Indeks cen nieruchomości w styczniu 2023

Wartość indeksu urban.one w styczniu 2023 r. dla lokali mieszkalnych w Polsce spadła o 0,94 pkt, tym samym wynosząc 109,1 pkt. W tej edycji ankiety przeprowadzonej wśród rynkowych ekspertów doszło do istotnej zmiany postrzegania sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Polska – lokale mieszkalne

60% ankietowanych jest zdania, że warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych przez najbliższe 6 miesięcy pozostaną bez zmian. Pozostała część ankietowanych ma podzielone zdanie. Po 20% ekspertów przewiduje polepszenie i pogorszenie sytuacji rynkowej.

Polska – lokale mieszkalne w styczniu 2023

Sytuacja gospodarcza w Polsce pozostaje stosunkowo stabilna. W styczniu ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 17,2% w skali roku i o 2.4% w ciągu miesiąca.  Wzrost inflacji spowodowany był głównie powrotem do pierwotnych stawek VAT na towary, które do tej pory objęte były tarczą antyinflacyjną. Dodatkowo wraz z początkiem roku część przedsiębiorstw zdecydowała się na aktualizację swoich cenników, co w efekcie przełożyło się również na wzrost inflacji. Największy wzrost cen obserwujemy w przypadku kosztów użytkowania mieszkań (+22,3 r/r) oraz nośników energii (+34% r/r).

Stopa bezrobocia rejestrowanego w styczniu wzrosła do 5,5% względem 5,2% w grudniu ub.r. Liczba zarejestrowanych bezrobotnych również wzrosła do poziomu 857,6 tys. osób. Jednak w ujęciu rocznym spadła o ok. 7,5%. Przeciętne wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw są w trendzie wzrostowym. W styczniu odnotowano wzrost średniego miesięcznego wynagrodzenia o 13,5% w ciągu roku. Jednak mając na uwadze wysoką inflację realne płace spadają.

Dane dotyczące budownictwa za styczeń pokazują spadki najważniejszych wskaźników. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w styczniu spadła o 19,9% w ciągu roku oraz o 4,0% w ciągu miesiąca. W odniesieniu do lokali mieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż bądź wynajem spadki są większe i wynoszą odpowiednio 20,7% w ciągu roku i 16,3% w ciągu miesiąca. Spada także liczba mieszkań, na które uzyskiwane są pozwolenia na budowę. W styczniu o 32,5% spadła liczba pozwoleń na budowę mieszkań w ciągu roku. W porównaniu do grudnia 2022 r. spadek wyniósł 24%. Z kolei deweloperzy uzyskali aż o 28,2% mniej pozwoleń na budowę mieszkań niż miało to miesiąc wcześniej i o 35,9% niż rok wcześniej.

„W 2022 r. weszliśmy z nadzieją na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dane dotyczące liczby sprzedanych mieszkań za grudzień i cały IV kw. 2022 r. mogą napawać. optymizmem.  Z danych portalu rynekpierwotny.pl wynika, że trend ten był kontynuowany również w styczniu. Sytuacja w sektorze kredytowym nadal jest trudna.  W styczniu doszło do kolejnych spadków w kredytach mieszkaniowych w ujęciu liczbowym i wartościowym. Pomimo to od września 2022 r. wartość udzielanych kredytów hipotecznych wynosi ponad 2 mld zł., co może świadczyć o pewnego rodzaju stabilizacji. Poza ograniczonym popytem na ceny mieszkań silnie oddziałują ceny materiałów oraz usług budowlanych.  O ile w przypadku materiałów budowlanych od 9-ciu miesięcy widać, że tempo ich wzrostu spada, o tyle nieznaczne miesięczne spadki cen usług budowlanych mogą nie być kontynuowane w kolejnych miesiącach za sprawą wzrostu kosztów działalności przedsiębiorstw.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości 

„W roku wyborczym i to do dwóch poziomów władz, nie należy się spodziewać poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym. Co rusz słyszymy o kolejnych, „rewolucyjnych” propozycjach rządzących  w kwestii zapobiegania tzw. patodeweloperce. Końcowym efektem większości tych zmian będzie jeszcze wyższa cena gotowych mieszkań. Bo, niezależenie od nowych pomysłów, klienci już finansują mocno wyśrubowane normy energooszczędności, większe wymiary miejsc postojowych czy kolejne, obowiązkowe instalacje w nowobudowanych inwestycjach. Z drugiego zaś biodra, strzelają samorządy, ingerując w istniejące już przepisy, poprzez własne ich interpretacje, jak to ma obecnie miejsce w przypadku tzw. warszawskiego Hongkongu. Pozostaje nam więc przeczekać jeszcze ponad rok kampanii politycznych, trwającą wojnę na Ukrainie i wciąż rosnące koszty prowadzenia biznesu.” –  Michał Kubicki – Prezes Zarządu grupy Omega Asset Management

