Indeks urban.one

Raport o rynku nieruchomości – sierpień 2016

Indeks urban.one przez admin

Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!

Indeks urban.one Polska – Lokale mieszkalne

Ostatni miesiąc wakacji przyniósł delikatny wzrost poziomu Indeksu BCN. W sierpniu Indeks cenowy podniósł się o 0,20 pkt. w porównaniu do poprzedniego miesiąca i wyniósł 95,66 pkt.
W odniesieniu do sierpnia 2015 roku zarejestrowano niewielki spadek ceny transakcyjnej lokali mieszkalnych, wyniósł on zaledwie 0,23, co potwierdza niezmienność i stały poziom cen od dłuższego okresu. Podobnie jak w poprzedniej edycji Indeksu eksperci oczekują stabilnego poziomu cen w perspektywie następnego półrocza – odpowiedziało tak 70% ankietowanych.

W perspektywie doświadczeń ostatnich trzech lat, kiedy rynek mieszkaniowy notował systematyczny wzrost obrotu rynkowego, w realiach rosnącej konkurencji sprzedający musieli wypracować skuteczne sposoby i formy sprzedaży. Zapytaliśmy panelistów Indeksu BCN jak zmieniły się kanały sprzedaży nowych mieszkań oraz czy możliwe jest nadejście zmierzchu pośredników. Eksperci zgodnie wskazują, że Internet stał się głównym kanałem sprzedaży, ale nie należy wieszczyć końca popularności pośredników w obrocie nieruchomościami. Jednak rola i praca pośrednika powinna ulec zmianie. Specjaliści podkreślali, że oprócz pełnienia roli prezentera nieruchomości, pośrednicy powinni rozwinąć się jako prawdziwi doradcy uczestniczący w procesie zakupu w taki sposób jak wygląda to na rynku nieruchomości komercyjnych.

Dziś Internet do podstawowy kanał sprzedaży nowych mieszkań, ale jest on tylko jednym z elementów szerokiej platformy działań w celu pozyskania klienta. Rola pośrednika na rynku mieszkaniowym musi ulec przeobrażaniu, jak ma to miejsce na rynku komercyjnych, gdzie pośrednik pełni rolę doradcy na każdym etapie procesu najmu czy zakupu. W zakresie zadań pośrednika na rynku mieszkaniowym będzie nie tylko prezentacja nieruchomości, ale również sprawdzenie dewelopera, stanu prawnego inwestycji, otoczenia, doradztwo finansowo-biznesowe i wszystkie czynności związane z bezpiecznym przeprowadzeniem klienta przez proces zakupu. – Komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

W ciągu ostatnich 10 lat nastąpiła znacząca zmiana i obecnie króluje internet ale też z pewną ograniczonością wynikającą z jego charakterystyki – nie jest możliwa sprzedaż mieszkań przez internet. Pełni on funkcję katalogu ofert. Żeby poznać szczegóły oferty i kupić mieszkanie i tak trzeba się spotkać z handlowcem. Co do pośredników, to z pewnością nastąpił koniec handlarzy adresami. Pośrednicy przetrwają o ile wyciągną wnioski z własnych błędów. Sven Kain, Prezes Eco Classic

Na rynku mieszkań premium i luksusowych Internet jest ważny a w szczególności sposób pokazania nieruchomości (jakość zdjęć). Nieodzowne jednak jest spotkanie z agentem nieruchomości ponieważ często to co w Internecie jest wierzchołkiem góry lodowej. Wiele interesujących nieruchomości nie trafia do oficjalnej sprzedaży i wiedza na ich temat pozostaje u agenta. Specyfika tego rynku powoduje, iż wielu klientów decyduje się na sprzedaż dyskretną. Arkadiusz Wojciechowski, dyrektor zarządzający Poland Sotheby’s International Realty

Zmienia się sposób poszukiwania i wyboru nieruchomości, przesuwając w kierunku Internetu, niemniej kluczowy zawsze pozostaje moment ostatecznego wyboru, konsultacji i przeprowadzenia transakcji, gdzie często niezbędny jest kontakt ze specjalistą. Zwłaszcza sytuacje nietypowe, gdzie mamy do czynienia np. ze spadkami, służebnościami, czy podziałami nieruchomości wymagają profesjonalnego poprowadzenia spraw Klientów. Myślę, że tutaj jest miejsce na usługi rzetelnego pośrednictwa oraz doradztwa. Agnieszka Szefer, kierownik ds. produktów, Budimex Nieruchomości

W segmencie mieszkań ekonomicznych, przy zachowaniu rozsądnych parametrów jakościowych „sprzedających się” ceną, pośrednicy wciąż będą istotni, ale jedynie jako „skrzynka kontaktowa”, umożliwiająca klientowi zapoznanie się w jednym miejscu z jak największą liczba dostępnych w danym momencie ofert sprzedaży nowych mieszkań, zatem ich aktywna rola nigdy nie była w tym segmencie i wciąż nie będzie znacząca, aczkolwiek nie zaniknie.

