Indeks urban.one – luty 2018

W lutym Indeks urban.one dla sektora mieszkań w Polsce wskazał poziom 96,12 pkt. Drugi miesiąc roku przyniósł zatem wzrost cen nieruchomości mieszkalnych o 0,14 pkt. W skali roku Indeks urban.one dla całego rynku wzrósł o niecałe 0,50 pkt. Po lekkim styczniowym spadku cen luty zapowiada cykliczny wiosenny ruch na rynku.

Sytuacja na rynku nieruchomości nie zmieniła się diametralnie w ciągu tego miesiąca. Nadal dużym zainteresowaniem cieszą się zakupy mieszkań na wynajem. Widać już oznaki zainteresowania działkami budowlanymi jak zawsze w okresie wiosennym. – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Eksperci ankietowani przez Cenatorium są w większości dobrej myśli. Większość – 65% specjalistów prognozuje, że w najbliższym okresie warunki gospodarcze dla lokali mieszkalnych w Polsce pozostaną bez zmian. 20% ankietowanych uważa, że nastroje rynkowe ulegną poprawie.

Mamy do czynienia z kontynuacją rozgrzania rynku mieszkaniowego, za którym podążają wzrosty cen sprzedaży oraz niekontrolowany już wzrost cen realizacji. Pierwsze negatywne efekty już są w postaci upadłości dużych firm wykonawczych, które nie były w stanie przenieść rosnących kosztów podwykonawców, a także fali wystąpień generalnych wykonawców do inwestorów o dopłaty do kontraktów, które mają charakter ryczałtowy. W wielu przypadkach takie wystąpienia poprzedzają zejście wykonawców z budów. Jest to sytuacja bezprecedensowa, która wstrząśnie rynkiem deweloperskim w 2018 r. Symptomy zbliżającej się katastrofy w relacjach wykonawca-deweloper są znacznie mocniejsze niż w pierwszej połowie 2007 r., kiedy wzrosty cen wykonawstwa przekraczały 15%. – mówi Michał Kubicki, prezes zarządu Unimax Development.

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w lutym 2018 r. wyniósł 95,24 pkt. Ceny mieszkań w porównaniu do stycznia wzrosły kosmetycznie, o 0,03 pkt. W obliczu rosnących kosztów budowy mieszkań pojawiają się pytania, jakie wzrosty cen są w stanie akceptować kupujący aby płynność czy inaczej obecny obrót mieszkaniami się utrzymał. Ten rok nadal zapowiada się dobrze, a pierwsze kwartalne komunikaty płynące ze spółek deweloperskich pokazują, że sprzedaż w pierwszych miesiącach bieżącego roku ponownie wzrosła w porównaniu do analogicznego okresu 2017 roku. Dopóki nastroje rynkowe będą dobre (będą na to wpływać: rosnące wynagrodzenia, niskie bezrobocie i niskie stopy procentowe) można założyć, że rynek jest w stanie zaakceptować rosnące ceny – do czasu aż wzrosty nie staną się gwałtowne. Deweloperzy w swoich wypowiedziach przewidują wzrost cen mieszkań od 5% do 10% w 2018 roku – mówi Barbara Bugaj starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Eksperci uważają, że najbliższe miesiące upłyną pod znakiem wysokich wyników sprzedażowych i sytuacja gospodarcza w dużych miastach pozostanie bez zmian – oceniło tak 55%. Kolejne 30% prognozuje, że rynek zwiększy obroty, czyli warunki gospodarcze dla rynku lokali mieszkalnych ulegną poprawie.

Moim zdaniem, wzrost cen lokali mieszkalnych powinien być na poziomie nieco wyższym niż inflacja – wynika to ze wzrostu płac. Przy wyższej dynamice, będzie to oznaka o zbliżającej się bańce – co jest prawdopodobne. – Małgorzata Kosińska, prezes stowarzyszenia REIT Polska.

Klienci są w stanie zaakceptować maksymalnie kolejne 5% wzrostu cen mieszkań, licząc od końca lutego. Oznacza to wzrost o 10% od końca 2016 r. Przy niskich stopach procentowych dobijamy do granic zdolności kredytowej. Każda zmiana powyżej tej wartości będzie wyhamowywać tempo sprzedaży i zapał klientów do zakupów inwestycyjnych. – mówi Michał Kubicki, prezes zarząd Unimax Development.

