Indeks urban.one Polska – styczeń 2019

Pierwszy miesiąc 2019 roku przyniósł lekkie wyhamowanie zmian cen średnich na polskim rynku (poza dużymi miastami). Indeks urban.one w styczniu osiągnął poziom 101,12 pkt i był niższy od grudniowego wyniku o 0,31 pkt. Eksperci ankietowani przez Cenatorium oceniają, że w najbliższych miesiącach możemy liczyć na właśnie takie ochłodzenie. Nie zapowiadajmy jednak od razu spektakularnego kryzysu. Rynek bardzo się rozpędził w ostatnich dwóch latach, ceny z roku na rok wzrastały. Dlatego teraz możemy liczyć po prostu na zmniejszenie prędkości. Kluczowy będzie pierwszy kwartał bieżącego roku, a dalej zobaczymy, czy kolejne odczyty danych będą pokazywały osłabienie polskiej gospodarki i na jaką skalę – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Specjaliści rynkowi prognozujący zmiany na polskim rynku uważają, że kolejne miesiące przyniosą pogorszenie nastrojów na rynku (53%). Jednak wciąż dużą grupę badanych – 42% stanowią osoby twierdzące, że sytuacja na rynku nie ulegnie zmianie. Jak zwykle opinii o przyszłości rynkowej jest wiele, często są one bardzo skrajne: wyważone i spokojne lub przewidujące załamanie rynkowe.

Nasz rynek nieruchomości wciąż ma za krótką zbadaną historię, aby w sposób stanowczy powiedzieć, że dynamika rozwoju gospodarczego jest bezpośrednim prognostykiem tego co będzie się działo na rynku nieruchomości. Przez ostatnie 12 lat można jednak doszukać się bardzo mocnego związku między tym jak szybko rozwija się gospodarka oraz tym jakie ceny osiągają za swoje lokale sprzedający mieszkań używanych. Powód wydaje się prosty – dynamiczny rozwój gospodarki powinien szybko przełożyć się na rosnące wynagrodzenia i zatrudnienie, a to w rodzimych warunkach bardzo szybko skutkuje tym, że więcej osób uznaje, że stać ich na zakup mieszkania. W tym kontekście spadek dynamiki PKB mógłby oznaczać problemy na rynku mieszkaniowym. Pamiętajmy jednak, że mówimy o spadku dynamiki PKB z 5% w 2018 roku do 3,5 – 4% w 2019r. Wciąż jest to bardzo dobry wynik, który daje nadzieje, że wynagrodzenia Polaków dalej będą rosły, a w takiej sytuacji nie ma co obawiać się, że zabraknie osób chętnych do zakupu mieszkania. Inną sprawą jest fakt, że nie ma już co liczyć na dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań w 2019 roku. Z drugiej strony fakt, że gospodarka nie będzie się już rozwijała z 5-proc. dynamiką nie oznacza wcale, że mieszkania zaczną tanieć – komentuje Bartosz Turek, analityk Open Finance

Podobnie, jak na świecie (Australia, Chiny), bańka nieruchomościowa nabrzmiała. Brak alternatywnych metod inwestowania, niskie stopy procentowe, załamanie na rynku akcji, oszustwa w ofertach obligacji spowodowały, że inwestorzy, posiadający nadwyżki finansowe potraktowali rynek mieszkaniowy, jako najbezpieczniejsze miejsce do lokowania kapitału. W ten sposób przyczyniając się także do dynamicznego wzrostu cen. W niektórych dzielnicach przekroczył on 40% w ciągu ostatnich trzech lat. Na to nakłada się pogarszająca się sytuacja gospodarek europejskich, w tym najważniejszej dla Polski, niemieckiej. Jeśli trend utrzyma się, to z końcem roku będziemy obserwować pierwsze obniżki cen ofertowych, a pod koniec I kwartału kolejnego roku spadek może przekroczyć 10%. Z rynku mieszkaniowego wycofała się już znacząca część klientów gotówkowych, a następnym progiem będzie ograniczenie liczby transakcji podpartych kredytami. Banki już zaostrzyły warunki przyznawania kredytów, w tym udział własny, a w perspektywie następnych 12 miesięcy czekają nas wzrosty stóp procentowych, które zmniejszą jeszcze bardziej zdolność kredytową potencjalnych kupujących. Te uwarunkowania mogą przynieść bardzo mocne schłodzenie na rynku mieszkaniowym. Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z .o.o

