Kiedy w głowie rodzi się pomysł i decyzja o wybudowaniu swojego domu, nie zawsze zdajemy sobie sprawę z tego, jakie formalności musimy wcześniej załatwić. Nierzadko aby wbić pierwszą łopatę pod fundamenty wymarzonych ścian, trzeba zacząć od wniosku o wydanie warunków zabudowy. Co to takiego i jak to zorganizować?
Aby nasz dom nie był tzw. samowolą budowlaną, na każdym z etapów budowy należy mieć odpowiednie pozwolenia. W pierwszej kolejności powinniśmy udać się do urzędu gminy czy miasta i sprawdzić, czy na terenie, na którym chcemy postawić dom jest już określony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan już istnieje, składanie wniosku o wydanie warunków zabudowy nie jest wymagane. Jeśli takiego planu jeszcze nie ma, aby budowa domu czy innego budynku była możliwa, do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Wniosek o warunkach zabudowy
Odpowiedni formularz znajdziemy na stronie www urzędu lub możemy poprosić o jego wydanie bezpośrednio w urzędzie. We wniosku określamy między innymi: dane wnioskodawcy, adres, granice i sposób zagospodarowania działki, charakterystykę zabudowy budynku, a także jego wymiary i media, do jakich ma być podłączony (woda, prąd, ścieki). Uzupełniane dane mają charakter poglądowy, więc nie ma na tym etapie konieczności dołączania do wniosku np. projektu budowlanego. Często jednak urzędnicy chcą zapoznać się przy tej okazji z graficznym planem budynku lub kopią mapy z naniesionym przez geodetę obiektem. Warto też zdawać sobie sprawę z tego, że wymagania poszczególnych gmin co do kompletu niezbędnych dokumentów mogą się różnić. Warto więc dopytać pracowników urzędu o szczegóły, aby ograniczyć ewentualne opóźnienia w decyzyjności wynikające z braku niezbędnych dokumentów.
Co ciekawe, z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel działki, na której mają być prowadzone prace budowlane. Może to także zrobić osoba, która dopiero zamierza tę działkę kupić. Polskie prawo stwarza taką możliwość, ponieważ de facto decyzja o warunkach zabudowy nie daje jeszcze praw własności do działki, ani nie wpływa na dotychczasowe prawa własności.
Decyzja o warunkach zabudowy
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynika wprost z ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja szczegółowo określa jakiego rodzaju budynek można postawić na działce, jakie są dozwolone warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, do jakich sieci mediowych należy podłączyć budynek i ewentualnie jakie urządzenia powinny znajdować się na działce. W związku z tym gmina może więc ustalać wysokość i kształt budynku, jego położenie na działce, geometrię dachu (np. kąt nachylenia), a nawet kolor i szerokość elewacji. Wszystko podyktowane jest utrzymaniem spójnego ładu przestrzennego okolicy.
Kiedy może być wydana pozytywna decyzja o warunkach zabudowy?
Na pozytywną decyzję możemy liczyć wtedy, kiedy działka:
– ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (w grę wchodzi droga wewnętrzna) lub przynajmniej pośrednio można się na nią dostać drogą prywatną,
– nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych albo leśnych na budowlane,
– jest uzbrojona (dostęp do wody, prądu, kanalizacji) lub ma projekt takiego uzbrojenia,
– nie jest objęta przepisami dotyczącymi ochrony konserwatorskiej lub ochrony zabytków.
Nie wolno także zapominać przy tej okazji o tzw. zasadzie dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z nią co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w taki sposób, aby można było na jej podstawie ustalić wytyczne kolejnej zabudowy. Niespełnienie chociażby jednego z powyższych warunków może skutkować tym, że urzędnicy odmówią wydania pozytywnej decyzji. Przed zakupem działki warto zatem dokładnie sprawdzić te kwestie w urzędzie gminy, aby potem uniknąć kłopotów i rozczarowań.
Na decyzję o warunkach zabudowy ustawowo czeka się dwa miesiące. W praktyce znacznie dłużej, nawet do pół roku. Wydłużony czas oczekiwania jest spowodowany najczęściej koniecznością przeprowadzenia konsultacji z wieloma innymi organami (np. konserwatorem zabytków, zarządcą drogi itp.). Każda z tych instytucji ma z kolei dwa tygodnie na analizę sytuacji i wydanie opinii. Finalnie jednak decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana bezterminowo i na jej podstawie można starać się o pozwolenie na budowę.
