Indeks cen nieruchomości w styczniu 2024 r.

W styczniu 2024 r. wartość indeksu ubran.one dotyczącego lokali mieszkalnych w Polsce wyniosła 111,75 pkt co było wartością wyższą o 0,83 pkt od wartości z grudnia 2023 r.

Polska – lokale mieszkalne

W tej edycji ankiety ankietowani przewidują, że w kolejnych miesiącach dojdzie do stabilizacji warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych. Takiego zdania jest 67% badanych. Pozostali rynkowi eksperci oceniają, że sytuacja na rynku ulegnie pogorszeniu. Kolejny miesiąc z rzędu żaden z ankietowanych nie opowiedział się za poprawą sytuacji w nadchodzącym półroczu.

Polska – lokale mieszkalne w styczniu 2024 r.

W styczniu 2024 r. rozpoczęto budowę ponad 15,7 tys. mieszkań ogółem. Było to o 9,3% więcej mieszkań niż w grudniu 2023 r i o 66,4% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 12 tys. mieszkań, co było wynikiem o 8,1% lepszym od wyniku grudniowego i o 107,2% od wyniku ze stycznia u br.

W styczniu wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na ponad 20,5 tys. mieszkań ogółem. Było to o 6,8% mniej wydanych pozwoleń niż w grudniu i o 34,1% więcej niż w analogicznym okresie 2022 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 14,6 tys. mieszkań, co było wynikiem niższym o 7,5% od wyniku grudniowego i o 42,2% lepszym od wyniku uzyskanego w styczniu 2023 r.

W styczniu 2024 r. oddano do użytkowania 14,7 tys. mieszkań ogółem. Było to o 28,9% mniej mieszkań niż w miesiąc wcześniej i o 22,7% mniej niż w styczniu u br. Deweloperzy oddali do użytkowania 8,3 tys. lokali mieszkalnych, co była wynikiem gorszym o 38,7% od wyniku grudniowego i o 25,1% od wyniku z analogicznego okresu 2023 r.

Wg danych BIK w styczniu 2024 r. banki udzieliły ponad 25 tys. kredytów o wartości 10,3 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów wzrosła o 19,7%, natomiast w ujęciu rocznym wzrosła o prawie 305%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 19,8% wyższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w grudniu 2023 r. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła ponad 411 tys. zł, co było wartością wyższą o 1% od wartości grudniowej.

Dane Grupy PSB wskazują, że w styczniu 2024 r. w porównaniu do stycznia 2023 r. doszło do spadku cen materiałów budowlanych. Roczny spadek wyniósł 3%. W skali miesiąca doszło stabilizacje cen materiałów budowlanych. W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły w 7-miu grupach towarowych. Największe wzrosty odnotowano w grupie towarowej cement, wapno, gdzie roczne wzrosty wyniosły 13%.  W 14 grupach towarowych monitorowanych przez Grupę PSB doszło do rocznych spadków cen. Największe spadki dotyczyły grupy płyty OSB, drewno, gdzie ceny obniżyły się o 22%.

