Indeks cen nieruchomości w listopadzie 2021

Polska – lokale mieszkalne listopad 2021

W listopadzie 2021 dynamika wzrostu cen mieszkań w Polsce wyraźnie wyhamowała i na większości rynków obserwowano nieznaczne spadki cen. Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł 109,36 pkt. co oznacza, że względem poprzedzającego miesiąca odnotowano spadek, na poziomie 0,37 p.p. W tej edycji indeksu 66,7% ekspertów spodziewała się pogorszenia warunków gospodarczych dla lokali mieszkalnych w nadchodzącym półroczu.  Z kolei 22,2% ekspertów opowiedziało się za stabilizacją otoczenia gospodarczego. Pozostali ankietowani opowiedzieli się za poprawą sytuacji na rynku lokali.

W listopadzie sytuacja gospodarcza kraju nadal była dobra. Stopa bezrobocia rejestrowanego uległa obniżeniu i wyniosła 5,4%. Wartość średniego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wyraźnie wzrosła i w analizowanym miesiącu przekroczyła 6 tys. zł. W sektorze budownictwa mieszkaniowego odnotowano wzrosty najważniejszych wskaźników. Wg danych GUS w okresie styczeń-listopad 2021 oddano do użytkowania o 18,7% więcej mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem niż przed rokiem. W skali roku wzrosła również liczba mieszkań deweloperskich, na budowę których wydano pozwolenia (o 29,2%) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 29,8%). Wg danych Biura Informacji Kredytowej w listopadzie o kredyt mieszkaniowy ubiegało się o 13,8% więcej kredytobiorców niż w listopadzie 2020 r., jednak w porównaniu z październikiem było ich o 7,4% mniej.

„Pierwsza połowa 2021 roku obfitowała w kolejne rekordy cenowe na rynku nieruchomości. Trend wzrostowy cen mieszkań był wynikiem wzmożonego popytu przy jednocześnie mniejszej podaży dostępnej na rynku. Za dużymi wzrostami cen przemawiało kilka czynników. Po stronie popytowej były to przede wszystkim korzystne czynnik makroekonomiczne, zaś po stronie kosztowej wysokie ceny materiałów budowlanych i robocizny oraz ograniczenie dostępności terenów pod nowe inwestycje. Obecnie dynamika wzrostu cen mieszkań wyhamowuje. Wszystko za sprawą rosnącej inflacji i podwyżek stóp procentowych, co bezpośrednio przekłada się na ograniczenie popytu poprzez ograniczenie akcji kredytowej” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości.

„Obecne ceny mieszkań nie odzwierciedlaj ich faktycznej wartości a są jedynie emanacją nieracjonalnych zachowań kupujących w obliczu m.in. paniki i destabilizacji na rynku finansowym spowodowanej pandemią covid19. Nadal głównym motywem inwestowania w rynek nieruchomości jest wiara, że ulokowane tam pieniądze uchronimy przez inflacją i kryzysem. Taki trend moim zdaniem będzie się utrzymywać również w 2022 roku. Wierzą w to nie tylko klienci kupujący mieszkania, domy, działki, ale i deweloperzy rozpoczynający, co rusz to nowe inwestycje. W mojej ocenie jest to mocno zawyżone zaufanie, co do przyszłej rentowności zakupionych teraz nieruchomości. Szczególnie będzie to bolesne dla tych, co kupowali i nadal kupują mieszkania na „górce inflacyjnej” sądząc, że inwestycja na wynajem uchroni ich majątek teraz i na przyszłość. Jednak los może spłatać figla i rynek nieruchomości po okresie boomu może zmierzać do stabilizacji a w perspektywie być może do korekty cen wywołanej strukturą popytu i podaży.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości

