Raport o rynku nieruchomości – sierpień 2017

Indeks urban.one przez admin

Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!

Indeks urban.one Polska – Lokale mieszkalne

Ostatni miesiąc wakacji upłynął pod znakiem niewielkich zmian cen na polskim rynku nieruchomości w mniejszych ośrodkach. Indeks urban.one wyniósł 95,97 pkt. w porównaniu do lipca wzrósł o 0,04 pkt. Większość ankietowanych ekspertów (63%) uważa, że warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych pozostaną bez zmian, jednak rośnie liczba optymistów. 32% specjalistów rynkowych prognozuje poprawę wyników sprzedażowych w kolejnych miesiącach bieżącego roku.

Indeks urban.one Duże Miasta – Lokale mieszkalne

W dużych miastach Indeks urban.one w sierpniu 2017 r. wyniósł 95,12 pkt, jednocześnie wskazując na lekki spadek cen o 0,08 pkt.

W najnowszej ankiecie, aż 47% specjalistów prognozuje, że warunki gospodarcze na rynku mieszkań w dużych miastach ulegną poprawie. Tym samym pierwszy raz w historii Indeksu urban.one liczba optymistów wyrównała się z liczbą ankietowanych, którzy oceniają, że sytuacja rynkowa pozostanie bez zmian. Kolejny już rok upłynie zatem pod znakiem wzrostu liczby sprzedanych mieszkań na polskim rynku – mówi Barbara Bugaj, Starszy analityk ds. rynku nieruchomości w urban.one.

W ostatnim czasie na rynku zawrzało za sprawą nagłej zmiany założeń w tzw. ustawie o polskich REIT’ach. Zgodnie z najnowszymi informacjami płynącymi z Ministerstwa Finansów teraz REIT’y mają być tylko mieszkaniowe. Jest to dość zaskakujące w kontekście tego, że pierwotna ustawa zakładała, że spółki wynajmu nieruchomości miały inwestować wyłącznie na rynku komercyjnym, który nawiasem mówiąc jest dużo lepiej uregulowany od mieszkaniowego i zdolny do wypracowania wyższych zysków.

Dla rynku REIT’ów to z pewnością jest zła informacja. Inwestycje komercyjne są łatwiej przewidywalne, prostsze do sfinansowania i objęte długoletnimi umowami najmu, które są, w większości, dobrze zabezpieczone. W przypadku mieszkań na wynajem prawodawstwo nie preferuje inwestora, a najemcę. Ponadto, nie spotyka się na rynku mieszkaniowym umów dłuższych, niż 2-3 lata. Innym problemem jest także notoryczny brak gruntów pod zabudowę, a REIT’y będą stymulować wzrost liczby inwestycji i dalszy drenaż terenów pod zabudowę mieszkaniową. Mówi Michał Kubicki – Prezes Zarządu Unimax Development.

Proponowane zmiany w REIT-ach to zaskoczenie i negatywny zwrot. Na rynku komercyjnym w Europie i na świecie jest to dobrze znany i szeroko wykorzystywana forma inwestowania, dziwi, że w Polsce budzi tak wiele emocji i obaw. Rynek mieszkaniowy w porównaniu do komercyjnego jest o wiele mniej instytucjonalny, co powoduje, że możliwości inwestowania za pośrednictwem REIT-ów są tam organiczne. Jest to też negatywny sygnał dla inwestorów, którzy oczekiwali ustawy, która będzie obejmowała również rynek komercyjny – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO

Indeks urban.one Warszawa – Lokale mieszkalne

W Warszawie w ostatnim miesiącu wakacji doszło do lekkiego spadku cen mieszkań o 0,22 pkt. Indeks urban.one w stolicy osiągnął poziom 93,94 pkt. Eksperci uważają, że nastroje rynkowe utrzymają się w kolejnych miesiącach również w stolicy (53% ankietowanych). Tymczasem rośnie liczba specjalistów, którzy oceniają, że do stabilizacji jeszcze nam daleko, aż 47% ankietowanych, ocenia, że warunki rynkowe dla mieszkaniówki w Warszawie jeszcze się poprawią. Sprzedaż rośnie z roku na rok jakby hasło sky is the limit dotyczyło właśnie rynku mieszkań. W okolicznościach dobrej koniunktury czujność zwykle bywa uśpiona, a jakiekolwiek prognozy zaprzeczające nieskończonej prosperity wydają się być absurdalne. Jednak eksperci działający aktywnie na rynku nieruchomości wskazują pewne niebezpieczeństwa nieustających wzrostów.

