Wizja komorniczej licytacji mieszkania jest na pewno dla jego właściciela bardzo trudną sytuacją. Długi doprowadziły do tego ostatecznego rozwiązania – zajęcia mieszkania przez komornika. Jednak z drugiej strony, daje to szansę innym na zakup nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Co wiąże się z zakupem mieszkania od komornika?
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Licytacja komornicza nieruchomości, czyli kup od komornika
Licytacja komornicza nieruchomości może być przeprowadzona jedynie wtedy, gdy nieruchomość jest własnością dłużnika. Licytacja nieruchomości jest prowadzona przez komornika sądowego, a nadzór nad nią sprawuje lokalny sąd – adekwatny do nieruchomości.
Kupno mieszkania od komornika
By zdobyć mieszkanie z licytacji komorniczej, najpierw musi dojść do zajęcia nieruchomości przez komornika, rzecz jasna. Robiąc to, komornik bezzwłocznie wzywa dłużnika, aby ten w ciągu dwóch tygodni po otrzymaniu wezwania uregulował dług. W tym czasie jest także dokonywany wpis do hipoteki nieruchomości o wszczęciu egzekucji.
Licytacja komornicza nieruchomości – zasady
Jeśli dłużnik nic sobie nie zrobi z wezwania, wierzyciel może legalnie wystąpić do komornika z wnioskiem o wykonanie opisu wraz z oszacowaniem nieruchomości. Ostatecznie robi to biegły. Kiedy opis, jak i oszacowanie zostaną dokonane, a wszelka konieczna dokumentacja będzie skompletowana, są szanse na licytacje mieszkań. Sąd wspólnie z komornikiem ogłaszają, kiedy jest możliwość kupić mieszkanie od komornika. Zastanawiasz się, jak wygląda licytacja komornicza – oto zasady.
Licytacja nieruchomości – domu, czy mieszkania przez komornika, nie może odbyć się wcześniej niż po minięciu dwóch tygodni, licząc od dnia, gdy opis z oszacowaniem nieruchomości uprawomocniły się. Wiadomość o możliwości kupna nieruchomości z licytacji komorniczej powinna zostać upubliczniona nie później niż dwa tygodnie przed jej odbyciem się. W ogłoszeniu o możliwości zakupu mieszkania od komornika musi się znaleźć termin licytacji, miejsce oraz opis nieruchomości komorniczej. Informacja o mieszkaniu wystawionym na licytację trafi do budynku sądu, urzędu gminy, której rejon obejmuje nieruchomość, a także do popularnej lokalnej gazety. Zakup nieruchomości od komornika może zainteresować każdego. Aby wziąć udział w licytacji nieruchomości przez komornika, przed jej rozpoczęciem trzeba zapłacić rękojmię o wartości 1/10 oszacowania nieruchomości. Jest ona zatrzymywana w przypadku licytanta, któremu udzielono przybicie. Wszystkim innym licytantom rękojmie są zwracane. Jeśli ten, kto zwyciężył w licytacji nie wpłaci zaoferowanej kwoty, jego rękojmia przepada bezpowrotnie i pokrywa koszty egzekucji komorniczej.
Aukcja komornicza mieszkań, czy innych nieruchomości, odbywa się tylko ustnie. Kupno nieruchomości od komornika w pierwszym terminie licytacji jest możliwe, gdy cena wywoławcza wynosi nie mniej niż 3/4 oszacowania nieruchomości. Jeśli się to nie uda i nieruchomość pozostaje niesprzedana, wierzyciel składa wniosek o następny termin licytacji. Druga licytacja komornicza oznacza jednak niższą cenę wywoławczą, a mianowicie 2/3 kwoty oszacowania nieruchomości. Wierzyciel może przejąć nieruchomość na własność (za cenę wywoławczą). Jeśli jednak nie ma on takiego zamiaru, a obydwie licytacje okażą się fiaskiem, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone. Wtedy nieruchomość musi poczekać jeszcze sześć miesięcy, by znów doszło do egzekucji komorniczej domu, czy mieszkania.
Zakup mieszkania z licytacji komorniczej powiedzie się, jeśli zaoferujesz najwyższą cenę. Wówczas komornik, dokładnie jak na filmach, podczas aukcji, uroczyście udziela przybicia takiemu zwycięzcy. Ma to swoją fachową nazwę – wezwanie licytantów do kolejnych postąpień z ich strony. Po trzykrotnym wezwaniu – jeśli panuje cisza i nikt w tym czasie nie zgłasza się z wyższą ceną – ostatni licytant otrzymuje przybicie. Za takim przybicie ma nieomal moc prawną – idzie za nim sprzedaż nieruchomości licytantowi, który podał najlepszą ofertę.