„Mamy do czynienia z przedziwną sytuacją, gdzie stopy procentowe nie nadążają za tempem inflacji. Jednak stanowią już mocny sygnał dla kredytobiorców, że ich możliwości się kończą. Zaś klient zasobny, w przerażeniu szuka ochrony kapitału w inwestycjach nieruchomościowych. Jest to niezdrowa sytuacja, w której biedniejsi klienci zostaną wypchnięci z rynku przez bogatszych” – Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska

W ostatnich miesiącach tematem numer jeden w Polsce pozostaje inflacja, która znalazła się na poziomach notowanych ostatni raz przeszło dwie dekady temu. Niewątpliwie utrzymująca się wysoka inflacja będzie rzutowała na szereg procesów gospodarczych, a przede wszystkim na wysokość stóp procentowych. Bank centralny w odpowiedzi na wysokie wskaźniki CPI w listopadzie podniósł kolejny raz stopy procentowe. Z zapowiedzi członków Rady Polityki Pieniężnej wynika, że w Nowym Roku czekają Nas kolejne podwyżki (pierwsza z nich miała miejsce już 04.01), a stopy procentowe mogą osiągnąć poziom 3% już w I kw. br.

Rodzi się pytanie czy poniesienie stóp procentowych spowolni rynek nieruchomości mieszkaniowych i czy widać już wyhamowanie sprzedaży? Większość naszych ekspertów dostrzega już pierwsze oznaki spowolnienia. Eksperci są zdania, że część nabywców mieszkań zostało już wykluczonych poprzez utratę zdolności kredytowej.

„ W zależności od wielkości rynku i typu produktu. Z pewnością tańsze mieszkania wyhamowują jako pierwsze. Droższe, nastawione na klienta gotówkowego, będą nadal cieszyć się zainteresowaniem z uwagi na chęć ochrony kapitału. Będziemy mieli do czynienia z rozwarstwieniem popytu. Wiąże się to ze znaczącym spadkiem zdolności kredytowej, nawet o 20% w porównaniu z 2020 r.” – komentuje Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska.

„Spodziewam się, że w nowym roku cześć klientów zrezygnuje z zakupu mieszkań m.in. ze względu na wyższe raty kredytów i zamiast kupować drogie mieszkania za drogie kredyty zacznie je wynajmować. Natomiast podniesienie stóp procentowych przełoży się na wzrost oprocentowania m.in. obligacji, przez co nieruchomości nie będą jedyną opcją na ochronę majątku przed inflacją i cześć klientów zacznie bardziej inwestować w aktywa finansowe niż nieruchomości” Tomasz Błeszyński Prezydent Federacji Porozumienie Rynku Nieruchomości

Ceny mieszkań w dużych miastach

W dużych miastach indeks urban.one w listopadzie 2021 r. wyniósł 115,61 pkt., co oznacza, że w stosunku do października odnotowano spadek na poziomie 0,35 p.p. W tej edycji ankiety większość ekspertów (44,5%) przewiduje stabilizację cen w nadchodzącym półroczu. Co trzeci ekspert przewiduje, że ceny będą spadać, a co piąty, że nadal będą rosnąć.

Z najświeższych danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że w agregacji dla głównych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) ceny mieszkań nadal rosły. Na rynku wtórny ceny wzrosły nieznacznie, bo ok. 1% w skali miesiąca, na rynku pierwotnym wzrost był większy i wyniósł 2,9% m-d-m. Na poszczególnych rynkach sytuacja kształtuje się zupełnie odmiennie. W listopadzie największy wzrost cen ofertowych na rynku pierwotnym odnotowano w Poznaniu (4,7%), z kolei najmniejszy w Krakowie (0,8). W przypadku rynku wtórnego największe wzrosty odnotowaliśmy także w Poznaniu (2,1%), najmniejsze we Wrocławiu (0,2%). Pomimo dalszych wzrostów cen ze znalezieniem nabywcy nie ma większych problemów. Średni czas ekspozycji oferty na portalu ogłoszeniowych co prawda wydłużył się w listopadzie. Dla nowych mieszkań wyniósł 16 dni, natomiast dla lokali używanych 15 dni.