Sytuacja jest bardzo dynamiczna. Rekordowe ilości rozpoczętych realizacji, oddanych mieszkań oraz historycznie najwyższe ceny ziemi i robót budowlanych (to jeszcze nie koniec wzrostów, bo brakuje rąk do pracy), a także bardziej restrykcyjne warunki techniczne (np. energooszczędne domy) muszą spowodować dość mocny (dwucyfrowy) wzrost cen sprzedaży mieszkań w 2018 r. Jeśli nie nastąpi jakieś tąpnięcie na świecie (polityczne, militarne lub gospodarcze), to rynek będzie rósł dość stabilnie. Z uwagi na coraz mniejszą ilość gruntów do zabudowy, a rekordowo wysokie zasoby wolnych środków finansowych u deweloperów, musi dojść do znaczącej konsolidacji na rynku firm deweloperskich. Po zakupie Euro Stylu przez Dom Development i nabyciu mLocum przez Archicom, będziemy obserwować kolejne transakcje także w 2018 r. Z pewnością pojawią się także nowe firmy z zagranicznym kapitałem, a te, które weszły stosunkowo niedawno, będą zasilane znacznie większymi kapitałami, niż do tej pory. Może to spowodować przegrzanie rynku gruntów oraz cen realizacji, bowiem te rosną w tempie absurdalnym. Z uwagi na zmiany na rynku bankowym (repolonizacja) możemy też spodziewać się zadyszki w finansowaniu projektów deweloperskich. Już obecnie banki państwowe znacząco ograniczają pulę środków na kredyty deweloperskie, komentuje Michał Kubicki – Prezes Zarządu Unimax Development.

Problem polega na tym by znaleźć się na we właściwym miejscu i czasie ze swoimi inwestycjami. Od właściwej oceny i wyboru zależy czy zyskamy czy też stracimy pieniądze jak to miało miejsce ostatnio w przypadku polis inwestycyjnych. Ostatnio wszyscy zachwalają spółki wynajmu nieruchomości – REIT’y. Ma to być bezpieczna forma lokowania kapitału w nieruchomości. Przewidywane zyski będą pochodzić z czynszów, które płacić będą najemcy. Fundusze będą mogły inwestować w projekty mieszkaniowe. Jak każdy projekt na papierze wygląda optymistycznie jak będzie okaże się w praktyce na ryku – mówi Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Indeks urban.one grunty pod zabudowę

Po łagodnych zmianach w lipcu przyszedł sierpień i kolejny tym razem już mocniejszy wzrost cen gruntów pod zabudowę. W badanym okresie Indeks urban.one wyniósł 127,42 pkt., co oznacza wzrost o 0,64 pkt. w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Rozgrzany rynek powoduje, że zmieniają się prognozy ekspertów rynkowych. Po dłuższym okresie stabilizacji specjaliści ocenili, że warunki rynkowe w opisywanym segmencie w ciągu kolejnych sześciu miesięcy ulegną pogorszeniu – prognozuje tak 63% ankietowanych. Tylko 37% uważa, że pozostaną bez zmian.

Tymczasem w skali roku Indeks urban.one dla rynku gruntów wzrósł o 6,33 pkt., co jest potwierdzeniem, że wysoki popyt wciąż generuje wzrost cen działek.

Sytuacja dynamicznie się zmienia. Ceny wzrosły o kilkadziesiąt procent, a ilość dobrych gruntów jest historycznie najmniejsza. Stąd, postępująca konsolidacja rynku deweloperskiego, poprzez akwizycje całych firm. Dom Development kupił Euro Styl z Trójmiasta, a wrocławski Archicom nabył mLocum. Obecny poziom cen, w kontekście rekordowych cen robót budowlanych, jest niedorzeczny i musi przejść korektę w 2018 r, komentuje Michał Kubicki Prezes Unimax Development.

Dostępność jakościowych działek nadal spada, jednak ze względu na wysoki popyt zarówno na rynku mieszkaniowym, jak też komercyjnym wykorzystywane są również tereny mniej atrakcyjne – dodaje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.