Operat szacunkowy – czym jest i do czego jest potrzebny?

Jaka jest definicja operatu szacunkowego? Jak oszacować wartość nieruchomości i kto wycenia wartość mieszkania? Ile kosztuje operat szacunkowy mieszkania w Warszawie i jak wygląda przykładowy operat szacunkowy? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedzi w poniższym tekście.

Operat szacunkowy – czym jest?

Operat szacunkowy to forma wyceny nieruchomości sporządzana pisemnie przez rzeczoznawcę majątkowego. Nazywany jest szczególną formą wyceny, ponieważ stanowi dokument urzędowy, co odróżnia go od nieformalnych opinii o wartości danej nieruchomości. Cena operatu szacunkowego to najczęściej kilkaset złotych.

Operat szacunkowy – do czego jest potrzebny?

Operat szacunkowy sporządzany jest w sytuacjach, kiedy potrzeba rzetelnej wyceny nieruchomości – domu lub mieszkania przez rzeczoznawcę, czyli np.:

• Przy braniu kredytu hipotecznego
• Przy transakcjach kupna/sprzedaży nieruchomości
• Przy podziale majątku, ustalaniu masy spadkowej lub darowizny
• Przy ustalaniu wysokości opłat czy podatków związanych z wartością nieruchomości
• Przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste
• Przy egzekucji komorniczej

Najczęściej spotykany przypadek to wycena nieruchomości dla banku przy okazji kredytu hipotecznego. Dzięki operatowi szacunkowego mieszkania, domu, działki czy nieruchomości rolnej bank będzie miał konkretną informację, czy kwota kredytu nie przewyższa szacunkowej wartości nieruchomości. Warto pamiętać, że od 1 września 2017 r. wyciąg z operatu szacunkowego nie stanowi już obowiązkowego elementu opinii o wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy – wzór

Operat nieruchomości musi być sporządzony na piśmie i odpowiadać standardom zawodowym rzeczoznawców oraz przepisom prawa. Prawidłowo sporządzony dokument powinien zawierać:

• Przedmiot i zakres wyceny
• Cel wyceny
• Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego
• Daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny
• Opis stanu nieruchomości
• Przeznaczenie nieruchomości
• Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości
• Przedstawienie sposobu wyceny
• Określenie wartości nieruchomości
• Uzasadnienie wyniku

Ponadto zawiera się klauzule wskazujące na szczególne okoliczności wyceny nieruchomości oraz dokumenty użyte do sporządzenia wyceny lokalu mieszkalnego.

Jak wycenić nieruchomość?

Najczęstszą metodą stosowaną przez rzeczoznawców majątkowych przy wycenie mieszkania jest metoda porównawcza. Rzeczoznawca wyceniający nieruchomość znajduje podobne transakcje sprzedaży nieruchomości i na podstawie ich cen określa wartość danej nieruchomości, czyli np. wyceniając dom we Wrocławiu czy Warszawie porówna rzeczywiste ceny podobnych domów w tych miastach. Wiadomo, że nie ma dwóch takich samych mieszkań, jednak są pewne cechy rynkowe, które mogą je łączyć, i które bierze pod uwagę rzeczoznawca szacujący wartość nieruchomości.

Należą do nich:

• Lokalizacja i sąsiedztwo
• Usytuowanie lokalu w budynku
• Powierzchnia lokalu
• Wielkość budynku wielorodzinnego

Warto wiedzieć, że wyposażenie mieszkania czy domu nie wchodzi w operat finansowy. Nawet pięknie umeblowany lokal o wartości np. 400 tysięcy złotych może zostać oszacowany na 350 tysięcy.

Ważność operatu szacunkowego

Ważność operatu szacunkowego lokalu mieszkalnego upływa po 12 miesiącach od jego sporządzenia. Po tym czasie można zwrócić się do tego samego rzeczoznawcy o potwierdzenie jego aktualności. Od momentu potwierdzenia aktualności dokument ważny jest kolejny rok. Jeśli na rynku nieruchomości zaszły istotne zmiany potrzebna będzie aktualizacja operatu szacunkowego.

Jak zakwestionować operat szacunkowy?

Może się zdarzyć, że właściciel nieruchomości uzna operat szacunkowy przygotowany za nierzetelny lub operaty sporządzone w stosunku do tej samej nieruchomości będą miały znaczne rozbieżności. Istnieje możliwość dokonania oceny operatu pod kątem przepisów prawa i standardów zawodowych rzeczoznawcy. Dokonuje jej organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która wyznacza rzeczoznawców niezwiązanych ze sprawą do rozpatrzenia. Jeśli komisja negatywnie oceni operat szacunkowy – traci on swą moc prawną.