Indeks cen nieruchomości w lutym 2024 r.

W lutym 2024 r. wartość indeksu urban.one dotyczącego lokali mieszkalnych w Polsce wyniosła 112,35 pkt co było wartością wyższą o 0,6 pkt od wartości ze stycznia br.

Polska – lokale mieszkalne

Podobniej jak miesiąc wcześniej, w tej edycji ankiety rynkowi specjaliści przewidują, że w kolejnych miesiącach dojdzie do stabilizacji warunków gospodarczych dla rynku lokali mieszkalnych. Takiego zdania jest 50% badanych. 40% ankietowanych opowiedziało się za pogorszeniem sytuacji na rynku. Jedynie 10% ankietowanych jest zdania, że sytuacja ulegnie poprawie.

Polska – lokale mieszkalne w lutym 2024 r.

W lutym 2024 r. rozpoczęto budowę ponad 20,5 tys. mieszkań ogółem. Było to o 30,7% więcej mieszkań niż w styczniu i o 90% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r. Deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 14,1 tys. mieszkań, co było wynikiem o 17,7% lepszym od wyniku styczniowego i o 115,2% od wyniku z lutego u br.

W lutym wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy na ponad 21,3 tys. mieszkań ogółem. Było to o 31,3% więcej wydanych pozwoleń niż w styczniu i o 4,2% więcej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę prawie 15,5 tys. mieszkań, co było wynikiem wyższym o 42,3% od wyniku styczniowego i o 5,7% lepszym od wyniku uzyskanego w lutym 2023 r.

W lutym 2024 r. oddano do użytkowania 16 tys. mieszkań ogółem. Było to o 8,7% więcej mieszkań niż w miesiąc wcześniej i o 1,7% więcej niż w lutym u br. Deweloperzy oddali do użytkowania 9,7 tys. lokali mieszkalnych, co była wynikiem lepszym o 17,9% od wyniku styczniowego i o 20,2% od wyniku z analogicznego okresu 2023 r.

Wg danych BIK w lutym 2024 r. banki udzieliły prawie 22 tys. kredytów o wartości prawie 9,1 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 12,4%, natomiast w ujęciu rocznym wzrosła o prawie 221%. Łączna kwota udzielonych kredytów była o 11,5% niższa od łącznej kwoty udzielonych kredytów w styczniu br. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła prawie 418 tys. zł, co było wartością wyższą o 1,6% od wartości styczniowej.

Dane Grupy PSB wskazują, że szósty miesiąc z rzędu spada dynamika cen materiałów budowlanych.  W porównaniu luty 2024 vs luty 2023 doszło do spadku cen o ok. 3%. W skali miesiąca doszło do nieznacznego spadku cen materiałów budowlanych (-0,4%). W ujęciu rocznym ceny towarów wzrosły w 5-miu grupach towarowych. Największe wzrosty odnotowano w grupie towarowej cement, wapno, gdzie roczne wzrosty wyniosły 12%. W 15 grupach towarowych monitorowanych przez Grupę PSB doszło do rocznych spadków cen. Największe spadki dotyczyły grupy płyty OSB, drewno, gdzie ceny obniżyły się o 24%.

„Ograniczona dostępność kredytów udzielanych na zasadach rynkowych, wysokie ceny mieszkań w szczególności tych o mniejszych metrażach oraz brak programu wspierającego popyt sprawiły, że popyt wyraźnie osłabł. Dodatkowo w ostatnich tygodniach spada atrakcyjność zakupu na wynajem co ogranicza popyt inwestycyjny. Z analizy danych ofertowych wynika, że wydłuża się czas ekspozycji mieszkań przeznaczonych do sprzedaży. Prowadzi to do wyhamowania wzrostów cen. Wybór mieszkań w segmencie popularnym wciąż jest mały względem zgłaszanego zapotrzebowania, ale od kilku miesięcy sytuacja się poprawia. Na rynku deweloperskim dochodzi do mozolnego odbudowywania się oferty. Czynnikiem wspierającym odbudowę podaży jest przesunięcie daty wejścia w życie zmiany rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowy termin to 1 sierpnia br. Dodatkowe kilka miesięcy powinno pozwolić inwestorom na ukończenie prac nad projektami, które są w toku.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

„Rok wyborczy nigdy nie jest dobrym rokiem do precyzyjnego planowania biznesu deweloperskiego. Począwszy od zmian legislacyjnych, które zawsze mają charakter ad hoc, akcyjny, pod publiczkę i zgarnięcie dodatkowych głosów, przez niechęć urzędników samorządowych do wydawania decyzji o warunkach zabudowy lub pozwoleń, zwłaszcza dla dużych projektów mieszkaniowych, a na graniu terminami wprowadzania kolejnych, prawnych utrudnień skończywszy. I tak, mamy do czynienia z szeregiem wrzutek legislacyjnych poprzedniego rządu, które, w dużej części, są niezwykle szkodliwe, a w obecnym układzie politycznym, pomimo donośnych sprzeciwów środowiska, nie są modyfikowane. Przesuwany jest jedynie czas ich wejścia. Wydłuża się czas postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (nie we wszystkich miastach, to fakt) oraz pozwoleń na budowę, zwłaszcza, jeśli mogą być one w jakiś sposób źle przyjęte przez lokalną społeczność. W końcu nikt nie chce, przed samymi wyborami, strzelać sobie w stopę.” – Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG

„Osobom mniej zamożnym nadal pozostaje wspieranie się kredytami za które z perspektywie słono zapłacą. Ponieważ mało kto zastanawia się biorąc kredyt jaki będzie jego łączny koszt po latach spłaty rat. U nas wszystko zostało postawione na głowie mieszkania do najmu powinny być szeroko dostępne zarówno dla młodych jak i seniorów. Polaków powinno stać być na stać na utrzymanie mieszkania i opłacanie czynszu najmu, a jeżeli będą mieli ochotę kupić je na własnych to wtedy ewentualnie mogliby się wspomóc kredytem tak jak to się dzieje w innych krajach. Od lat mamy do czynienia z dużymi wahania pomiędzy popytem i podażą które powodują, że z jednej strony, jeżeli mamy duży popyt na mieszkania a małą ich podaż a to przekłada się automatycznie na wzrosty cen.  Polacy chcieliby mieszkać w nowocześnie komfortowo i mieć wybór pomiędzy własnością i najmem jak przystało na Europejczyków i nie być przymuszani do brania kredytów.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości 

Ceny mieszkań w dużych miastach

Wartość indeksu urban.one dla mieszkań z dużych miast wzrosła o 1,16 pkt w ciągu miesiąca i wyniosła 126,21 pkt w lutym 2024 r.

Przewidywania rynkowych specjalistów w zakresie kształtowania się cen na rynku nieruchomości pozostają od kilku miesięcy niezmienne. Udział odpowiedzi przemawiających za wzrostami cen się zmniejsza z miesiąca na miesiąc. W tej edycji ankiety takiej odpowiedzi udzieliło 50% ankietowanych. Pozostali uważają, że ceny pozostaną stabilne (30% odpowiedzi) lub będą spadać (20% odpowiedzi).

Duże Miasta – lokale mieszkalne w lutym 2024 r.

„Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego wynika, że po styczniowej stabilizacji cen doszło do kolejnych wzrostów cen lokali mieszkalnych na głównych rynkach. Spośród analizowanych miast jedynie w na łódzkim rynku ceny zachowywały się inaczej. Na rynku pierwotnym ceny zatrzymały się na poziomie sprzed miesiąca, na wtórnym doszło do korekty cen w dół o ok. 3%. Na reszcie rynków ceny ofertowe powróciły do wzrostów. Największą dynamikę dodatnich zmian odnotowaliśmy w Krakowie, najniższą w Poznaniu. Brak działek i wysokie ceny gruntów w obrębie miast wojewódzkich sprawiają, że ceny rosną a nowe lokalizacje mieszkaniowe coraz częściej skupiają się w innych regionach niż kilka lat temu.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Po wygaszeniu „Bezpiecznego kredytu 2%” rząd obiecał nowy program mieszkaniowy. Mieszkanie na start to program 10-letnich dopłat do kredytów hipotecznych. Dedykowany jest osobom, które nie są w stanie zaciągnąć hipoteki na rynkowych warunkach. Obecnie czekamy na wprowadzenie programu, dlatego też zdecydowaliśmy się zapytać zaprzyjaźnionych ekspertów jak oceniają popyt na mieszkania w pierwszych miesiącach 2024 r.?

„Działający na 7 głównych rynkach deweloperzy sprzedali w okresie styczeń-marzec 2024 r. niespełna 12,4 tys. mieszkań – wynika z danych zebranych przez monitoring rynku Otodom Analytics. W stosunku do ostatniego kwartału 2023 r. wartość ta spadła o ponad 7%, a rok do roku wzrosła o 14%. W tym samym czasie do sprzedaży trafiło 15,9 tys. mieszkań, o 6% więcej niż kwartał wcześniej i o 120% więcej niż rok temu.  W mojej ocenie spadek sprzedaży wynika z jednej strony z wyczekiwania na nowy program wsparcia kredytobiorców, ale nasze badania prowadzone na użytkownikach obido wskazują, że dla coraz większej liczby kupujących problemem stają się wysokie ceny mieszkań.” – Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics

„Popyt rośnie i będzie rósł, w miarę podgrzewania nastrojów kolejnymi informacjami o programie Mieszkanie na start. Kupujący za gotówkę, którzy do tej pory nie nabyli żadnego lokalu, będą się ścigać z czasem, by kupić przed wejściem programu, w celach spekulacyjnych, by zarobić na zwyżce cen, spowodowanej kolejnym nakręcaniem spirali popytowej. I to wszystko, niezależnie od faktycznej liczby potencjalnych kredytów, które będą mogły zostać udzielone. Od ponad roku mamy do czynienia z owczym pędem, przed każdym nowo uruchamianym programem. Efekt psychologiczny można porównać z FOMO (fear of missing out), strachem przed niezałapaniem się na potencjalny zarobek. Jakiej wielkości będzie wzrost? Szacuję, że do styczniowej bazy, na rynku pierwotnym w Warszawie, czyli do 17,5 tys. dodamy jeszcze ok. 2 tys., ocierając się o granicę 20 tys. zł za m² nowego lokalu. Pomimo tych wszystkich głosów, że już dawno dobiliśmy do sufitu cenowego.” – Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG

