Raport: Indeks cen nieruchomości we wrześniu 2019 r.

Indeks cen mieszkań w Polsce (wrzesień 2019 r.)

We wrześniu Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł 102,46 pkt. Ostatni miesiąc trzeciego kwartału 2019 roku przyniósł zatem lekki wzrost indeksu o 0,19 pkt. Rynek na razie nie zaskakuje z miesiąca na miesiąc przynosząc powtarzalne informacje o lekkim wzroście cen i solidnym popycie. Cały trzeci kwartał zaprezentuje więc ponownie wzrosty cen mieszkań, zauważmy jednak, że ich dynamika nie będzie już tak wysoka jak wcześniej i prawdopodobnie wyniesie 1-3% – mówi Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. Eksperci rynkowi prognozują, że w najbliższe przyszłości na krajowym rynku mieszkań niewiele się zmieni a sytuacja pozostanie stabilna, twierdzi tak 71% ankietowanych.

Rynek nieruchomości obecnie, jak i w przewidywalnej przyszłości, działa w bardzo sprzyjającym otoczeniu makroekonomicznym. Niskie stopy procentowe na wszystkich ważnych rynkach, podjęte, podejmowane lub rozważane decyzje o tzw. „drukowaniu” pieniędzy przez banki centralne, postępująca globalizacja (pojawiające się wojny handlowe czy nieustające dyskusje o Brexicie to skądinąd interesujące dostosowania o charakterze spekulacyjnym, tudzież politycznym), wszechobecne migracje coraz to tańszej siły roboczej – wszystko to sprzyja utrzymywaniu się wcześniej nie doświadczanych korzystnych warunków do prowadzenia wieloletnich deweloperskich projektów nieruchomościowych zarówno mieszkaniowych, ale też i komercyjnych – związanych z prowadzeniem biznesu, ponieważ te oba fragmenty biznesu deweloperskiego są z sobą nierozerwalnie związane – biznes zawsze potrzebuje obsługujących go ludzi, a ci ludzie z kolei potrzebują gdzieś pracować, codziennie zarabiać na życie – system telepracy dopiero raczkuje, także w mentalności nas wszystkich. W najbliższych kilku latach mądrze prowadzone biznesy deweloperskie będą doświadczały bardzo sprzyjających warunków makroekonomicznych do dalszego rozwoju i przede wszystkim do konsekwentnego gromadzenia kapitału, bo to jest kluczowe dla biznesu deweloperskiego. Wysokie kapitały własne umożliwiają zarówno gromadzenie zasobów gruntowych, jak i bezpieczne zadłużanie się na aktualnie prowadzonych projektach deweloperskich – prognozuje Sławomir Horbaczewski finansista.

Rok 2020 stoi pod wieloma znakami zapytania: czy będą nadal rosły ceny gruntów pod zabudowę oraz wykonawstwa? Jak będą się zachowywać stopy procentowe NBP? Czy zostaną wprowadzone kolejne obostrzenia do tzw. ustawy deweloperskiej, czyli zamknięte rachunki powiernicze czy też ustawodawca wprowadzi konieczność utworzenia deweloperskiego funduszu gwarancyjnego? Wreszcie, czy wystąpią jakieś istotne zewnętrzne zagrożenia dla gospodarki polskiej? Odpowiedzi na te pytania nie są oczywiste, na dzień dzisiejszy. Szanse na dalszy wzrost cen gruntów są bardzo duże, z uwagi na utrzymujący się bardzo wysoki popyt. Koszty realizacji mogą rosnąć z powodu wyjazdu części pracowników ukraińskich do Niemiec. Z deklaracji szefa NBP wynika, że stopy procentowe utrzymają się na dzisiejszym poziomie co najmniej do 2021r. Czy władze zdecydują się na likwidację otwartych będzie zależało od ogólnej kondycji rynku deweloperskiego. Jakiekolwiek pogorszenie sytuacji finansowej firm będzie skutkować większą presją na zmiany w prawodawstwie, mocniej chroniące klientów. Wprowadzenie funduszu gwarancyjnego zaś jest znacznie bardziej prawdopodobne i z pewnością wpłynie na ostateczne ceny mieszkań. Pozostaje nam mieć nadzieję, że nie będzie nieprzewidzianych okoliczności, które dodatkowo będą wpływać na sytuację rynkową – tłumaczy Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Ceny mieszkań w dużych miastach (wrzesień 2019)