Natomiast w segmencie mieszkań droższych, dla klientów dysponujących większymi zasobami gotówki lub odpowiednio wysoką zdolnością kredytową, znaczenie pośredników jest istotne i będzie wzrastać, ponieważ samo mieszkanie jako mieszkanie jest mniej istotne, niż całe otoczenie wokół transakcyjne, tzn. emocje towarzyszące procesowi zapoznawania się z dostępnymi ofertami i następnie podejmowania decyzji co do zakupu. Deweloper koncentrujący się na technicznej stronie procesu deweloperskiego nie jest i nie będzie nigdy w stanie zapewnić takiego podejścia emocjonalnego do klienta co pośrednik wyspecjalizowany z transakcji sprzedaży i tez niezajmującymi się niczym innym. Im droższe mieszkanie, tym mniej kupowane dla zaspokojenia potrzeby mieszkania, a tym bardziej dla zaspokojenia innych, wyższych potrzeb (piramida potrzeb Maslowa). Im bardziej luksusowe mieszkanie, tym mniej czasu spędza w nim jego właściciel, a więc tym bardziej liczą się inne elementy niż samo mieszkanie.
Sławomir Horbaczewski, ekonomista, ekspert rynku nieruchomości.

Indeks urban.one Duże Miasta – Lokale mieszkalne

W dużych miastach Indeks BCN w sierpniu wyniósł 96,06 pkt. w porównaniu do poprzedniego miesiąca w największych ośrodkach mieszkaniowych ceny kosmetycznie wzrosły o 0,35 pkt. W analogicznym okresie 2015 roku Indeks BCN wskazywał praktycznie ten sam poziom cenowy w dużych miastach. W porównaniu do sierpnia ubiegłego roku Indeks BCN podniósł się zaledwie o 0,10 pkt. Podobnie jak w prognozach dla całego kraju, paneliści oceniają, że rynek wciąż znajduje się w poziomie równowagi, czyli podaż i popyt na tyle się uzupełniają, iż w ciągu kolejnych dwóch kwartałów poziom cen nie powinien się zmienić. 65% Specjalistów rynku ocenia, że w kolejnych sześciu miesiącach warunki gospodarcze dla rynku lokali w miastach pozostaną stabilne. Natomiast o 2 pkt. proc. wzrosła liczba optymistów. Powodem może być przewidywany ruch na rynku mieszkaniowym pod koniec roku. Jest to zjawisko cykliczne, od kilku lat, każdego roku od stycznia rośnie bowiem wymagany wkład własny do kredytu hipotecznego. Więcej transakcji na początku roku może zostać zarejestrowanych również z powodu uwolnienia drugiej połowy puli środków przeznaczonej na 2017 rok w programie Mieszkanie dla Młodych.

Już od około trzech lat systematycznie rośnie sprzedaż na rynku mieszkaniowym. Wydawało się, że 2015 rok będzie rynkiem o najwyższym obrocie i nie uda się tego wyniku pobić, jednak liczba sprzedanych mieszkań w 2016 roku wskazuje na to, że istnieje taka możliwość. Każda górka rynkowa, kiedyś się kończy i być może ten moment jest już bliżej niż dalej. Dobra sprzedaż może natomiast zachęcić zagranicznych deweloperów do wejścia na Polski rynek. Biorąc pod uwagę cykliczność rynkową i proces wprowadzania inwestycji na rynek, muszą oni dokładnie rozważyć czy te debiuty, nie będą nieco spóźnione. Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że rynek polski jest zdominowany przez krajowych inwestorów, a ewentualne wejście na rynek nowego gracza musi być poprzedzone gruntowną analizą biorąc pod uwagę ryzyka ekonomiczne, czy demograficzne.

Na rynku obserwuje się nowe inwestycje, prowadzone przez zagranicznych inwestorów. Szansa powodzenia każdorazowego wejścia na dłużej na rynek polski zależy od założeń i polityki poszczególnych firm. Raczej nie obserwuje się licytacji nieruchomości i zakupów za „każdą cenę”, projekty są wyważone, rynek ma w pamięci zjawiska sprzed kilku lat. Ocenia Agnieszka Szefer, kierownik ds. Produktów Budimex Nieruchomości.

Sytuacja sektora mieszkaniowego na rynku polskim jest dość dobra, ale walka o klienta trwa. Nowe podmioty mogą znaleźć swoje miejsce, ale muszą mieć niekonwencjonalny produkt i przemyślaną strategię biznesową pozwalającą wyróżnić się na rynku. Komentuje Renata Osiecka, Partner AXI IMMO.

