Sprzedaż mieszkania, domu lub działki wiąże się z określeniem wartości nieruchomości. Choć pozornie wydaje się to proste do samodzielnej oceny, warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia rzeczoznawcy majątkowego. Przygotowany przez niego operat szacunkowy może pomóc ustalić interesującą dla potencjalnych klientów cenę, a także uzasadnić ją.
Poznaj wartość swojego mieszkania w 60 sekund!
Jak dokonuje się profesjonalnej wyceny nieruchomości?
Rzeczoznawca wyceniając nieruchomość, tworzy tzw. operator szacunkowy. Jest to dokument w formie pisemnej, w ramach którego określana jest realna wartość nieruchomości. Tworząc taki dokument, ma do wyboru cztery podejścia: porównawcze, dochodowe, mieszane i kosztowe. Porównawcza wycena nieruchomości jest najczęściej stosowana. Pozostałe podejścia (dochodowe, mieszane i kosztowe) są rzadko wykorzystywane, między innymi dlatego, że do zastosowania ich muszą istnieć odpowiednie przesłanki.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że odpowiada ona cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne do tej wycenianej. Ceny te oczywiście rozróżnia się ze względu na poszczególne elementy, które są inne lub podobne do pozostałych. Dodatkowo uwzględnia się zmiany poziomu cen wynikające z daty analizowanych transakcji.
Przy wycenie w podejściu porównawczym praktykuje się trzy metody:
- Metodę porównywania parami polegającą na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach, przez porównanie jej kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi i równocześnie będącymi przedmiotem kupna-sprzedaży.
- Metodę korygowania cen średnich, która jest określeniem wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, cechy tych nieruchomości oraz warunki zawarcia transakcji.
- Metodę analizy statystycznej rynku, gdzie nieruchomość wycenia się przy pomocy metod stosowanych do analiz statystycznych z wykorzystaniem cen transakcyjnych.
Skąd rzeczoznawcy wiedzą, jakie były ceny transakcyjne? Wszystkie te dane gromadzone są w rejestrach prowadzonych przez Starostwa. Pliki RCiWN zawierają bardzo istotne informacje dla rzeczoznawców majątkowych oraz wszystkich innych osób zainteresowanych ogólnym i przekrojowym spojrzeniem na aktualną sytuację rynku nieruchomości. Gdy chce się tego typu dane pozyskać z rejestru, bezpośrednio w urzędzie – będzie to kosztować sporo czasu. Dlatego decydując się na usługę rzeczoznawcy, trzeba uzbroić się w cierpliwość.
Kiedy niezbędna jest wycena nieruchomości?
Warto zauważyć, że zlecenie profesjonalnej wyceny rzeczoznawcy majątkowemu nie jest niezbędne, jeśli Twoim celem jest jedynie sprzedaż nieruchomości. Istnieją jednak szczególne przypadki, kiedy to obowiązkowym będzie skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego. Tymi sytuacjami są: procedowanie o kredyt hipoteczny (bank zażąda przedstawienia wyceny nieruchomości przy kredytowaniu zakupu nieruchomości), ubieganie się o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, sądowy podział majątku małżonków oraz sądowy podział spadku (operator szacunkowy traktowany jest przez sąd jako dowód w sprawie).
Ile kosztuje wycena nieruchomości u rzeczoznawcy?
To, ile kosztuje rzeczoznawca, nie zależy od wartości nieruchomości. Nie istnieje żaden oficjalny cennik za usługi rzeczoznawcy majątkowego. Wszystko zależy od konkretnego eksperta oraz od tego, jak się z nim umawiamy. Ceny są bardzo różne, dlatego należy pamiętać o jasnym ustaleniu ceny na początku. Zalecanym jest również zrobienie wywiadu wśród kilku różnych rzeczoznawców, co pomoże wybrać najlepszą ofertę. Średni koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę waha się w granicach od 750 do nawet 3000 zł. Najmniej kosztuje wycena gruntów rolnych lub niezabudowanych, najwięcej wycena willi czy dużych posesji z gruntami.
Od czego zależy koszt wyceny nieruchomości?
Ostateczny koszt wyceny danej nieruchomości zależy od charakteru, wielkości i rodzaju nieruchomości. Rzeczoznawca bierze pod uwagę te elementy, określając cenę usługi.
Nie bez wpływu na koszt wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę pozostają kwalifikacje danego fachowca oraz termin wykonania usługi. Dodatkowo należy uwzględnić koszty poniesione przez rzeczoznawcę majątkowego niezbędne do wykonania zlecenia, np. koszt pozyskania danych transakcyjnych, dojazd, wyszukanie i przygotowanie dokumentów źródłowych.
Dlaczego wycena mieszkania jest tak ważna?
Określenie ceny danej nieruchomości jest kluczowe w procesie pozyskiwania nabywców. Nieważne, jak dużo wysiłku włożymy w strategie marketingowe – np. zrobimy świetne zdjęcia, zainwestujemy w profesjonalny home staging – jeśli cena będzie „przepalona” (zbyt wygórowana), to mało kto złoży ofertę.
Wycena nieruchomości opiera się w głównej mierze na szacowaniu rynkowym. Szacowania nieruchomości może dokonać zarówno agent nieruchomości, jak i rzeczoznawca majątkowy, którzy decydują o tym, za jaką cenę sprzedać nieruchomość. Możesz także spróbować samodzielnie wycenić swoją nieruchomość. Prywatna wycena nieruchomości, jak i ta dokonywana przez agenta, jest wyłącznie próbą ustalenia ceny ofertowej. Wykonanie operatu szacunkowego jest możliwe do zlecenia wyłącznie rzeczoznawcom.
Dokonanie wyceny nieruchomości przez agenta jest często wystarczające do tego, by lokal wystawić na sprzedaż. Niemniej jednak to wyłącznie licencjonowany rzeczoznawca majątkowy posiada uprawnienia państwowe, by wystawić pełnoprawną wycenę nieruchomości. W Rozporządzeniu Rady Ministrów (z dnia 21 września 2004 roku) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego są zawarte szczegółowe warunki i regulacje prawne, które tyczą się dokonywania wyceny nieruchomości. Rzeczoznawców majątkowych obowiązują również Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.
Wycena nieruchomości online: nie czekaj, zrób to w minutę z U1
Przedstawienie oficjalnej wyceny nieruchomości od rzeczoznawcy z pewnością zrobi wrażenie na osobie zainteresowanej kupnem Twojej nieruchomości. Wycena nieruchomości jest także atrakcyjna w dużej mierze dlatego, że stanowi twardy argument za rezygnacją z negocjowania ceny na niższą. Większość osób lubi się jednak negocjować. Do negocjacji warto zawsze mieć jakieś podstawy. Bez wychodzenia z domu i za niewielkie pieniądze możesz wycenić nieruchomość, korzystając z usług urban.one. Urban One przygotowuje wyceny, w których nie tylko poznasz wartość mieszkania (podstawą wyceny jest największa w Polsce Baza Cen Nieruchomości, informacje z ponad 5,5 mln aktów notarialnych), ale także dowiesz się m.in. o 10 transakcjach sprzedaży mieszkań w najbliższej okolicy, cenach najmu krótko- i długoterminowego podobnych mieszkań, trendach sprzedaży i wielu innych elementach, które mają wpływ na szacowaną wartość Twojej nieruchomości.
