Indeks urban.one Polska: ceny mieszkań wciąż w górę!
Maj 2019 r. jest kontynuacją wzrostu cen na rynku cen mieszkań. W badanym miesiącu Indeks urban.one wzrósł o 0,20 pkt. i tym samym jego poziom wyniósł 101,72 pkt. Rynek mieszkaniowy na chwilę obecną jest stabilny i nic nie wskazuje na to, aby przy istniejących warunkach makroekonomicznych doszło na nim do większych zmian. Rynek podtrzymuje wciąż dobra sytuacja w gospodarce, na rynku pracy i niskie stopy procentowe. Dość wysokie są jednak koszty budowy. Jak prognozuje Sekocenbud tu też moóżna spodziewać się podwyżek. Wszystko w połączeniu z utrzymującym się popytem powoduje, że cały czas mamy do czynienia z rosnącymi cenami mieszkań – mówi Barbara Bugaj Starszy analityk ds. rynku nieruchomości. W najnowszej ankiecie eksperci rynkowi również zapowiadają brak większych zmian na rynku lokali mieszkalnych, 74% uważa, że w kolejnych miesiącach trendy się utrzymają.
Uważam, że otoczenie gospodarcze dotyczące podaży nowych mieszkań pozostaje bez zmian. Natomiast stale utrzymuje się dobra dynamika sprzedaży, przy czym około 30% wszystkich mieszkań jest kupowane za gotówkę i są to mieszkania tzw. inwestycyjne. Natomiast zmianą jest, że mieszkania kupowane portfelowo („pod wynajem”) kupowane są bez dyskontu. Oznacza to, że ciągle rynek mieszkaniowy jest perspektywiczny, szczególnie w dużych miastach i tam, gdzie tworzą się miejsca pracy. Trend wzrostowy podtrzymują wysokie ceny gruntów oraz stosunkowo mała dostępność gruntów pod zabudowę. Małgorzata Kosińska President w REIT – Polska Association
Pomimo wprowadzana na rynek, co rusz to nowych projektów deweloperskich i dużej bazy ofert na rynku wtórnym, ceny mieszkań w niektórych segmentach rosły. Dotyczyło to głownie mieszkań 1 i 2 pokojowych o funkcjonalnym rozkładzie i dobrej lokalizacji i standardzie. Takie lokale znikały od ręki zarówno od deweloperów jak i na rynku wtórnym. Nic w tym dziwnego, bo takie mieszkania są zawsze atrakcyjne do inwestycji i późniejszego zagospodarowania. Generalnie ostatnie pól roku to czas siłowania się na rynku cen i ciągłej próby czy kupujący są w stanie zaakceptować jeszcze wyższe ceny. – komentuje Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości – Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.
Indeks urban.one Duże Miasta
W dużych miastach[1] Indeks urban.one w maju 2019 r. wyniósł 103,52 pkt. Porównując powyższe dane do odczytu kwietniowego wartość indeksu wzrosła o 0,15 pkt, w ujęciu rocznym wzrost Indeksu wyniósł 5,58 pkt. Podobnie jak w przypadku Indeksu krajowego ankietowani ocenili, że kolejne miesiące nie przyniosą zmian cenach mieszkań w dużych miastach.
Popyt na mieszkania nie ustaje. Zgodnie z danymi o nowo udzielonych kredytach, zarówno w kwietniu jak i w maju akcja kredytowa pozostawała na wysokim poziomie. W maju zgodnie z danymi BIK w ujęciu rocznym rosła zarówno liczba (+14,2%), jak i wartość (+24,8%) udzielonych kredytów (05.2019/05.2018). Nieco inne dane również publikowane przez BIK pozwalają prognozować sytuację w kolejnych miesiącach. Majowy spadek liczby wniosków powinien być widoczny w wynikach udzielonych kredytów dopiero w czerwcu i lipcu, ponieważ procedura uruchomienia kredytu trwa od 1 do 2 miesięcy. Trudno stwierdzić, czy akcja kredytowa hamuje, czy jest to tylko jednorazowy spadek. Z jednej strony z ankiet przeprowadzanych przez NBP wśród komitetów kredytowych już dawniej wynikało, że banki planowały zaostrzenie polityki kredytowej, mimo tego wolumen nowych kredytów rósł.