Najważniejsi gracze już są na Polskim rynku. Ani rynek mieszkaniowy ani komercyjny nie są w tej chwili w momencie służącym osiągnięciu sukcesu przez zupełnie nowego gracza. Przewidujemy raczej konsolidacje. Sven Kain, Prezes Eco Classic

Nie tyle nie jest za późno, co dopiero teraz warunki makroekonomiczne zarówno w Polsce, jak i globalnie, umożliwiają wejście do Polski największych międzynarodowych deweloperów; polska gospodarka się ustabilizowała, umiędzynarodowiła, uodporniła na zmiany polityczne i społeczne; zwrot z zainwestowanego w Polsce kapitału staje się coraz bezpieczniejszy przy jego wysokim poziomie, zwłaszcza wobec kurczących się możliwości uzyskania tak wysokiego i bezpiecznego zwrotu w tzw. Starej Unii Europejskiej. Sławomir Horbaczewski, ekonomista, ekspert rynku nieruchomości

Indeks urban.one Warszawa – Lokale mieszkalne

W sierpniu w Warszawie Indeks BCN wyniósł 92,85 pkt. W porównaniu do analogicznego okresu 2015 roku ceny lokali mieszkalnych w stolicy wzrosły o 0,5 pkt. Mniej, więcej od II kw. 2015 roku ceny w stolicy ustabilizowały się, po krótkim i niewielkim wzroście zapoczątkowanym w 2013 roku. Specjaliści rynkowi uważają, że warunki w sektorze lokali pozostaną bez zmian, stwierdziło tak 75% ankietowanych. Po raz pierwszy żaden z ekspertów nie przewiduje pogorszenia się nastrojów rynkowych w perspektywie półrocza, a 25% panelistów zakłada, że pod koniec bieżącego roku i na początku kolejnego 2017 r. nastroje się polepszą, gdyż na rynku znowu zagości końcoworoczne poruszenie.

W zestawieniu miast Polski Warszawa jest miastem, którego udział w ogólnej masie nowo udzielanych kredytów hipotecznych jest bardzo wysoki i w obecnej sytuacji wysokiego obrotu na rynku udział ten rośnie. W sytuacji niskich stóp procentowych nie rośnie natomiast wybór w kredytach hipotecznych. Mowa o kredytach o zmiennym i stałym oprocentowaniu. Kredyty o zmiennym oprocentowaniu to na krajowym rynku norma. Kredyty o stałym oprocentowaniu, tak popularne w Stanach Zjednoczonych w Polsce praktycznie w ogóle nie funkcjonują. Zaledwie kilka banków oferuje kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, który byłby atrakcyjną alternatywą w obecnych warunkach rynkowych. Kredyt ten zwykle ma nieco wyższe oprocentowanie w momencie startu w porównaniu do kredytu o oprocentowaniu zmiennym. Jednak w długim terminie w momencie podwyżki stóp procentowych może jednak zabezpieczyć klienta przed wzrostem raty. Jeśli stopy procentowe wzrosną i ten stan utrzyma się przez dłuższy okres czasu, wtedy kredyt o stałym oprocentowaniu okaże się korzystniejszy. Jeśli przez długi okres stopy będą niskie, będziemy płacić więcej. Gdyby była taka realna możliwość wyboru rodzaju kredytu w Polsce, byłaby to indywidualna decyzja każdego kredytobiorcy, jego ryzyko. W Stanach Zjednoczonych posiadacze kredytów ze stałą stopą procentową mogą je również refinansować. Co oznacza, że jeżeli okazuje się, że stopy procentowe spadły i są na niższym poziomie niż w momencie zaciągnięcia kredytu, możemy przenieść kredyt do innego banku i „załapać” się na aktualną ofertę, czyli tę z niższym oprocentowaniem. W Polsce kredyty o stałym oprocentowaniu udziela jedynie kilka banków, nie są one również szczególnie reklamowane. Sytuacja jednak nie jest aż tak kolorowa, kredyty te są drogie i za możliwość zaciągnięcia takiego zobowiązania zapłacimy wysoką prowizję. Poza tym banki oferują stałe oprocentowanie na okres od 2 do 5 lat. Po tym okresie najczęściej oferuje się przejście na stopę zmienną, lub prolongatę umowy ze zmienioną stawką na kolejny okres do dwóch lat. Większość ekspertów (47%) w ramach ankiety Indeksu BCN oceniła, że kredyty ze stałym oprocentowaniem nie mają szans realnie zaistnieć w polskiej bankowości, 36% specjalistów uważa jednak, że spopularyzowanie takiego produktu jest możliwe. Pozostałe 17% wskazuje, że taka możliwość istnieje, ale w bardzo ograniczonym zakresie.

Indeks urban.one grunty pod zabudowę

Po lipcowym wzroście cen sierpień przyniósł kosmetyczny spadek o 0,53 pkt Indeksu BCN dla gruntów pod zabudowę. W badanym miesiącu Indeks wyniósł 121,09 pkt. W porównaniu do sierpnia 2015 roku ceny gruntów w bieżącym okresie są wyższe od ubiegłorocznych o 0,74 pkt. Większość ekspertów uważa, że warunki gospodarcze dla działek na cele budowlane w kolejnym półroczu pozostaną niezmienne (45% ankietowanych). 35% Specjalistów pozostaje negatywnie nastawiona do zmian na rynku gruntów pod zabudowę i przewiduje pogorszenie sytuacji rynkowej.