Indeks urban.one – Warszawa

W lutym Indeks urban.one prezentujący zmianę cen mieszkań w stolicy wyniósł 94,23 pkt. W porównaniu do stycznia bieżącego roku warszawski indeks wzrósł o 0,17 pkt. W skali roku poziom cen wzrósł o niecały 1 pkt. indeksu. 50% ankietowanych prognozuje, że sytuacja rynkowa w Warszawie w kolejnych miesiącach pozostanie bez zmian, natomiast 30% uważa, że ulegnie poprawie. Pesymiści w bieżącym miesiącu byli w mniejszości, pogorszenie nastrojów rynkowych zapowiada 20% ekspertów.

Rok 2018 będzie wyzwaniem dla branży budowlanej. Przyspieszą bowiem zawieszone w przeszłości inwestycje. W bieżącym roku ruszą projekty infrastrukturalne finansowane ze środków unijnych, wzrosną również nakłady inwestycyjne w samorządach i istnieje możliwość, że projekty będą się kumulować. Deweloperzy posiadający w swoich strukturach generalnego wykonawcę, będą zatem w najlepszej sytuacji, mniejsi mogą spodziewać się wysokich kosztów budowy i problemów z dotrzymaniem terminów przy poszczególnych etapach budowy. – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości. Wzrost kosztów budowlanych nie będzie mógł być w całości zrekompensowany przez podwyżki cen mieszkań.

Całkowita rekompensata wzrostów kosztów budowy raczej nie jest możliwa. Wzrost kosztów wynika nie tylko z wzrostu kosztów pracy i inflacyjnego wzrostu cen materiałów, ale także z opóźnień w zwrocie VAT – wzrost cen deklarowany wynika z konieczności utrzymania płynności przez małych podwykonawców. Sądzę, że rynek pójdzie w kierunku parametryzacji projektów, unifikacji i standaryzacji (model szwedzki). – komentuje Małgorzata Kosińska, prezes stowarzyszenia REIT Polska.

Ceny generalnego wykonawstwa wzrosły od 2016 o ponad 30%. Jeszcze większy wzrost nastąpił w cenach gruntów. Te dwa czynniki powodują, że aby zrekompensować te wzrosty z ostatnich dwóch lat, deweloperzy musieliby podnieść ceny o około 15%. Jest to wartość przekraczająca, moim zdaniem, możliwości rynku, w szczególności w segmencie tanich mieszkań. Efektem końcowym może więc być 30% spadek marż deweloperów, w niektórych przypadkach – nawet o połowę. W przypadku mniejszych projektów grozić to może wstrzymywaniem rozpoczynania nowych inwestycji lub niemożność ich sfinansowania w bankach. – mówi Michał Kubicki, prezes zarządu Unimax Development.

Deweloperzy nie mogą w nieskończoność przerzucać kosztów inwestycji na docelowego klienta. Już w tej chwili kupowanie niektórych mieszkań, np. luksusowych apartamentów po 3 mln zł jest kompletnie nieopłacalne i nigdy się nie zwróci właścicielom. Od lat marże deweloperów są – moim zdaniem – za wysokie. Rozumiem, że projekty są nastawione na zyski, bo taki jest to rodzaj biznesu, ale trzeba nie tylko kalkulować własne zyski, ale i  możliwości klientów. Uważam, że deweloperzy powinni obniżyć marże i budować więcej mieszkań za niższe ceny i tym samym stymulować rozwój rynku. – twierdzi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one gruntów pod zabudowę w lutym wyniósł 126,16 pkt. W porównaniu do stycznia, po kilku miesiącach lekkiej obniżki cen drugi miesiąc 2018 roku przyniósł wzrost wartości indeksu o 1,07 pkt, a w skali roku Indeks wzrósł o 2,63 pkt. Eksperci ankietowani przez Cenatorium uznali, że w kolejnych miesiącach warunki gospodarcze dla rynku gruntów pod zabudowę ulegną pogorszeniu, odpowiedziało tak 40% specjalistów. Nieco mniej ankietowanych – 35% uważa, że sytuacja na rynku gruntów pozostanie bez zmian.

Mamy przed sobą wiele niewiadomych do wyjaśnienia: zmiany w prawie budowlanym – prace  są zawieszone, ale np. zmiany dotyczące WZ, specustawa dot. rynku mieszkaniowego (odrębny tryb planowania i uzyskiwania PnB).  Moim zdaniem można przypuszczać, że zmniejszy się zasób gruntów dostępnych dla deweloperów, co oznacza zaburzenia w płynności dostarczania produktów. Można spodziewać się kłopotów u lokalnych deweloperów, już mamy pierwsze bankructwa i – niestety – nieracjonalne i impulsywne skoki cen mieszkań. – Małgorzata Kosińska, prezes stowarzyszenia REIT Polska.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)