Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Najem okazjonalny a najem zwykły

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Najem okazjonalny a najem zwykły

Porady przez

Zakup mieszkania pod wynajem to zjawisko coraz częściej spotykane na polskim rynku nieruchomości. Szczególną popularnością cieszy się ono w miastach z ośrodkami akademickimi oraz w tych, gdzie łatwiej o pracę. Wynajem nierzadko wiąże się z ryzykiem powierzenia nieruchomości w nieodpowiednie ręce. Zminimalizować ryzyko pomoże najem okazjonalny.

Co to jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny typ najmu nieruchomości przeznaczonej do mieszkania. Celem najmu okazjonalnego jest lepsza ochrona właściciela w przypadku problematycznego najemcy. Niekwestionowaną zaletą tej formy wynajmu jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwej osoby.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego to typ umowy wynajmu długoterminowego. Termin wynajmu nie może jednak przekraczać 10 lat (oczywiście istnieje możliwość przedłużenia umowy), a właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Do umowy najmu okazjonalnego wynajmujący zobowiązany jest załączyć:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Oprócz tego, właściciel mieszkania zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w okresie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Zgłaszając umowę do urzędu skarbowego zobowiązujemy się do zapłaty podatku: w formie ryczałtu bądź na zasadach ogólnych. W przypadku niedopełnienia którychkolwiek z formalności, umowa najmu okazjonalnego będzie uznawana za zwykłą umowę najmu. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu. Jest to zabezpieczenie na wypadek ewentualnych kosztów przy wyprowadzce lokatora. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Umowę najmu podpisuje się u notariusza. Za wszystko wynajmujący zapłaci 210 złotych.

Najem zwykły

Najem zwykły jest klasyczną umową cywilną – prawną, która reguluje prawa i obowiązki obydwu stron. Nie wymaga pośrednictwa notariusza, dlatego też cieszy się dużą popularnością. Umowa najmu powinna zawierać:

  • miejsce i data jej zawarcia,
  • określenie stron umowy,
  • dokładne określenie przedmiotu najmu,
  • wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności,
  • czas trwania umowy,
  • warunki wypowiedzenia umowy,
  • prawa i obowiązki stron umowy,
  • podpisy stron.

Warto też ustalić w niej szczegóły dotyczące kaucji czy zastrzeżenia dotyczące przeprowadzania zmian w lokalu.

Najem okazjonalny a najem zwykły

Zasadniczą różnicą między najmem okazjonalnym a zwykłym jest ochrona właściciela nieruchomości. Tryb najmu okazjonalnego ułatwia eksmisję uciążliwych lokatorów, kiedy:

  • zwlekają z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności i nie reagują na upomnienia pisemne  o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  • używają mieszkania w sposób sprzeczny z umową, dopuszczają się powstania szkód, bądź utrudniają życie innym mieszkańcom,
  • wynajęli, podnajęli lub dali do bezpłatnego użytkowania mieszkanie albo jego część.

Eksmisja następuje szybko, gdyż najem okazjonalny, w odróżnieniu od zwykłego najmu, zwalnia z potrzeby znalezienia lokatorom zastępczego mieszkania socjalnego, nawet w przypadku kobiet ciężarnych i osób małoletnich. Najem zwykły to jednak mniej uciążliwych formalności związanych z częstymi wizytami w urzędach i u notariusza. Oprócz tego, umowę zwykłego najmu można podpisać na czas nieokreślony.

Mimo licznych zalet najem okazjonalny jest dość trudny do zrealizowania. Wynika to z niechęci najemców do tej formy umowy. Boją się oni, że braku ochrony, którą zapewniają przepisy o ochronie praw lokatorów, właściciel będzie mógł w łatwy sposób pozbawić ich dachu nad głową. Wtedy najlepiej spróbować wytłumaczyć wszystkie mechanizmy najmu okazjonalnego. Przecież uczciwy najemca nie powinien mieć nic przeciwko takim zabezpieczeniom, prawda?

Powiązane wpisy

Please make sure that you have installed the Profile Builder plugin.