„Rynek działa siłą rozpędu i efekty wygaszonego programu mieszkaniowego nadal są widoczne. Ceny lokali mieszkaniowych nadal rosną, zarówno transakcyjne jak i ofertowe. Wg danych Związku Banków Polskich w styczniu nadal odczuwalny był wpływ programu BK2% na rynek kredytowy. Aż 64% zawartych nowych umów kredytowych dotyczyło tego programu. Biorąc pod uwagę średnią wartość kredytu to okazuje się, że kredyty brane w ramach BK2% były średnio o 10% wyższe od tych udzielanych na rynkowych zasadach. Również na strukturę dostępnej podaży mieszkań wygaszony program ma nadal spory wpływ. Zmiana struktury ofert doprowadziła do niekorzystnej sytuacji dla osób poszukujących najtańszych a zarazem popularnych metraży. Problem z uzupełnieniem podaży pogłębia rynkową nierównowagę. Istotny dla przyszłości rynku nieruchomości mieszkaniowych pozostaje nowy program mieszkaniowy, który ma wystartować w II połowie br. Jednak z dużą ostrożnością należy podchodzić do projektowanych rozwiązań pamiętając, że wsparcie dla konkretnych grup może oznaczać pozbawienie szans na zakup osób z innych grup.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Wydawało się, że wygaszenie programu Bezpieczny Kredyt 2% spowoduje zatrzymanie wzrostów cen, lub choć spowolnienie. Ale nic z tego, styczeń i luty to kontynuacja trendu, stawki nadal rosną, a w Krakowie ceny mieszkań deweloperskich wręcz rosną jeszcze szybciej. Także sprzedaż mieszkań jakoś wybitnie nie spadła. Okazuje się, że wyższy popyt miał więcej źródeł niż sam rządowy program wsparcia. Nic nie wskazuje na to, by w najbliższych miesiącach doszło na rynku do przełomu. Z jednej strony trwa wyczekiwania na szczegóły nowego programu mieszkaniowego, a z drugiej i tak dzieje się sporo, bo chętnych na zakupy nie brakuje.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics

„Jesteśmy w przeddzień wejścia nowelizacji Rozporządzenia o Warunkach Technicznych. Ponieważ obecnie rządzący nie zdecydowali się wprowadzić zmian, będzie to skutkowało eliminacją wielu małych i średnich projektów mieszkaniowych, w wymiarze 26-50 mieszkań. To one poniosą największe konsekwencje takich zmian, jak nowe wymagania dotyczące placów zabaw. Będzie to zero-jedynkowa sytuacja, w której projekt nie będzie mógł w ogóle powstać. Wpłynie to bardzo mocno na podaż, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, gdzie nie buduje się setek mieszkań w jednym etapie. A mniejsza podaż, zawsze musi skutkować wyższą ceną, bo nie zostanie zaspokojony popyt. Zwłaszcza, jeśli w życie wejdzie, zapowiadany od grudnia, program „Mieszkanie na start”. A ceny mamy już absurdalnie wysokie, nie mówiąc o bardzo ograniczonej dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową.” – Michał Kubicki ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG, Prezes Zarządu Omega Asset Management.

„Rynek mieszkaniowy w blokach startowych wyczekuje na wprowadzenie przez rząd nowego programu mieszkaniowego, który znowu dosypie pieniędzy na rynek i nakręci koniunkturę, podniesie ceny i stworzy jeszcze większą barierę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez mnie zamożną część społeczeństwa. Jedynym rozwiązaniem tego problemu jest przede wszystkim opracowanie systemowego programu zrównoważenia dwóch segmentów rynku poprzez wprowadzenie oferty mieszkań do zakupu rynku deweloperskiego, ale również przygotowanie dużej puli mieszkań do najmu.   Inwestycje w mieszkania pod wynajem powinny być realizowane zarówno przez deweloperów jak i również przez gminy i spółdzielnie mieszkaniowe dając możliwość wyboru. Ci którzy mają pieniądze i chcą mieć mieszkania na własność mogą je kupić a ci których na to stać, żeby mogli zostać najemcami płacąc rozsądny czynsz. Problemy pojawiają się i pojawiać się będą na jeszcze większą skalę, ponieważ koszty utrzymania stale rosną.” – Tomasz Błeszyński doradca

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 0,61 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 125,05 pkt w styczniu 2024 r.

Przewidywania rynkowych specjalistów w zakresie kształtowania się cen na rynku nieruchomości pozostają od kilku miesięcy niezmienne, jednak udział odpowiedzi przemawiających za wzrostami cen się zmniejsza. W tej edycji ankiety takiej odpowiedzi udzieliło 56% ankietowanych. Pozostała część biorących udział w badaniu przewiduje stabilizację cen. W tym miesiącu żaden z ekspertów nie opowiedział się za spadkami cen w kolejnych 6-ciu miesiącach.

