Przedstawiamy Ci poradnik „Handel nieruchomościami”, czyli wszystko co chcesz wiedzieć o obrocie nieruchomościami, ale bałaś/eś się zapytać.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Obrót nieruchomościami – czym jest?
Kwestie obrotu nieruchomościami określa Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Szukając hasła „obrót nieruchomościami definicja” w art. 13 przywoływanej ustawy czytamy, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Jeśli więc chodzi ci po głowie handel nieruchomościami, a konkretnie handel mieszkaniami, to będzie to właśnie obrót nieruchomościami. Polega on nie wykonywaniu czynności, które prowadzą do przeniesienia prawa związanego z nieruchomością. Obrót nieruchomościami to nie tylko handel nimi, ale także najem, użyczenie, czy dzierżawa. Wówczas obrót sprowadza się do przekazania praw i obowiązków na określony, lub nieokreślony czas, drugiej stronie umowy. Sprzedaż nieruchomości, to niejedyna forma obrotu nieruchomościami. Są to także zamiana, najem, dzierżawa, darowizna, czy tzw. dożywocie.
Handel nieruchomościami – działalność gospodarcza
Często pada pytanie, czy sprzedaż mieszkania znajomego, albo handel gruntami babci to czynności, które już wymagają założenia działalności gospodarczej. Otóż, odpowiedź brzmi, tak. Prowadzenie działalności gospodarczej bez jej rejestracji jest wykroczeniem i zgodnie z art. 601 kodeksu wykroczeń podlega grzywnie w wysokości od 20 zł do 5000 zł lub karze ograniczenia wolności w wysokości jednego miesiąca. Dodatkowo brak rejestracji działalności gospodarczej może spowodować brak opłacenia, albo niedotrzymanie terminów wpłat podatków, czy składek ZUS, a za to grozi kara grzywny do 720 stawek dziennych lub kara pozbawienia wolności – albo obie te kary łącznie (art. 54 § 1 kodeksu karnego skarbowego). Jak widzisz, Drogi Czytelniku, sprawa jest poważna, tak jak każda działalność, na której chcesz zarabiać pieniądze.
Obrót nieruchomościami – definicja, działalność gospodarcza, podatki
Licencja pośrednika w obrocie nieruchomościami – jak uzyskać?
Jeśli myślisz o pośrednictwie w obrocie nieruchomości, warto spojrzeć do działu V. cytowanej wyżej ustawy. W rozdziale 2. zatytułowanym „Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami” dowiesz się, że handel nieruchomościami wymusza pewne uprawnienia. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w ustawie, a pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową.
Ile zarabia pośrednik w obrocie nieruchomościami?
Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Tyle formalnie mówi o tym prawo.
A jak uzyskać licencję pośrednika w obrocie nieruchomości? Znów spoglądamy do zawodowej biblii i czytamy, że „Osoba fizyczna może złożyć wniosek o nadanie licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Licencję zawodową nadaje się osobie, która:
- posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
- nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód;
- posiada wyższe wykształcenie;
- ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
- odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
- przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
- Obowiązek ukończenia studiów podyplomowych nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami.
- Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami po spełnieniu wszystkich wyżej wymienionych warunków oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.
Obrót nieruchomościami a vat
Czy pośrednictwo w obrocie nieruchomości jest zwolnione z VAT? Zasada mówi, że podatnicy dostarczający budynki, budowle lub ich części są zwolnieni od podatku od towarów i usług. Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług mówi, że trzeba go zapłacić, gdy dostawa budynku jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a także wtedy, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata. Natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy przewiduje zwolnienie w przypadku, gdy dostawa obiektów nie mieści się w granicach zwolnienia opisanego w punkcie 10, jeżeli dokonującemu ich dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, czy dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a nawet jeżeli takie wydatki ponosił, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jest jeszcze możliwość skorzystania za zwolnienia od podatku VAT w przypadku sprzedaży zmodernizowanej nieruchomości, nawet jeśli wydatek poniesiony na ulepszenie nieruchomości przekroczył 30% wartości początkowej. Warunek jest taki, że sprzedawca używał nieruchomości w ramach działalności opodatkowanej (nawet na własne potrzeby) przez 5 lat od czasu poniesienia tego wydatku.
Obrót nieruchomościami i podatki to sprawa skomplikowana. Np. będzie nam przysługiwało prawo do zwolnienia z naliczenia podatku VAT wtedy, kiedy kupiona nieruchomość jest zaliczona w działalności gospodarczej jako towar handlowy. Kolejny przypadek, który może Ciebie dotyczyć, jeśli już prowadzisz firmę w zakresie usług finansowych płacąc VAT i prowadzisz także handel nieruchomościami z rynku wtórnego, możesz być całkowicie zwolniony z podatku VAT, po spełnieniu wymaganych prawem kryteriów. Jeśli jesteś przedsiębiorcą, to już zapewne wiesz, że jeśli obracając nieruchomościami kupisz lokal (komercyjny) od firmy, to po prostu w takiej sytuacji przy sprzedaży VAT doliczasz, a od ceny kupna go sobie odliczasz.
Choć brzmi to co najmniej dziwnie, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z podatku VAT. Dotyczy to art. 43 ust. 1 pkt 10 (dostawa budynku dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia) i może być dla podatnika korzystniejsze. Jaki jest tego warunek? Otóż podatnik może to zrobić, jeśli jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz złoży, przed dniem dokonania dostawy swoich obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybiera opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Źródło: Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.)
