Indeks urban.one – kwiecień 2018

W kwietniu doszło do wzrostu Indeksu urban.one dla całej Polski. Indeks lokali mieszkalnych wskazał poziom 97,26 pkt. i był wyższy o 0,08 pkt w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Tendencja wzrostowa cen mieszkań jest również widoczna w skali roku. W kwietniu 2017 roku Indeks U1 wyniósł 95,99 pkt, co oznacza, że w ciągu 12 miesięcy Indeks wzrósł o 1,27 pkt. Eksperci rynku nieruchomości ocenili, że kolejne miesiące upłyną pod znakiem stabilnych nastrojów rynkowych – twierdzi tak 53% ankietowanych. Liczba pesymistów, prognozujących pogorszenie warunków gospodarczych stanowiła 26%, najmniej było optymistów przewidujących polepszenie warunków – 21%.

Obecnie na rynek nowych mieszkań wpływają duże utrudnienia ze strony urzędów. Zauważamy również ograniczoną podaż gruntów pod zabudowę wielorodzinną i ofert generalnego wykonawstwa. Na rynek wpływają jednak dobre dane gospodarcze, wysoki popyt i bardzo dobre nastroje nabywców – mówi Sven Torsten Kain, Prezes zarządu w firmie ECO-Classic.

Obecnie z jednej strony widzimy rekordy sprzedażowe i wzrost cen mieszkań, z drugiej zaś, drastycznie pogarszającą się kondycję rynku generalnego wykonawstwa. Fala upadłości na rynku budowlanym już wzbiera, a jej apogeum przypadnie na przełom 2018/2019 r., Kiedy już bardzo złe wyniki finansowe firm budowlanych zaczną wpływać na ograniczanie finansowania tychże podmiotów. Będzie to oznaczać ograniczenie liczby  firm, które będą w stanie dźwigać ryzyko realizacji (jako generalny wykonawca) projektów o wartości kilkudziesięciu milionów złotych. Instytucje finansowe dopiero przyglądają się wstępnym wynikom budowlanki za rok 2017, który był jednym z najgorszych w historii. Skala strat całego rynku generalnego wykonawstwa idzie w miliardy złotych, co spowoduje lawinę zaległości wobec mniejszych firm podwykonawczych, dramatyczne problemy na realizowanych obiektach (już widzimy to na budowach dróg, np. S8 i S7) oraz rosnące koszty wydłużania realizacji. Mechanizm obronny deweloperów będzie zmuszał ich do zaostrzania kryteriów wyboru generalnych wykonawców, w tym zwiększania zabezpieczeń finansowych, co przy rosnących kosztach, malejących marżach, a właściwie ich ujemnych wartościach oraz postępującym ograniczaniu finansowania rynku budowlanego przez banki, spowoduje tąpnięcie całego rynku wykonawstwa w mieszkaniówce. Może to być najgorszy rok, pod tym względem, od 1989 r. Grozi to, pośrednio, upadłościami także pośród małych firm deweloperskich. – ocenia  Michał Kubicki, prezes Unimax Development.

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w kwietniu 2018 r. wyniósł 97,70 pkt. W porównaniu do marca ceny mieszkań wzrosły 0,87 pkt. W skali roku w grupie dużych miast ceny lokali wzrosły o 2,20 pkt. Nastroje ekspertów rynkowych tym razem są bardzo podzielone. 47% ankietowanych uważa, że w kolejnych miesiącach sytuacja na rynku dużych miast pozostanie bez zmian i tyle samo specjalistów prognozuje, że ulegnie ona pogorszeniu. Sprzedaż mieszkań wciąż idzie dobrze, choć hamuje dynamika wzrostu. Deweloperzy komunikują jednak, że ceny są podnoszone na bieżąco. Cenniki aktualizowane są z miesiąca na miesiąc a nawet częściej. W obliczu wysokiego popytu nie jest to nic dziwnego. Na rynku często mówi się o zakupach inwestycyjnych, choć spółki oceniają, że stanowią one średnio ok 30% transakcji. Oczywiście nie oznacza to, że w indywidualnych przypadkach nie ma odchyleń od tej wartości, istnieją inwestycje deweloperskie w centrach miast lub w innej doskonałej lokalizacji (np. w Gdańsku niedaleko plaży), tak dobrze położone, że ponad 50% transakcji jest zawierana z przeznaczeniem na wynajem. Natomiast w przypadku standardowych inwestycji mieszkaniowych popyt indywidualny jest na tyle wysoki, że sprzedaż inwestycyjna dużego wolumenu mieszkań w pakiecie (np. 100, 200) staje się nieopłacalna, bowiem inwestor liczy wtedy na upust. W tym samym czasie- negocjacji i przedłużających się formalności prawnych, deweloper może sprzedać taką samą liczbę mieszkań pojedynczym klientom za standardową cenę z cennika. – mówi Barbara Bugaj Starszy analityk ds. Rynku Nieruchomości w Cenatorium.  

