Indeks urban.one

Raport o rynku nieruchomości – wrzesień 2017

Indeks urban.one przez admin

Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!

Indeks urban.one Polska – Lokale mieszkalne

Na rynku lokali mieszkalnych wrzesień upłynął bez większych zmian cen. W badanym miesiącu Indeks urban.one wyniósł 95,98 pkt. W porównaniu do sierpnia, gdy Indeks wskazał 95,97 pkt. zmiana wyniosła jedynie 0,01 pkt. Eksperci oceniają, że w kolejnych miesiącach sytuacja gospodarcza dla rynku lokali w Polsce pozostanie bez zmian (45%). Optymiści, stanowiący niewiele mniejszą grupę, twierdzą że sprzedaż może jeszcze wzrosnąć. Pojawiają się również pierwsze negatywne opinie – 20% specjalistów zapowiada ochłodzenie na rozgrzanym do czerwoności rynku mieszkaniowym.

Sytuacja pompowania cenowej bańki deweloperskiej może w pierwszym momencie przyniesie i przynosi efekt w postaci wzmożonej sprzedaży, ale na dłuższą metę odbije się negatywnie na rynku i budowanych cały czas nowych inwestycjach mieszkaniowych. Przewiduje początki bessy na rynku mieszkaniowym już w połowie 2018 roku, twierdzi Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Indeks urban.one Duże Miasta – Lokale mieszkalne

W dużych miastach Indeks urban.one we wrześniu 2017 r. wyniósł 95,24 pkt, W porównaniu do poprzedniego miesiąca ceny na największych rynkach mieszkaniowych wzrosły o 0,12 pkt. Wzrost cen na rynku mieszkań nie jest spowodowany jedynie wysokim popytem. Coraz częściej mówi się o mocnym wzroście kosztów wykonawstwa, które połączone z drogimi działkami pod zabudowę są również czynnikiem wpływającym na kształtowanie się cen transakcyjnych – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w urban.one.

Zgodnie z opinią 50% ekspertów w najbliższych miesiącach warunki gospodarcze dla rynku mieszkaniowego w dużych miastach powinny pozostać bez zmian. Liczba ankietowanych prognozujących polepszenie warunków w porównaniu z poprzednim miesiącem spadła o 7 p.p. w rezultacie optymiści stanowili 40% wszystkich ankietowanych.

Ceny wykonawstwa w całej Polsce wzrosły od 2015, średnio, o 30%. Jest to skok niespotykany od 2007 r. Na to nakłada się chroniczny brak siły roboczej oraz nagminne żądania dopłat do kontraktów, zgłaszane generalnym wykonawcom przez podwykonawców wszystkich branż. Na to nakładają się również bardziej restrykcyjne warunki techniczne, dotyczące m.in. efektywności energetycznej budynków, które należy spełnić od 1 stycznia tego roku. Przy absurdalnie drogich działkach, oceniam, że wzrost cen mieszkań w 2018 r. będzie dwucyfrowy, czyli powyżej 10%. Michał Kubicki – Prezes Zarządu Unimax Development.

Moim zdaniem obecny wzrost cen mieszkań jest spowodowany dwoma czynnikami: wzrostem kosztów wykonawstwa w tym materiałów i wzrost płacy minimalnej oraz małe spektrum alternatywnych możliwości inwestycyjnych dostępnych na rynku, mówi Małgorzata Kosińska, Prezes zarządu Stowarzyszenie REIT Polska.

Efektem wzrostu cen mieszkań jest kilka czynników, które nakładają się na siebie. Rosnące koszty pracy oraz ceny gruntów i ich ograniczona dostępność powodują, że nakłady inwestycyjne deweloperów rosną. Z drugiej strony wysoki popyt i dobra koniunktura na rynku powodują, że marże deweloperskie utrzymują się na stałym poziomie i nie będą spadać – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Od roku systematycznie rosną ceny wykonawstwa, w ostatnich miesiącach tempo wzrostu cen znacząco przyśpieszyło. Wzrost cen mieszkań jest nieunikniony i może spowodować ograniczenie popytu, komentuje Bartosz Turek, analityk w Open Finance

Indeks urban.one Warszawa – Lokale mieszkalne

W Warszawie Indeks urban.one we wrześniu wskazał poziom 94,09 pkt. W pierwszym miesiącu po wakacjach ceny mieszkań w stolicy wzrosły o 0,15 pkt, a w porównaniu do września 2016 roku o 1,14 pkt.

