono do sprzedaży jedynie 1,9 tys. lokali mieszkalnych – o połowę mniej niż w I kw. 2022 r.  Dobre wyniki sprzedaży, przy jednoczesnym ograniczaniu podaży spowodowały, że deweloperzy zaczęli podnosić ceny.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

Indeks urban.one odnoszący się do cen gruntów budowlanych wzrósł w ciągu miesiąca o 1,71 pkt. i osiągnął wartość 140,97 pkt w marcu 2023 r.

Zdaniem rynkowych specjalistów w najbliższym półroczu dojdzie do stabilizacji warunków gospodarczych na rynku gruntów budowlanych. Tak przewiduje 34% badanych w tej edycji ankiety. Pozostali przewidują poprawę lub pogorszenie warunków gospodarczych (po 33% ankietowanych).

Grunty pod zabudowę w marcu 2023 r.

28 kwietnia weszły w życie przepisy, które nałożyły obowiązek posiadania świadectw charakterystyki energetycznej dla budynków. Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia. Obowiązek posiadania w określonych sytuacjach świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku wynika z prawa europejskiego. Nowy obowiązek dotyczy także osób, które zamierza sprzedać lub wynająć nieruchomość. Świadectwo powinno być dołączone do aktów notarialnych oraz umów najmu.

„Wymóg posiadania świadectwa energetycznego może wpłynąć na rynek mieszkaniowy w kilku aspektach. Po pierwsze, świadectwo energetyczne może stać się ważnym kryterium wyboru dla kupujących i najemców nieruchomości. Im lepsza charakterystyka energetyczna budynku, tym mniejsze koszty jego użytkowania, co może przekładać się na większą atrakcyjność oferty. Po drugie, wymóg posiadania świadectwa energetycznego może skłonić właścicieli nieruchomości do podejmowania działań na rzecz poprawy efektywności energetycznej swoich budynków, co może przyczynić się do zmniejszenia zużycia energii i kosztów eksploatacji. Wprowadzenie wymogu posiadania świadectwa energetycznego powinno przyczynić się do zwiększenia świadomości społeczeństwa na temat efektywności energetycznej budynków oraz wpłynąć na zwiększenie popytu na nieruchomości o wysokiej efektywności energetycznej.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„W świadectwie charakterystyki energetycznej będą zawarte informacje o tym, ile energii pochłania oświetlenie czy ogrzewanie, podgrzanie wody oraz klimatyzacja. Znajdą się tam też informacje m. in. o śladzie węglowym budynku czy informacje o źródłach energii – tym o odnawialnych źródłach energii. Na podstawie takiego dokumentu kupujący bądź najemca będzie mógł oszacować koszty utrzymania lokalu. Świadectwo ważne będzie przez 10 lat. Jeżeli w tym czasie dojdzie do remontu budynku ze zmianami mającymi wpływ na zużycie energii, trzeba będzie wystąpić o nowe. Przygotowanie świadectwa energetycznego nieruchomości każdorazowo będzie się wiązało z dodatkowymi kosztami dla jej właścicieli. Koszt sporządzenia takiego dokumentu zaczyna się od kilkuset złotych. Jednak za brak świadectwa grozić będzie kara do kilku tysięcy zł.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Nie widzę jakiegoś prostego przełożenia świadectw energetycznych na stan rynku mieszkaniowego. Rynek pierwotny, od ponad 10 lat jest zobowiązany do ich stosowania. Dla rynku wtórnego koszt kilkuset złotych też nie będzie robił różnicy. Zarobią osoby wydające dokument, a zapłacą zań kupujący, jak zwykle. Świadomość poziomu efektywności energetycznej budynków jest tak niska, że trudno się spodziewać jakiegokolwiek wpływu na ceny.”  – Michał Kubicki Prezes Zarządu Omega Asset Management