Gdy postanowienie o przybiciu (dokonuje go sąd) uprawomocni się, osoba, która wygrała aukcje komorniczą nieruchomości, staje się oficjalnie jej nabywcą i zgodnie z procedurą licytacji komorniczej, ma obowiązek wpłacenia zaoferowanej kwoty w ciągu czternastu dni po otrzymaniu wezwania. Wpłaty takiej dokonuje się na rachunek depozytowy sądu i jest ona pomniejszona o wartość rękojmi, którą nabywca przed licytacją np. domu przez komornika wpłacał.
Kiedy wpłata dotrze do sądu, ten wyda postanowienie o tym, że własność została przysądzona. Jest to także dokumentowane wpisem w księdze wieczystej.
Kupno mieszkania na licytacji komorniczej a lokatorzy
Prawo zezwala, aby komornik sprzedał mieszkanie z lokatorami. Co ważne, kupujący powinien zostać poinformowany o ich obecności przed podpisaniem umowy. Jeśli nie zostanie to dopełnione, osoba, która nabyła lokal, może dochodzić swoich praw w sądzie. Osoby biorące udział w licytacji komorniczej powinny mieć również szansę na zapoznanie się ze stanem prawnym mieszkania. Zaniedbanie tego może mieć przykre konsekwencje. Zdarza się, że lokator zameldowany w mieszkaniu posiada tzw. prawo dożywocia. Oznacza to, że może zamieszkiwać nieruchomość aż do śmierci. Dlatego wygranie aukcji komorniczej i zakup nieruchomości taniej nawet o 33 procent w porównaniu z wartością rynkową może być korzyścią, ale także wiązać się z nowym problemem – kupiłem mieszkanie z lokatorem. I co dalej?
Treść art. 999 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) czyli prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Znaczy to, że z chwilą wydania postanowienia o przysądzeniu własności (takim orzeczeniem kończy się licytacja komornicza mieszkania i jednocześnie procedura kupna mieszkania z licytacji), ma ona nowego właściciela. Dłużnik przestaje nim być, co oznacza, że powinien on w terminie wyznaczonym przez komornika wyprowadzić się. Nowy właściciel nie musi wypowiadać żadnej umowy osobom, które bez żadnej umowy mieszkały w zlicytowanej nieruchomości, natomiast otrzymuje prawo egzekwowania od przebywających tam jeszcze lokatorów, by opuścili nieruchomość i pozabierali z niej wszystkie swoje rzeczy. Obecność starych lokatorów sprawia, że kupno domu z licytacji komorniczej to dość ryzykowna transakcja. W kupionym przez nas mieszkaniu, mogą w dalszym ciągu pozostawać mieszkańcy. A po przeniesieniu prawa własności, problem eksmisji po licytacji, spada na nabywcę. Należy pamiętać, że osoba zamieszkująca lokal, który kupiliśmy od komornika, musi go opuścić dobrowolnie. W przypadku, gdy tak się nie stanie, można rozpocząć postępowanie o eksmisję. Niestety, jest to procedura uciążliwa, długotrwała i kosztowna. Dzieje się tak, ponieważ osoba eksmitowana powinna otrzymać od gminy lokal zastępczy, a tych wiadomo nieustannie brakuje. Od rozpoczęcia procedury, do pomyślnego finału, eksmisja po licytacji komorniczej może trwać nawet kilka lat.
Kredyt na mieszkanie z licytacji
Jeśli planujesz kupno nieruchomości od komornika musisz mieć świadomość, że nie każdy bank wyda ci promesę, czyli przyrzeczenie w formie pisemnej, że otrzymasz na to kredyt. Większość banków przychyla się do tego, aby sfinansować zakup nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej. Aby ułatwić Ci kupno mieszkania, które komornik sprzedaje, niektóre banki mogą wydać ci – jeszcze przed licytacją – wstępną decyzję kredytową. Aby uzyskać kredyt na mieszkanie z licytacji, bank będzie potrzebował dokumentów. Poza zaświadczeniem o zarobkach, będziesz musiał również dostarczyć np. obwieszczenie o licytacji nieruchomości. Szczegółowe informacje na ten temat otrzymasz w banku. Różnica miedzy kredytem hipotecznym, który chcemy otrzymać na kupno mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego, a kredytem na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej jest taka, że ten drugi musi zostać uruchomiony w ciągu 14 dni. Właśnie tyle dni na przelanie na rachunek sądu rejonowego mają osoby, które osiągnęły najlepsze wyniki licytacji komorniczych i wylicytowały nieruchomość. A co, jeśli nie uda ci się uzyskać kredytu w tym terminie? W takiej sytuacji trzeba liczyć się z przepadkiem rękojmi na rzecz Skarbu Państwa i tym, że komornicze mieszkanie i okazja komornicza przejdą nam koło nosa.