„Program „Pierwsze mieszkanie -2 procent” ma wejść w życie od lipca, czyli przed wyborami by chyba pokazać, że jednak coś udało się zrobić dla mieszkalnictwa jeszcze w kadencji tego rządu. Zastanawiam mnie, jaka jest gwarancja powodzenia tego programu, skoro wcześniej rząd proponował wiele innych koncepcji, które niestety w realizacji się nie sprawdziły. Co będzie, jeśli ludzie zaufają i wezmą udział w tym programie a obecna parta przegra wybory i nowy rząd będzie miał inne pomysły na uzdrowienie mieszkalnictwa i przestanie dotować ten kredyt? Jak będą zagwarantowane środki w budżecie Państwa na te dopłaty do kredytów i z jakich źródeł będą na to przeznaczanie. Wiemy, że budżet Państwa jest ocenie napięty do granic możliwości.  Trwają również prace nad całą gamę innych dopłat w różnych sferach gospodarki i życia społecznego.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości Prezydent Federacji PPRN

„Kolejny rządowy program mieszkaniowy (Pierwsze mieszkanie) nakierowany ma być błędnie na stronę popytową (poprzez ułatwienie nabywania mieszkań i domów) zamiast na stronę podażową (poprzez uregulowanie sytuacji administracyjnej gruntów – większe i bardziej systematyczne pokrycie kraju miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Ponadto poprzez konsekwentnie i na masową skalę dofinansowanie uzbrajania wielkich połaci ziemi miejskiej i Skarbu Państwa w wodociągi, kanalizacje, drogi a następnie sprzedawanie tak przygotowanych gruntów deweloperom w przetargach publicznych). Te 15 miliardów złotych wydane przez wszystkie rządy od 2011 roku na programy mieszkaniowe w dwójnasób zapracowałoby lepiej, gdyby zostało przeznaczone dla gmin na dozbrajanie gruntów i uchwalanie planów miejscowych. Mielibyśmy wtedy już dzisiaj 435 mieszkań na tysiąc mieszkańców, a nie ledwie dotykali 400 (poprawiaj też ich stan techniczny i skanalizowanie)” – Sławomir Horbaczewski, doradca ds. strategii

Ceny mieszkań w dużych miastach

Dla lokali mieszkalnych w dużych miastach wartość indeksu urban.one wyniosła 119,74 pkt. Oznacza to wzrost o 0,8 pkt. w ciągu miesiąca.

W tej edycji ankiety rynkowi eksperci (53%) uznali, że w nadchodzącym półroczu ceny mieszkań pozostaną na stabilnym poziomie.  Kolejną liczbą grupę stanowili ankietowani (34%), którzy przewidują spadki cen. Natomiast jedynie 13% badanych jest zdania, że w najbliższych miesiącach na rynek powrócą wzrosty cen lokali mieszkalnych.

Duże miasta – lokale mieszkalne w styczniu 2023

Zgodnie z ogólnopolską sytuacją w sektorze budowlanym w większości analizowanych przez Nas rynków dużych miast zaobserwowaliśmy spadki najważniejszych wskaźników.  Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w styczniu spadła w 5-ciu z 6-ciu dużych miast. Jedynym miastem, w którym sytuacja była odwrotna jest Gdynia. Gdzie zarówno w ujęciu rocznym jak i miesięcznym doszło wzrostu rozpoczynanych budów mieszkań. W przypadku uzyskiwanych pozwoleń na budowę sytuacja jest znacznie bardziej zróżnicowana. W ujęciu rocznym wyłącznie w Krakowie doszło do wzrostu liczby pozwoleń, w pozostałych miastach do spadków. W ujęciu miesięcznym tylko w Poznaniu i Gdańsku liczba uzyskanych pozwoleń na budowę mieszkań była wyższa niż w grudniu 2022 r.

„Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium widać, że na rynku nadal panuje niepewność. Średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych już od dobrych kilku miesięcy wahają się raz w jedną raz w druga stronę. W styczniu odnotowaliśmy spadki cen ofertowych w Łodzi. Średnie ceny mieszkań nowych spadły tam o 2,8%, tych z tzw. drugiej ręki o 1,4% przez miesiąc. Wzrosty średnich cen odnotowaliśmy w Krakowie, Gdyni i Poznaniu. Na rynku pierwotnym było to około 3%, na rynku wtórnym wzrosty nie przekroczyły 1%. We Wrocławiu i Gdańsku sytuacja zależna była od rodzaju rynku. W tych dwóch miastach wojewódzkich odnotowaliśmy spadki cen na rynku pierwotnym. We Wrocławiu było to 1,1%, a w Gdańsku 6% w skali miesiąca. Na rynku wtórym było wręcz odwrotnie i doszło do wzrostów cen, które jednak nie przekroczyły 2,5%.Głównymi nabywcami nieruchomości mieszkaniowych przez ostatnie miesiące byli klienci gotówkowi oraz osoby posiłkujące się kredytem hipotecznym w niewielkim stopniu. Widzimy to w szczególności w danych BIK dotyczących średniej wartości zaciąganego zobowiązania hipotecznego. Sytuacja może się nieznacznie poprawić w niedługim czasie, a wszystko za sprawą złagodzenia warunków ceny zdolności kredytowej przez KNF. Według decyzji KNF najniższy, minimalny poziom bufora, wynoszący 2,5 punktu procentowego, powinien być stosowany dla kredytów z tymczasowo stałą stopą procentową. Obniżenie bufora nie spowoduje, że wrócą czasy, gdy kredyty były łatwo dostępne ze względu na wysokie stopy procentowe jednak może nieznacznie ożywić rynek nieruchomości.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Problem z brakiem zdolności kredytowej spowodowany szybkim wzrostem stóp procentowych został dodatkowo nasilony przez wprowadzenie 5% buforu bezpieczeństwa w 2022 roku. Dobrze, że w sytuacji stabilizacji stóp oraz coraz częstszego udzielania kredytów z okresowo stałą stopą UKNF zdecydował się wycofać z tej rekomendacji.  Ilość udzielonych kredytów wygląda, że osiągnęła już minimalny poziom i wraz wprowadzeniem niższego bufora i preferencyjnych kredytów na 2% plus marża jest szansa, że zacznie stopniowo rosnąć.” – Radosław Okulski – inwestor/ekspert rynku nieruchomości.

„Poprawa zdolności będzie niewielka, zaledwie kilkanaście procent. Tymczasem, wobec wzrostu cen, jaki nastąpił na przestrzeni ostatnich 5 lat, potrzebny jest mocny spadek stóp procentowych, a te, w największej mierze, zależą od poziomu inflacji. Ta zaś, nie chce spadać i z pewnością nie osiągnie jednocyfrowego poziomu w 2023 r. Oznaczać to będzie dalsze pogłębianie się zapaści na rynku, przede wszystkim, nowych mieszkań.  Trzeba sobie też zdawać sprawę z tego, że banki finansujące deweloperów, wymagają znacznie wyższych poziomów przedsprzedaży, niż kilka lat temu. A to zamyka zaklęty krąg niemożności, bowiem nie ma sprzedaży bez finansowania, a finansowania – bez 25-30% przedsprzedanych mieszkań. Nadto, obecne koszty kredytów, najzwyczajniej zniechęcają do podejmowania wieloletnich zobowiązań.” – Michał Kubicki – Prezes Zarządu grupy Omega Asset Management

Ceny mieszkań w Warszawie

W styczniu 2023 r. wartość indeksu urban.one dla warszawskich lokali mieszkalnych spadła w ciągu miesiąca o 0,3 pkt tym samu osiągając wartość 118,7 pkt.

W tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że liczba zawieranych transakcji kupna-sprzedaży na rynku mieszkaniowym będzie kształtowała się na poziomie zbliżonym do obecnego. Takiego zdania jest 74% ankietowych. Pozostali eksperci mają podzielone zdanie.  Po 13% badanych sądzi, że dojdzie do spadków lub wzrostów wolumenu sprzedaży mieszkań.