Obserwujemy nowe projekty, planowane mieszkania w centrum Warszawy mają ceny wywoławcze powyżej 10 tys PLN/m2, a miejsca parkingowe ok 40 tys. złotych. Mówimy o inwestycjach we wstępnej fazie planowania. Brak jest gruntów do planowania przyszłych inwestycji, obserwuje się transakcje m&a – celem jest budowanie bazy gruntów, dopowiada Małgorzata Kosińska, Prezes zarządu Stowarzyszenia REIT Polska

Większość ankietowanych ekspertów (45%) uważa, że w najbliższym okresie sytuacja rynkowa pozostanie na obecnym poziomie. Duża część wierzy jednak w niepowstrzymany nieruchomościowy boom, aż 40% ankietowanych prognozuje polepszenie warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych w Warszawie. Pesymiści, zapowiadający pogorszenie warunków gospodarczych, są jednak w mniejszości, stanowią jedyne 15% wśród wszystkich ankietowanych. Warszawa to najbardziej rozgrzany rynek w Polsce, napędzają go kupujący na cele mieszkaniowe, inwestorzy i obcokrajowcy. Jeżeli chodzi o tych ostatnich zdania są jednak podzielone.

W przypadku Warszawy zauważalnie wzrasta ilość transakcji z obywatelami Ukrainy i Białorusi. Michał Kubicki – komentuje Michał Kubicki, Prezes Zarządu Unimax Development.

Zgodnie z informacjami prasowymi, zwiększa się ilość nabywców z Ukrainy. Ponadto można zauważyć wielu chętnych na tzw. zakupy portfelowe – czyli zakupy inwestycyjne – dopowiada Małgorzata Kosińska, Prezes zarządu Stowarzyszenia REIT Polska.

Popyt zgłaszany przez cudzoziemców pozostaje niewielki – oczywiście jeśli chodzi o zakup. Lwia część Ukraińców mieszka w lokalach najmowanych, mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Indeks urban.one grunty pod zabudowę

Ceny gruntów pod zabudowę ponownie wzrosły. Wzrost Indeksu urban.one we wrześniu wyniósł 0,58 pkt. W rezultacie w badanym okresie Indeks wskazał poziom 128 pkt. Kolejny rekord wzrostu cen niepokoi rynek. Gruntów nie przybywa a na rynku szykują się nowe restrykcje ze strony Ministerstwa Infrastruktury i budownictwa. Z projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że jeżeli działka nie graniczy z inną już zagospodarowaną, postawienie na niej domu (jedno lub wielorodzinnego) będzie niemożliwe. Rządowe Centrum legislacji opublikowało dokument mówiący o tym, że jeśli choć jeden bok naszego terenu o długości co najmniej 4 metrów nie graniczy bezpośrednio z zabudowaną już działką, nie będzie można się na nim pobudować. Projekt ustawy nie jest wersją ostateczną, dlatego też można przyjąć, że będzie mógł podlegać jeszcze modyfikacjom. Eksperci Indeksu urban.one uważają, że warunki gospodarcze dla rynku gruntów pod zabudowę w najbliższych kilku miesiącach ulegną pogorszeniu, twierdzi tak 50% ankietowanych. Kolejne 35% prognozuje, że warunki te pozostaną bez zmian.

Po trzech kwartałach bieżącego roku widzimy niezmiennie wysokie zainteresowanie klientów zakupem nowych mieszkań. Niestety, nastąpił dramatyczny wzrost cen działek oraz niespotykany wzrost kosztów budowy, które będą bardzo mocno oddziaływać na zmianę cen od początku 2018r. lub już od IV kwartału br. Wobec planowanych przez rząd zmian w przepisach o planowaniu przestrzennym, w tym o drastycznym ograniczeniu możliwości uzyskiwania warunków zabudowy dla niezabudowanych działek, rok 2018 może być rokiem katastrofalnego kryzysu. Jeśli do tego dojdzie wzrost stóp procentowych w Eurolandzie i USA, to tąpnięcie będzie znacznie boleśniejsze niż po upadku Lehman Brothers. Czarny scenariusz może zmienić jedynie rozsądne prawodawstwo oraz utrzymanie stóp procentowych w Polsce na dzisiejszym poziomie, tłumaczy Michał Kubicki – Prezes Zarządu Unimax Development.

Czeka nas bardzo aktywna końcówka roku – jesteśmy niemal skazani na poprawienie rekordu liczby sprzedanych mieszkań. W roku 2018 trudno będzie ten wynik poprawić. Nie będzie już dopłat do kredytów, a stopy procentowe mogą wzrosnąć, co doprowadzi do wzrostu oprocentowania kredytów i depozytów. Do tego wszystkiego dochodzi też program Mieszkanie +, który w przyszłym roku może ruszyć na gruntach Skarbu Państwa. Szykuje się więc kilka zmian, które mogą uderzyć w stronę popytową rynku, mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Pogorszenie warunków gospodarczych spowodowane będzie wzrostem kosztów – wykonawstwa i gruntów budowlanych, ograniczających popyt. Zagrożeniem dla rynku mieszkaniowego zarówno wielorodzinnego jak i budownictwa indywidualnego są propozycje Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa radykalnego ograniczenia możliwości uzyskania warunków zabudowy, co znacząco ograniczy podaż gruntów budowlanych, komentuje Jacek Bielecki, doradca zarządu BGKN.