Indeks urban.one – październik 2017

W październiku nieznacznie wzrosły ceny mieszkań w Polsce. Indeks urban.one w badanym miesiącu osiągnął poziom 96,05 pkt, co w porównaniu do września oznacza zmianę o 0,07 pkt. Eksperci są zgodni, że w najbliższych kilku miesiącach nie powinniśmy spodziewać się istotnych zmian na krajowym rynku nieruchomości (74% ankietowanych). Co ciekawe, wzrost sprzedaży prognozuje już tylko 5% specjalistów, a to o 30 p.p. mniej niż w ubiegłym miesiącu. Znaczna grupa ekspertów (21%) uważa, że w ciągu kolejnych sześciu miesięcy rynek nieco wyhamuje.

Popyt na mieszkania używane z rynku wtórnego z pewnością utrzyma się do końca br. Ta kula śnieżna na rynku nieruchomości będzie się rozkręcać prawdopodobnie jeszcze do I kw. 2018 r. W kolejnych kwartałach deweloperzy mogą już zacząć urealniać ceny, co oczywiście wpłynie i na rynek wtórny. Z drugiej strony niskie stopy procentowe o ile pozostaną na dotychczasowym poziomie dalej będą wpływać na wyniki sprzedaży. Tej jesieni deweloperzy sprzedają lokale od ręki, również i na wtórnym rynku, tzw. klasyczne oferty czyli dwa pokoje liczące 45-55 mkw. czy trzy pokoje do 65 mkw. szybko znikają ze sprzedaży. Stanowią atrakcyjną alternatywę nie tylko dla inwestorów lecz osób pragnących podnieść standard swoich dotychczasowych warunków mieszkaniowych. Sprzedawcy są przy tym dość sztywni w negocjacjach a obniżki raczej są symboliczne. Co więcej, od wakacji widać, że właściciele sprzedają raczej na własną rękę, są mniej skorzy do korzystania z biur nieruchomości, publikując oferty w portalach, ponieważ jest popyt na mieszkania. Klienci nie kupują byle czego. Mieszkania nierozkładowe, bez balkonów, na parterach lub ostatnich piętrach, w nieciekawych lokalizacjach czy budynkach z wielkiej płyty sprzed 30 lat, do tego nieocieplonych nie wzbudzają większego entuzjazmu. W przypadku takich ofert można liczyć na znacznie większe upusty w trakcie negocjacji ze sprzedawcą – komentuje Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

Indeks urban.one Duże Miasta – Lokale mieszkalne

Indeks urban.one dla dużych miast w październiku 2017 r. wyniósł 95,25 pkt. W porównaniu do poprzedniego miesiąca ceny pozostały na tym samym poziomie (zanotowano wzrost zaledwie o 0,01 pkt.). 58% ekspertów uważa, że na rynku lokali mieszkalnych w największych miastach nie dojdzie do większych zmian w najbliższych miesiącach. W najnowszej ankiecie urban.one, aż 32% ankietowanych ocenia, że kolejne półrocze przyniesie już raczej ochłodzenie popytu.

W przyszłym miesiącu rynek mieszkaniowy zostanie objęty zmianą legislacyjną. Od 1 stycznia 2018 wchodzi w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków. Kolejny przepis krytykowany przez zwolenników liberalizacji gospodarczej to wymóg minimalnej powierzchni mieszkania, która ma wynieść 25 m². Przeciwnicy pomysłu, argumentują, że przepis ogranicza wolny rynek. Skoro popyt na małe mieszkania utrzymuje się, to co stoi u podstaw tego ograniczenia. Z drugiej strony słychać głosy, mówiące iż realnie nowelizacja w tym przypadku nie zmieni zbyt wiele. Do tej pory istniały już przepisy określające minimalną powierzchnię pokoju w kawalerce (16,2 m²) oraz szerokość pokoju sypialnego dla 1 osoby. Przepisy podawały również minimalną powierzchnię kuchni. Zgodnie z tymi wymogami, po przeliczeniu, najmniejsze mieszkania mogły mieć około 20-22 m². Skoro więc nowe przepisy nie będą aż tak radykalną zmianę, pojawia się jedynie pytanie jaki jest sens ich wprowadzania?

Jest to powrót do ręcznego sterowania rynkiem, czyli do gospodarki scentralizowanej. Jeśli jest/było zainteresowanie produktem o powierzchni poniżej 20 m², to prawo popytu i podaży zadziałało. Nie jest więc rozsądnym regulowanie rynku poprzez zmianę przepisów, szczególnie, wobec rosnących cen mieszkań. Poza tym, millenialsi mają inne potrzeby, które chcą zaspokajać w pierwszym rzędzie, stawiając rozrywkę, podróże i spotkania ze znajomymi, a nawet związki formalne, przed potrzebą posiadania miejsca do mieszkania. Stąd, wydaje się, iż zmiany te mają wymuszać zmianę zachowań społecznych, co nie może się udać. Dziś, salon z miejscem na zabudowę kuchenną oraz łazienka byłyby najbardziej pożądanym przez miłośników produktem – mówi Michał Kubicki, prezes zarządu Unimax Development.