Warszawa – lokale mieszkalne w styczniu 2023

„Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że w styczniu ceny mieszkań w Warszawie rosły: na rynku wtórnym w tempie 3%, a na rynku pierwotnym w tempie 9 %. Silne wzrosty cen mieszkań deweloperskich są wynikiem zmiany struktury ofertowej. Obecnie więcej mieszkań najtańszych ubywa, a jednocześnie przybywa lokali droższych. Dodatkowo deweloperzy starają się przerzucić na klientów rosnące koszty budowy czy koszty prowadzenia działalności.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Przedstawione rozwiązania dotyczące złagodzenia oceny zdolności kredytowej mogą zachęcić do ubiegania się o kredyty hipoteczne i tym samym ułatwić proces otrzymania finansowania na zakup nieruchomości. Zmiana podejścia KNF może zachęcić banki do większego zaangażowania się w promocje i realizacje produktów kredytowych hipotecznych opartych na preferowanej ostatnio stałej stopie procentowej. Mam tylko wątpliwość, czy w perspektywie lat stała procentowa nie okaże się kolejna pułapką dla kredytobiorców, jeśli warunki gospodarcze ulegną poprawie a inflacja znacząco spadnie.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości Prezydent Federacji PPRN

„Połączenie spadającego WIBORu, nadchodzącego programu Pierwsze Mieszkanie i zmiany rekomendacji daje duże prawdopodobieństwo ożywienia na rynku mieszkaniowego. Badania, które prowadzimy w obido pokazują wyraźnie, że ludzie nie zrezygnowali z zakupu mieszkania – odwlekają transakcję czekając na uspokojenie sytuacji. Powyższe (a do tego spodziewany spadek inflacji) zdecydowanie takim uspokojeniem sytuacji są. Czynniki te pozwolą na zakup tym, którzy dziś mają kłopot ze zdolnością kredytową, spodziewam się więc, że z upływam kolejnych miesięcy na rynku będzie się działo coraz więcej.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego

Ceny działek budowlanych

Dla gruntów pod zabudowę indeks urban.one. osiągnął poziom 139,31 pkt w styczniu 2023 r. Oznacza to, że w porównaniu do grudnia wartość indeksu spadła aż o 1,49 pkt.

Aż 60% ankietowanych opowiada się za stabilizacją na rynku gruntów budowlanych. Co trzeci rynkowy specjalista jest zdania, że warunki ulegną pogorszeniu. W tej edycji ankiety pojawiły się głosy, które przewidują poprawę sytuacji na rynku gruntów.

Grunty pod zabudowę w styczniu 2023

„Rynek nieruchomości gruntowych znacząco się ustabilizował się m.in. poprzez spadek zainteresowania deweloperów nabywaniem kolejnych terenów po inwestycje mieszkaniowe, ponieważ sprzedaż mieszkań spadła a po drugie posiadają duże zapasy kupionych wcześniej działek pod budownictwo. Po trzecie ze względu na inhalację, bak możliwości finansowania kredytem i jednak jeszcze drogie materiały budowlane oraz robocizna spada chęć kupowana działek pod budowę domów jednorodzinnych. Poza tym na rynku wtórnych obserwujemy duża podaż wystawionych na sprzedaż domów jednorodzinnych wykończonych a oraz tych w trakcie budowy. Dobre tereny komercyjne szczególnie pod parki logistyczne czy produkcyjne nadal cieszą się zainteresowaniem, ale ich podaż jest ograniczona.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości Prezydent Federacji PPRN

„Patrząc na poziom cen gruntów pod projekty handlowe, można odnieść wrażenie, że są one zamrożone już od dłuższego czasu. Cyfryzacja handlu spowodowała spadek realnych czynszów, na jakie mogą liczyć deweloperzy, przy znacznie wyższych niż kiedykolwiek kosztach budowy.  Działki pod budownictwo mieszkaniowe drastycznie tanieją w lokalizacjach podmiejskich i w gorzej skomunikowanych dzielnicach dużych miast. Trzymają zaś poziom lub nawet drożeją, w centralnych i luksusowych lokalizacjach. Tych, wszakże, nie przybywa…  Jednak poziom cen gruntów jest wtórnym problemem, przy liczeniu opłacalności inwestycji. Kluczowym kosztem jest budowa oraz finansowanie. Spowodowały one, że nawet przy rozsądnym poziomie cen ziemi, projekt i tak się nie zamyka, budżetowo.” – Michał Kubicki – Prezes Zarządu grupy Omega Asset Management