Mieszkanie od komornika – warto czy nie?

Mieszkanie od komornika – warto czy nie?

Bez kategorii 0 komentarzy przez

Wizja komorniczej licytacji mieszkania jest na pewno dla jego właściciela bardzo trudną sytuacją. Długi doprowadziły do tego ostatecznego rozwiązania – zajęcia mieszkania przez komornika. Jednak z drugiej strony, daje to szansę innym na zakup nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Co wiąże się z zakupem mieszkania od komornika?

Licytacja komornicza nieruchomości, czyli kup od komornika

Licytacja komornicza nieruchomości może być przeprowadzona jedynie wtedy, gdy nieruchomość jest własnością dłużnika. Licytacja nieruchomości jest prowadzona przez komornika sądowego, a nadzór nad nią sprawuje sąd lokalizacyjnie adekwatny do nieruchomości.

Kupno mieszkania od komornika

By zdobyć mieszkanie z licytacji komorniczej, najpierw musi dojść do zajęcia nieruchomości przez komornika, rzecz jasna. Robiąc to, komornik bezzwłocznie wzywa dłużnika, aby ten w ciągu dwóch tygodni po otrzymaniu wezwania uregulował dług. W tym czasie jest także dokonywany wpis do hipoteki nieruchomości o wszczęciu egzekucji.

Licytacja komornicza nieruchomości – zasady 

Jeśli dłużnik nic sobie nie zrobi z wezwania, wierzyciel może legalnie wystąpić do komornika z wnioskiem o wykonanie opisu wraz z oszacowaniem nieruchomości. Ostatecznie robi to biegły. Kiedy opis, jak i oszacowanie zostaną dokonane, a wszelka konieczna dokumentacja będzie skompletowana, są szanse na licytacje mieszkań. Sąd wspólnie z komornikiem ogłaszają, kiedy jest możliwość kupić mieszkanie od komornika. Zastanawiasz się, jak wygląda licytacja komornicza – oto zasady.

Licytacja nieruchomości – domu, czy mieszkania przez komornika, nie może odbyć się wcześniej niż po minięciu dwóch tygodni, licząc od dnia, gdy opis z oszacowaniem nieruchomości uprawomocniły się. Wiadomość o możliwości kupna nieruchomości z licytacji komorniczej powinna zostać upubliczniona nie później niż dwa tygodnie przed jej odbyciem się. W ogłoszeniu o możliwości zakupu mieszkania od komornika musi się znaleźć termin licytacji, miejsce oraz opis nieruchomości komorniczej. Informacja o mieszkaniu wystawionym na licytację trafi do budynku sądu, urzędu gminy, której rejon obejmuje nieruchomość, a także do popularnej lokalnej gazety. Zakup nieruchomości od komornika może zainteresować każdego. Aby wziąć udział w licytacji nieruchomości przez komornika, przed jej rozpoczęciem trzeba zapłacić rękojmię o wartości 1/10 oszacowania nieruchomości. Jest ona zatrzymywana w przypadku licytanta, któremu udzielono przybicie. Wszystkim innym licytantom rękojmie są zwracane. Jeśli ten, kto zwyciężył w licytacji nie wpłaci zaoferowanej kwoty, jego rękojmia przepada bezpowrotnie i pokrywa koszty egzekucji komorniczej.

Aukcja komornicza mieszkań, czy innych nieruchomości, odbywa się tylko ustnie. Kupno nieruchomości od komornika w pierwszym terminie licytacji jest możliwe, gdy cena wywoławcza wynosi nie mniej niż 3/4 oszacowania nieruchomości. Jeśli się to nie uda i nieruchomość pozostaje niesprzedana, wierzyciel składa wniosek o następny termin licytacji. Druga licytacja komornicza oznacza jednak niższą cenę wywoławczą, a mianowicie 2/3 kwoty oszacowania nieruchomości. Wierzyciel może przejąć nieruchomość na własność (za cenę wywoławczą). Jeśli jednak nie ma on takiego zamiaru, a obydwie licytacje okażą się fiaskiem, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone. Wtedy nieruchomość musi poczekać jeszcze sześć miesięcy, by znów doszło do egzekucji komorniczej domu, czy mieszkania.

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej powiedzie się, jeśli zaoferujesz najwyższą cenę. Wówczas komornik, dokładnie jak na filmach, podczas aukcji, uroczyście udziela przybicia takiemu zwycięzcy. Ma to swoją fachową nazwę – wezwanie licytantów do kolejnych postąpień z ich strony. Po trzykrotnym wezwaniu – jeśli panuje cisza i nikt w tym czasie nie zgłasza się z wyższą ceną – ostatni licytant otrzymuje przybicie. Za takim przybicie ma nieomal moc prawną – idzie za nim sprzedaż nieruchomości licytantowi, który podał najlepszą ofertę.