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w we wrześniu 2019 r. wyniósł 104,73 pkt. Porównując ten poziom z poprzednim miesiącem, wartość indeksu wzrosła o 0,36 pkt. Większość, bo 65% specjalistów związanych z branżą prognozuje, że na przełomie roku nie dojdzie do żadnych zmian na rynku. Coraz więcej mówi się o wyhamowaniu wzrostu gospodarczego, a dość długi okres dobrej koniunktury w ogólnej gospodarce ale przede wszystkim na rynku nieruchomości sprawiają, że wyczekuje się zmian, wiedząc, że rynek jest cykliczny. Co ciekawe eksperci z branży w większości są bardzo pozytywnie nastawieni do kolejnego roku. Kwestia spowolnienia gospodarczego nie jest, póki co, oczywista. Jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie przez kolejny rok, a koszty wynagrodzeń będą nadal rosły, to można liczyć na utrzymanie się popytu. Ponieważ inwestorzy kupujący mieszkania na inwestycje już nie widzą sensu w obecnych zwrotach z zainwestowanego kapitału, to jest niemal pewne, że rok 2020 będzie pod znakiem zamierania transakcji gotówkowych. Na rynku pozostaną jedynie ci, którzy będą musieli zaspokoić potrzeby mieszkaniowe za każdą cenę. Z drugiej strony, wobec nieustającego wzrostu cen wykonawstwa oraz gruntów pod zabudowę, deweloperzy mogą zmniejszać podaż mieszkań, co będzie powodować nierównowagę między popytem i podażą, na korzyść firm deweloperskich, które będą mogły sobie pozwolić na zwiększenie marży, a zmniejszenie ilości budowanych mieszkań. Pozwoli to na utrzymanie rentowności firm deweloperskich na przyzwoitym poziomie. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Spowolnienie gospodarcze nie odbije się w przyszłym roku na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Mądrzy  deweloperzy, a tacy obecnie już dominują w Polsce, zakładają przy podejmowaniu decyzji, o wieloletnich skutkach przy specyfice branży deweloperskiej, możliwość zmian trendów czy też odwrócenia faz cykli koniunkturalnych w trakcie realizacji danego projektu. W kierowanych do realizacji inwestycjach odzwierciedlone są wszystkie brane pod uwagę a mogące pojawić się w trakcie komercjalizacji danej inwestycji czynniki, w tym także te najmniej prawdopodobne, przy zachowaniu odpowiednich wag dla każdej z przesłanek. Deweloperzy nie podejmują decyzji z dnia na dzień, biorą pod uwagę nawet najdalej idące scenariusze rozwoju sytuacji, weryfikują każdą ścieżkę nawet jeszcze nie widoczna na horyzoncie. Natomiast obecny popyt nie ma charakteru idyllicznego, to naturalne zjawisko dla tej i kolejnych faz rozwoju polskiej i europejskiej gospodarki, zwłaszcza jeśli porównać stan mieszkalnictwa w Polsce do warunków w Europie zachodniej, a także nieuniknione procesy migracyjne w Europie i do Europy. Popyt na mieszkania jest umiejętnie sterowany przez deweloperów poprzez odpowiednie dobranie cen mieszkań i wyważone sterowanie ich podażą na rynek. Przecież nie jest ważne, ile mieszkań jest sprzedawanych, a ile dany deweloper potrafi bezpiecznie i przewidywalnie zarobić na prowadzonej przez siebie działalności, która ma fundamentalnie uzasadnioną przyszłość –  komentuje Sławomir Horbaczewski.

Jeśli dojdzie do spowolnienia gospodarczego, to nie widzę możliwości, by nie odbiło się to na rynku mieszkaniowym. Pytanie brzmi, czy faktycznie dojdzie. Wydaje mi się jednak, że bez poważnego spowolnienia, rynkowi mieszkaniowemu nie grozi poważna zapaść. Czynniki napędzające koniunkturę wciąż pozostają silne, a mieszkania drożeją. Choć dla części kupujących wzrosty cen okazały się być nie do zaakceptowania, to na ich miejsce przyszli inni – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.

Ceny mieszkań w Warszawie (wrzesień 2019 r.)

Po lekkim spadku w sierpniu Indeks urban.one dla mieszkań w Warszawie wrócił na kurs wzrostowy. We wrześniu poziom indeksu wyniósł 103,86 pkt, było to o 0,35 pkt. więcej niż w miesiącu poprzednim.

