Zakup mieszkania pod wynajem to zjawisko coraz częściej spotykane na polskim rynku nieruchomości. Szczególną popularnością cieszy się ono w miastach z ośrodkami akademickimi oraz w tych, gdzie łatwiej o pracę. Wynajem nierzadko wiąże się z ryzykiem powierzenia nieruchomości w nieodpowiednie ręce. Zminimalizować ryzyko pomoże najem okazjonalny.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to szczególny typ najmu nieruchomości przeznaczonej do mieszkania. Celem najmu okazjonalnego jest lepsza ochrona właściciela w przypadku problematycznego najemcy. Niekwestionowaną zaletą tej formy wynajmu jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwej osoby.
Umowa najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego to typ umowy wynajmu długoterminowego. Termin wynajmu nie może jednak przekraczać 10 lat (oczywiście istnieje możliwość przedłużenia umowy), a właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Do umowy najmu okazjonalnego wynajmujący zobowiązany jest załączyć:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Oprócz tego, właściciel mieszkania zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w okresie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Zgłaszając umowę do urzędu skarbowego zobowiązujemy się do zapłaty podatku: w formie ryczałtu bądź na zasadach ogólnych. W przypadku niedopełnienia którychkolwiek z formalności, umowa najmu okazjonalnego będzie uznawana za zwykłą umowę najmu. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu. Jest to zabezpieczenie na wypadek ewentualnych kosztów przy wyprowadzce lokatora. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Umowę najmu podpisuje się u notariusza. Za wszystko wynajmujący zapłaci 210 złotych.
Najem zwykły
Najem zwykły jest klasyczną umową cywilną – prawną, która reguluje prawa i obowiązki obydwu stron. Nie wymaga pośrednictwa notariusza, dlatego też cieszy się dużą popularnością. Umowa najmu powinna zawierać:
- miejsce i data jej zawarcia,
- określenie stron umowy,
- dokładne określenie przedmiotu najmu,
- wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności,
- czas trwania umowy,
- warunki wypowiedzenia umowy,
- prawa i obowiązki stron umowy,
- podpisy stron.
Warto też ustalić w niej szczegóły dotyczące kaucji czy zastrzeżenia dotyczące przeprowadzania zmian w lokalu.
Najem okazjonalny a najem zwykły
Zasadniczą różnicą między najmem okazjonalnym a zwykłym jest ochrona właściciela nieruchomości. Tryb najmu okazjonalnego ułatwia eksmisję uciążliwych lokatorów, kiedy:
- zwlekają z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności i nie reagują na upomnienia pisemne o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- używają mieszkania w sposób sprzeczny z umową, dopuszczają się powstania szkód, bądź utrudniają życie innym mieszkańcom,
- wynajęli, podnajęli lub dali do bezpłatnego użytkowania mieszkanie albo jego część.
Eksmisja następuje szybko, gdyż najem okazjonalny, w odróżnieniu od zwykłego najmu, zwalnia z potrzeby znalezienia lokatorom zastępczego mieszkania socjalnego, nawet w przypadku kobiet ciężarnych i osób małoletnich. Najem zwykły to jednak mniej uciążliwych formalności związanych z częstymi wizytami w urzędach i u notariusza. Oprócz tego, umowę zwykłego najmu można podpisać na czas nieokreślony.
Mimo licznych zalet najem okazjonalny jest dość trudny do zrealizowania. Wynika to z niechęci najemców do tej formy umowy. Boją się oni, że braku ochrony, którą zapewniają przepisy o ochronie praw lokatorów, właściciel będzie mógł w łatwy sposób pozbawić ich dachu nad głową. Wtedy najlepiej spróbować wytłumaczyć wszystkie mechanizmy najmu okazjonalnego. Przecież uczciwy najemca nie powinien mieć nic przeciwko takim zabezpieczeniom, prawda?