Tempo sprzedaży mieszkań powinno hamować, bo ustanawianie kolejnych rekordów  zmierza w kierunku nadpodaży. Nastroje wśród deweloperów, a właściwie ich działów sprzedaży są nadzwyczaj optymistyczne. Wobec olbrzymiej podaży taniego pieniądza oraz braku alternatyw inwestycyjnych sprzedaż mieszkań będzie rosnąć, choć, być może, już nie w tempie dochodzącym do 10%. Niemniej, nic nie zapowiada, w perspektywie następnych 6 miesięcy, istotniejszego schłodzenia. – komentuje Michał Kubicki, Prezes Zarządu Unimax Development.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)

Indeks urban.one – Warszawa

W Warszawie ceny mieszkań wzrosły o 0,47 pkt. w porównaniu do marca. Tym samym Indeks urban.one dla stolicy wyniósł w kwietniu 97,04 pkt. W porównaniu do analogicznej miesiąca ubiegłego roku zarejestrowano dynamikę wzrostu równą 3,32 pkt. Eksperci uważają, że sytuacja na rynku będzie stabilna (53%). Duża jednak część (42%) ankietowanych prognozuje, pogorszenie się nastrojów rynkowych – czyli lekkie spowolnienie w sprzedaży.

W kolejnych miesiącach tego roku mocnego spowolnienia nie odczujemy. Inwestycje powstają, kupujących nie brakuje, choć spektakularne rekordy mamy już pewnie za sobą. Mieszkania się nadal dobrze sprzedają, choć są w niezbyt rewelacyjnych lokalizacjach i mocno przeszacowane. Szał na rynku deweloperskim odbija się  również na rynku wtórnym gdzie również jest sporo transakcji szczególnie mieszkań 2 pokojowych kupowanych pod wynajem. Myślę jednak, że nieuchronnie zmierzamy do szczytu cyklu koniunkturalnego. Kryzys jednak jest nieunikniony ponieważ „pompowanie” kolejnej banki deweloperskiej ruszyło  bowiem pełną parą. – ocenia Tomasz Błeszyński ,doradca rynku nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że Polska jest ciągle atrakcyjna dla inwestorów jako miejsce lokowania swoich inwestycji. Kapitał z wielu krajów jest zainteresowany inwestycjami w Polsce. – uważa Małgorzata Kosińska, Prezes stowarzyszenia REIT Polska.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one gruntów pod zabudowę w kwietniu 2018 roku spadł o 3,91 pkt. Biorąc pod uwagę cały ostatni rok, dynamika zmian cen była najwyższa od 12 miesięcy. W badanym miesiącu Indeks wyniósł 124,73 pkt. Prezentowane wyniki mogą świadczyć o tym, że po okresie gwałtownych wzrostów i wygórowanych cen może dochodzić do lekkiej korekty, bądź przynajmniej wyhamowania dynamiki wzrostów. Specjaliści ankietowani przez Cenatorium uważają, że w najbliższych miesiącach sytuacja na rynku gruntów pozostanie bez zmian (ocenia tak 58% odpowiadających).

Ceny ziemi osiągnęły absurdalny poziom z lat 2007-2009 i, moim zadaniem, osiągnęły już swoje maksima. Ponieważ ceny realizacji, rosnące nieprzerwanie od półtora roku, nie spadają, to ceny gruntów powoli zaczynają nieco tanieć, a przynajmniej ich właściciele zaczynają rozmawiać o negocjacjach tychże cen. Liczba transakcji z pewnością spada, ale wiąże się to z niemożnością zamknięcia rachunków ekonomicznych dla poszczególnych projektów. Ceny gruntów i realizacji powodują, że wartości, za jakie należałoby dzisiaj sprzedawać mieszkania w najodleglejszych dzielnicach Warszawy, winny przekraczać 8 tys. zł za m2, co jest niewyobrażalną ceną dla klientów. Stąd, dość mocny opór deweloperów przed płaceniem wygórowanych cen za działki inwestycyjne, zwłaszcza w tych „najtańszych” dzielnicach. Sądzę, że właśnie tam będziemy obserwować pierwsze oznaki spadku nowo-rozpoczynanych inwestycji. Aby w miarę zrównoważyć rosnące koszty realizacji, ceny gruntów musiałyby spaść o połowę, co nie będzie miało miejsca co najmniej do końca 2018 r. – ocenia Michał Kubicki prezes zarządu Unimax Development.

Rynek gruntów jest raczej stabilny jest duża podaż gruntów w różnych lokalizacjach. Ceny są bez większych zmian, ponieważ sprzedający liczą, że skorzystają z sytuacji wzmożonego ruchu na rynku pierwotnym i deweloperzy kupią ich nieruchomości. Niestety firmy deweloperskie maja spory zapas ziemi po inwestycje i jeśli coś kupują to tylko okazyjne i atrakcyjne nieruchomości. – Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.