W praktyce nowelizacja nic nie zmienia. Obecnie nie da się zaprojektować mieszkania mniejszego ze względu na wymóg oddzielenia wnęki kuchennej od jedynego pokoju, komentuje Jacek Bielecki, doradca zarządu BGKN

Innego zdania jest Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. To bardzo dobra nowelizacja cywilizuje rynek budowlany i ogranicza praktyki z budowa mini mieszkań 15 czy 18 metrowych. Z punktu widzenia inwestora czy dewelopera jest to ograniczenie. Uchroni to jednak kupujących przed inwestowaniem w takie mikro lokale, które ostatnio stały się modne na rynku. Relatywnie niska cena zakupu ze względu na mały metraż zachęcała do takich inwestycji. Doraźnie to może i będzie dobry zakup po wynajem, ale z perspektywy czasy, gdy moda się zmieni właściciele zostaną z tymi boksami mieszkalnymi i kłopotami z ich dalsza sprzedażą czy zagospodarowaniem.

Indeks urban.one Warszawa – Lokale mieszkalne

W Warszawie Indeks urban.one we wrześniu wskazał poziom 94,09 pkt. W pierwszym miesiącu po wakacjach ceny mieszkań w stolicy wzrosły o 0,15 pkt, a w porównaniu do września 2016 roku o 1,14 pkt.
W październiku Indeks urban.one w Warszawie wyniósł 94,08 pkt. W poprzednim miesiącu poziom Indeksu wyniósł 94,09 pkt. zatem zmiana miesięczna w cenach mieszkań była minimalna. Większość ankietowanych ekspertów (53%) uważa, że sytuacja gospodarcza na stołecznym rynku pozostanie bez zmian. W październikowej ankiecie wzrosła liczba specjalistów przewidujących ochłodzenie na rynku w kolejnych miesiącach (26% ankietowanych).

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Po raz pierwszy od kilku miesięcy ceny gruntów pod zabudowę pozostały na poziomie sprzed miesiąca. Indeks urban.one dla działek w październiku wyniósł 127,90 pkt, co oznacza delikatną zmianę o 0,10 pkt. w porównaniu do września, gdy Indeks wskazał poziom 128 pkt. W badanym miesiącu specjaliści rynkowi ocenili, że w kolejnych miesiącach warunki gospodarcze dla rynku gruntów pod zabudowę pozostaną bez zmian (47%), 42% ankietowanych uważa, że sytuacja ulegnie jednak pogorszeniu. Eksperci rynkowi wskazują, że „problem gruntów” to obecnie jeden z najważniejszych czynników mogących zahamować podaż. W komentarzach do aktualnej sytuacji rynkowej wciąż poruszany jest również problem rosnących kosztów wykonawstwa.

Rynek gruntów pod mieszkania mocno się przegrzewa. Ceny rosną, gruntów ubywa, a ceny wykonawstwa mocno wzrosły. Do tego gorączkowe zakupy mieszkań na wynajem i inwestycje mogą spowodować zapaść na rynku mieszkaniowym, w tym na rynku gruntów pod koniec 2018, komentuje Daniel Puchalski Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych JLL

Zauważalny jest spadek zainteresowania nabywaniem przez deweloperów nowych gruntów. Przyczyną są drastyczne wzrosty cen realizacji przez generalnych wykonawców. Wobec tego, iż grunt stanowi jedynie do 20% wartości inwestycji, a realizacja co najmniej 50%, deweloperzy przesuwają moment podjęcia decyzji o nowych zakupach do chwili uspokojenia cen realizacji. Oznacza to także kilkumiesięczną zwłokę w rozpoczynania nowych projektów, co będzie miało istotny wpływ na podaż w pierwszej połowie 2018 r. Będzie to także skutkować podniesieniem cen o ok. 5% najdalej w połowie roku, a kilka kolejnych procent do końca 2018 r, ocenia Michał Kubicki prezes zarządu Unimax Development

Największym zagrożeniem dla rynku mieszkaniowego są rosnące koszty wykonawstwa. wymusi to wzrost cen, a dla deweloperów, którzy już podpisali umowy z klientami stanowi problem z utrzymaniem założonej marży. Wykonawcy żądają zwiększenia wynagrodzenia już rozpoczętych kontraktów, mówi Jacek Bielecki, doradca zarządu BGKN

Więcej o Indeksie urban.one dowiesz się na stronie Bankier pl – Raport o cenach nieruchomości „Pulsu Biznesu”, Bankier.pl i urban.one.

Metodologia

O metodologii wyznaczania indeksu cen nieruchomości przez urban.one dowiesz się więcej z artykułu Indeks urban.one – Metodologia