Indeks urban.one: ceny mieszkań w Warszawie
Po chwilowym, kwietniowym spadku Indeksu U1 dla lokali mieszkalnych w Warszawie, maj przyniósł powrót do „codzienności”. W badanym miesiącu doszło do wzrostu Indeksu, który w połowie II kwartału wyniósł 102,66 pkt. W porównaniu do kwietnia miesięczny wzrost indeksu wyniósł 0,53 pkt, a w skali roku 5,48 pkt. Eksperci pozytywnie oceniają rynek w stolicy i w kolejnych miesiącach prognozują stabilność otoczenia rynkowego (68% ankietowanych).
Nie spodziewam się, by doszło do spektakularnych spadków cen mieszkań. Wprawdzie najbardziej dynamiczne wzrosty mamy już chyba za sobą, ale czynniki trzymające ceny wysoko (niskie stopy procentowe, wysokie koszty budowy) póki co będą aktywne. Sytuację mógłby zmienić wzrost stóp procentowych, ale na niego się na razie nie zanosi. – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl
Moim zdaniem rynek pierwotny nadal będzie zasypywany projektami deweloperskimi na których inwestorzy będą próbowali zyskać duże marże. A rynek wtórny nadal będzie podążał z cenami za pierwotnym w nadziei na sukces
Jednak jesienią już przyjdzie dla rynku mieszkaniowego fala spowolnienia i korekty cen, która zaowocuje początkiem bessy na wiosnę 2020 roku. – prognozuje Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości, Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.
Paradoksalnie, mimo obserwowanego spadku liczby sprzedanych mieszkań, już od ostatniego kwartału 2018r., koszty realizacji oraz ceny gruntów pod zabudowę nadal rosną, co musi skutkować w kolejnych podwyżkach cen mieszkań. Zatem musi dojść do przecięcia krzywej spadającego popytu z krzywą ilości budowanych mieszkań. Taki trend będzie oznaczał większą ilość niesprzedanych, gotowych mieszkań w 2020r. Ponadto, kłopoty, związane z realizacją projektów przez generalnych wykonawców, coraz częstsze problemy płynnościowe firm budowlanych oraz pierwsze przypadki niewywiązywania się mniejszych firm deweloperskich z regulowaniem zobowiązań obligacyjnych przyniosą, z pewnością, wyhamowanie zarówno sprzedaży, jak i liczby rozpoczynanych budów – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z o.o
Indeks urban.one grunty pod zabudowę
W sektorze gruntów pod zabudowę także zarejestrowano kolejny ruch w górę. Poziom Indeksu urban.one obrazujący kierunek zmian cen wzrósł w maju do 130,04 pkt., co oznacza wzrost o 0,38 pkt względem poprzedniego miesiąca. Biorąc pod uwagę ograniczoną podaż gruntów i ich wysokie ceny na horyzoncie widać światełko w tunelu w postaci nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (weszła w życie 26 czerwca 2019r.), która powinna uwolnić zablokowane do niedawna grunty w granicach miast. Euforii związanej z tym faktem nie widać jeszcze w wynikach ankiety Cenatorium, ponieważ większość ekspertów uważa, że w kolejnych miesiącach sytuacja na rynku gruntów pozostanie bez zmian (58%). Jest to jednak zrozumiałe, nowela weszła w życie stosunkowo niedawno i zanim rynek zareaguje na zmiany musi minąć jeszcze sporo czasu, co więcej doświadczenie uczy, że nie zawsze nowe ustawy sprawdzały się praktyce, jak to było w przypadku specustawy mieszkaniowej. Dlatego najlepiej poczekać jeszcze na efekty i obserwować, jak wygląda wykorzystanie nowej sytuacji w warunkach rynkowych. 26 czerwca weszła w życie nowela ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego która upraszcza obrót ziemią o pow. 1 hektara na wsi i w miastach. Moim zdaniem przyczyni się to do uwolnienia nowych terenów inwestycyjnych, które staną się ciekawą i rentowna okazją do inwestycji w grunty. Po drugie zwiększy ona podaż terenów pod zabudowę jedno i wielorodzinną przyczyni się w perspektywie czasu do urealnienia, a nawet spadku cen obecne wystawionych na sprzedaż działek, które mają mocno zawyżone ceny. – twierdzi Tomasz Błeszyński – doradca rynku nieruchomości, Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.
[1] Indeks U1 Duże Miasta – Indeks cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w miastach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź)