Duże Miasta – lokale mieszkalne w styczniu 2024 r.

„Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wynika, że sytuacja na lokalnych rynkach przedstawia się różnie. Jednak na większości analizowanych przez Nas rynków ceny ofertowe lokali mieszkalnych się ustabilizowały. Taka sytuacja miała miejsce w Łodzi, Krakowie i Gdańsku. W tych lokalizacjach wahania średnich cen mkw. nie przekroczyły 1,5% w ciągu miesiąca. W Gdyni i Wrocławiu ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosły o niecałe 5% w skali miesiąca, co mogłoby związane z wprowadzeniem znacznej puli nowych mieszkań o wyższych cenach do sprzedaży. Na rynkach wtórnych tych miast średnie ceny ofertowe utrzymały się na podobnym poziomie co miesiąc wcześniej. Odmienna sytuacja panowała w Poznaniu, gdzie ceny mieszkań nowych nieznacznie spadły (o 2,5%) a mieszkań używany się ustabilizowały. Problemy z podażą mieszkań, które występują od kilku miesięcy występują nie tylko na rynku pierwotnym, ale również wtórny. Spadek czasu ekspozycji mieszkań w ogłoszeniach oraz ograniczona podaż są potwierdzeniem dużego zapotrzebowania na lokale. Mieszkania nadal stanowią kuszącą alternatywę inwestycyjną pomimo tego, że rynek najmu spowolnił w ostatnich miesiącach. Wg danych NBP stopa kapitalizacji z inwestycji mieszkaniowej wynosi między 6% a 7% i jest nadal konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Rynek najmu reaguje na to co dzieje się w segmencie sprzedaży. Podaż ofert mieszkań do najmu stale się zwiększa a popyt nie jest tak duży jak jeszcze w 3 kwartale ub. roku. Powodów jest kilka, po pierwsze w ostatnim kwartale wielu młodych ludzi, którzy dotychczas wynajmowali mieszkania skorzystali z kredytu 2 procent i kupili lokale na rynku pierwotnym i wtórnym. Po drugie w 2023 roku stale był modny trend inwestowania w mieszkania pod wynajem, spora część osób ulokował swoje pieniądze w takich projektach i siła rzeczy wystawiają je na rynek najmu zwiększyło to podaż. Po trzecie rynek najmu akademickiego dla studentów już też się diametralnie zmienił z powodu tego, że powstało i powstaje wiele profesjonalnych akademików, które stanowią już znaczącą konkurencje dla oferty prywatnych mieszkań do najmu. Po czwarte wolumen pracowników m.in. z Ukrainy, którzy wcześniej stanowili duży udział w rynku tez już się poważnie zmniejszył. W sumie są to dobre informacje dla rynku najmu, ponieważ emocje opadną czynsze będę podlegać większej negocjacji a i oferta mieszkań do wyboru w każdym standardzie będzie dostępna co może stanowić dobra alternatywą dal drożyzny na rynku sprzedaży.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Ceny najmu, po stabilizacji, zaczynają spadać. Składa się na to kilka czynników. Mniejszy popyt, wobec powrotu sporej części Ukraińców do swoich domów w części kraju, gdzie nie toczą działania wojenne. Podaż nowych mieszkań, które weszły na rynek i zwiększyły znacząco pulę. Mniejsze zainteresowanie najemców, z uwagi na dość wysokie ceny oraz możliwość pracy z domu.” – Michał Kubicki ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG, Prezes Zarządu Omega Asset Management.

Ceny mieszkań w Warszawie

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 1,41 pkt i wyniosła 123,61 pkt w styczniu 2024 r.