Najświeższe dane pochodzące z NBP pokazują, że liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań w III kw. spadła w stosunku do II kw., a roczna sprzedaż wróciła do poziomów notowanych przed dwoma laty.  Spadek liczby sprzedanych mieszkań związany jest przede wszystkim ze spadkiem oferty deweloperskiej. W ostatnich miesiącach na rynek trafia mniej nowych inwestycji. W największych miastach taka sytuacja spowodowana jest brakiem pozwoleń na budowę. W wyniku trwania pandemii Covid czas uzyskania pozwolenia na budowę uległ wydłużeniu. Ponadto banki ziemi, które posiadają inwestorzy kurczą się, a z pozyskaniem nowych terenów pod zabudowę wielorodzinną są problemy.

Jaki zatem będzie rynek nieruchomości i co może przynieść 2022 rok zdaniem naszych ekspertów?

Inwestycje w nieruchomości są zawsze były, są i będą opłacalne po warunkiem, że podchodzi to tych inwestycji ze znajomością tematu, że spokojna głową i racjonalne analizuje poszczególne czynniki mające wpływ na rentowność danej inwestycji. I tak też będzie w nowym 2022 roku. Ogólnie rzecz biorąc nie ma takich specjalnych segmentów rynku, w które warto inwestować, bo są mnie ryzykowne. Można z powodzeniem budować swój portfel inwestycyjny opierać się na wszystkich rodzajach nieruchomości. W każdym segmencie rynku możemy znaleźć ciekawe oferty, w które warto zainwestować w krótszym czy dłuższym okresie. Pod warunkiem wnikliwej analizy i merytorycznej oceny ryzyka wiązanych z każdą inwestycją oraz dobrym pomysłem na jej efektywne wykorzystanie.”– Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości

„Będzie to rok niepewności, z uwagi na sytuację gospodarczą, znaczne, wręcz horrendalne podwyżki cen energii i gazu, które będą wpływać na dalszy wzrost inflacji, presji płacowej wśród pracowników oraz wzrostu cen produkcji materiałów budowlanych. Jednocześnie, wzrost stóp procentowych będzie ograniczał popyt w segmencie najtańszych mieszkań.” Michał Kubicki Prezes Zarządu CMP Center Management Polska

Ceny mieszkań w Warszawie

Ceny mieszkań w stolicy w listopadzie 2021 wyraźnie wyhamowały choć nadal cechowały się tendencją rosnącą. Indeks urban.one na koniec miesiąca ukształtował się na poziomie 117,46 pkt. co oznacza, że wobec października odnotowano zmianę na poziomie 0,1 p.p.  W tej edycji ankiety eksperci nadal przewidują, że popyt na mieszkania w nadchodzącym półroczu będzie spadać (44.5%). Za stabilizacją opowiedział się co trzeci ankietowany, natomiast za wzrostem popytu co piąty.

Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego widać, że w listopadzie ceny mieszkań w Warszawie rosły: na rynku wtórnym w tempie 1,3%, a na rynku pierwotnym w tempie 5,4%. Większe wzrosty cen ofertowych na rynku pierwotnym są wynikiem rosnących kosztów budowy, ale także malejącej oferty deweloperskiej. Wg danych GUS deweloperzy w listopadzie rozpoczęli budowę ok. 1 tys. mieszkań, co jest o 45,8% niż w listopadzie 2020 r.

Ceny działek budowlanych

W listopadzie 2021 roku średnia cena gruntów pod zabudowę jednorodzinną nieznacznie wzrosła o 0,08 pkt. Na koniec miesiąca indeks urban.one wyniósł 142,92 pkt. W najnowszej ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium eksperci w większości opowiedzieli się za stabilizacją na rynku gruntów. Za pogorszeniem lub poprawą sytuacji opowiedziało się po 22% badanych.

Małgorzata Wełnowska

Starszy Analityk ds. Rynku Nieruchomości

malgorzata.welnowska@cenatorium.pl