Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Przygotowując się do ubezpieczenia mieszkania często właściciel znajduje się w przestrzeni, w której panują nieznane mu zasady i pojęcia. Polisa będzie nas chronić przed skutkami zdarzeń losowych, które mogą spowodować utratę nieruchomości bądź obniży jej standard. Zależnie od rodzaju będzie zabezpieczać nas przed wypadkami takimi jak powódź, pożar, uderzenie pioruna czy kradzież z włamaniem. Ubezpieczenie jest również często wymagane w przypadku brania kredytu hipotecznego. Od wyboru właściwej opcji przy wycenie lokalu, zależeć będzie wysokość składki i ewentualnego odszkodowania. Aby obliczy należyte nam odszkodowanie możemy wybrać jeden z trzech wartości. Wartość rynkowa, wartość odtworzeniowa, czy rzeczywista, co oznaczają i na którą się zdecydować?

Wartość rynkowa, odtworzeniowa i rzeczywista. Wybór wariantu, a wysokość składki i odszkodowania

W zależności od wartości nieruchomości, którą wybierzemy przy wycenie, tak zostanie określona wartość składki ubezpieczenia, jak i ewentualnego odszkodowania. Warto mieć więc rozeznanie w szczegółach.

Wartość rynkowa nieruchomości odpowiada cenie np. mieszkania, którą mogłaby uzyskać na rynku, czyli po wystawieniu jej na sprzedaż. Wartość rynkowa nieruchomości jest szacowana na podstawie kosztu metra kwadratowego w danej okolicy na dzień zawarcia umowy. Wybór tej opcji może wiązać się z ryzykiem spadku cen rynkowych, co może pomniejszyć wartość nieruchomości, choć obserwując rynek szybciej możemy spodziewać się wzrostu wartości w tym sektorze.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Wartość odtworzeniowa lokalu dotyczy wyceny kosztów doprowadzenia nieruchomości do stanu sprzed szkody, czyli nowego, ale nieulepszonego, zgodnie z zasadą, że na odszkodowaniu nie można się wzbogacić. W skład wyceny wchodzą przede wszystkim koszty remontów lub odtworzenia mienia do stanu sprzed szkody. Wartość odtworzeniową wybiera się zwłaszcza ubezpieczając domowe sprzęty. Jeśli dojdzie do szkody, odszkodowanie powinno pozwolić na skuteczne odtworzenie elementów stałych, bądź zastąpienie zniszczonej rzeczy nową o takich samych lub podobnych parametrach. Stopień zużycia ubezpieczonego mienia nie ma wtedy znaczenia dla wysokości odszkodowania.

Wartość rzeczywista jest wartością odtworzeniową nieruchomości pomniejszoną o jej faktyczne zużycie. Jeśli, np. spali nam się 20-letni garaż, ubezpieczyciel wypłacając odszkodowanie weźmie pod uwagę nie tylko koszty naprawy garażu, ale również to, jak dawno została wybudowany i wypłaci odszkodowanie pomniejszone o wartość jego zużycia. Kwota, którą otrzyma osoba ubezpieczona, będzie odpowiadać odtworzeniu nie nowego, ale 20-letniego garażu i będzie ustalana na podstawie jego wartości w dniu wystąpienia szkody.

Jaki więc wariant wybrać? Wartość odtworzeniowa nieruchomości gwarantuje nam, w przypadku szkody, otrzymanie środków pozwalających odtworzyć zniszczone mienie w całości. Ubezpieczenia na tę wartość są jednak droższe. Wartość rzeczywista to niższa składka, ale i odszkodowanie, które może nie pokryć szkód. Natomiast wartość rynkowa w wyborze ubezpieczenia zależy od aktualnej sytuacji i typu nieruchomości, którą chcemy objąć ochroną. Dlatego podejmując tak poważną decyzję, warto na początku zapoznać się Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia poszczególnych firm ubezpieczeniowych.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości w szczegółach

Jest to wartość nieruchomości równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość odtworzeniową wyznacza się dla nieruchomości, które z uwagi na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne np. regulujące obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych, czy przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego. Jest to szczególnie ważne, w przypadku szkody, uzyskania odszkodowania, które pozwoli pokryć straty i przywrócić do stanu sprzed.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Kto i jak to robi?

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą nakładom potrzebnym do ich odtworzenia lub ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych.

O wartości odtworzenia nieruchomości czytamy w § 21 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109). I tak,:

1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 podejście porównawcze, dochodowe i kosztowe, ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.
   2. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 podejście porównawcze, dochodowe i kosztowe, ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Określenie wartości nieruchomości jest dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego i polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej należy oszacować:

• wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu,
• koszt odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,
• wartość zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych,
• koszt odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia.

Wartość gruntu szacuje się jako koszty zakupu takiej samej działki o takich samych cechach. Części składowe gruntu szacuje się jako kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość ich zużycia.

Obliczenia kosztów odtworzenia należy dokonać uwzględniając te same technologie, jakie stosowano przy wznoszeniu części składowych szacowanej nieruchomości. Natomiast koszty zastąpienia obliczane są przy zachowaniu dotychczasowych funkcji, ale przy zastosowaniu aktualnych technologii.

Określanie wartości odtworzeniowej nieruchomości

Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się poprzez technikę szczegółową, technikę elementów scalonych albo technikę wskaźnikową. Można to także zrobić stosując wzór, wg którego wartość odtworzeniowa O – nieruchomości jest równa:

Wo = Wb + Wg = (Ko – SzKo) + Kzgr

gdzie:

Wb – wartość części składowych gruntu
Wg – wartość gruntu,
Ko – koszt odtworzenia części składowych gruntu,
SzKo – zużycie części składowych gruntu,
Kzgr – koszt zakupu gruntu.