W tej edycji ankiety aż 56% ankietowanych jest zdania, że sprzedaż mieszkań będzie na stabilnym poziomie w najbliższym półroczu. Spadki liczby zawieranych transakcji przewiduje 33% rynkowych specjalistów. Jedynie 11% ankietowanych uważa, że wolumen sprzedaży może wzrosnąć w nadchodzących miesiącach.

Warszawa – lokale mieszkalne w styczniu 2024 r.

Wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że styczeń był miesiącem, w którym doszło do stabilizacji cen mieszkań na warszawski rynku. Na rynku pierwotnym ceny nieznacznie się obniżyły (o 1%), natomiast na rynku wtórnym nieznacznie wzrosły (o 1 %) w skali miesiąca. W styczniu deweloperzy uzupełnili podaż mieszkań, dzięki czemu na koniec miesiąca w ofercie pozostało o 8,5% więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Jednak nadal na stołecznym rynku panuje niska dostępność mieszkań, w szczególności popularnych metraży. Średnie ceny mkw. są wysokie, co przekłada się na wysokie ceny całkowite. Próżno szukać w ofertach nie tylko na rynku pierwotnym, ale również na wtórnym przystępnych cenowo lokali.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Ostatnie lata na polskim rynku biurowym upłynęły pod znakiem wysokich kosztów budowy i aranżacji biur. Nie bez znaczenia na rynek biurowy wpłynęła wojna za naszą wschodnią granicą. W ostatnim roku doświadczyliśmy ograniczonej dostępności powierzchni biurowych, wysokich kosztów finansowania nowych inwestycji czy poszukiwania oszczędności zarówno przez wynajmujących jak i właścicieli biurowców. Zapytaliśmy naszych zaprzyjaźnionych ekspertów jak oceniają sytuację na rynku biur i co może przynieść najbliższa przyszłość.

„Na całym świecie obserwujemy spadki wartości aktywów biurowych. W niektórych państwach, jak USA, są to zmiany rzędu kilkudziesięciu procent. Również w Europie dochodzi do głębokich przecen. Sytuacja będzie się pogarszać, jeśli koszt finansowania będzie pozostawał na obecnym, bardzo wysokim poziomie. W wielu przypadkach nie będzie możliwość refinansowania takich aktywów, ani podpisania przedłużenia umów kredytów inwestycyjnych. Dotyczy to również Polski, gdzie gros powierzchni jest finansowana i wynajmowana w walucie Euro. Te, które zostały sfinansowane w złotówce, są w jeszcze gorszej sytuacji, jako że koszt pieniądza jest wyższy, niż w Euro.” – Michał Kubicki ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG, Prezes Zarządu Omega Asset Management.

„Moim zdaniem rynek biurowy już od kilku lat przezywa wzloty i upadki. Przyczyn jest wiele nie. To nie tylko zmiana modelu pracy, ale i sytuacja gospodarcza nie tylko w Polsce, ale i na świecie. Po drugie w wzrost konkurencyjności i produktywności oraz zmiana struktury i modelu zarządzania. Po trzecie rozwijająca si dynamicznie automatyzacja i robotyzacja AL. To powoduje, klasyczne wielkie powierzchnie biurowe pomału będą odchodzić do lamuasa. Już w wielu miastach notujemy pustostany zarówno segmencie biur klasy A, B nie mówiąc już o C. W perspektywie lat pojawią się przypadki zagospodarowywania lokali biurowych czy całych biurowców na inne funkcje np. mieszkalne po najem krótko czy długo terminowy by w ten sposób walczyć z pustostanami.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 0,96 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 145,78 pkt w styczniu 2024 r.

Podobnie do wyników ankiety z poprzedniego miesiąca, tak i w bieżącej edycji eksperci przewidują pogorszenie sytuacji na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących miesiącach. Takiego zdania jest 56% ankietowanych. Pozostali opowiedzieli się za stabilizacją warunków gospodarczych w kolejnych 6-ciu miesiącach.

Grunty pod zabudowę w styczniu 2024 r.