„Rynek mieszkaniowy jest nadal rozgrzany, klienci poszukują atrakcyjnych kompaktowych najlepiej 2 pokojowych lokali zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym. Po pierwsze to są jeszcze echa rozpoczętych transakcji z wspieranych jeszcze na początku roku składanymi wnioskami na kredyt 2 procent. Po drugie kupujący obawiają się nowej spirali podwyżek po wprowadzeniu zapowiadanego nowego programu wsparcia kredytowego „Mieszkanie na start”, więc wolą już teraz zarezerwować lokal na rynku pierwotnym lub kupić na wtórnym.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Ceny mieszkań w Warszawie

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wzrosła o 0,67 pkt i wyniosła 124,28 pkt w lutym 2024 r.

W tej edycji ankiety zdania ekspertów w zakresie sprzedaży mieszkań są podzielone. 40% specjalistów jest zdania, że w nadchodzącym półroczu dojdzie do wzrostu wolumenu sprzedaży. Reszta ankietowanych uważa, że sprzedaż będzie utrzymywała się na podobnym poziomie (30% głosów) lub będzie spadać (30% głosów).

Warszawa – lokale mieszkalne w lutym 2024 r.

„Wyniki monitoringu danych zbieranych przez Cenatorium wskazują, że luty był miesiącem, w którym doszło do podwyżek cen mieszkań na warszawski rynku. Na rynku widoczne jest spowolnienie sprzedaży. Wielu potencjalnych nabywców odkłada zakupy mieszkaniowe na później ze względu na trudności w dostępie do kredytów czy braku możliwości znalezienia odpowiedniego mieszkania oraz wysokich cen. Warszawscy deweloperzy w lutym rozpoczęli budowę ponad 1 tys. mieszkań, czyli o 16,6% mniej niż w styczniu br. Pomimo spadku akcji inwestycyjnej, oferta mieszkaniowa utrzymuje się na poziomie ponad 10 tys. mieszkań. Najszersza oferta dostępna jest na Białołęce, Mokotowie czy Ursusie. Deweloperzy nawet na peryferiach dzielnic oferują mieszkania w cenie przekraczającej kilkanaście tys. zł/mkw. Wysokie ceny skłaniają do wyprowadzki mieszkańców stolicy do miast satelickich Warszawy. W lutym 2024 r. liczba rozpoczętych budów w powiatach okalających Warszawę wyniosła ponad 1 tys. mieszkań, czyli prawie tyle ile w samej Warszawie. W obecnym roku najwięcej mieszkań powstaje w powiecie pruszkowskim oraz warszawskim zachodnim.” – Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości

Nie bez znaczenia na sytuację rynkową pozostaje fakt, że rząd planuje kontynuować wakacje kredytowe, ale na nowych zasadach. Spytaliśmy naszych ekspertów co sądzą o kontynuacji takiego rozwiązania.

„Wakacje kredytowe czy „pomocowe programy” dopłat do kredytów to krótkowzroczne, populistyczne i polityczne protezy, które nie rozwiązują problemów mieszkaniowych mniej zamożnych Polaków. Rządowe programy mieszkaniowe od wielu lat nie spełniają tego zadania, ponieważ tak naprawdę są to programy stymulujące wyłącznie popyt, wrzucając pieniądze na rynek w jakiejś części wspierając potencjalnych nabywców mieszkań. Bo to jest najłatwiejsze i dobrze się sprzedaje w marketingu politycznym. Kredyty mieszkaniowe powinny być dodatkiem a nie tak jak jest w Polsce od prawie 20 lat są jedynym sposobem finasowania zakupu własnego mieszkania. Bo tylko nieliczni mogą sobie pozwolić na zakup [nieruchomości za gotówkę. Obecnie kredyt na zakup mieszkania jest właściwie jedyną drogą do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.” – Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

„Są to zbędne programy, które niewiele wnoszą do poprawy bytu ludzi bardzo mocno zadłużonych, zwłaszcza w walutach obcych.” – Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds Nieruchomości KIG

Ceny działek budowlanych

Wartość indeksu urban.one odnoszącego się do cen na rynku gruntów wzrosła o 0,47 pkt w ciągu miesiąca i osiągnęła wartość 146,25 pkt w lutym 2024 r.

Podobnie do wyników ankiety z poprzedniego miesiąca, tak i w bieżącej edycji eksperci przewidują pogorszenie sytuacji na rynku gruntów budowlanych w nadchodzących miesiącach. Takiego zdania jest 60% ankietowanych. 30% badanych opowiedziało się za stabilizacją sytuacji na rynku gruntów. jedynie 10% rynkowych specjalistów jest zdania, że warunki ulegną poprawie.

Grunty pod zabudowę w lutym 2024 r.