Podobnie jak w przypadku prognoz dla całego kraju również w przypadku stolicy ankietowani przewidują, że sytuacja na rynku nie ulegnie zmianie w kolejnych miesiącach (uważa tak 65% specjalistów). W kwestii rosnących cen coraz częściej pojawiają się pytania dotyczące marż deweloperskich biorąc pod uwagę drogie grunty, czy robociznę. Wszystko wskazuje na to, że sytuacja jest pod kontrolą, szczególnie w przypadku spółek, które posiadają duże banki ziemi na kilka lat do przodu.

Największe firmy deweloperskie są w posiadaniu sporych banków ziemi, co pozwala na osiąganie rozsądnych wielkości marż, mimo rosnących cen realizacji. Z pewnością jednak marże deweloperów, którzy nabywają nieruchomości pod zabudowę na bieżąco, są znacząco mniejsze. Wysokie ceny budowy powodują, iż marże brutto mogą nie przekraczać 15%, co oznacza spadek o połowę, w porównaniu z najlepszymi, pod tym względem, latami 2013-2016. Jeśli generalni wykonawcy nadal będą podnosić ceny, to pułap, na jakim możemy skończyć spowoduje znaczący spadek popytu, nawet pośród najbardziej potrzebujących klientów. Wydaje się, że jedynym rozwiązaniem, które może spowodować zatrzymanie wzrostu cen będzie mocne ograniczenie podaży nowych mieszkań. Póki co, nie zanosi się na to, ale sytuacja może się zmienić przez następne 3-6 miesięcy – tłumaczy Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Ceny działek we wrześniu

Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę we wrześniu osiągnął poziom 133,02 pkt. Jednocześnie wrzesień był miesiącem lekkiej korekty indeksu, która wyniosła 0,22 pkt. Obserwacja rynku pozwala ocenić, że ceny gruntów będą utrzymywały się wciąż na wysokim poziomie. Ankietowani przez Cenatorium eksperci nie widzą możliwości zmian na tym rynku w kolejnym półroczu, 65% specjalistów ocenia, że warunki gospodarcze dla rynku gruntów pod zabudowę pozostaną bez zmian.

Wysokie, uzasadnione małą podażą i licznymi restrykcjami formalnymi, ceny gruntów utrzymują się już od długiego czasu i nic nie zapowiada zmian w tym zakresie, zatem deweloperzy dostosowali się systemowo do tej sytuacji już jakiś czas temu, nie licząc na zauważalne zmiany w zakresie poprawy jakości otoczenia prawnego w Polsce i nie biorąc pod uwagę uporządkowania oraz stabilizacji regulacji ustawowych. Deweloperzy zajmując się projektami wieloletnimi potrafią przewidywać tendencji rynkowe z dużym wyprzedzeniem, unikając pochopnych decyzji i rozważając najgorsze dla nich
potencjalne scenariusze przy każdej analizowanej inwestycji deweloperskiej. Utrzymanie wysokich marż, przy tak długoletnich projektach, wymagających zaangażowania wielkich kapitałów i wszystkich posiadanych zasobów ludzkich, jest niezbędne, aby optymalizować ryzyko i mitygować wpływ czynników nieprzewidywalnych w perspektywie ponad trzyletniej. Rozsądny deweloper nie podejmie projektu, który zakłada marże niższe od kilkunastu procent. Nie z uwagi na chciwość, a z uwagi na rzetelność starannego kupca, który nie powinien nadmiernie ryzykować posiadanymi zasobami kapitałowymi i ludzkimi, biorąc odpowiedzialność za zarządzany kapitał i powierzony personel. Zatem marże deweloperskie są z natury biznesu odpowiednio wysokie, aby przeciwdziałać ponadprzeciętnym ryzykom występującym w biznesie deweloperskim – ocenia Sławomir Horbaczewski finansista

Marże deweloperskie utrzymują się na poziomie ok. 25% (marża brutto na sprzedaży) i uważam, że deweloperzy będą w stanie je utrzymywać. Deweloperzy sygnalizują, że ceny wykonawstwa stabilizują się, a to jednak one stanowią największą część kosztów projektów. Ceny gruntów powinny rosnąć w tempie kilku procent r/r, a przy obecnym bardzo silnym popycie na mieszkania wydaje się, że deweloperzy będą w stanie przerzucić te koszty na klientów poprzez podniesienie cen mieszkań – komentuje Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)