Indeks urban.one – Duże Miasta

W dużych miastach[1] Indeks urban.one w styczniu 2019 r. wyniósł 102,10 pkt. W odniesieniu do poprzedniego miesiąca indeks spadł o 0,58 pkt. Być może jest to sygnał, że popyt reaguje już na wysokie ceny i nadszedł moment głębszych refleksji zakupowych. Jest jednak jeszcze za wcześnie aby wyrokować, czy ta zmiana jest jednorazowa, czy doczeka się kontynuacji. Na ten moment eksperci rynkowi twierdzą, że nastroje na rynku lokali mieszkalnych w kolejnych miesiącach ulegną pogorszeniu, odpowiedziało tak 53% specjalistów. 42% uważa, że sytuacja rynkowa pozostanie bez zmian.

[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)

Indeks urban.one – Warszawa

W styczniu Indeks urban.one w stolicy osiągnął poziom 101,86 pkt. I jako jedyny indeks w całym najnowszym zestawieniu odnotował wzrost względem poprzedniego miesiąca o 0,56 pkt. Eksperci ankietowani przez Cenatorium uważają, że sytuacja na stołecznym rynku w kolejnych miesiącach pozostanie bez zmian, takie zdanie miało 47% ankietowanych. Grono pesymistów jest jednak niemałe, 42% z nich uważa, że kolejne miesiące przyniosą również ochłodzenie na warszawskim rynku.

Przez ostatnie lata mieliśmy do czynienia z rosnącym wolumenem zawieranych transakcji i z rosnącą wartością tych transakcji. Rynek nieruchomości mieszkaniowych był bardzo aktywnym rynkiem, wręcz rekordowo aktywnym. Dlatego tym bardziej interesująca jest kwestia preferencji nabywczych. Jak wiemy w Polsce są one dość stałe, przynajmniej jeśli chodzi o powierzchnię mieszkań. Na rynku rządzą małe mieszkania do 50 m2, jednak może rozgrzany i systematycznie rosnący w ostatnich latach rynek mieszkaniowy choć kosmetycznie ruszył strukturę sprzedażową? Na to pytanie odpowiedzieli specjaliści rynkowi.

W ostatnich latach obserwowaliśmy już od samego początku sprzedaży nowych inwestycji, zwiększenie zainteresowania mieszkaniami największymi, tj. 3-5-pokojowymi, bardzo dobrze zaprojektowanymi, które stanowiłyby  tzw. mieszkania docelowe na potrzeby własne rodzin na kolejne lata życia. Niemniej, niezmiennie utrzymywało się także zainteresowanie mieszkaniami najmniejszymi, zwłaszcza takimi, które gwarantowałyby możliwość zagospodarowania dwóch pokoi. – Agnieszka Szefer, kierownik ds. produktów, Budimex Nieruchomości Sp. z o.o.

Indeks urban.one – grunty pod zabudowę

Indeks urban.one dla gruntów pod zabudowę wyniósł w styczniu 128,75 pkt. W odniesieniu do grudnia 2018 roku wartość indeksu kosmetycznie spadła, spadek wyniósł 0,29 pkt. Praktycy rynkowi ocenili, że kolejne miesiące bieżącego roku nie powinny przynieść konkretnych zmian na rynku gruntów na cele budowlane, twierdziło tak 53% ankietowanych. Pesymistów, uważających, że warunki gospodarcze dla rynku gruntów się pogorszą, było o połowę mniej, dokładnie 26%.