Gdy postanowienie o przybiciu (dokonuje go sąd) uprawomocni się, osoba, która wygrała aukcje komorniczą nieruchomości, staje się oficjalnie jej nabywcą i zgodnie z procedurą licytacji komorniczej, ma obowiązek wpłacenia zaoferowanej kwoty w ciągu czternastu dni po otrzymaniu wezwania. Wpłaty takiej dokonuje się na rachunek depozytowy sądu i jest ona pomniejszona o wartość rękojmi, którą nabywca przed licytacją np. domu przez komornika wpłacał.

Kiedy wpłata dotrze do sądu, ten wyda postanowienie o tym, że własność została przysądzona. Jest to także dokumentowane wpisem w księdze wieczystej.

Kupno mieszkania na licytacji komorniczej a lokatorzy

Prawo zezwala, aby komornik sprzedał mieszkanie z lokatorami. Co ważne, kupujący powinien zostać poinformowany o ich obecności przed podpisaniem umowy. Jeśli nie zostanie to dopełnione, osoba, która nabyła lokal, może dochodzić swoich praw w sądzie. Osoby biorące udział w licytacji komorniczej powinny mieć również szansę na zapoznanie się ze stanem prawnym mieszkania. Zaniedbanie tego może mieć przykre konsekwencje. Zdarza się, że lokator zameldowany w mieszkaniu posiada tzw. prawo dożywocia. Oznacza to, że może zamieszkiwać nieruchomość aż do śmierci. Dlatego wygranie aukcji komorniczej i zakup nieruchomości taniej nawet o 33 procent w porównaniu z wartością rynkową może być korzyścią, ale także wiązać się z nowym problemem – kupiłem mieszkanie z lokatorem. I co dalej?

Treść art. 999 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) czyli prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Znaczy to, że z  chwilą wydania postanowienia o przysądzeniu własności (takim orzeczeniem kończy się licytacja komornicza mieszkania i jednocześnie procedura kupna mieszkania z licytacji), ma ona nowego właściciela. Dłużnik przestaje nim być, co oznacza, że powinien on w terminie wyznaczonym przez komornika wyprowadzić się. Nowy właściciel nie musi wypowiadać żadnej umowy osobom, które bez żadnej umowy mieszkały w zlicytowanej nieruchomości, natomiast otrzymuje prawo egzekwowania od przebywających tam jeszcze lokatorów, by opuścili nieruchomość i pozabierali z niej wszystkie swoje rzeczy. Obecność starych lokatorów sprawia, że kupno domu z licytacji komorniczej to dość ryzykowna transakcja. W kupionym przez nas mieszkaniu, mogą w dalszym ciągu pozostawać mieszkańcy. A po przeniesieniu prawa własności, problem eksmisji po licytacji, spada na nabywcę. Należy pamiętać, że osoba zamieszkująca lokal, który kupiliśmy od komornika, musi go opuścić dobrowolnie. W przypadku, gdy tak się nie stanie, można rozpocząć postępowanie o eksmisję. Niestety, jest to procedura uciążliwa, długotrwała i kosztowna. Dzieje się tak, ponieważ osoba eksmitowana powinna otrzymać od gminy lokal zastępczy, a tych wiadomo nieustannie brakuje. Od rozpoczęcia procedury, do pomyślnego finału, eksmisja po licytacji komorniczej może trwać nawet kilka lat.

Kredyt na mieszkanie z licytacji

Jeśli planujesz kupno nieruchomości od komornika musisz mieć świadomość, że nie każdy bank wyda ci promesę, czyli przyrzeczenie w formie pisemnej, że otrzymasz na to kredyt. Większość banków przychyla się do tego, aby sfinansować zakup nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej. Aby ułatwić Ci kupno mieszkania, które komornik sprzedaje, niektóre banki mogą wydać ci – jeszcze przed licytacją – wstępną decyzję kredytową. Aby uzyskać kredyt na mieszkanie z licytacji, bank będzie potrzebował dokumentów. Poza zaświadczeniem o zarobkach, będziesz musiał również dostarczyć np. obwieszczenie o licytacji nieruchomości. Szczegółowe informacje na ten temat otrzymasz w banku. Różnica miedzy kredytem hipotecznym, który chcemy otrzymać na kupno mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego, a kredytem na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej  jest taka, że ten drugi musi zostać uruchomiony w ciągu 14 dni. Właśnie tyle dni na przelanie na rachunek sądu rejonowego mają osoby, które osiągnęły najlepsze wyniki licytacji komorniczych i wylicytowały nieruchomość. A co, jeśli nie uda ci się uzyskać kredytu w tym terminie? W takiej sytuacji trzeba liczyć się z przepadkiem rękojmi na rzecz Skarbu Państwa i tym, że komornicze mieszkanie i okazja komornicza przejdą nam koło nosa.

Powiązane wpisy

0 Komentarzy

Brak komentarzy

Nikt nie dodał komentarzy – bądź pierwszy! dodaj komentarz

Dodaj komentarz